**花園是沈陽市富有朝氣的時尚項目,園區集多層與高層于一體,在項目的管理上存在一定的難度,但在項目的創立品牌上又有著自身的優勢,如何讓她保持旺盛的增值勢頭,并成為沈陽的知名物業小區,是擺在我們全體####物業管理公司各位專家面前的一件大事。同時,我們也力爭把一種最新的管理思想帶到**花園的物業管理中來,并在這種思想體系之下,把現有的管理模式發揮到極至。就好象人一樣,如果沒有思想就會變得愚鈍,企業沒有思想也會很快失去光彩與活力。所以,在物業管理中還應不斷尋求符合項目個性與發展方向的整體構想,以使我們的項目保持長久而知名的品牌和充滿朝氣的旺盛生命力,使我們的項目成為這個城市和這個城市里人民的驕傲。

構想一、管理目標--構建"文化園區"
**花園文化居住區在人文環境上以人為本,著意追求回歸自然、遠離喧囂的高品位人文環境。而我們的調研結果也顯示:**花園文化居住區是"文化人"的居所,"文化人"重情、講理、守法。開展物業管理工作,就必須高度重視他們的文化需求、服務需求及主動參與社區建設的愿望。
我們提出構建"文化園區"的人居理想模式,強調由物化管理上升到文化管理,實現傳統家居理念與現代生活方式高度共融的"文化園區"的管理目標。www.zonexcapitaltr.com文化管理涉及兩個層面,一是通過多種交流形式促進物業管理人與園區成員以及園區成員之間的正常溝通,使"長幼有序,睦鄰親善"的傳統社區概念得以理性回歸,并激發園區成員共同參與建設園區人文環境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養園區成員集體主義觀念,進而深入到他們在使用物業尤其是在使用共用性較強的物業中,進行約束和引導,以降低管理難度,提升管理效果。我們的設想是:

倡導"全員參與"的管理文化:
在管理處內部我們強調員工在合理分工基礎上的充分合作,例如在保潔方面提倡"人過地凈,全員保潔",安全管理方面提倡"全員防范,全員消防"等。以多層面的共同參與和協作來彌補管理上的缺項和漏項。在居住區內,我們推崇"為業主多節約,讓業主多滿意"的管理理念,實現"管理開放,開放管理"。聘請社會監督員作為第三方對管理處日常運作進行監督,共同對存在的管理問題進行檢討。同時把熱心園區公益事業的成員組織起來,參與園區的安全管理和文化建設。
此外,我們還將借鑒行業內的成功經驗,實施"管理報告制度",每季度如實向業主報告綜合管理服務費的收支使用情況,以及治安、保潔、綠化、園區文化等各專項工作的運作情況,真正做到尊重業主權益。

推廣"平等互動"的服務文化
服務文化的涵義在于"把提供優質服務視為工作的自然方式和最重要的規范"。服務連著業主和物業管理人,我們對兩者關系的定位是:建立在權利與義務對等基礎之上的合法契約關系。
建立這種認識能使員工真正尊重自身的工作,產生服務熱情,自覺嘗試去尋找滿足業主期望的恰當方法,提供發自內心的"微笑服務"。業主在享受服務的同時提出改進意見,服務產品的供方和需方均保持愉悅的心境,服務水準在平等互動的基礎上得以提升。

營建"和睦親善"的園區文化
園區文化是物業管理人與社區成員共同創造的、具有園區特色的精神財富和物質形態的完美結合,園區文化建設的最終目的是在居住區內建立一種"和睦親善"的文化氛圍,以取代社區中正在漫延的"人情沙漠"。我們將以開展健康豐富的社區文化活動為紐帶,建立嶄新的園區公共秩序。
我們將圍繞"愛國主義、環境保護、社區科普、全民健身、社區公益、尊老愛幼、物管宣教、健康家居"等八大主題來組織、策劃園區活動,努力把**花園文化居住區創建為精神文明建設的"首善之區"。
塑造"親和人文"的環境文化
今天,業主更加關注居住區內的人文環境。物業管理人與業主一起參與環境文化的建設,將極大地滿足業主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環境文化氛圍營造上,我們將導入一套結合現代與傳統、符合建筑設計特色的形象識
別系統,提升檔次;提供高品質的園藝維護,保持綠化的良好長勢;以多種形式組織業主開展環境保護及美化家園活動,并不斷完善居住區內的園林小品及自然景觀,營造厚重的人文氣息,建立人與環境和諧共融的"文化家園"。

構想二導入并完善ISO9002質量保證體系
我們認為,要使**花園物業管理一個更高的標準,就必須導入ISO9002體系,我們決定加強這一方面的管理,使企業在"說到、做到"的基礎上為"做好"創造可能,使服務產品的提供不致于偏離標準化軌道。在**花園文化居住區物業管理介入及實施過程中,ISO9002質量保證體系是我們開展工作的基礎,更是我們提升物業管理品質的有利保證。

構想三導入"質量、成本雙否決"運作體系
"質量、成本雙否決",是把服務質量和成本控制作為衡量管理處工作成績的兩項最重要的標準,且兩者是"或"與"否"的關系。通過"質量、成本雙否決"
的運作,管理成本會有所下降。我們將結合**花園的管理特點和難點,把這一套運行機制用于該區的管理實踐中,力求在"服務質量"和"成本控制"之間找到更精確的結合點,以提供更為完善和周到的服務產品。

構想四建立"加油站式"的員工培訓機制
由于提供服務產品的主體之間的個性差異,對于服務產品的提供,不能簡單地制造一種"準則",而是不斷依據服務需求的變化而調整,也即服務的層次、內容和方向做出相應變化,其中一項關鍵問題就在于對員工持續不斷的培訓。在實踐中,我們推出了"加油站式"的培訓體系,做到崗前培訓、在崗培訓和調崗培訓,各層級員工均有明確的培訓達標標準,使每一層級員工保持服務知識、技能與服務需求達到動態平衡。

構想五規范管理,促進園區服務社會化
隨著我國住宅產業的蓬勃發展,一個個相對封閉的居住小區不斷涌現,業主從入伙裝修、家私家電配置直至日常起居的服務所需均依賴于園綜合服務體系的供給。住宅產業啟動后,園區所形成市場需求十分可觀。
從經濟學的原理上看,社

篇2：九個高水平物業管理的原則

　　九個高水平物業管理的原則

　　物業管理是一項以服務為本質，以管理體現服務的工作。作為業主，誰都希望聘請到高水平的物業管理公司，享受貨真價實的優質服務。高水平的物業管理主要體現在如下幾個方面：

　　服務態度--熱情

　　物業管理屬服務性行業，管理公司的員工應以發自內心的真誠笑容為用戶熱情服務，尤其應做到文明禮貌、語言規范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當。

　　服務設備--完好

　　良好而完善的硬件設施是實現高水平物業管理的先決條件。物業管理中的服務設備包括房屋建筑、機器設備（如空調、電梯）、衛生設備、通訊設備、交通工具、電器設備等等。對這些設備要加強管理、精心養護，使之始終處于完好狀態，降低設備故障率。

　　服務技能--嫻熟

　　服務技能是物業管理從業人員在服務管理中應該掌握和具備的基本功，除了應具有良好的服務意識外，更重要的是員工應具備較好的業務素質，如工程人員應具備過硬的設備維護技術，財務人員應具備豐富的財務管理知識，保安人員應具備過硬的治安消防本領等。

　　服務項目--齊全

　　除了搞好物業管理綜合服務所包含的必要項目外，物業管理公司還應努力拓展服務的深度和廣度，努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務和便民服務，使用戶享受到無微不至的關懷和盡善盡美的服務。

　　服務方式--靈活

　　物業管理除了做到規范管理、依法管理外，還應設身處地地為用戶著想，努力為用戶提供各種靈活的服務方式，切忌死板僵硬的管理，應盡可能在辦事手續、營業時間、服務范圍等方面給用戶提供方便。

　　服務程序--規范

　　服務程序是指服務的先后次序和步驟，它看起來無關緊要，實際上卻是物業管理水平的重要標準之一。如電話接聽程序、設備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴格按次序一項接一項、一環扣一環，不可隨心所欲、雜亂無章。

　　服務收費--合理

　　物業管理屬有償的服務行為，用戶不交管理費而享受服務是不現實的。但物業管理公司制定的綜合服務收費標準應不高于政府規定的收費標準；物業管理公司開展的特約服務和便民服務也應以滿足用戶需要為目的，以“保底微利、以支定收”為原則，切不可張開大口向用戶亂收費或收費多服務少等。

　　服務制度--健全

　　物業管理應制定并健全一整套規范、系統、科學的服務制度，以確保為用戶提供穩定的服務。這些制度應清晰有序，易于操作、切忌隨意化、無章可循和憑個人意志的管理。

　　服務效率--快速

　　服務效率是向用戶提供服務的時限，在“時間就是金錢，效率就是生命”的時間價值觀下，服務效率高不僅能節省時間，而且能為用戶帶來利益，因而管理公司應盡量提高員工素質，減少工作環節，簡明工作程序，縮短辦事時間，提高服務效率。

篇3：開放物業管理市場以提高物業管理水平

　　開放物業管理市場以提高物業管理水平

　　一、放開物業管理市場是形勢發展的必然要求

　　目前，沈陽物業公司已經達到324家，80%以上的沈陽城市居民居住小區都實行了物業管理。物業管理作為房地產業衍生出的新興產業，在沈陽得到了較快的發展。

　　但是，我市物業管理業的發展還處于初級階段，在目前的物業管理工作中還存在很多問題。

　　一是城市居民物業管理的商品消費觀念尚未很好樹立，對自己住房維修、養護的責任意識還沒有形成。二是建設與管理職責不清，銜接不好，房地產開發公司往往重建設、輕管理，居民入住以后，房產消費中存在的問題才陸續暴露出來，而解決起來難度很大，造成房產業主與物業管理公司的對立。三是相關主體間法律責任不清楚，房屋開發建設單位、業主委員會、社區和物業管理公司之間職責不清，法律責任不明，遇到問題推諉扯皮現象嚴重。四是企業經營活動不規范，服務質量和服務態度達不相應的的水平。五是房屋共用部位、共用設施設備維修基金管理不落實，有的住宅小區維修基金已經被挪用，侵害了購房人的權益，給住宅公共部位維修和共用設施設備更新改造造成困難，給房屋安全管理帶來隱患。六是行業隊伍素質偏低，從業人員成分復雜，管理人員也缺乏正規的培訓，使物業管理水平受到較大的影響。

　　以上問題，有觀念問題、體制問題，也有管理問題、隊伍問題，需要多管齊下，從各方面尋找解決辦法。而其根本途徑就是放開物業管理市場。

　　放開物業管理市場是大勢所趨。

　　首先，放開物業管理市場是應對我國加入WTO挑戰的需要。入世以后，外國企業將會逐漸進入我國市場的各個領域。物業管理作為一個融管理、經營、服務為一體的服務性行業，其巨大的市場空間將對外資形成強烈的吸引力。相對于國外大型的物業管理企業，我們物業管理企業服務理念滯后、管理規模偏小、專業化程度不高、經營機制不活、服務內容單一的問題將充分暴露，并使我們處于市場競爭的劣勢。因此，我們必須放開物業管理市場，全方位吸引社會各方面力量進入物業管理行業，使其迅速發展壯大。

　　其次，放開物業管理市場是滿足群眾不斷提高的居住生活需求的需要。當前，人們對居住、工作環境的要求越來越高，簡單意義上的保安、保潔、保綠、保修等物業管理服務需求，已開始向物業的保值增值化、生活環境人文化和服務需求個性化發展，只有放開物業管理市場，讓物業管理企業按城市居民不斷提高的消費需求開拓自身的服務領域，才能不斷擴大物業管理服務的空間。

　　最后，放開物業管理市場也是鞏固我們小區整治成果的需要。這些年我們投入了大量的人力、物力、財力進行居民住宅小區的整治，取得了較大的成效，得到了人民群眾的歡迎。如果我們不放開物業管理市場，按市場經濟發展的要求理順物業管理體制，促進小區物業管理上質量、上水平、上檔次，老百姓也不會答應。

　　二、放開物業管理市場的重要途徑是實行物業管理招投標制度

　　怎樣放開物業管理市場?全面落實住宅小區物業管理的招投標制度，是一條行之有效的途徑。1999年，我市下發了《關于住宅小區物業管理實行招投標機制的意見》，全市各區縣(市)落實意見精神，積極推進小區物業管理招投標制度，已經積累了不少好的經驗。最近我們印發的《關于加強住宅小區物業管理工作的意見》(討論稿)，就是在總結前幾年工作經驗的基礎上，形成的一個比較系統的規范小區物業管理，提高小區物業管理水平的一個實施辦法，其核心就是全面推行物業管理招投標制度，建立物業管理市場化運行機制，著力培育物業管理市場。

　　全面推行物業管理招投標制度，應從解決過去我們在實施這一制度過程中遇到的一些問題入手。目前我市在推行物業管理招投標制度上，突出存在以下三個方面的問題：一是行業管理立法問題。目前，沈陽還沒有物業管理招投標管理辦法，對于實行物業管理招投標的原則，招標、投標、開標、評標、定標的方法和標準，違約責任等都沒有明確的規定，缺少市場競爭所必需的“游戲規則”。二是招標單位“暗箱操作”問題。有些地方或單位評標實行暗箱操作，不當場公布得分，有的“先定后招”，走形式，走過場，使真正業績突出、管理服務好的企業難以中標。三是惡性競爭問題。一些物業管理公司為了拿到物業管理項目，不按實際測算出的管理成本和收費標準定價，不惜違反價值規律，以明顯偏低的管理成本和收費標準參與競爭，帶來了諸多不良后果。

　　因此，全面推行物業管理招投標制度，必須加快地方立法的步伐。在國家尚沒有相應的法律規范的前提下，應努力爭取地方立法，盡快出臺《沈陽市物業管理招投標辦法》。必須設立專門的招標組織機構，專門負責物業管理招標工作，以加速培育物業管理市場，規范物業管理招投標的市場競爭秩序。

　　三、放開物業管理市場必須建立新型的行業管理模式

　　一要理順行業管理體制，繼續認真貫徹“條塊結合，以塊為主”的住宅小區物業管理原則，合理調整和劃分市、區街道三級物業管理職責和權限。協同政府有關部門，理順小區物業管理公司、社區委員會和業主委員會的關系。

　　二要改善行業管理方式。建立健全有關管理制度法規，完善物業管理準入制度、物業管理測評制度、物業管理企業財務審計制度以及物業管理合同備案等制度體系。在此基礎上，堅持“依法管理”。先從規范政府工作人員工作方式開始，規范行業管理行為。同時，按有關要求，全面清理整頓物業管理市場，嚴格考核標準和資審條件，重點做好業主評議物業公司工作，對經過評定，小區居民意見大、管理問題比較突出的物業公司，給予黃牌警告、限期整改;對問題集中、整改不利的物業公司，取消經營資格，切實凈化物業管理市場環境。

　　三要促進行業加速發展。要切實強化服務意識，注意從物業管理行業發展的實際需要出發，在政策咨詢、信息交流、關系協調、人員培訓等多方面，為物業管理企業提供全方位的服務。同時，重點扶植有條件的物業管理企業，讓其迅速做大、做強，培育一批國內知名的物業管理企業。