探討物業管理納入社區建設管理的必要性

　　社區建設是城市建設的基礎，是體現城市建設現代化程度的重要標志之一；物業管理是社區建設的載體和組成部分，社區建設中的許多內容需要依托物業管理服務來進行。國務院《物業管理條例》、廣西壯族自治區《物業管理條例》對物業管理融入社區建設提出了明確要求。因此，作為城市經濟、社會和文化活動的區域載體，小區物業管理越來越具有社區建設的意義。

　　一、我市物業管理存在的問題

　　我市物業管理尚處在“層次低、發展快、問題多”的成長階段，現有住宅小區145個，面積1232.15萬平方米。目前，居民之間、業主與物業服務企業、物業服務企業與居委會之間關系良好，出現了以盛世名門、普羅旺斯、御林皇府等為代表的環境優美、設施配套齊全、管理規范、開展多樣有益社區活動的住宅小區。這些小區起到了示范引路的作用，帶動了我市物業服務水準的提升和文明和諧社區的建設發展。

　　但是，我們也必須清醒地認識到，物業管理還存在一定的問題。一是老區物業管理問題突出。主要原因是老區規劃布局、配套設施和設計建設等和“先天不足”的問題比較突出，基本處于無物業管理狀態。二是物業服務水平不高。有的只停留在小區的衛生、綠化、門衛值班、日常維修等傳統項目，沒有很好地結合社區特點開展全方位、多層次的社會化服務，企業還處于粗放型經營狀態。三是部分業主意識不強。有的業主沒有自覺履行合同所約定的義務，把物業管理看作是“政府行為”，要求其“包攬一切”。

　　二、物業管理納入社區管理的重要性

　?。ㄒ唬┯欣谏罨鞘泄芾眢w制的改革。物業管理納入社區建設已成為人們關注的焦點。在物業管理建設納入社區建設之前，社區居委會、業主委員會、街道辦事處、物業企業、物業行政主管部門之間的復雜關系往往是物業管理中癥結所在。然而，把物業管理納入社區建設之后，政府就可用政策界定他們之間的責任。社區居委會可以加強對業主委員會的指導，監督物業企業服務，協調物業企業、業主委員會和居民之間的關系。另外，社區居委會也可會同物業行政主管部門及有關單位組建業主委員會，代表區域內全體業主權益。業主委員會按章程認真履行職責，接受社區居委會的指導。業主委員會如果作出違反法律法規政策、影響社會秩序、侵犯社區公共利益的決定，社區居委會可以按照社區自治的原則加以制止。

　?。ǘ┯欣趯崿F多方共贏。將物業管理納入社區工作，加強了居委會和街道辦事處在物業管理中的作用。社區成立業主委員會，包括業主、開發公司以及物業公司的人員，同時還有街道或居委會的成員。這種組織形式避免了以往業主自發組織業主委員會難度大的弊端。居委會和街道辦事處作為政府部門的延伸，在物業管理中也可以很好地把握國家的相關政策，為業主提供更好的服務。也就是說，當實行物業管理納入社區之后，各項工作之間的接口順了，責任明確了，管理順暢了，可給社區居民帶來更多實惠。

　?。ㄈ┯欣趧摻ㄒ司拥纳鐓^環境。把物業管理納入社區的目的之一，就是把提高居住區物業管理水平、改善城市小區的居民居住環境作為一個地方城市發展環境的重要組成部分。因此，一個城市的決策班子，在抓創建城市社區居住環境的工作中要充分認識到加強居住區物業管理工作的重要性，認識到物業管理為群眾創造一個清潔優美、舒適安全的居住環境，有利于建立良好的社區友鄰關系，促進社區穩定和團結。

　　三、物業管理納入社區管理的有效對策

　　第一、出臺可操作性的政策。雖然物業管理納入社區管理有利政府、居民和物業管理多贏，但也不容樂觀。因為，不僅物業公司、業委會和居委會等有關方面的關系協調好還需要一個過程，而且，還有待于新的法規的出臺。如，物業管理納入社區管理之后，小區實行了保安、保潔、保綠、保修、停車等一體化管理，但在老區中，人們還不習慣于每月交保安、停車費等，使物業公司無法進行管理。再如，有的物業公司對物業管理納入社區管理這件事情的態度和居民對成立業主委員會的意識等也都是不確定因素。目前，業主大會通過業主委員會有選擇物業管理公司的權力，但是，業主委員會組成人員的素質對此項工作影響很大。由此可見，物業管理要納入社區管理，必須出臺操作性較強的相應政策加以規范才行。

　　第二，理順關系避免重疊與越位。要把物業管理納入社區建設統一管理，必須明確以下幾個關系：一是社區居委是群眾性自治組織，是居民利益的法定代表，以管人為主，對業主委員會和物業公司進行協調和指導；二是業主委員會是居住物業管理

區域內對物業實施自治管理的群眾組織，是業主利益的法定代表，對物業管理服務進行評議、監督；三是物業管理公司是專業服務組織，以管理為主，應接受群眾自治組織的指導和監督。

　　第三，加快物管進社區步伐。積極推行物管連鎖經營的模式，盡可能的將有一定條件的尚未實行物業管理的普通居民小區或院落納入規范化的物業管理，提高全市物業管理的整體水平。對于暫不具備條件的院落，可鼓勵、支持居委會通過發展社區服務來管理好轄區內的物業。這樣做的好處，既有助于推動居民自治進程，增強居民的凝聚力；又能夠從根本上解決物業管理機構與居委會之間的矛盾問題，既維護了社區穩定，又促進了社區繁榮發展。[貴港市住房保障和房產管理局區少健]

篇2：搞好社區建設和物業管理，共建美好家園

　　搞好社區建設和物業管理，共建美好家園

　　隨著我國住宅商品化進程不斷深入，社區建設和物業管理與人民生活的關系越來越緊密，因此，搞好社區建設和物業管理，對于國家的長治久安具有深遠意義。

　　一、理順關系

　　現階段，由于我國物業管理尚處于起步階段，國人在很大程度上對物業管理和社區建設的概念還存在誤區，有的甚至認為“物業管理就是社區建設”，其實，社區建設和物業管理存在著本質區別。要搞清楚二者的不同，必須先明確居民和業主的區別。從法律上來看，居民是依居住地為標志的居住者，是社區建設的主體，社區內年滿十八周歲、居住超過兩年的居民可以以此身份平等行使社區建設的權利；業主是經過法定程序具名登記的住宅的買受人，是物業管理的權利主體，依照自身所買受的權力份額對物業管理行使權利并承擔義務。

　　居民的權利是均等的，而業主的權利是不均等的；居民的權利是具有公民屬性的，是依附于人的，是不可買賣的，而業主的權利是具有商業屬性的，是依附于物的，是可以買賣的。對于居民來講，無論其身份如何，財富如何，在社區建設中都只能行使自身特定的權利；而一個業主如果擁有足夠的資金，他甚至可以購買一個社區內全部的物業管理權利。由于我國住宅商品化剛剛起步，擁有兩套甚至多套住宅的業主并不多見，因此，在商品住宅小區內，業主和居民呈現高度的重合狀態，但仍然不會等同，因為每個單元房往往只有一個業主，卻往往不止一個居民。在這樣的社區內，作為業主的居民僅僅是全體居民的一部分，因此，即便是全體業主也無法完全代表全體居民行使社區建設的權利。

　　業主和居民的不同，也表征了社區建設和物業管理的區別，二者的權利來源是不同的，權利屬性也是不同的。居民參與社區建設的權利是“與生俱來”的，是非物質的一種“準政治權力”，是平等的，是不可以買賣的。物業管理的權利是依附于物業的，是不平等的，是可以買賣的。

　　社區建設和物業管理雖然存在本質不同，但同時也具有共性，它們都具有相同的區域屬性，都是在某個限定的區域內的人的活動。因此，二者又是密不可分的。首先，物業管理是社區建設的重要物質基礎。物業管理的好壞將直接影響居民的安居，而這正是社區的首要功能，良好的物業管理是社區建設的重要保證。在一個無法安居的社區內，如果人人自顧不暇，勞心于住宅的安全，是不可能顧及到社區建設的其他內容的。其次，社區建設也會直接對物業管理產生影響。物業損耗的主要原因還是人的活動，因此，一個秩序良好、道德高尚的社區對于物業而言必然產生良好影響。試想，在一個隨意亂扔垃圾，隨意破壞公物的社區，物業管理的成本將會多高？

　　二、明確權責

　　明確了社區建設和物業管理二者的關系，就不難明確作為社區建設和物業管理的直接參與者--社區居委會和業主委員會的作用了。作為社區的自治組織，居委會是社區建設的主體，居委會的建設將對社區建設產生直接影響，居委會的建設決定了社區建設的走向。作為物業管理的自治機構，業委會是保證社區物業正常運行的重要力量，顯然，社區建設只有依靠二者的協調配合才能健康開展。

　　在具體實踐中，業委會與社區居委會卻往往出現不和諧音符，甚至在某些社區還會出現激烈摩擦。這大多是由于二者不能很好的明確自身的定位造成的。要協調二者關系，在具體工作中，凡是涉及物業權利的事務，社區居委會必須尊重業委會的自治權利，在設備設施的維修，公共面積的使用過程中充分尊重業主的意愿。反過來，業委會在物業管理事務中也必須服從社區居委會對社區建設的總體規劃，在物業的使用計劃中配合社區居委會的便民利民項目設置，文化活動的開展等等社區建設事務。

　　二者之間不和諧的原因還有一個，那就是參與程度。由于大部分業主委員會都是緣于初期的維權而關注物業管理，這些維權活動又具有普遍性，因此，業主參與業委會的程度普遍高于社區居委會。與此相反，業主甚至相當多數的居民對于居委會的建設缺乏熱情。有些人甚至不知道社區居委會是居民的自治組織，而認為居委會是政府的某類機構，這種誤解導致了社區居民（包括業主）對社區居委會的關注和參與程度低，有些還抱著排斥甚至敵視的心態。因此，要建設好社區，必須提高社區成員的參與程度，必須建立一種和諧的機制，使得社區居委會和業委會真正成為各司其職、名副其實的自治組織，只有這樣，才能順利完成社區建設的各項任務，才能真正實現社區的自治。

　　再說一下物業管理公司，其專業技能對于社區而言是非常重要的，業主大會雇用物業管理公司的原因也正是如此。物業管理公司是受托管理，其在物業管理中的權力來源是業主大會，但是，由于目前很多物業管理公司尤其是前期物業管理公司并沒有認識到這一點，導致在身份上的錯位，無形當中造成了與社區居委會和業委會的隔閡與糾紛。這是發展中的問題，隨著物業管理的不斷發展，物業管理公司與社區的關系會得到改善。

　　雖然物業管理公司并不是社區的權利主體，但其專業水準對于社區的物業管理事務具有舉足輕重的作用，它既是社區建設和物業管理中的“專業技術人員”，也是全體業主的物業管理意愿的直接執行人。盡管在物業管理事務中沒有權利能力，但物業管理公司并不是完全被動的，應當充分運用自身的專業技能，不折不扣地行使業主大會的授權，切實地保證業主通過物業服務合同和業主公約表達出來的意愿得到履行和落實。

　　最后說一下業主和居民，作為物業管理和社區建設的主體，他們的意識程度直接影響社區的發展方向。社區建設和物業管理中的任何制度都需要人來執行和遵守。社區秩序的維護與社會不同，它不是依靠國家機器的強制力來實現的，依靠的是社區成員的共同表達機制和社區成員的自律。失去了這一點，社區也就失去了存在的基礎，人人各行其是的社區，最終只能造成混亂。社區成員必須服從全體的意愿，必須自覺地遵守公約，才有可能最終實現社區的健康發展。

　　總而言之，要建設一個和諧美好的社區，必須依靠每一個社區成員的努力，必須依靠社區內各方面的協調合作，也必須依靠專業機構的專業技能，只有各司其職，嚴格自律，才能造就一個和諧美滿的社區。

　　文/蔡若焱北京市海淀區上地西里居委會

篇3：探索物業管理為社區建設服務新道路

探索物業管理為社區建設服務的新道路
文/段洪義 袁永友

近年來，武漢百步亭花園社區先后榮獲 “全國創建文明社區示范點”、“中國人居環境范例獎” 、“全國城市物業管理優秀示范小區”等100多種獎牌和稱號，筆者所在的百步亭花園物業管理有限公司（以下簡稱百步亭物業）創造的服務于社區建設的物業管理新型模式日益受到行業內外的關注。

一、“親情服務”是物業管理為社區建設服務的出發點
　　面對社區居民的多種服務需求，百步亭物業建立了物業服務與社區公共性服務、福利性服務、個性化服務和商業服務的良性互動關系，創立了以親情服務為特色的服務品牌。
“親情服務”首先體現在全方位、全天候和全過程的優質服務。全方位就是把居民的需求作為第一信號，除全力做好物業管理的本職工作之外，對社區居民提供從就業到醫療保健、文化教育、家庭生活等各方面的服務；全天侯就是一天24小時隨時為居民服務；全過程就是把服務貫穿到居民人生的整個過程，從婚姻介紹、幼兒教育到養老送終，都能做到難有所幫，周到服務。公司成立了以居住在百步亭社區的員工為主，由專業性比較強的員工組成的搶險應急分隊，下設治安應急分隊、水電搶修應急分隊、環衛保潔應急分隊3支隊伍，應急分隊成員保證24小時通訊暢通，凡發生水、電、氣及其他設施設備故障，或出現火險、交通堵塞等情況和突發事件影響和干擾居民正常生活時，應急分隊成員能夠在5分鐘內趕到現場，迅速、有效地排除故障和異常情況。

“親情服務”還體現在“首問責任制”上。公司承諾對居民反映的問題，做到“小事不過夜，大事不過天，事事有記錄、件件有回音”。公司在社區設立了信訪中心，按照誰接待誰負責的原則，對居民反映的任何問題，都要求做到熱情接待、認真記錄、耐心處理。社區居民親切地把公司稱作是自己的“紅管家”，物業服務費實現了100％收取。

二、“理性利潤”是物業管理為社區建設服務的結合點
物業管理是我國第三產業中極其重要的產業，但作為市場主體，許多物業管理公司處在兩難境地：公益服務沒有政府補貼，高價服務沒有業主支持。百步亭物業深刻認識到：作為民營的物業管理公司，如果沒有社區這塊平臺，就難以進行市場化服務，反過來，如果沒有物業管理公司的積極參與，社區建設也會失去動力和活力。物業管理公司在“社區居民利益為最高服務原則”的思想指導下，通過整合服務資源，找到了為社區建設出力的最佳結合點。

“理性利潤”的突出表現是物業管理公司不把自身利益的最大化放在首位，不計較眼前的微利和無利，追求企業的長遠利益和“多贏效應”，不斷推動社區的可持續發展和建設。公司每年都從物業服務費總收入中提取一定的比例作為社區建設經費，密切了物業管理公司與社區組織的合作關系，鞏固了“共建美好家園”的基礎?！袄硇岳麧櫋钡谋憩F之二是物業管理公司與社區服務中心聯合辦公，采取“一門式”、多窗口便捷服務。物業管理公司與社區服務組成了一條“無間隙”的完整鏈條，把對物的管理和對人的服務有機結合起來，完善了社區服務網絡，方便了社區居民，提高了社區服務的質量和效率，降低了自身的運作成本?！袄硇岳麧櫋钡谋憩F之三是推動社區服務的系統化和社會化，不斷滿足社區居民日益增長的服務需求。物業管理公司和社區服務中心的服務范圍最初包括公安、工商、交通、城管、司法、民政、就業、生育、教育、家政等方面，隨著社區的擴大和居民服務需求的增加，服務的種類逐步明晰化、專業化、社會化，使優質服務能延伸到社區居民最需要的地方，實現了服務的深入和效率的提高。

“理性利潤”使物業管理公司在社區建設中發揮了主觀能動性，使企業真正從管“物業”過渡到服務人，從經營企業過渡到經營社區，從純經濟組織過渡到既是經濟組織又是社會組織，從物質文明建設者過渡到三個文明建設者。

三、“以德為魂”是物業管理為社區建設服務的增長點
百步亭社區率先在全國房地產行業創立了“建設、管理、服務”三位一體的管理模式，這決定了物業管理公司作為管理和服務的主體之一，具有不可缺少和不可替代的作用。如果物業管理服務只見“物”，不見人，只把社區居民當作被動的服務對象，就會忽視社區建設中人的主體性和創造性。為此，百步亭物業提出了“以人為本，以德為魂”的社區建設理念，為打造和培育社區文化和社區精神發揮了積極作用，實現了經濟效益和社會效益的良性互動。

環境怡人和環境育人的有效結合。作為武漢市五星級社區，公司為創建百步亭花園安全、整潔和溫馨的環境付出了艱辛的勞動，而環境美和心靈美的完美結