如何破解住宅小區消防維修難題

　　隨著高層住宅建設的不斷擴大，以及商住混合型住宅的增多，住宅小區的消防要求也越來越高，而隨著高層和商住樓的交付時間越來越長，消防設施正逐步老化，很多住宅項目的消防設施都已經處于癱瘓或半癱瘓狀態。據了解，現在不少的有消防設施的住宅項目都需要進行大中修，甚至有些項目還需要進行更新改造。

　　按照通常的分析，這樣的現狀應該是物業管理企業的買方市場，應該有眾多的消防維修企業愿意或者是主動競爭于消防維修的市場，但是現狀并非如此。實際運作中，不少的物業企業都在慨嘆，住宅小區消防施工容易且爭著做，而消防維修困難且無人問津。時下，揚州市場僅有的幾家消防維修公司中，愿意承擔消防維修工程的并不多，且少之又少。一位物業企業的項目經理向記者介紹，他們小區是一個高層小區，消防已經壞了很久了，他們也想盡快維修到位，以保證業主的生命財產安全，但是他們找了很多家消防維修的單位，要么有的維修公司報價遠遠超出市場價，讓人無法接受；要么就是有的消防維修公司干脆不感興趣，明確表示不想做這種業務。

　　到底是什么原因造成了消防維修有業務市場卻無人愿意"搶"這一塊蛋糕呢？一位消防業務的業內從業人員杜先生向記者講述了其中的“反?！?。

　　操作周期長，占用資金多

　　杜先生說，住宅小區的消防維修工程屬于維修類業務，這類業務維修時，物業公司基本沒有資金，而是依靠提取住宅專項維修資金來維修的，在維修時，因為要履行一系列的手續，比如需要查勘、需要報價、需要消防隊證明、需要業委會審批、需要公示、需要上報房管局、需要審計等等過程，這一過程往往受到不確定因素的影響較多，容易在是間形成時間的拖長，按照一般的工程維修來說，時間跨度往往達到3-6個月以上。這樣一來，維修上所耗費的周期，維修中所占用的資金量就比較大，只要稍有不甚，往往容易造成資金積壓，融資成本偏高，細算賬往往會形成劃不來，也許會吃力不討好。

　　維修耗工多，維修難度大

　　據介紹，小區的消防維修工程往往是沉積多年的消防毛病，由于長期帶病運行，好多毛病一時難以查清。而且小區的消防因為相對于商業樓來說，小區面積大、管網跨度長、管線復雜密布、管網改動多、隱蔽工程多。這種情況下，消防的管網滲漏、聯動不靈、煙感失靈、報警損壞等情況較為復雜，查勘起來比較麻煩，有時候為了一個滲漏點往往查多少天也無法找到漏點。杜先生介紹，現在維修人員工資高，至少也要200元/天，而消防維修工程的用工量是包工包死的，如果查漏時耗時過多，極易造成虧損。他說，他們就施工過一個虧損的工程，本來以為報價足夠，但就是因查漏的時間過長造成了用工超額，最后不但沒賺，還虧了1萬多元。

　　設備太老化，保修矛盾多

　　對于消防維修工程來說，好多的維修并不是一次性能夠全部完成的，往往是在施工時已經維修好了，也不滲漏了，也各系統運行正常，但是由于這些消防設備已經長時間運行，各種配件已經處于不確定狀態，很難保證其再次損壞的時間。有時往往這里剛一維修結束，下一個問題已經產生了，按理應該是并不包括在原有的報價中，需要物業公司另行支付相應費用，但是由于剛剛報價，還未結算，物業公司不可能承認，所以只能再次維修。況且維修工程通常需要免費保修1年以上，在這期間內極易出現消防的再次滲漏或損壞，維修公司不得不再次派人維修，其耗時耗料又會出現嚴重的不確定因素，會造成結算后的二次虧損。據杜先生說，他們就在接這類工程時出現過，原來結算時還是賺錢的，但是等到保修期滿卻出現了虧損，風險比較大。

　　據業內有關人士介紹，消防維修難已經成為物業公司運作中的一大風險，現在消防的法規越來越健全，消防隊的檢查和要求越來越高，消防管理的風險也越來越大，已經演化為風險大于利潤，讓物業公司為此提心吊膽。那么，如何來化解住宅小區消防維修難？如何來保證業主居住中的消防安全？（未完待續）

　　如何破解住宅小區消防維修難？

　　又如何讓業主的生命財產安全得到保障呢？業內有關人士認為，有關方面應該共同努力，鼓勵物業公司和維修單位共同做好消防維修和管理工作。

　　一是物管要樹立以"護"為主的消防管理思路。消防系統是一個完善的系統性工程，特別是現在的消防系統，具有高度的智能化，在日常管理中，物管企業應加強維護和管理，樹立以"護"為主的思想，以養護為基礎，盡力延長消防系統的壽命。一旦出現問題要立即組織維修，及時排除消防運行中的小問題，避免出現破壞式使用，直到癱瘓才想到維修。一位消防從業人員說，消防系統某種程度上類似汽車，如果你加強日常的維護，及時保養、經常檢查、保持及時維修，其壽命會延長很多。

　　二是有關部門要加強消防維修的引導和協調。消防維修工程維修雖然是一個市場行為，但某種程度上是一個全社會比較需要的公益性事業，如果在這方面出現無人愿修、無人肯修的局面，對于住宅小區的消防將會是一個很大的隱隱，這樣既挫傷了物管的積極性，又增加了全社會的負擔，還所有業主們無法安全生活。所以有關消防主管部門可從維護全體業主的切身利益出發，加大對物管企業的支持力度，在消防管理、消防養護、消防維修上提供盡可能的便利。同時，對于消防維修公司應從社會公益性需求出發，引導消防維修單位承擔相應的社會責任，在保證施工的正常利潤的基礎上，要求維修單位應有一定的集力用于小區消防的維修上，以保證小區消防的正常使用，讓全體業主居住得

更安全、更舒適、更省心。

篇2：消防風機維修保養規程

　　消防風機維修保養規程

　　1．0目的

　　維持設備正常，保證應急狀態下設備可靠運行；

　　2．0適用范圍

　　適用于z客戶服務中心

　　3．0管理職責

　　3.1工作責任人：工程部主管；

　　3.2相關崗位維修人員負責消防風機保養工作的實施；

　　4．0定義

　　無

　　5．0規程

　　5.1設備維修保養時應通知消防中心值班人員及相關部門；

　　5.1.1聯動柜及樓層交接箱檢查

　　1)斷開輔助電源檢查聯動柜的中繼器、繼電器、各線路是否完好緊固；

　　2)檢查各樓層交接箱內中繼器是否正常，線路是否緊固；

　　5.1.2電機及風機檢查

　　1)斷開主電源，掛上標示牌，檢查電機接地是否良好；

　　2)緊固各部分松動的螺絲及聯軸；

　　3)檢測電機的絕緣電阻，線路絕緣電阻均應符合相關規范，繞組直流電阻三相平衡；

　　4)調整皮帶的松緊度，手搖轉風輪、觀察轉動是否平穩；

　　5)檢查各接合面間的墊片和密封填料；如有損壞應更換；

　　6)清潔電機、風輪及機殼內部；

　　7)檢查潤滑油油位，不夠添加；

　　8)檢查調節風閥機械部分，使其開閉靈活、可靠，開閉角度標志正確；

　　5.1.3控制柜檢查

　　1)手動開機測試三相電流值是否在額定值以下或相等，檢查指示燈電壓、聽風機各部件運轉的聲音；

　　2)檢查箱內各空氣開關、交流接觸器等；

　　3)全面清除控制箱內、風機和電動機的灰塵；

　　4)電機現場手動、遠控均能可靠動作；

　　5.1.4檢查所有樓層風閥，潤滑及調整機械部分，檢查電氣開關及連接電纜，接線端子等；

　　5.1.5其它檢查

　　1)風機機身（底座）、控制箱內油漆及清潔；

　　2)檢查軸承潤滑、緊固螺絲及加油；

　　3)電機及箱內各接線端全面緊固；

　　4)運轉半小時手感電機溫度、軸承溫度、指示燈；

　　6．0附則

　　按照程序定期實施保養檢修計劃；

　　7．0支持性

篇3：休閑會所消防設施器材消防安全標志定期檢驗維修規定

　　休閑會所消防設施、器材、消防安全標志定期檢驗、維修規定

　　為確保消防設施、器材、消防安全標志完好有效，預防火災事故的發生，增強自防自救能力，特制定本規定。

　　消防設施、器材的維護、保養和管理由消防安全管理人組織實施，消防工作歸管理職能部門具體實施。

　　根據滅火需要，配備適當種類和足夠數量的消防設施和器材，并不得挪作他用。

　　消防設備器材和工具應放置在醒目、取用方便的地點。放置在室外的要采取防潮、防曬、防霉爛、防結塊和防凍措施。

　　消防設備、器材的周圍不準堆放雜物和堆放其他物品。嚴禁埋壓、圈占消火栓和消防水池，對消防設備、器材要建立定期維修保養制度，保證完好有效。

　　消防水池內應當保持規定的水量。

　　凡維修消防管理或者停止供水時，必須事先通知本休閑會所消防隊或本地區公安消防隊，做好應急措施。

　　本規定自頒布之日起實施。