物業管理會所經營困境的成因及對策

　　劉雙樂/住宅與房地產/20**年第9期

　　開發商

　　售樓時：特別的愛給特別的你

　　售罄后：你是我胸口永遠的痛

　　業主

　　買樓時：對你愛不完

　　入伙后：想說愛你不容易

　　經營者

　　讓我歡喜讓我憂

　　公眾人士

　　你是不是該安靜地走開

　　為了在房地產市場中提供差異化的產品，針對消費者對康體設施和休閑服務設施的關注，開發商幾乎無一例外地把會所（本文中會所專指小區配套的會所）作為新開發樓盤基本的配套設施，并把它當作一個賣點。

　　然而，會所經營不得不直面一個問題：虧損！

　　據統計，深圳市目前有近30%的會所從未正式運營；已投入運營的另70%的會所中,虧損面達到84%。相當多的會所陷入了慘淡經營、欲罷不能的境地。

　　會所經營：自營還是外包

　　目前，相當數量的房地產開發商把會所當成是售樓的噱頭，會所的設計過分強調其服務于樓盤銷售的功能，位置的安排不夠科學，再加上由于沒有專業會所公司的指導與參與，會所在使用功能、空間布局、節能等方面往往達不到專業要求，致使會所在投入使用后效益低下，甚至成為開發商揮之不去的包袱。

　　購房者之所以關注會所的建設，從根本上講，是因為擔心社區的配套不夠齊全，希望自己的生活質量有基本的保證。我們應該承認，會所提供的服務產品屬于奢侈品。在大多數業主還沒有會所消費習慣的情況下，會所經營的困難可想而知。一些開發商在售樓時還明確作出一些不切實際的服務價格、服務質量、服務內容等方面的承諾，由于這些承諾可能缺乏通盤考慮，也致使經營者面臨更多的羈絆。

　　事實上，市場各方更希望政府出面做社區的配套。

　　目前，有一種觀點認為，會所可以作為物業公司拓展空間的“試金石”。物業公司介入經營會所具有人才優勢，可通過物業管理品牌的延續得到業主的認可。但是，事實證明，現階段物業公司自營會所并不是最佳的發展方式：

　　1、物業公司介入會所經營最大的障礙在于資金

　　我們在討論會所的經營時，往往想當然地假定會所的配套設施已經齊全，仿佛物業公司派個收銀員就可以開始運作了。

　　然而，據筆者了解：非專業的會所幾乎沒有市場，專業會所的生意也一般。專業的會所首先就要有專業的器械。拿跑步機這種最普遍的器械來說，專業會所配備的跑步機每臺在2～4萬元不等，非專業會所配備的跑步機（一般是家用型）價格在每臺4千～1萬元不等。非專業的器械用于商業運作不僅維修費用極高，而且極易對客戶的身體造成傷害，導致賠償。若配備非專業器械，專業的健身客戶只要看看你的跑步機就會敬而遠之，許多健身會的會員就是因為自己家里的器械不夠專業才加入健身會的。如果這些專業器械由物業公司選購，物業公司面臨的資金壓力可想而知。

　　2、物業公司介入會所經營最大的風險在于人才

　　物業公司雖然有多年的多種經營的經驗，可是會所的經營管理難度較普通的物業管理難度要大得多。

　　經營會所的人員不僅需要良好的服務營銷知識、企業管理知識，更需要具有豐富的會所經營管理知識，能夠預測客戶的服務需求的變化趨勢，知曉如何設計和提供個性化的服務，熟知各種健身器械的性能和市場行情，精通會所場館的規劃設計和裝修管理，同業界優秀的健身教練和體育運動機構有良好的關系，這不是物業公司現有人員能夠勝任的。物業公司若缺乏具備專業知識的會所經營管理人才，依賴對外招聘，經營的風險可見一斑。

　　會所的經營管理難點之一是內部控制。若不能建立科學的內部控制制度，會造成公司利益的大量流失；若過度依賴增加人手來保證公司的利益，成本的控制將受到挑戰。

　　會所經營的挑戰之一是專業化管理。會所的品牌很大程度上依賴于一批具有較高專業素質和知名度的教練。這需要同體育界保持良好的關系，這也是物業公司介入康體市場的障礙。

　　3、物業公司介入會所經營極易對物業管理品牌造成傷害

　　成功的會所經營離不開優秀的經營管理人員和專業的會所服務。物業公司若不顧自身的劣勢，投身會所市場，不僅無法從中獲取利益，反而容易折翅。一旦會所經營出現問題，業主不僅會對會所十分不滿，甚至會遷怒于物業公司，對物業管理品牌造成傷害。

　　綜上所述，目前條件下，物業管理公司還是不介入會所經營為好。但有一種情況可以作為例外，那就是會所規模較小，開發商將會所的利益讓渡給物業公司，并可以粗放經營。

　　如何擺脫經營困境

　　會所的承包者在承包經營一個會所項目時，都關心哪些問題呢？

　　1、售樓時關于會所經營方面的承諾

　　一些開發商為了加快樓盤的銷售進度，在廣告中公開對會所提供的服務項目、服務質量、服務價格等作出承諾。這些承諾將對會所的經營產生限制，使會所的使用功能受到破壞，甚至會使會所的經營受到個別業主的滋擾。比如，會所承諾有射箭室，可能吸引了部分對這個體育項目感興趣的購房者。若承包者經市場調查，發現喜愛并會參與這項運動的人寥寥無幾，取消這個項目就可能會引發對開發商的不滿和投訴，并遷怒于會所的承包者。若開展這樣的項目，毫無疑問會造成會所空間的浪費，并產生虧損。

　　在售樓時應盡量避免明確的服務價格、服務質量和服務內容等方面的承諾，并且在售樓時應聲明會所提供的服務內容等可能根據需要適時作出調整。這樣做可以減少業主對開發商的投訴。

　　2、會所的位置

　　一些會所因僅服務于業主，導致消費人群過少，經營無法為繼。若會所不僅服務業主，還面向社會，則可擴大消費人群，尤其是會所服務供過于求時，就更顯必要。

　　當小區的會所服務供過于求時，為了使封閉小區的會所不僅能服務業主，也可面向社會經營，則會所應規劃在社區的入口處，進入會所不需身份驗證，進入小區才進行身份驗證。

　　3、會所的專業水準

　　這是會所能否成功的關鍵。相當多的會所經營失敗都可歸結為：把會所當成家庭的健身房來經營。

　?。?）專業的設計

　　會所在設計具體的使用功能時，應充分了解該使用功能對場館的要求，如在設計乒乓球室時，應了解乒乓球室的室內高度、面積等方面的國際標準。有的小區會所的乒乓球室使用率低就是因為其室內高度不夠，僅能用于兒童訓練。

　?。?）科學的功能布局

　　會所布局設計，應盡可能請專業會所公司作顧問以期能夠科學布局。

　　會所的布局還應參照這樣幾個原則：

　?、僖话愣?，社區管理機構不適宜設在會所，這是因為：首先，會所是高檔次的服務場所，會所內應有安靜的環境，并避免熙熙攘攘的人群；其次，社區管理機構設在會所也會對會所的經營管理產生不利的影響。

　?、跁展δ艿牟季謶摹吧虡I性從強到弱”的原則，將盈利性最好的項目盡量安排在一樓，并對服務項目進行認真的甄選。

　　以深圳康體市場為例，人們對羽毛球館的需求遠較其他場館高。目前，幾乎全部的羽毛球館都供不應求，有的甚至要提前一周定場。建設羽毛球館既可滿足社區業主的迫切需求，又可取得較好的經濟效益，是一個很好的選擇。值得注意的是羽毛球場館設計一定要符合標準。

　?、蹠胁粦巹潯皨胗變夯顒邮摇币约邦愃频姆枕椖?。因為嬰幼兒的活動器械極易出現事故，一旦發生危險，公司將面臨巨額索賠。同時，作為一個高雅的會所，若時有嬰幼兒啼哭，將大大降低會所的檔次，影響其他會所使用者對會所的滿意度。

　?、荜P于會所的間隔。會所在對外發包前，應盡可能減少間隔，保持空間的通透，并防止在會所的功能做適應性改變時產生浪費。

　　4、會所的節能設計

　　會所作為一個經營機構一定要有經濟效益，起碼應保本經營。所以，降低運營成本，采取各種節能措施，也就成為必然的選擇。有的會所就是因為這種原因導致無法投入商業運作。在節能方面，會所應做到：

　?。?）各服務區域的空調系統應可獨立開啟和關閉；

　?。?）做到各服務區域有適度的自然光（既要防止過度，也要防止不足）；

　?。?）做到各樓層之間除通道外，相對封閉，避免出現各樓層相通的設計，防止出現若某一樓層來一個消費者，會所就需要打開所有樓層的空調系統的情況；

　?。?）照明系統也應進行節能設計如采用節能燈、各服務區域照明系統可獨立開啟和關閉等措施，以達到降低能耗的目的。

　　5、會所的裝修

　　目前，相當多的會所在建設初期，都作為售樓部的辦公場所。一般情況下，會所裝修的投資由開發商負擔。作為一個房地產項目的賣點，會所在結構設計上往往過分強調美觀而忽視了實用性，在這一階段，若有專業會所公司參與，就可避免裝修完工后即成“雞肋”的局面。

　　會所的裝修不應作為發包價格的主要參考因素。從財務學的角度看，會所的裝修屬沉沒成本，在售樓結束時，其已完成自己的使命。相對于未來租賃或發包的決策而言，裝修的成本屬無關成本。沒有這方面的認識，就必然在發包價格的確定方面遇到困難，甚至因決策的困難導致會所的閑置。

　　6、會所的客戶群

　　專業的會所公司在承包經營會所時，會十分重視會所服務的客戶群。部分規劃在小區內的會所，對非業主提供服務會引起業主的強烈反感。承包經營會所前對此要做充分的調查，并考察開發商的承諾。

　　承包會所還需對下列問題做出調查：

　?。?）周邊地區有無類似或相同的服務設施；

　?。?）小區內（或小區內外）有無足夠的消費人群；

　?。?）目標客戶群的消費能力如何。

　　7、會所的租金或承包費

　　過高的租金或承包費必然加大經營者的壓力，并轉嫁給會所的消費者。合理地厘定租金或承包費是會所在經營過程中實現業主—經營者—物業公司“三贏”的前提。

　　“三贏”的局面表現為：

　?。?）業主以適中的價格獲取高質量的會所服務；

　?。?）會所經營者取得盈利，并持續經營；

　?。?）會所的服務讓業主滿意并惠及業主對物業公司的滿意度。

　　當前物業公司經營小型會所的策略

　　對于不適于外包和規模較小的會所，物業公司也可以采取“低服務、低管理、低收費”的經營策略。

　　所謂“低服務”是指盡可能只提供不需要或較少需要專業人員指導的服務，比如西餐酒吧、書吧、自習室、棋牌項目、乒乓球、桌球等?！暗头铡辈⒎堑唾|量服務，而是更強調會員的自助服務。

　　而對于確需有專業人員指導的項目，比如體操項目，可在體操房內以連續自動播放體操影碟的方式帶操；在健身房可購置一批健身方面的書籍，要求會員根據自己的需要閱讀。

　　所謂“低管理”是指盡量開展業務透明度高、內部控制簡單的業務。比如在會所內設非接觸式IC卡門禁系統，通過刷卡享受服務并自動計費。會所經營過程中，一個致命的問題是會所經營收入的流失。由于會所經營項目多、監管難度大，單純靠會所服務人員記錄并收取費用，要么出現人手需求過多，要么出現內部控制制度失靈。

　　加強會所的管理，首先就要盡量采用目前性價比較高的科技手段，對會所內的服務進行有效的監控，并記錄會員的消費；其次，會所需建立行之有效的內部控制制度如每日定時或不定時地盤點會所的存貨，并杜絕不相容的崗位由一個員工兼任的情況；另外，會所還應盡量減少會員支付現金的機會。一方面，服務臺可設一信用卡終端方便會員刷卡消費，并鼓勵會員購買會所消費年卡；另一方面，對于向本小區業主提供的會所服務，也可按事先的約定，根據業主簽的賬單，隨物業管理費一并從其存折中托收。

　　所謂“低收費”是指以相對適中或低廉的價格提供服務。

　　總而言之，物業公司經營會所一定要培養一批會所經營管理人才，重視會所成本的控制，尤其是人工成本的控制，通過各種技術手段提高管理效率，并通過加強內部控制來降低營私舞弊的可能性。

篇2：物業會所游泳池經營管理辦法

　　物業會所游泳池經營管理辦法

　　一、目的：

　　活躍社區文化活動，加強游泳池的管理，確保游泳者人身安全，特制定本管理辦法

　　二、開放日期：

　　1、20**年_5_月___日--20**年_____月_____日，

　　2、開放時間：周一至周五 17:00-21:00 ；周六、周日：___15:00-21:00__

　　三、收費標準和管理制度：

　　對周邊游泳池的經營進行市場調查，露天經營的游泳池行情價在10-28元之間，現為便于游泳池月票與業主單次門票分開，建議費用按以下方式收取。

　　游泳池月票：月票（小孩：__180_元/月/20次、大人：__280_元/月/20次）；

　　業主單次門票：小孩__12_元/次，大人__20_元/次；

　　售票服務人員嚴格遵守財務收費管理制度與要求。

　　售票服務人員每天要與財務做好泳池收入款清點工作。如有發現貪污或挪用公款 將按照規定嚴肅進行處理。

　　四、人員配備和管理

　　1、小區游泳池項目分管負責人：_____ (1人)

　　2、救生員：2-3人（持救生員資格證）

　　3、泳池衛生管理員：2人

　　4、負責售票、驗票的服務人員：1人

　　五、泳池設備管理要求

　　1、泳池救生設備：救生圈4個；救生桿2根；了望塔2個；應急礦燈手電3個；廣播喇叭2個。急用藥箱1個并配備足常用常規用藥。

　　2、循環凈化機器有4臺，水循環凈化機并配備相應的除污配套設施，如進口伸縮桿1套，水中吸水排污器一個，排水管一套，過濾袋等以上配備的設備。

　　六、游泳池衛生管理標準

　　1、游泳池、更衣室的通道及衛生設施應保持清潔無異味并應定期消毒。

　　2、游泳池在開放時間內應每日定時補充新水5%~10%，保證池水水質有良好的衛生狀況。

　　3、游泳池水質衛生標準值應控制如下：

　?。?）池水溫度22攝氏～26攝氏度；

　?。?）ＰＨ值⒍８～⒏５；

　?。?）渾濁度≤5度；尿素≤3.5mg∕L；

　?。?）游離性余氯0.3～0.5mg/L；

　?。?）細菌總數≤1000個／L；大腸菌數≤18個／L。

　　4、游泳池工作人員須持《健康證》上崗。

　　七、游泳池管理規定

　　1、游泳者應自覺購票（實行一人一票），保管好自己的衣物和私人物品，服從泳池管理人員的管理。

　　2、凡12歲以上的參泳人員須出示健康證(待確定)。

　　3、嚴禁患有肝炎、心臟病、皮膚癬疹（腳癬）、重癥沙眼、急性內膜炎、中耳炎、腸道傳染病、精神病等患者和酗酒者進入游泳池游泳。

　　4、嚴禁在游泳池場所內吸煙、吐痰、大小便，嚴禁在泳池內洗滌物品或亂丟其他物品，嚴禁將寵物帶入池內或泳池周邊衛生場所，不得有污染游泳池水質的行為。

　　5、所有游泳者要注意安全，不得將玻璃器皿帶入池內，嚴禁在池內或泳池周邊打鬧嬉戲、大聲喧嘩，嚴禁跳水，潛水，攀爬，不會游泳者或兒童嚴禁進入深水區游泳。

　　6、身高1.2米以下的兒童，每名兒童游泳須有能力的監護人陪護，否則不得進入游泳池游泳。

　　7、所有參泳者，必須著干凈、深色 和不退色的泳衣、泳褲，不得裸泳。

　　8、入池前必須做好準備活動，下水前用水撩腳、胸、背部，以免抽筋，下水前自覺進行全身沐浴，自覺脫鞋將腳經過消毒池后方可下池游泳。

　　9、愛護游泳池的設備設施及公物，如有損壞須照價賠償，未經許可，嚴禁動用救生器材。

　　10、禁止攜帶沐浴露、洗發水、香皂、食品、飲料進入游泳池，非游泳者禁止進入游泳池內。

　　11、嚴禁在非開放游泳池時間及非正常渠道進入游泳池，否則發生事故，責任自負。

　　12、如果游泳者違反泳池管理規定，或其他違規行為發生溺水等傷害事故，由游泳者負全責。

篇3：物業會所游泳池聘用管理經營協議書

　　物業會所游泳池聘用管理經營協議書

　　甲方: zz物業服務有限公司

　　乙方: z市z體育有限公司

　　z市z小區內的泳池（包括附設施:水循環設施，男女更衣室及工作間）所有權屬于甲方?，F甲方聘用乙方負責泳池的日常經營管理工作。為了明確雙方的權利義務和法律責任，雙方本著平等、互利、公平、合理的原則，經友好協商達成一致意見，現簽訂本協議，以供雙方共同遵守執行。

　　第一條 管理內容

　　z市z小區內的游泳池(包括附設施:水循環設施,男女更衣室及工作間)交由乙方負責管理，乙方必須保證向小區內業主(住戶)以及外來客戶提供優質水質服務(負責水質處理、消毒加藥)。

　　第二條 合同期限

　　管理期限為兩年，聘用管理時間是20**-20**年每年的5、6、7、8、9月；泳池對外開放營業時間：星期一至星期五：18-21:00；星期六、日以及暑假期間：16:00-21:00。

　　第三條 管理費用

　　每月的5日前甲方向乙方支付管理人工費壹萬陸仟元（￥16000元）。

　　第四條 雙方權利與義務

　　(一)甲方權利義務

　　1、甲方繼續完善小區康體活動設施和泳池的配套設施，以滿足小區業主健身、運動的需要。

　　2、負責完善泳池合格、常規的配套設備，設施，保證泳池正常用水、供電。

　　3、負責泳池及設備的維護維修費用。負責辦理泳池衛生許可證、高危產業證并支付辦證所需的相關費用。

　　4、負責制定泳池管理有關規章制度，監督乙方執行泳池規章制度情況和管理服務情況。

　　5、如發現泳池水質存在問題或業主、游客的合理投訴，并經衛生防疫部門檢驗確認水質不合格，甲方有權要求乙方或泳池管理人員進行整改。

　　6、泳池在開放期間，如屬泳池、設施安全問題造成他人傷害或經濟損失，由甲方承擔全部法律責任。

　　7、泳池的水電費全部由甲方承擔。

　　8、泳池的開放時間為每年5月1日---9月30 日。原則上必須每天開放，開放營業時間:周一至周五每天開放時間：18點---21 點，周六、周日與暑假每天開放時間： 16點---21點，如遇特殊惡劣天氣可以適當調整。

　　(二) 乙方權利義務

　　1、在泳池開放期間，乙方須按照z市泳池管理的有關規定和z管理處有關管理制度實施泳池管理。確保泳池水質符合衛生標準。

　　2、乙方須選聘身體素質良好、具有泳池看管經驗、救生經驗、水性熟練的合格人員擔任救生員，及時、有效地處理各種突發性事件，避免事故發生。

　　3、發現水質出現問題和業主合理投訴，乙方須認真、及時予以整改。

　　4、泳池開放期間的日常經營收入歸甲方分配：

　　1）培訓教學學費收入甲方與乙方分配是4：6；

　　2）門票以及小賣部收入15%分配給乙方作為獎金。

　　5、泳池開放期間，乙方須按甲方的管理標準對泳池及設備進行日常使用和管理，并按規定做好各種記錄。

　　6、在泳池開放期間，泳池所發生的一切安全事故概與乙方無關。

　　第五條 其他事項

　　1、合同履行過程中，如存有未盡事宜，甲乙雙方經協商一致后，可另行簽訂補充協議解決。

　　2、因履行本協議雙方發生爭議，甲乙雙方應通過友好協商予以解決。

　　3、如甲方退出z小區物業管理權，本合同則自行終止，雙方互不承擔賠償責任。

　　4、本協議自雙方簽字蓋章之日起生效,。本協議書一式叁份，甲方執兩份，乙方執一份。

　　甲方：乙方：

　　代 表：

　　簽訂日期： 簽訂日期：