物業管理中的公共經濟學

　　角色的轉換使我們的職業特色悄悄發生了變化。長期以來，在房管所的實踐當中，作為早期物業管理的從業人員，我們沒有考慮到住戶應該在多大程度上服從我們的管理，而是必須服從我們的管理，因為他們住的不是自己的房子，而是國家的房子。到現在這種理由已經走到反面，現在他們住的不再是別人的房子，而是花錢買來的"自己的"房子，所以也已經不是業主來考慮應該在多大程度上服從我們的管理，而是他們根本不必那么做!我們謹慎地關注著這樣一些說法的蔓延：物業管理公司是否應當更名為"物業服務公司"?物業公司是否應當向酒店管理看齊?是否應該"滿意是起點，服務無止境"?作為政府事業單位"純管理"的物業管理已經成為歷史飛煙，但是追求利潤企業"純服務"的物業管理又將在現實中面臨困境。

　　我們曾經試圖"無為而治"，安安分分做好幾項服務即可，何必就一些雞毛蒜皮同業主們死纏爛打?但是時隔不久，裝修破壞樓道和主體結構，施工垃圾隨意堆放，一地隨手亂扔煙頭，垃圾場周圍臭氣熏天，滿眼的野廣告和亂拉線，空架安裝和防盜網五花八門，每一個因此而生活質量受到損害的住戶、甚至每一個能夠感受到這種反差的人都會驚問：這種小區的物業公司還敢收費?!極端的無能和令人憤慨的不公正結合到一起，足以把世界上最通理達理的業主發動起來同物業公司對抗，在很多住宅區里，物業管理收費和提供一定質量服務的爭執就象雞生蛋、蛋生雞那樣的了無結局，至于如何兼容管理與服務，就更讓人們不知所措，從停水停電到上法庭，其實也只是病入膏肓的下策，很多工作，本身就該從源頭抓起。

　　我們應當認識到，現代人存在的絕大多數目的，都受到經濟因素的制約，從一個人掏錢購買房屋成為一名業主的時候，他就是一個經濟人，他的決策是基于擴張經濟財富、提高生活質量為目的，同時他和物業管理的關系是一種經濟關系，他的個人利益，也同社區的整體利益緊緊捆綁在一起，物業管理作為一種"需要"，也就是將個人利益和社區總體利益達成某種平衡，使效用的總和最大化。

　　在曼昆《經濟學原理》書中，作者提出了經濟中對物品分類的方式：根據兩個特征可能把物品分為四種類型：(1)物品有沒有排他性?是否可以阻止一個人使用這種物品?(2)物品有沒有競爭性?一個人使該用物品是否會減少其他人對它的使用?用這兩種特征物品被分為：私人物品，公共物品，共有資源和自然壟斷。下面是這四類物品的簡單例子。

　　衣服屬于私人物品，衣服既具有排他性又具有競爭性，衣服是我的，我可以不給別人使用，同時我穿著時候，別人也沒法穿；私人物品在市場中是有效率的，它被用于交易。

　　廣場屬于公共物品，廣場既沒有排他性又沒有競爭性，任何人都有權在廣場觀光，我們在廣場上散步時，通常也不影響其他人同時享受廣場。只要公共物品的總收益大于成本，政府就會提供公共物品并用稅收支付，這可以使每個人狀況變好。

　　環境屬于共有資源，環境沒有排他性，但是有競爭性，通常我們無法阻止一個人享受優美的環境，而環境的過分使用和破壞性使用卻造成環境的惡化，以至于其他人不能繼續享受環境。由于不能向使用共有資源的人收費，人們往往傾向于過度使用共用資源并使之耗竭。所以，政府努力限制共有資源的使用。

　　信息屬于自然壟斷，信息沒有競爭性，但是有排他性，任何人使用信息都不會影響到別人對該信息的使用，但是信息通常并不是可以免費得到的物品。自然壟斷可以加以利用，但是總體上常常意味著無謂損失。

　　但是隨著具體情況的不同，同一物品常常在不同類型之中轉化，譬如道路，道路在不收費的時候，車輛自由行駛的時候，它是公共物品；當因為行車擁擠，任何人開車經過都使其他人更為困難，它轉化為共有資源；需求產生市場機會，這時，將道路承包給個人并向每一經過的車輛征收高額過路費，于是成為營利性的私人物品；最后，當大部分車輛改道，道路又變得不擁擠時，該道路就形成了自然壟斷。

　　花大量篇幅來說明以上這些是值得的，因為從傳統房管到物業管理也不由自主經歷了這樣的一個過程，而且由于主體的復雜性日益增多，今天的物業管理表現出的綜合性與多層次格外引人注目，作為物業管理本身，它被業主界定出的角色也就證明了其本質地位并發揮出相應的作用，持"物業管理萬能論、無用論"的業主把物業管理實際上當作一種私人物品，可以收放自如，任意支配，"萬能論"者愿意繳費但是需要索取最大量的回報，一旦要求得不到滿足，便立即向"物業管理無用論"轉化，提出拒絕購買物業公司的服務；"免費午餐論"者把物業管理當作一種公共物品，雖然成功地拒交管理費，但是卻從生活質量的下降中重新付出成本，因為物業管理企業仍然依據它的"成本-收益"分析來提供它的服務；最后一類，處于敵視者的業主將物業管理看成是一種繼承開發商的"自然壟斷"的產物，從而致力于"推翻政權"的努力，這三種情況都向同一結果演變，就是物業

　　管理出呈現普遍地無效率，社區的公共資源作為共有資源被耗盡，就象環境被"沙漠化"一樣，當一個社區的管理處被壓縮到"幾個收垃圾，幾個收水電費"的規模的時候，一家物業公司就被可悲地"奴隸化"了，亞當·斯密在《原富》中寫道："表面上看來，奴隸勞動只須養活他們就是了，實際上這是一種最昂貴的勞動。一個不可能獲得財產的人沒有別的利益，唯有盡量多吃，盡可能少干活。"這是市場經濟當中的無效率現象，這樣的物業公司是不具備生存能力的，它也腐蝕著業主對財富增長的信念。

　　其實，物業管理的確是一種特殊的交易，因為單個個人無法作出選擇物業公司的決策，而僅僅是發揮一定的作用，這無可避免地出現一種復雜的"博弈"狀況；同時，由于業主們處于不同社會階層，但是居住于同一社區之中，他們的需求和偏好是不同的，對物業管理的價值目標也不盡相同，但卻被一家具有"市場勢力"的物業公司來提供統一的標準和價格，效率和平等常常無法兼顧，這種分歧自然會演變為矛盾；最后，物業管理自身的角色的確也包含了四種類型的每一種成份，從而使其利益流向變得模糊不清，并且難以界定其價格，在大多數物業區域內，存在程度不等的市場失靈的狀況，這種情況下，針對物業內的"物品"作一個整體研究將有助于我們對物業管理服務內容的分析：

　　物業管理的維修服務針對的是社區內的公共物品，公共設施維修養護是一個小區物業最重要的任務，公共樓道，房屋主體結構，當它們被使用時，是公共物品；當它們被破壞時，是共有資源；在裝修控制當中，這些表現尤其明顯。所以，物業公司必須建立明確有效的設施管理措施，并限制外來施工隊伍的行為，對破壞公共設施的行為索取相應的賠償金。在設施管理上，有短期安排，更要有長期計劃，但是值得憂慮的是，大多數社區中公共維修基金的建立與使用仍然是一個老大難的問題，同時基于物業公司的"微利"本色，多數物業公司實質上沒有提供完備的設施服務，甚至最基本的設施維護計劃也形同虛設。

　　社區環境中的綠化是典型的共有資源，綠化完工后，開發商通常僅僅負責一年的維護期，一年之后，綠地和大量的喬灌木需要人工去進行育苗培植、澆水抗旱、中耕除草、防風防澇、整形修剪，而在人為的踐踏、攀折之后，造成的破壞常常是難以彌補的。

　　保安服務如果作為私人物品，則更加接近于保鏢或者打手的地位，但是在社區中作為重要公共物品的保安服務，則是現代物業管理不可缺少的一環，將社區封閉，筑起圍欄，絕不僅僅是恐懼和明智的反應，更是富足和尊貴的體現。優秀的保安服務有著充分的正外部性，它免費提供給所有進出小區的人員，同一個國家"國防"的內容相類似，在目前服務人員通常約占到一線物業管理人員的40-50%，所占用的支出接近總支出的三分之一。但是當物業公司收支處于困境時，保安服務會首先面臨削減。

　　清潔服務同樣如此，公共場所的清潔環境是物業管理的職責，但是也涉及到從公共物品向共有資源轉化的問題。

　　關于住戶室內的服務屬于典型的私人物品，盡管有明確的法規條文界定：戶門內的維修，由業主負責。家政服務中的住戶室內保潔也可以界定為一種私人物品。但是有償服務收費卻往往淪為私活和同業主建立良好私人關系的一種"回饋"行為，這種利益轉移所造成的影響，其實也是值得爭議的。

　　可以想象，停車場、停車位在不同類型、不同地區的物業中特征表現不同，界定歸屬也最為復雜，私人車位和車輛保管服務屬于私人物品，車輛指揮屬于公共物品，為數不多的公共停車位屬于共有資源，大量閑置的收費車位則屬于自然壟斷。

　　社區文化和其它多種經營可以視作一種"自然壟斷"的狀況，人氣同時意味著市場和商業機會，物業管理所擁有的"領土、人口、經濟"，至少在一定社區范圍內，它具有天然的競爭優勢。在目前物業管理市場所處政策背景和自身條件下，能夠充分利用好這種"自然壟斷"又不致于引發過多非議的物業公司尚且為數極少。

　　事實上，物業管理企業是集服務，管理，經營，教育于一身的綜合性經濟實體，任何一個角色的剝離都會相應地弱化物業管理的存在形式，所以在一線物業管理的實踐當中，我們必須注意以下要點：

　　一、物業管理必須強調管理與服務并重。因為四類物品的每一類都大量地存在著，物業管理更大程度上是針對公共物品和共有資源的投入，物業管理費甚至可以解釋為一種"社區內的稅收"，當一家物業公司解決一種外部性(如社區內堆放的垃圾)，提供一種公共物品(如免費電影、安全標識)，或管制一種共有資源的使用(如攀折花木)時，它就能夠增進社區的公益，而這種行為有時是管制行為，有時是對宣傳教育的投入，而決不會僅僅是一種服務行為，而這些在物業管理的實踐中，常常是不可或缺的。

　　二、作為一個社區中的主要協調力量，我們應當采取各種手段消除負外部性。外部性是指一個人的行為對旁觀者福利的影響。服務人員的追加配置使我們可能界定出一種成本，即部分業主拒絕遵守公共道德的成本，高空拋物，寵物擾民，踐踏綠地，攀摘花木，諸多不利的后果常常由其他業主們分擔，這些無疑具有廣泛的負外部性。作為物業公司，有必要采取種種措施限制污染環境衛生、妨害公共秩序的個人行為，盡管強制性的懲罰不受法律保護，每一個物業管理從業人員仍然應該友善而明確地提醒那些違章的人員，使他們意識到并逐步加以改變，并且，"負外部性內在化"在社區物業管理實踐中被廣泛地使用，物業公司致力于增強社區居民的公德意識，由于行為常常是具有感染力的，這意味著物業管理服務要趨向于"顯性"服務，各級的負責人都尤其應該注意自己的行為方式，并從撿起身邊最近的煙頭開始。

　　三、消耗公共資源的現象除了采取嚴格的措施加以管制之外，還可以部分地利用"產權"方式解決。例如綠化，其實綠化的成本相對較高，這些有價值的東西并沒有明確的法律上承認的所有者，所以這種公有財產被"侵占"的情況也相對普遍，在一些物業小區中，管理處讓住戶認購部分花木，但放在公共區域觀瞻，由物業公司養護，如有侵奪損壞，便于以個人身份追償，倒不失為一種很好的解決辦法。

　　四、物業管理的定價由公共物品的規模和總的住戶數量決定。而實際收費也將影響公共物品是否保持這一規模，一個政府的預算赤字短期內可以增加更多的需求并刺激經濟，這在物業管理中也出現過類似的情況，低價或免費的物業管理使該樓盤吸引了更多的購買者，并使物業公司得到更大的認知度，但是這種做法必須謹慎地使用。因為中國住宅的群體居住性質，每一名業主都有必要讓渡部分的權利以達成總體利益的均衡，最終物業公司會用成本-收益的原則衡量是否對公共物品進行足夠的投入：這包括保安服務、保潔服務、公共設施維修維護、社區文化等等，如果在"稅收"上得不到保證，物業公司的繼續存在常常在一定程度意味著很多公共物品現在被私人占用營利或者直接拿走。

　　五、大量存在的私人物品和自然壟斷地位給物業管理公司創造了獲取較高利潤，進行強勢競爭，并可以對業主進行有效回饋的機會。諸如社區文化活動中的招商、培育小區內集貿市場、管理會所、出租商業用房等等。"把蛋糕做大"是每一家企業的目標，但同時要顧及到是否能公平地進行分配，因為這里利用和使用的相當部分是業主的資源，在社區內增加的廣告標識以及其它一些經營行為也會帶來一定的負外部性，特別是物業公司自己經營原先禁止在小區內開設的經營項目，如污染較嚴重的餐館等，但是多種經營的確是當今中國物業管理探索與實踐中必不可少的一環。

　　六、最后，任何一個物業的總體經濟當中，物業管理處的主要功能是保證自身企業的營利，它通過履行自身的服務職能，最大限度地提供公共物品，有效地管理共有資源，同時充分地利用私人物品和自然壟斷，以經濟理性的方式尋求出總體利益最大化的結局。激活全部業主的愉悅感和增強業主們利用自身資源的能力是這種總體利益的核心所在，當一家物業管理公司能夠有層次地幫助業主們建立經濟理性，學會消費和引導投資，我們就將從這種"均衡"的管理實踐中獲得實惠。

篇2：用經濟學觀點淺析物業企業重組整合必然性及實施方略

　　用經濟學觀點淺析物業企業重組整合必然性及實施方略

　　縱觀網絡信息時代的全球經濟和gg開放后的中國市場，各類企業公司重組整合風起云涌，從初期兼并、購買，到融資、合資再到成熟期的合作、聯盟，比比皆是，這對剛形成不久的物業市場沖擊影響相當巨大，也帶來肯定的借鑒作用。物業市場能否重組整合？何時進行？如何實施？是廣大物業行業有識之士關注的問題之一。本文嘗試運用經濟學的觀點，分析物業企業重組整合的必然性及實施的時機和步驟，供在座的專家學者和老總們商榷，并提出批評意見。

　　一、物業企業重組整合是市場經濟發展的必然方向

　　觀點一：經濟學領域有個不變的法則-最小成本法則，它說明追求利潤最大化的企業要使生產一定產量水平的成本達到最低，與企業的“規?！焙汀胺秶苯洕⑾⑾嚓P，重組與整合后的企業，能在較短時間內，通過提高產品和服務生產水平的“規模經濟”和產品生產或服務多樣化的“范圍經濟”，使企業最大限度地降低成本，從而為企業在激烈的市場競爭中贏得主動。物業市場是微利產業，物業企業要獲得利潤更在乎服務質量的提高和成本的降低，也就是說，物業市場更需要規模經濟和多樣化經營，也更需要靠重組整合來獲得利潤和市場份額。

　　觀點二：當今網絡信息時代，每個企業都面臨著技術爆炸、資源均等、全球化、市場的成熟化、新的社會價值五個方面的挑戰，企業靠長期的、獨特產品優勢和控制自然資源優勢在降低，供大于求的市場以及顧客更高的要求、員工更靈活的參與都說明，任何一個企業幾乎沒有可持續的競爭優勢，企業不得不和別的企業一起面對市場，滿足消費者的需求。這方面現實的例子不勝枚舉。在國外，如波音入主麥道、寶馬合并勞斯萊斯等，個個驚天動地；在國內，一汽與天汽聯姻、華潤與萬科攜手等案例舉不勝舉。作為同在市場經濟中、處于同時代的物業市場，自然也不能幸免，這是市場發展必然要求。

　　觀點三：西方經濟學家認為，市場競爭是不完全競爭，在市場不斷進化的同時，競爭的內涵和形式也隨之變化，從對抗的競爭到寬容的競爭再到合作的競爭，反映了市場演進不同階段的內在要求，同時也體現了企業從偏執到理智再到成熟的發展軌跡。中國物業市場經過幾年的培育，三種形式的競爭雖然沒有形成燎原之勢，但也漸露端倪，已經出現在不同地區和不同的細分市場領域。

　　觀點四：現代經濟學最新發展成果就是博弈論的廣泛應用，它給經營戰略帶來了深刻影響。博弈論強調，企業無論大小，都只是“商海一粟”，很少有公司獨自面對市場競爭，必須與別的企業聯合起來面對快速變化的市場以及要求越來越高的消費者?，F在的競爭不再是“我與他的競爭”，而是“我們與他們之間的競爭”，是一個集團同另一個集團的競爭。所以企業需要通過締結聯盟來獲得速度，調動社會資源快速地實現顧客的價值。

　　二、影響重組整合的不利因素

　　經濟學理論告訴我們，企業發展必將走向合作聯盟式的競爭，但縱觀其他行業市場的重組整合，都決定于以下四個前提條件：市場發展完善程度；相關法律基礎；企業規模和性質；重組的目標。按照這四個條件去分析當前中國物業市場，不利于重組整合的因素還有很多。

　?。ㄒ唬┪飿I市場還處于導入期，機制不夠完善。

　　目前物業市場競爭作用主要是圍繞客戶的 忠誠度進行，各個物業公司為了贏得市場，都在高舉“誠信”、“以人為本”等品牌，通過服務的質量、與客戶保持良好的關系來建立企業的聲譽，都采取不同的戰略回避直接競爭，競爭作用不激烈使各物業公司對重組整合的優勢還處于模糊認識和等待狀態。

　?。ǘ┪飿I公司規模不一，企業發展目標不同。

　　目前，各行業和各種資金紛紛擠入物業這個新興市場，物業公司品種繁雜，良莠不齊。歸納起來有國有房管所轉換來的翻牌公司、以各種方式成立的散兵游勇、民間出資的私人企業、開發商派生出來的子公司以及國外進入的外資公司等五種，這些類型公司的發展規模、人員素質、服務質量等都參差不齊，目標也不同，有的只想渾水摸魚，沒有利潤就撤出；有的派生公司只想為開發商樹品牌；有的國有公司受管理體制限制，難有大作為，等等，發展目標的不同，對重組整合帶來了一定的阻力。

　?。ㄈ┪飿I行業的特殊性也決定重組整合不能由市場自行運作完成

　　首先，物業是一種社會公益性服務行業，在追求利潤最大化的同時還要獲得最大的社會效益，靠市場自生自滅及惡性競爭達到兼并組合，會給服務的客戶帶來巨大損失，導致整個物業市場的信譽危機。其次，物業市場的客戶群具有固定不流動性和服務的長期性，決定了物業企業要保持服務的延續性，任何伴隨陣痛以及管理模式突變的重組整合都會對客戶帶來損失和不適應。再次，物業企業的非實物產品與客戶認知度的矛盾也影響重組整合的進度。物業企業生產的產品是服務，這與其他有形產品有本質的區別，這個產品的質量除了政府制定的標準外，還需要由客戶滿意標準來決定，不同的地域、不同的生活環境、習慣等使物業企業難以提供統一標準的服務模式，形不成規模的產品生產，本身就阻滯著企業的重組整合。

　　三、物業企業實施重組整合的幾點方略探討

　　關于企業重組整合實施的步驟、資源配置方式等等，其他行業的經驗大可借鑒，但這大都是操作層面的問題，能否重組整合成功，還要把握物業市場的內在規律及特征，并在實施過程中選準突破口和結合點。我認為，在重組整合過程中要注意以下幾個問題。

　?。ㄒ唬┲亟M整合要以細分市場為劃分界限。

　　以服務為產品的物業企業，靠追求大而全的全套服務以滿足所有客戶要求，是不符合市場日益分工明確的發展規律的，也是企業難以做到的。物業市場細分突出要以客戶的不同服務需求為標準，根據客戶的個體素質、生活居住環境、習慣、區域生活水平、群體興趣愛好等，劃分不同需求范圍。目前，物業市場以別墅、商住辦公、普通住宅等層次劃分，只是從客戶居住環境設施硬件上給予區分，忽視了客戶群體及個體需求的軟件服務層次。

　?。ǘ┲亟M整合物業企業要以政府調控與市場運作相結合。

　　物業行業涉及國計民生，帶有公益性質，市場又是剛剛起步，地域差別也較大，需要政府完善相關市場法律和競爭規則，并在實施中加以調控指導。這兩年，相繼出臺的《物業服務條例》、《等級服務標準》、《企業資質評定標準》等法規性文件，就有效地調控了市場，規范了企業的經營行為。

　?。ㄈ┲亟M整合物業企業要以探索出的幾種管理模式為標準。

　　市場競爭中的企業有不同的層次，一流的企業出售標準，二流的企業出售品牌，三流的企業出售產品，四流的企業出售勞務，而出售標準的企業是最有價值的。物業市場中企業良莠不齊，關鍵還是沒有成型的管理模式，雖然有的地區提出“酒店式管理”、“公寓式管理”等，也都是簡單照搬其他行業有特點的東西為我所用，與物業市場結合不是很緊密，物業企業有其自身發展的規律和模式，經過幾年的運作和競爭，物業市場必將分化成幾類不同模式的企業。

　?。ㄋ模┪飿I企業重組整合要以技術創新為主線。

　　重組整合的目的在于提高企業競爭力，而技術創新力對企業在市場中的競爭位勢有著重大影響，事實證明：在現今全球經濟中，技術創新是與較高的經濟收益聯系在一起的，擁有最高績效的公司常常在研究與開發方面的投資最多，企業所做的創新越多，它在行業中的主導作用越強。物業行業的特點更要求物業企業增強技術創新，在管理設施不變、服務對象不變的情況下，只能通過技術創新來提高服務-這一特殊產品的質量，這是企業競爭的重要參數，也是物業企業生存的關鍵。以技術創新為主線，進行重組整合，有利于促進企業飛速發展，同時也把握住了物業市場的良性走勢。

　　沈陽市順意房產物業有限公司 劉剛