(一)物業管理企業的市場定位對收費的影響
1.物業管理企業必須正視自己整合能力,找準市場定位。
物業管理企業首先對自己的品牌、社會信譽度做出客觀評價,對市場進行定位,確定自己主題產品;其次是正視自身相關“資本”的開發和人力資源儲備的質量和數量 ; 再次,建立一套與自身系統相匹配的質量及服務產品體系,是完成合同內容的基礎和有力保證,否則,業主對物業管理企業的定位不認可。
2.面臨競爭,慎選項目。
物業管理企業面臨激烈的競爭,成都的物業管理市場目前僅取得物業管理資質的物業管理企業就近800家,國內外知名品牌企業如:萬科、中海、萬達等已經在成都搶灘成功。盡管有國有大中型企業改革、高校后勤改制、軍隊房產的多元化、社會化管理及成都市每年以一、二百萬平方米的開發量補充市場等許多大好機遇,但是本地區90%左右的物業管理企業面臨著虧損經營的殘酷現實,所以不要為占有市場而盲目承接項目,應學會理性選擇,即堅持四不“管”原則:
①科技含量低,www.zonexcapitaltr.com配套設施差,工程質量差的項目不接管;
②開發商信譽度差的項目不接管;
③物業管理意識差和市場發育不健全的項目不接管;
④業主委員會招標的二、三手項目不接管,該類物業還不具備招標能力和承擔相應責任及履行債務償還能力。
物業的市場定位是否準確,物業項目是否具備物業管理條件,這些不僅會影響物業管理,而且會影響收費。

(二)物業管理收費標準對收費的影響
物業管理收費標準目前按成本法“以支定收”的原則來確定,所以物業管理企業在選擇物業項目時,首先要對地域經濟、地理位置、周邊環境、樓盤市場定位、購房者的消費水平等進行社會調查分析,確定服務水平;其次,是根據目前規模、設施配置情況,與周邊可比項目進行橫向比較,確定收費范圍;最后根據企業自身管理模式并結合項目的具體要求編制物業管理方案,制定收費標準參與投標。
因此,在制定物業收費標準時,應切合實際,做到既滿足企業利益,又符合業主的要求,達到雙贏局面,否則,就會影響收費。

(三)物業管理水平對收費的影響
隨著當代技術的進步與發展,網絡化、智能化管理服務也成為物業管理服務的重要手段,物業管理行業已從起步時的“保安加掃把”快速過渡到現代專業化,從過去的勞動密集型逐漸轉變到技術密集型。面對現代物業,物業管理企業唯一出路是不斷更新學習,接受新的管理技能和管理水平 ,提高服務水準;堅持“關注業主需求”,提供“誠信服務”的工作宗旨,以市場為導向,以效益為中心,走優質服務道路,充分認識市場經濟學原理 ; 科學的成本控制,提高管理服務水平,物業管理人員應具備良好的政治素養,正確的經營思想,強烈的事業心,能全心全意為業主服務,能為本企業利益著想,有很強的法制觀念 ; 具有較強的管理能力,不斷滿足業主對物業環境服務的品質要求,堅決杜絕業主抵制收費的不規范行為。

篇2：九個高水平物業管理的原則

　　九個高水平物業管理的原則

　　物業管理是一項以服務為本質，以管理體現服務的工作。作為業主，誰都希望聘請到高水平的物業管理公司，享受貨真價實的優質服務。高水平的物業管理主要體現在如下幾個方面：

　　服務態度--熱情

　　物業管理屬服務性行業，管理公司的員工應以發自內心的真誠笑容為用戶熱情服務，尤其應做到文明禮貌、語言規范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當。

　　服務設備--完好

　　良好而完善的硬件設施是實現高水平物業管理的先決條件。物業管理中的服務設備包括房屋建筑、機器設備（如空調、電梯）、衛生設備、通訊設備、交通工具、電器設備等等。對這些設備要加強管理、精心養護，使之始終處于完好狀態，降低設備故障率。

　　服務技能--嫻熟

　　服務技能是物業管理從業人員在服務管理中應該掌握和具備的基本功，除了應具有良好的服務意識外，更重要的是員工應具備較好的業務素質，如工程人員應具備過硬的設備維護技術，財務人員應具備豐富的財務管理知識，保安人員應具備過硬的治安消防本領等。

　　服務項目--齊全

　　除了搞好物業管理綜合服務所包含的必要項目外，物業管理公司還應努力拓展服務的深度和廣度，努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務和便民服務，使用戶享受到無微不至的關懷和盡善盡美的服務。

　　服務方式--靈活

　　物業管理除了做到規范管理、依法管理外，還應設身處地地為用戶著想，努力為用戶提供各種靈活的服務方式，切忌死板僵硬的管理，應盡可能在辦事手續、營業時間、服務范圍等方面給用戶提供方便。

　　服務程序--規范

　　服務程序是指服務的先后次序和步驟，它看起來無關緊要，實際上卻是物業管理水平的重要標準之一。如電話接聽程序、設備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴格按次序一項接一項、一環扣一環，不可隨心所欲、雜亂無章。

　　服務收費--合理

　　物業管理屬有償的服務行為，用戶不交管理費而享受服務是不現實的。但物業管理公司制定的綜合服務收費標準應不高于政府規定的收費標準；物業管理公司開展的特約服務和便民服務也應以滿足用戶需要為目的，以“保底微利、以支定收”為原則，切不可張開大口向用戶亂收費或收費多服務少等。

　　服務制度--健全

　　物業管理應制定并健全一整套規范、系統、科學的服務制度，以確保為用戶提供穩定的服務。這些制度應清晰有序，易于操作、切忌隨意化、無章可循和憑個人意志的管理。

　　服務效率--快速

　　服務效率是向用戶提供服務的時限，在“時間就是金錢，效率就是生命”的時間價值觀下，服務效率高不僅能節省時間，而且能為用戶帶來利益，因而管理公司應盡量提高員工素質，減少工作環節，簡明工作程序，縮短辦事時間，提高服務效率。

篇3：開放物業管理市場以提高物業管理水平

　　開放物業管理市場以提高物業管理水平

　　一、放開物業管理市場是形勢發展的必然要求

　　目前，沈陽物業公司已經達到324家，80%以上的沈陽城市居民居住小區都實行了物業管理。物業管理作為房地產業衍生出的新興產業，在沈陽得到了較快的發展。

　　但是，我市物業管理業的發展還處于初級階段，在目前的物業管理工作中還存在很多問題。

　　一是城市居民物業管理的商品消費觀念尚未很好樹立，對自己住房維修、養護的責任意識還沒有形成。二是建設與管理職責不清，銜接不好，房地產開發公司往往重建設、輕管理，居民入住以后，房產消費中存在的問題才陸續暴露出來，而解決起來難度很大，造成房產業主與物業管理公司的對立。三是相關主體間法律責任不清楚，房屋開發建設單位、業主委員會、社區和物業管理公司之間職責不清，法律責任不明，遇到問題推諉扯皮現象嚴重。四是企業經營活動不規范，服務質量和服務態度達不相應的的水平。五是房屋共用部位、共用設施設備維修基金管理不落實，有的住宅小區維修基金已經被挪用，侵害了購房人的權益，給住宅公共部位維修和共用設施設備更新改造造成困難，給房屋安全管理帶來隱患。六是行業隊伍素質偏低，從業人員成分復雜，管理人員也缺乏正規的培訓，使物業管理水平受到較大的影響。

　　以上問題，有觀念問題、體制問題，也有管理問題、隊伍問題，需要多管齊下，從各方面尋找解決辦法。而其根本途徑就是放開物業管理市場。

　　放開物業管理市場是大勢所趨。

　　首先，放開物業管理市場是應對我國加入WTO挑戰的需要。入世以后，外國企業將會逐漸進入我國市場的各個領域。物業管理作為一個融管理、經營、服務為一體的服務性行業，其巨大的市場空間將對外資形成強烈的吸引力。相對于國外大型的物業管理企業，我們物業管理企業服務理念滯后、管理規模偏小、專業化程度不高、經營機制不活、服務內容單一的問題將充分暴露，并使我們處于市場競爭的劣勢。因此，我們必須放開物業管理市場，全方位吸引社會各方面力量進入物業管理行業，使其迅速發展壯大。

　　其次，放開物業管理市場是滿足群眾不斷提高的居住生活需求的需要。當前，人們對居住、工作環境的要求越來越高，簡單意義上的保安、保潔、保綠、保修等物業管理服務需求，已開始向物業的保值增值化、生活環境人文化和服務需求個性化發展，只有放開物業管理市場，讓物業管理企業按城市居民不斷提高的消費需求開拓自身的服務領域，才能不斷擴大物業管理服務的空間。

　　最后，放開物業管理市場也是鞏固我們小區整治成果的需要。這些年我們投入了大量的人力、物力、財力進行居民住宅小區的整治，取得了較大的成效，得到了人民群眾的歡迎。如果我們不放開物業管理市場，按市場經濟發展的要求理順物業管理體制，促進小區物業管理上質量、上水平、上檔次，老百姓也不會答應。

　　二、放開物業管理市場的重要途徑是實行物業管理招投標制度

　　怎樣放開物業管理市場?全面落實住宅小區物業管理的招投標制度，是一條行之有效的途徑。1999年，我市下發了《關于住宅小區物業管理實行招投標機制的意見》，全市各區縣(市)落實意見精神，積極推進小區物業管理招投標制度，已經積累了不少好的經驗。最近我們印發的《關于加強住宅小區物業管理工作的意見》(討論稿)，就是在總結前幾年工作經驗的基礎上，形成的一個比較系統的規范小區物業管理，提高小區物業管理水平的一個實施辦法，其核心就是全面推行物業管理招投標制度，建立物業管理市場化運行機制，著力培育物業管理市場。

　　全面推行物業管理招投標制度，應從解決過去我們在實施這一制度過程中遇到的一些問題入手。目前我市在推行物業管理招投標制度上，突出存在以下三個方面的問題：一是行業管理立法問題。目前，沈陽還沒有物業管理招投標管理辦法，對于實行物業管理招投標的原則，招標、投標、開標、評標、定標的方法和標準，違約責任等都沒有明確的規定，缺少市場競爭所必需的“游戲規則”。二是招標單位“暗箱操作”問題。有些地方或單位評標實行暗箱操作，不當場公布得分，有的“先定后招”，走形式，走過場，使真正業績突出、管理服務好的企業難以中標。三是惡性競爭問題。一些物業管理公司為了拿到物業管理項目，不按實際測算出的管理成本和收費標準定價，不惜違反價值規律，以明顯偏低的管理成本和收費標準參與競爭，帶來了諸多不良后果。

　　因此，全面推行物業管理招投標制度，必須加快地方立法的步伐。在國家尚沒有相應的法律規范的前提下，應努力爭取地方立法，盡快出臺《沈陽市物業管理招投標辦法》。必須設立專門的招標組織機構，專門負責物業管理招標工作，以加速培育物業管理市場，規范物業管理招投標的市場競爭秩序。

　　三、放開物業管理市場必須建立新型的行業管理模式

　　一要理順行業管理體制，繼續認真貫徹“條塊結合，以塊為主”的住宅小區物業管理原則，合理調整和劃分市、區街道三級物業管理職責和權限。協同政府有關部門，理順小區物業管理公司、社區委員會和業主委員會的關系。

　　二要改善行業管理方式。建立健全有關管理制度法規，完善物業管理準入制度、物業管理測評制度、物業管理企業財務審計制度以及物業管理合同備案等制度體系。在此基礎上，堅持“依法管理”。先從規范政府工作人員工作方式開始，規范行業管理行為。同時，按有關要求，全面清理整頓物業管理市場，嚴格考核標準和資審條件，重點做好業主評議物業公司工作，對經過評定，小區居民意見大、管理問題比較突出的物業公司，給予黃牌警告、限期整改;對問題集中、整改不利的物業公司，取消經營資格，切實凈化物業管理市場環境。

　　三要促進行業加速發展。要切實強化服務意識，注意從物業管理行業發展的實際需要出發，在政策咨詢、信息交流、關系協調、人員培訓等多方面，為物業管理企業提供全方位的服務。同時，重點扶植有條件的物業管理企業，讓其迅速做大、做強，培育一批國內知名的物業管理企業。