解析我國物業管理現狀

　　我國的物業管理從沿海開始起步，在市場需求與主管部門引導下逐漸向內地擴散，物業管理這個名詞對老百姓來說已經不再陌生。但如何搞好物業管理，各市場主體如何處理相互關系對大家來說都是一個新課題?，F實生活中有很多業主對物管公司很不滿意，認為物管公司服務質量不高，光收費不服務，自己的權益沒有得到保護，花錢買罪受；物管公司也牢騷滿腹，認為自己受苦受累受氣，辛苦一年下來反而成為投訴焦點，收費難、經營虧損的同時被外界人士懷疑為牟取暴利。那么怎樣來看待我國物業管理事業的現狀呢？在《物業管理條例》頒布實施的起始日子里，市場各方面又應該如何形成合力來推動我國物業管理事業的發展呢?

　　物業管理的公共屬性

　　首先從宏觀的方面來說，我國物業管理行業的誕生是我國納建設發展階段從粗放型向集約型轉變的產物，是社會主義市場經濟發展到一定水平、物質財富積累到達一定程度的產物，是人民的生活品質、生活需求提高的客觀需要。它本身是受人之托使委托人的財物“物盡其用”的產業。如果說建設者的任務是平地起高樓，那么管理者的任務就是充分發揮高樓的效用，使高樓出效益。SARS的出現極大地提高了社會各方對公用事務的關注程度，客觀上凸顯物業管理的重要性，物業管理行業發展的空間有了很大的拓展。其次從微觀的方面來說，一個好的物業管理項目可以使業主滿意，物管公司滿意，物業狀態保持，從而對整個社會的福利作出貢獻。動不動就推倒重來的代價極高，推倒重來后也要物業管理。

　　公共物品是指滿足社會公共需要的物品(公共服務是指滿足社會公共需要的服務)。公共物品具有非排他性和非競爭性。公共物品不能由市場提供而只能由政府提供，這是由于每個消費者都有“免費搭車”的傾向。而政府主要是通過無償征稅來提供公共物品。稅收是具有三性的：強制性、無償性、固定性。在《物業管理條例》中第67條“業主不交費，物業管理公司可以向人民法院起訴”就是這三性的替代條款。實際上，政府支出的最大部分是由征收納稅款來償付的，每一個人都要服從稅法。國家的財政開支有一個重要的“量入為出”的原則，在《物業管理條例》中有對應的條款即第41條“物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則”?，F實生活中業主與物業管理公司的矛盾有很多就在于對費用是否適應于服務水平上各執己見。由于物業管理是個新東西，物業管理市場的市場化水平不高．有些物業管理項目是在花錢做廣告，而主流媒體對這些物業管理項目又給予了大量的報道，業主的消費觀念就被誤導了。這些物業管理項目好不好？好!有了錢回報社會總是值得提倡的，但作為整個行業必須具有“造血功能”，必須形成自己的盈利機制，否則行業的發展就會是無米之炊、空中樓閣，總有一天無以為繼，最終對廣大群眾的安居生活造成損害。物業管理可以理解為特定區域里物業持有人或使用人的社會公共需要。住宅小區里的社會公共需要雖然不是維持國防及國內的法治和秩序、修建公路等，它只是物業持有人或使用人這部分集體的公共需要。但對于這部分集體來說，物業管理費就如同稅款，是非交不可的。我國房地產管理體制改革的市場化取向，就是想通過市場這只無形的手，通過業主自治、自律，通過物業管理公司的優勝劣汰，來達到資源有效配置服務產品極大豐富業主生活美滿幸福的局面。應該說局部區域的管理品質是可以通過物業管理這種市場化的方式得到保證、強化和提升的，而且物業管理費的高低和使用效率與這部分集體的福利密切相關。

　　物業管理市場的要素

　　我國正處于轉型期間，由計劃經濟轉向市場機制來配置資源?，F在已經不是要不要物業管理的問題，而是要如何搞好物業管理的問題。我國現階段的物業管理市場是在社會主義市場經濟條件下，實現供需雙方物業管理服務交換的一種市場。具體到每一個物業管理項目，就是物管公司提供物業管理的同時，業主消費物業管理，在特定的時間與空間范圍內，物業管理必須能夠滿足業主某些方面的需求，才能達成交易。物業管理項目的業主是市場交換活動的市場主體之一，物業管理公司是市場另一主體，由于參與交換的雙方的地位、作用、目的和要求各不相同，各自的經濟利益不同，只有在買賣雙方都能夠接受交易價格和其他條款時(物業管理合同)，交易才能成交。在有爭議的條款上，應有業主委員會、當地行政主管部門、當地行業協會、物業管理公司協商決定，這個決定必須合法合規，必須是站在絕大多數人的利益上。而且相關條款制定出來后，每個業主都必須遵守。

　　又比如說安全問題，物業管理公司聘請了保安，對小區的秩序、安全防范是負有責任的，并且在綜合治理中是扮演了很重要的角色的。但保安、保險、保鏢是有很大區別的。保險是依據的大數定律，現在保險公司也不保自行車丟失。保鏢對被保人有很多的限制，被保人——般也會很配合，只有這樣才能把危險控制在最小程度，而且保鏢的費用很高。保安不是警察，沒有警察的權力，而且在小區的嚴格控制、業主的安全保證與業主的私密性、家居生活的便利性中平衡是一個非常難操作的問題。業主現在把對保險、保鏢的要求移到保安身上，無論出了什么事都向物業管理公司索賠．物業管理公司所得與所失或者所承擔的風險不成比

　　例，造成雙方經常對簿公堂。那你說物業管理公司什么責任都不負，似乎也與理不通。物業管理的目的就是要使小區有安全感，怎么能說沒有責任呢，那么怎么樣解決這

個問題呢，關鍵在于物業管理公司推出新的管理產品，把服務的水平層次化、多樣化、個性化。

　　物管公司的定位

　　現階段物業管理很難，難并不等于物業管理人員就可以無作為，難也并不等于物業管理公司就非倒閉不可。目前很多物業管理公司是和房地產開發公司靠在一起的。房地產開發可以劃分為四大環節：策劃、工程、經營、物業管理。物業管理部門對于房地產開發公司就好

　　比足球隊的守門員，前鋒、中場、后位滿場跑，守門員防守面積可以擴大，但最好不要離門太遠，所以守門員跑動距離最少，但并不說明他不重要，守門員對于足球隊來說是半個隊，他的任務—就是不能丟球，出現情況的時候他應該有信心，有決心、有能力把情況處理掉。房地產開發公司可以與物業管理公司分離，房地產開發公司也可以擁有自己的物業管理部門，分與不分是市場的事情。在《條例》中，第24條是鼓勵房地產開發公司與物業管理公司分離的。房地產開發公司開辦物業管理公司的首要任務是保證自己的產品平穩地、保質保量地移交到產權人的手中，在這個任務的實現過程中物業管理公司執行的是質檢售后服務、公共關系部門的職責，對房地產開發公司的品牌建設、專業品質形象、親和力負有不可推卸的責任。僅從這—盧、上說，物業管理部門就是四大主力部門之一，不應處于被邊緣化的境地。從相反的角度說，正因為對物業管理部門的要求很高，物業管理從業人員更應腳踏實地，與各個部門通力合作，提前介入、提前協調、提前整改，嚴把質量關，為保證住房的質量、為讓老百姓住上放心房做出自己的貢獻。有的綜合類房地產開發公司賦予物、比管理公司的其它任務是管好物業，經營好物業，從投資組合、產業多元化與高級化、風險控制的角度出發，以時間換空間，求得收益的極大化。

　　物業管理的實質

　　物業管理的實質是讓業主享有一種有物業管理的生活方式，這種生活方式使生活更加舒適、安全、環保、健康、文明、和諧。好的物業管理取決于四大要素：配備完善(品質高尚)的物業、素質高的業主、負責高效的物業管理公司、三者之間的有效結合。我國房地產管理體制改革的實質是讓市場機制發揮主導作用，讓市場來配置資源，即所謂“建好房、用好房、管好房”。但由于物業管理剛起步，大家對它還有個認識過程。同時物業管理屬于公共管理服務行業，有它自身的特點，舉步維艱是自然的，也是可以理解的。有一些實踐與理論上的誤區需要我們予以破解，否則對行業的發展并最終對廣大人民群眾的生活造成損壞?，F實生活中屬于公共管理服務的行業是很多的，如交警、醫生、教師等。報載現今物業管理、醫生、教師是三大投訴焦點：物業管理、醫生、教師都屬于服務行業。學生考不上北大清華恐怕不能全怪老師，司機出了車禍只怪罪交警恐怕與理不通，醫生治病的效果取決于很多因素，有時只能減緩病人的痛苦，包治百病的醫生恐怕它有虛假陳述之嫌，醫患糾紛也有專門的部門中裁?，F在的物業管理公司就像赤腳醫生上門服務，留給它的命題就是也只是在現有條件下如何使員工工作更有效率、使業主酌生活更有品質，司時在服務中它取得自己應有的報酬。那種出了什么事情就把物業管理公司當下家的做法與情與理都是講不通的，也是解決不了任何問題的。物業管理服務也要質價相符，只有這樣才能形成良性循環。作為社會人，對國家，民族、他人是負有責任的。物業管理公司、開發公司都不代表政府，他們的行為都應該是企業行為，不能唯利是圖，但必須有利可圖，有利可圖的最終目的還是為了搞好丁作、為了方便群眾。政府有財政收入與轉移支付的能力，政府購行為同樣受很多因素制約。你不可以要求赤腳醫生的醫療效果與在一級大醫院里的專家相比，你也不可以要求物業管理公司把三級縣級小醫院建成一級大醫院。

　　我國物業管理行業這幾年的成績很大。物業管理已經是老百姓居家生活的一部分，物業管理是房地產價值實現的重要內容，是房地產開發的賣點。投訴是不少，但被消化的矛盾呢？解決的問題呢？管尚且如此，不管豈不亂套，我們看到—些報道令人沮喪，一些人對物業管理行業有“管理”二字很有意見，認為物業管理行業不能管理只能服務，管理就是約束人、就是發號施令、就是居高臨下、就是沒有上帝意識、就是計劃經濟的老一套。為什么要片面地理解“管理”二字呢，“管理”與“服務”不是同義詞嗎，中國男子足球隊的糟糕表現說實話不就是沒管理好嗎，我們現在強調以人為本，但是不能從一開始就把物業管理行業從業人員作為假想敵，作為牟取暴利的對立面；物業管理行業從業人員也是人，也是社會主義事業的建設者，物業管理行業從業人員經過勞動獲得合法收入無可厚非．更何況絕大多數物業管理行業從業人員現階段收入不高?，F階段，物業管理行業應該借《物業管理條例》頒布的東風，振奮精神，與時俱進，探索好的管理接口。物業管理人員更應努力做好本職工作，踏實地為業主解決實際問題，要大力提高行業的技術含量、知識含量、資本含量，要形成自己的營運模式和積累模式，為國家、為人民做出更大的貢獻。

篇2：舊城區物業管理特點、現狀及問題

　　舊城區物業管理特點、現狀及問題

　　本文旨在通過分析舊城區物業管理的特點、現狀及問題，探索和研究舊城區物業管理的發展，以引起對舊城區物業管理工作的關注，起到拋磚引玉的作用。

　　一、特點

　　要研究探索舊城區的物業管理，首先必須了解舊城區物業管理特點，因為只有認識其特點后，我們才能有針對性研究舊城區的物業管理。

　　舊城區是城市在長期發展和演變過程中逐步形成的。舊城區之所以稱為"舊區"或"老區"，是相對應于"新建小區"而言的，兩者相比較，舊城區具有以下特點。

　　第一，舊城區數量多面積大。

　　解放以后，我國陸陸續續建造了一批又一批住房，特別是80年代，在gg開放初期，隨著人民群眾生活水平的逐漸提高，對居住條件改善的需要越來越大，于是一幢高樓撥地而起，在這期間所產生的住宅區特別多。這類房屋隨著時代的演變，新房已變成舊房。由于歷史的積淀，舊區數量特別多，面積特別大，據有關方面估計，舊區的比例約占城市房屋總量的90％

　　第二，舊城區是商業、金融、貿易中心，也是人們生活的密集區。

　　一方面舊城區房屋混雜，不僅有大量住宅，而且還有相當多的商業用房、倉庫用房、工業廠房、辦公業務用房等；另方面舊城區人口數量多、人口密集、人員素質參差不齊。不僅新舊房屋交錯，而且居住和經營交織。

　　第三，舊城區房屋陳舊，配套設施及環境質量存在先天不足。

　　就舊城區物業本身而言，全部是舊房，使用時間至少是2至20年不等，有的時間甚至還要久遠，舊城區由于歷史原因，沒有很好的規劃，大多房型老化，式樣陳舊，房屋質量、設備、各種質量指標遠遠不到規范設計要求，老化程度較嚴重。特別是在老城市中，房屋陳舊的狀況尤為明顯。舊區房屋不僅存在原有質量先天不足或房屋使用不善留下的隱患，而且亂搭亂建的現象特別突出，嚴重破環了住宅區環境和公共設施。

　　第四，舊區的房屋福利性成份比較重。

　　由于住房制度改革是在20世紀90年代后才比較深入地開展的，實行住房社會化、商品化、私有化的時間不長。在這之前，我國一直實行的是低工資、低房租的福利制度，住房由國家或單位統一修建，統一調配，統一養護，福利性住房是我國計劃經濟條件下的一個社會顯著特征。盡管舊區不少房屋目前已按優惠價出售給了職工，但公房出售本身就帶有福利性色彩。同時，即使沒有出售的房屋，雖然經歷了多次房租的調整提高，但各大城市的房租仍舊未能達到成本租金的標準，所以仍可以說具有福利性。

　　第五，舊城區的房屋產權性質多樣化。

　　舊區的房屋有的已按公房出售的形式變成了私有房產，有的是斷續租住房管部門的公房，繳納房租，使用權在住房，但所有權為國家所有，有的是住單位自管的房屋，但所有權在企業。在舊城區，這種產權、使用權分離的情況還比較普遍。而新建小區，住房商品化程度較高，私有化程度較重。

　　第六，舊城區管理體制傳統化程度偏重，居民消費觀念陳舊。

　　舊區房屋在房改以前一般主要有兩種，一是直管公房，二是隨著房改的不斷深入，房屋的性質產生了變化，但仍有相當多的房屋仍屬于公房，仍沿襲舊的管理體制。另方面，由于舊住宅區居民受傳統的福利性住房觀念影響較深，加之生活水平及經濟承受能力普遍偏低，這使舊住宅區的居民消費觀念比較滯后，對物業管理的認識和意識比較薄弱。

　　二、現狀

　　舊區由于長時間采用行政性、福利性的管理模式，體制僵化，效率低下，房屋失修失養嚴重，使得舊區的居住環境與新建小區相比反差較大，群眾意見較大。并且舊區原有的管理形式不對整個居住環境進行管理，既不適應居民日益增長的、改善居住條件的要求，也不適應兩個文明建設的需要，而物業管理則不僅可以養護、保養舊區的房屋和公共設施，延長其使用壽命，而且還可以改善居民的生活環境，提高居民-的精神文明素質和現代化城市意識，同時物業管理還可以把整個城市的管理水平帶動起來，推進現代化城市的發展步伐，有利于推進兩個文明建設。

　　從20世紀80年代初，我國物業管理在一些沿海城市被相繼引用，隨著新建小區物業管理的發展和規范，物業管理所顯示出來的優越性越來越明顯，這對舊城區居民帶來較大的影響和沖擊力，居民的消費及生活觀念發生了徹底變化。一方面居民盟對居住環境和生活質量的要求越來越高，另方面，居民的技資意識增強，深知住房作為一種稀有而昂貴的商品，不僅可以居住，而且還可以投資，正是基于這種考慮，居民也希望將以前的傳統房屋管理形式轉變為新型的物業管理，越來越迫切的希望同樣也能享受物業管理這種新型的管理和優秀的服務。 　　同時，隨著社會主義市場經濟體制建立，以前政府對城市房屋實行統一經營管.理的統管格局發生了新變化，房屋統管比重趨小，房屋自管和委托管理比重趨大，從而為發展物業管理帶來了有利條件。而隨著住房制度改革的深入，房屋產權多元化態勢逐漸形成，這也為房管部門逐步擺..脫傳統經營管理模式，走向市場化的物業管理提供了良好機遇。

　　由此可見，舊區物業管理是歷史發展的必然，是gg開放的需要，也是建立社會主義市場經濟體制的需要。舊城區推行物業管理工作，目前在深圳、上海、大連、青島等城市已取得一定的成績和經驗。深圳在全國舊城物業管理流面走在前列，深圳市為了在舊區的物業管理方面取得突破，經過慎重考慮和多方酬調，1996年10月將舊住宅區鹿丹村面向組社會招標物業管理，消息一發布就引起社會各界的關注，最后有10家物業管理公司參加了競標活動，經過激烈競爭，深圳萬科物業管理公司取得了鹿丹村物業管理權。鹿丹村建成于19*，占地7萬多平米，建筑面積11萬平米，住宅1200套。由于是舊區，投入時間長，房屋設施老化、配套不齊，管理費低，經費少，管理難度較大，住戶意見多。1997年元旦，萬科物業管理公司順利接管鹿丹村后，便對該住宅區進行全面的整治，加強各方面的管理，最后獲得了居民的滿意，政府的放心，并在接管一年內獲得"全國城市物業管理優秀小區"的稱號。大慶市舊城區的物業管理工作也很有實效，比較典型的是東安物業管理公司東風新村管理處對舊區安康小區的整治和管理。

　　東風新村管理處從強化舊城區的物業管理實際出發，對原轄的新村第一至第六住宅小區進行重新規劃，分割為若干個便于管理的住宅小區，其中安康小區便是其中之一，東安物業管理公司按照《大慶市城市住宅小區物業管理規定》的要求，改革原來的管理體制，運作新的經營機制，多渠道籌措資金對安康小區進行綜合恢復整治，對小區實行封閉管理，整治車柵、路，開展優質的有償服務，經過一段時間的努力，一個寧靜、舒適的小區展現在居民眼前因為該小區物業管理成效顯著，被評為黑龍江省物業管理示范住宅小區。南京市從1998年開始對舊區實施整治出新，全面推行物業管理，南京市政府確定的舊區出新基本原則是"不搞錦上添花，只是雪中送炭"，物業管理方面基本達到了"管理規范有序，居住安全舒適，設備設施完好，環境美化綠化、服務優質及時，衛生干凈整潔"的要求。南京市在1998-1999年間，舊區改造面積達5500萬平米，市政府撥款達4000多萬元。遼寧省經過1997-1998年兩年努力，治理了1999年前建的舊區688個，占應改造舊區總數83.8%。

　　總的說來，舊城區的物業管理在一些城市取得了一定的成績和突破，但由于舊區建成時間較長，而且環境較差，設施設備不完善并且年久失修，同時由于舊區規?；蛘咛?，或者太小，房屋類型不一，質量差異大，存在分布零散、管理難度大等問題，致使舊城區物業管理工作難度較大，問題較多，成效不顯著，管理水平低。目前，舊區物業管理存在以下幾個突出問題:

　　第一，舊觀念飛舊思維方式難以轉變

　　由于舊城區多年來一直實行的是傳統房屋管理體制，計劃經濟色彩重，福利性思想、濃。在開展物業管理工作中，一方面居民一時難以接受"自己花錢買服務"的方式，認為幾十年來都是政府出錢維修，而現在自己要出錢，觀念一時難以較變過來，對物業管理收費采取抵觸和拖欠態度。另一方面，作為物業管理者而言，大多是原來房管所轉制而成的物業公司，以前是管理者，而現在卻成了服務者，這種身份和地位的變化，使不少物業公司人員思想上接受不了，致使服務不到位。

　　第二，舊城區基礎工作差，實施物業管理難度大

　　舊城區往往存在房屋質量參差不齊，配套設施不齊全，而且由于以前舊城區實行的是低租福利制的管理模式，使得舊城區的房屋和基礎設施得不到維修和保養，造成失修失養，致使設備陳舊、老化。另一方面舊城區的基礎管理工作往往薄弱，房屋圖紙、資料不完善，甚至缺失嚴重，管理制度往往不健全等。正是由于舊城區基礎工作差，致使物業管理實施難度大。

　　第三，群眾對舊城區物業管理意見多

　　業主對物業服務要求越來越高，但是由于舊城區本身就存在物業陳舊、配套不完善的缺點，而且物業公司服務往往又不到位，這就使得居民的期望與實際情況有較大的出入，致使群眾對舊城區物業管理意見大。

　　第四，物業管理經費缺乏

　　新建小區存在物業管理經費困難的問題，舊城區在這方面的問題更加嚴重。舊城區有相當多的居民將居住的公房購為私有，但購房過程中往往享受許多優惠條件，公房出售后提取的維修基金并不多。另一方面，舊城區物業管理的啟動資金往往也是由原有的房屋管理部門注入，資金也不多。同時由于舊城區的居民經濟隨能力相當有限，政府在制定物業管理收費標準時，更多的是考慮了居民的經濟承受能力，部分城市的物業管理收費標準低于成本，盡管如此，舊城區有居民還往往以各種借口拖飛欠抵制物業管理服務費，這就使得舊城區物業管理的經費少之又少，對物業管理公司而言無疑是雪上加霜，經營舉步維艱，虧損嚴重。

　　第五，業主自治自律意識不強，業主委員會制度不健全

　　雖然按規定，實施物業管理的小區應該成立業主委員會，但由于業主自身意識不強，舊城區的物業管理往往是由原來的房屋管理部門替代，至于是否成立業主委員會，或業主委員會如何組建等都是由原來的房屋管理部門說了算。業主委員會制度不健全，使得物業管理工作缺乏有效的國監督和約束，業主自身的權利得不到保障。

　　三、發展

　　目前，隨著人民群眾生活水平的不斷提高和住房、醫療、養老和就業等各項制度改革的深入，城市居民與所在社區的關系愈來愈密切。他們不僅關注社區的發展，參與社區的活動，而且對社區的服務和管理、居住環境、文化娛樂、醫療衛生等方面提出多層次，多樣化的要求。這為物業管理發展創造了條件，提供了機遇。盡管舊城區物業管理存在諸多問題，但舊城區物業管另涉及的范圍相當大，在城市管理和社區建設中具有舉足輕重的地位。我們應該根據舊城區的實際情況，因地制宜，借鑒新建小區物業管理的經驗和優點，結合城市社區建設，探索適應舊城區的物業管理新路子。

　　第一，領導重視，政府真抓實干

　　舊城區物業管理是一項涉及面廣，普通群眾密切相關的工作。領導重視，政府真抓實干是關鍵，大連市、上海市、深圳市等地區舊城區物業管理取得突破性成績，很大程度上在于領導重視，親自抓。因為只有領導重視，才有利于政策的制定和落實，領導重視舊區物業管理，能夠推動舊區物業管理政策的合理制定和真正落到實處。同時由于舊區物業管理更多地涉及到方方面面，矛盾突出，領導在協調方面可以起到舉足輕重的重要。

　　第二，更新觀念，轉換管理體制

　　首先要加強思想宣傳工作。舊城區因為以前一直實行福利性管理，在觀念更新方面，特別重要。要把植根了幾十年的福利性住房觀念轉變到適應社會主義市場經濟體制的物業管理，難度相當大。要多渠道、多形式、多角度的開展宣傳活動，讓市場經濟觀念深入人心增強群眾物業管理消費意識，讓群眾心底明白傳統的房屋管理和新型的物業管理的優劣，使群眾認可、理解、支持物業管理。 　　其次，作為物業管理公司而言，也要轉變觀念，增強其服務意識，要明白管理與服務是有所不同的，在管理體制上要由"婆婆"的管理轉變為優質的服務。傳統的房屋管理體制已不能適應新的形勢的需要，只有打破傳統的"鐵飯碗"，將諸如房管所之類的事業單位體制轉換為實行企業化、社會化、市場化的物業管理公司，城市管理工作才能躍上新臺階。

　　第三，加強舊城區的出新工作，為物業管理創造條件

　　針對舊城區普遍存在基礎差、配套設施不完善等不足，不僅可以結合城市危舊房屋改造，對房屋進行更新改造，對房屋迸行更新改造，而且還要和功能布局的調整，生活服務設施的完善，道路等市政基礎設施及公共設施相協調，進行綜合治理。政府要制定出臺舊城區新的實施辦法，要因地制宜制定舊城區改造治理規劃，制定實施方案，整治環境，折除違章搭建，完善公建配套，增加綠化，平整道路等，可以采取劃片統一管理，能夠實行封閉管理的就盡量封閉為相對獨立的小區。

　　第四，理順關系，規范業主委員會制度

　　舊城區往往存在多頭管理的局面，要改小區內的多頭管理為綜合一體化管理。在舊區是，凡屬物業管理事項，包括治安、車輛、衛生、綠化、維修、公共設施，社區文化、有償服務、裝修管理等，全部交由一個物業管理公司實施統 一的社會化、專業化經營管理。

　　同時，舊區也往往存在有多家物業管理公司管理的局面。要通過業主委員會選聘，實行一個小區由一家物業公 司管理，改變多家物業公司互相推讀扯皮的現象。舊區的業主自治自律意識比較差，政府要硬性規定實施業主委員會制度。建設部副部長宋春華曾在1999年5月 份"全國的物業管理主管部門應當及時協調，指導建立業主委員會。"在舊區的公有住宅出售達到309毛-509b比 例后，政府有關部門(特別是房管所)要指導居民根據自愿的原則成立業主委員會，使物業公司在業主委員會選 聘后開展的物業管理工作得到約束和監督，居民與物業公司發生矛盾后也能由業主委員會協調，促使物管工作 正常有序的開展。

　　第五，多渠道籌集資金，形成"以業養業"的供血機制

　　舊區本身就帶著福利性、公益性色彩，物業公司對小區的管理就是承擔了政府的一部分責任，小區原有的建筑 和配套設施往往不完善，需要物管公司整治環境，完善設施等，這些費用原本應由政府補貼，但現在需要物管公 司承擔?？梢圆扇?政府優惠一點，向住戶收一點"的方式，一方面政府在稅費等方面減免，另一方面根據住戶經 濟承受能力收一部分。

　　同時，物業公司可以開展多種形式的有償服務，多層次，多角度滿足并服務于居民的需求，形成"以業養業"的供 血機制?？梢岳门f區經整治出新而有的房產、設備、場地等基礎設施等資源，開辦一些立足小區，面向社會的經營項目，在為居民提供方便搞好服務的同時，創造一定的經濟效益。特別是舊區的房屋比較陳舊，需要改造，可以開展以改造改善舊有房屋為主體的危改開發服務。通過開發，用其盈利部分，作為舊區管理建設的再次投入，以彌補舊區設計的先天不足。這也拓寬了物業公司業務，增強了穩定的經濟來源，使舊城區的物業管理產生良性循環。

　　第六，逐步推行適應社會主義市場經濟的舊城區物業管理模式

　　要根據舊城區實際，因地制宜，不照搬照抄新建小區的物業管理，探索"便民、利民、為民"的舊城區物業管理模式。

　　一是舊區傳統的管理往往是管理與作業(維修等)統在一起，這不利于市場化競爭和動作。物業公司可以建立專業化維修公司，或者直接聘請社會上的專業公司，并按市場經濟的要求建立合同關系，用契約形式明確雙方權利與義務，真正實施產權人與經營者分離，管理層與作業層分離。這一方面有利于物業管理公司集中精力搞管理，另一方面有利于專業公司在競爭中提高質量水準和服務水準。

　　二是舊區的房屋類型多樣化特征比較明顯，住戶要求不一樣，可以采取分類分層管理。根據舊住宅區產權性質的比重不同，可以將舊住宅區分為公房為主類和公房出售后私房為主類，對公房比例大的舊住宅區，要改善傳統的管理方式，盡可能的服務于住戶，對私房為主的舊住宅區，可以逐漸推行社會化、專業化、市場化的物業管理模式。

　　三是對條件比較成熟的典型舊區，通過整治，完善基礎工作，采取招投標形式，使業主和物業管理公司能夠雙向選擇，使舊區物業管理真正步入社會主義市場經濟競爭中去。

　　第七、結合社區建設，促進舊城區物業.管理迅速發展

　　要抓住目前社區建設大力發展的時機，舊城區物業管理要積極參與社區衛生、社區文化、社區環境、社區治安等社區服務與管理，一方面拓展物業管理業務；另一方面為促進社區建設作出自己應有的貢獻。

　　總的說來，舊城區物業管理存在的問題不少，但發展的前景較大。只能根據舊城區有實際情況，逐漸探索出一套適應舊城區特點的物業管理模式。

篇3：香港物業管理現狀及未來發展

　　香港物業管理現狀及未來發展

　　香港地少人多，建筑物鱗次櫛比。地產業是香港經濟發展的骨干產業，近十多年來，與地產業一脈相承的“物業管理”行業取得了長足發展。然而，市民對生活質素要求越來越高，新的信息手段，也成了物業管理公司提升自身素質的契機。今年SARS疫情在香港肆虐后，對物業管理行業提出了新的要求，呈現出新的發展趨勢。

　　一、香港物業管理的現狀

　　在香港時常經濟和法治社會的大環境下，專業、規范和高質素的物業管理，推動了香港經濟的持續發展，同時，亦為市民提供了一個愜意、舒適的生活環境。從整體上看，目前香港物業管理呈現出如下特點：

　　(一)法制化程度高。

　　香港物業管理領域首先引入英美普遍法中的概念，即在樓宇建成后，由發展商、物業管理公司和著名業主共同簽訂的“公共契約”即公契)，即關于各業主之間享有其自有部分及公用部分和他們彼此之間在大廈管理過程中的權利、利益和責任，在土地注冊處注冊，并對大廈全體業主和租客有約束力的協議。為了規范物業管理市場，香港政府制訂并完善了一系列法律法規，如氣體安全條例、消防安全條例、危險物品條例、噪音管制條例、水質管制條例和保安及護衛條例等，其中最為重要的是《建筑物管理條例》。為便于業主組織法團管理大廈，1970年制定了《多層建筑物(業主法團)條例》;1993年該條例被大幅度修訂，更名為《建筑物管理條例》，成為香港物業管理領域最基本的法律?，F今，在法律的指導之下，業主更加積極參與管理自己的物業，截止20**碾月，全港已有6464個業主立案法團(業主委員會)成立。因此，從法團的成立，法團與物業管理公司的權責，到物業管理的各項工作標準，基本實現了有法可依。

　　(二)私人樓宇高齡化，政府房屋服務私營化，加劇物業管理公司間的競爭，管理更趨專業。

　　據統計，目前，香港約有4萬多幢私人樓宇，超過25%的樓齡介乎20至40年，這些樓宇建筑物的損耗十分嚴重，加之大廈業權分散導致管理不善，間接加速樓宇的老化。香港政府屋宇署聯同政府幾個部門，從2000年開始推行“屋宇維修統籌計劃”，協助業主和立案法團解決樓宇的維修和管理問題。另一方面，負責政府物業管理的產業署逐漸改變了它的角色，由直接管理物業，變為監管物業管理公司工作、改善社區環境和執行法定職務，將辦公大樓和宿舍外判給物業管理公司管理，每年為政府節省3300萬港幣。香港房委會也采用同樣的方法，通過推行“私營機構更多參與屋村管理及維修保養服務計劃”，將管理的物業逐步移交給私人物業管理公司。這些既給物業管理公司提供了商機，同時提出了挑戰，加劇了競爭。過去數年間，公司經理人酬金(利潤)和總部開支占大廈管理費的比例，平均欲10-15%下降至5-9%。物業管理公司必須厲行節約，控制成本，很多時候還需要接受集團公司或母公司在資源上的支持。

　　(三)政府和物業管理公司協會的角色越來越重要。

　　香港政府民政事務總署負責私人大廈的管理，幫助業主自行處理有關大廈管理和業主立案法團運作的事務。民政事務總署牽頭成立一個跨政府部門和專業團體(律師會、會計師公會、測量師學會等)的大廈管理資源中心，免費為業主和業主立案法團提供各類信息、咨詢服務和意見，協調處理紛爭。香港物業管理公司協會于1990年成立，截止20**年年底，協會會員超過80家。根據協會的章程，加入協會必須具備兩給條件：一是公司已有兩年以上實際管理樓宇的經驗;二是公司目前管理超過1000個住宅單位或超過30000平方米的工業用地或超過10000平方米的商業單位。因此，協會包括了香港實力最雄厚、規模最大的物業管理公司，同時，是否加入協會成為評定公司專業水平和規模聲譽的重要標志之一。在議標、定標中，加入協會的可以多得分。協會不僅積極向政府和社會各界反映業界意見，還通過培訓、出版刊物、對外交流等各種形式，提高公司及其員工的專業服務質素。20**年7月，協會與香港地產學會、房屋經理學會等專業團體，簽署“香港房地產專業服務聯盟”，整合各專業團體的資源，提高協調、咨詢和服務的能力。

　　二、香港物業管理的未來發展

　　香港經濟在60年代末開始起飛，帶動地產業蓬勃發展。各式多層大廈和新式大型屋苑發展起來，以往只提供“看更保安”式服務的大廈管理已不合時宜。物業管理，不只限于清潔、園藝、保安和維持水、電和機電設備的正常運作，而且還包括大廈的全面維修保養、社區建設、財務管理、環保管理和屋宇增值等。隨著進入本世紀的電腦資訊時代，物業管理面臨著新的挑戰，并呈現出新的發展態勢。

　　(一)物業管理突出服務的特點，強調以人為本、與時俱進。

　　為擺正公司與業主的位置，不少物業管理公司在名稱增加“服務”二字，突出服務的本質特點，避免讓人產生歧義。另一方面，面對新近提出“全優居住素質”概念，物業管理不只追求最低成本，更強調提升質素，滿足業主的全方位要求，并兼顧資源管理的效益和社會公義。對物業管理提出了“五星”級一站式以客為本的服務，利用互聯網的普及，在電腦服務領域不斷推陳出新。如香港富城物業管理集團在90年代推出了“富城智能管理”的營運模式，啟動24小時客戶服務熱線，通過互聯網將公司各部門與所管理的屋苑聯系起來，便于客戶獲取屋苑信息、網上預訂屋苑設施和電郵查詢等，使客戶足不出戶就能享受到優質的物業管理服務。專家估計，智能化建筑將成為21世紀建筑業的主流，智能建筑的運行費用和能耗比常規建筑要低30%-40%。

　　(二)進一步突出專業化。

　　以往觀念認為，物業管理是一門易于經營、成本較低和回報有保障的行業，因此，技術水平不高，專業性不強。但隨著競爭的加劇和大量公營房屋交由私營公司接管，政府設立發牌制度，促進物業管理公司進一步追求專業精神，提高競爭力。1999年下半年，香港政府制定了《房屋經理注冊條例》，將專業房屋經理引入注冊制度。這些房屋經理來自香港房屋經理學會和測量師學會等專業團體，積累了豐富的物業管理經驗，其重要性日漸為社會所認識。在選擇物業管理公司時，公司擁有多少名專業人才，是其中一項重要因素。

　　(三)對實施強制性專業物業管理的呼聲越來越強烈。

　　根據《建筑物管理條例》，香港對大廈實施自愿物業管理制度，但鼓勵引進專業的物業管理公司，同時，政府主管部門可以對有嚴重問題的大廈實施強制性的管理。由于香港一部分樓宇老化問題非常嚴重，其維修引起社會的廣泛關注。今年SARS在香港大規模爆發后，尤其是淘大花園出現

　　嚴重疫情，迫使公眾進一步關注大廈的物業管理，要求政府以強制性的方式解決一些“高齡”私人樓宇和規模較小單幢大廈的物業管理工作。香港學者葉毅明認為：“香港法律對建筑物設計有非常嚴格的規定，但對生命安全沒有直接影響的，例如排污、家居廢物處理、空氣流通等，法律的監管嚴重不足?？茖W及專業的房屋管理服務，可以在一定程度上補救大廈設計硬件的先天不足，更重要的在硬件‘病入膏肓’前，把硬件徹底更新;這些預防性的保養服務需要由專業性的管理公司統籌處理?！?/p>

　　(四)善用資源，綠色物業管理的思想深入人心。

　　將環保概念引入物業管理，是大勢所趨。ISO14001環境管理體系正在香港物業管理公司中廣泛推行，致力于污染的預防和控制，提高企業競爭力，實現可持續發展戰略。環保綠色物業管理除了常規物業管理的內容外，還包括：

　　第一，對垃圾進行分類處理，減少垃圾運出的污染。通過垃圾的分選，將可回收的垃圾送往工廠再生;通過將垃圾發酵生產農用機肥;通過焚燒垃圾回收熱能用于供熱和發電;通過衛生填埋來還原土地，恢復生態。

　　第二，控制噪音。加強對與物業管理有關噪音源的控制，如對大廈的機電設備采取密閉隔音的方法，在大廈四周種植減噪數種。

　　第三，科學處理雨水、污水的排放，使其成為屋苑的再生水資源。對于排放的污水分別進行處理，確保達到環保標準。部分用水沖洗道路、澆灌綠地和沖洗汽車等，部分及雨水用于景觀水池備用。

　　第四，倡導使用潔凈能源。香港、深圳位于南中國地域，日照時間較長，太陽能是非常合適的綠色能源，可以在大廈建筑物上利用太陽能取得生活用熱水。雖然環保的設計或設施往往成本較高，但近年來不少發展商均積極研究在物業內加入環保因素，進一步提升居住環境質量，如再配以綠色物業管理，相信不久以后的香港將“進化成一個綠色城市”。

　　正如國家建設部房地產業司謝家瑾司長所言：“gg開放初期，深圳借鑒香港和國外的先進經驗與做法，在住宅區實施物業管理，開創了中國內地物業管理的先河”。無庸質疑，深圳市在內地物業管理領域，居于領先水平，許多品牌企業已進入廣大的內地市場。深圳市物業管理協會和眾多的物業管理公司為此做出了開拓性的餓貢獻。

　　但是，隨著我國加入WTO和香港與內地更緊密經貿關系安排(CEPA)的簽署，香港的企業產品及海外經驗，分析物業管理的最新走勢，研究應對策略，促進內地，尤其是深圳市物業管理的發展，意義顯得非常重要。