案例:

某別墅物業項目,開發建設單位按照相關法規要求,面向社會以公開招投標方式選聘了物業管理企業,并與之簽訂了《前期物業管理服務協議》。物業交付使用和業主入住后,業主對正在建設中的物業配套項目會所提出了異議。業主認為:

1、建設單位改變、擴大了會所的經營范圍和營業面積1侵犯了業主的合法權益;

2、會所經營將帶來的噪音、污染等環境污染問題,損害業主利益、降低物業檔次、影響業主的生活品質;

3、會所開業經營帶來車流、人流和混亂等均會給物業潛在治安管理問題帶來極大的威脅。等等。

業主意見首先是在管理處和建設單位共同組織召開的物業管理及物業遺留問題座談會上,以口頭形式向開發建設單位提出質疑。建設單位代表當場表示,對業主提出的問題回去研究后予以答復。一段時間后,由于建設單位未對業主訴求予以回應,業主遂以書面形式正式送達建設單位!再次要求予以答復。但建設單位由于種種原因,仍然未有回應,只是要求物業管理公司出面向業主解釋會所項目并未違規、違法并對業主做出必要的安撫、溝通和疏解工作。

物業管理單位按照建設單位的要求進行了相應的工作,但遭到大部分業主的拒絕。隨即,部分業主以集體簽名書面*形式向政府相關部門投訴。由于事情較為敏感且涉及多方問題,政府相關主管部門表示要做必要調查核對工作后才能予以答復和處理。同時,政府主管部門以非正式方式和渠道,建議雙方協商解決,并明確要求建設單位就業主提出的質疑做出回復,進行必要的疏通解釋工作。按照主管部門的要求,建設單位以公告形式,對業主的質疑進行了回復。公告要點如下:

1、會所系物業配套設計,現建設中的會所并未改變原設計方案,也未超范圍經營,且與售樓時的售樓書承諾以及購房合同附加條款的約定是致的。

2、會所空調設備等噪音問題,已投入巨資購置專門設備進行降低噪音處理,預計噪音可降低到45分貝以下。油煙等污染問題也已采取相應水化、過濾等科學處理。

3、人流、車流及治安等問題,建設、物管和會所等相關部門正在研究具體措施和管理辦法降低影響程度、杜絕治安隱患,力爭會所開業時基本解決問題。

建設單位公告發出后,業主十分不滿。認為開發建設單位根本未將業主置于平等對話位置,毫無解決問題的誠意。于是,部分業主采取拒交管理費、阻撓會所施工等辦法進行對抗,部分業主表示擬采取相應法律措施和手段;另一部分業主表示將采取更加激烈的方式等。時間在會所項目問題上,業主和建設單位、會所以及物業管理公司的關系驟然升溫、矛盾愈演愈烈。

顧問(深圳物業管理進修學院講師陳藹貧)點評:

此案雙方的爭執和糾紛,比較明確的焦點是會所經營及其相關問題是否合規、合法。此問題從法律角度界定并不復雜,只要查閱相關法規并核對會所項目經營范國和內容,與原售樓書以及房屋預售合同的明示和約定會所經營權益是否相符即可。以本例來論,建設單位并無交史設計、擴大經營范圍等,因此會所項目并未構成違規、違法。

該物業系別墅項目,業主素質普遍較高、社會關系發達。以業主的素質和能力,對會所項目的相關法律法規問題,以及合規合法界定方法不可能不知道,也不可能不理解。但業主明知不可為,卻依然無理取鬧而且采用激烈對抗的形式,這是不正常的,其中必有深層次的原因。以該項目具體情況分析,別墅物業配套以豪華的會所,在設計上、功能上是相互匹配的,業主抵觸會所項目,核心的原因可能不在于會所項目本身,而在于項目經營帶來的副作用等問題。

由于專業知識不對等、信息不暢通,業

主對會所項目的理解是本位的、主觀的和帶有個人成見色彩。這種心理上的疑慮、擔憂甚至恐懼,使得業主順理成章地推斷會所項目必然將破壞業主的生活狀態、引發物業秩序的紊亂,結果是降低物業檔次、侵犯業主個人隱私。而且,業主的信息匱乏和心理郁積從未得到來自建設單位、物業管理等方面的有效改善和疏解,經過長期累積,業主對會所項目的心理和認識開始扭曲、變異和擴張,逐漸演化成對會所以及相關一切的全面抵觸和否定。

要解決會所項目面臨的矛盾和問題,不僅要就業主提出的問題進行溝通解決,更重要的是從心理上、觀念上引導業主對該項目形成正確的認識,從而消除業主心理上的陰影、疑慮、擔憂和抵觸。業主和建設單位等矛盾不是不可調和,業主無論從何種角度均沒有和建設單位、物業管理制造激烈矛盾沖突的必要,非理智的對抗結果只有失敗者而沒有勝利者。

解鈴還需系鈴人。針對業主的表面訴求和心理訴求,物業管理方應力促開發建設單位牽頭,成立專題工作小組,協調建設單位、物業管理和會所等相關單位,制定科學有效的化解危機的工作方案,直面業主、盡快解決。切忌建設單位和會所等不出面、不負責,物業管理包打天下的做法。物業管理方應居間協調、不偏不倚,維護業主和建設單位雙方的合法權益和根本利益。否則在今后的物業管理中,業主將對物業管理方心存芥蒂,物業管理服務也將處于被動狀態。

物業管理是服務、會所經營是服務,建設單位售后配套建設也是服務。服務的實現就是服務必須為服務對象的接受認可,服務雙方的有效溝通和服務項目、過程的完成。本例矛盾和問題的解決,理想的和合理的手段與途徑是以充分溝通理解、達成共識。開發建設單位等應主動以真誠態度去溝通和對話,化解業主對會所項目的抵觸,盡快結束對抗局面,共同協商解決面臨的矛盾和問題,切實營造融洽良好的雙方關系和管理服務氛圍。只有當矛盾確實無法調和解決,才考慮引入行政仲裁、法律訴訟等手段。同時,建設單位和相關單位還應做好充分的預案準備,以從容應付各種突發事件和非正常情況出現。

在這場糾紛和沖突中,建設單位、物業管理以及會所等均多次錯失良機。矛盾和問題初見端倪時未能抓住有利時機展開工作制止矛盾的進一步發展,事態趨于惡化時也未及時有效作為遏制事態發展扭轉劣勢,終致事態急劇發展為嚴重對抗的局面已這說明了建設單位等三方缺乏高度敬業的精神、細致工作的作風、良好的物業管理服務意識、必要的物業管理經驗以及應對突發事件的辨別認識、化解處理的能力和科學有效的協調機制。這種局面如果不加以改善,還將面臨更多的問題。

物業管理運作中,物業管理方不僅要做好物業管理服務工作,還要正確處理與建設單位以及相關單位的各種關系。房地產開發建設單位和物業管理企業,兩者的運作內容、方式和責權利雖然迥異和互為獨立,但由于物業特點、產業關聯、物業產權等特點以及其他因素的作用,它們又是密切相關和互動關聯的。成熟的物業管理企業不僅善于維護業主和開發建設單位的合法權益,而且會充分利用自身的經驗和優勢協調業主和開發建設單位的關系,幫助物業開發建設單位解決面臨的問題、渡過難關,營造各方共贏的良好局面。

篇2：物業會所游泳池經營管理辦法

　　物業會所游泳池經營管理辦法

　　一、目的：

　　活躍社區文化活動，加強游泳池的管理，確保游泳者人身安全，特制定本管理辦法

　　二、開放日期：

　　1、20**年_5_月___日--20**年_____月_____日，

　　2、開放時間：周一至周五 17:00-21:00 ；周六、周日：___15:00-21:00__

　　三、收費標準和管理制度：

　　對周邊游泳池的經營進行市場調查，露天經營的游泳池行情價在10-28元之間，現為便于游泳池月票與業主單次門票分開，建議費用按以下方式收取。

　　游泳池月票：月票（小孩：__180_元/月/20次、大人：__280_元/月/20次）；

　　業主單次門票：小孩__12_元/次，大人__20_元/次；

　　售票服務人員嚴格遵守財務收費管理制度與要求。

　　售票服務人員每天要與財務做好泳池收入款清點工作。如有發現貪污或挪用公款 將按照規定嚴肅進行處理。

　　四、人員配備和管理

　　1、小區游泳池項目分管負責人：_____ (1人)

　　2、救生員：2-3人（持救生員資格證）

　　3、泳池衛生管理員：2人

　　4、負責售票、驗票的服務人員：1人

　　五、泳池設備管理要求

　　1、泳池救生設備：救生圈4個；救生桿2根；了望塔2個；應急礦燈手電3個；廣播喇叭2個。急用藥箱1個并配備足常用常規用藥。

　　2、循環凈化機器有4臺，水循環凈化機并配備相應的除污配套設施，如進口伸縮桿1套，水中吸水排污器一個，排水管一套，過濾袋等以上配備的設備。

　　六、游泳池衛生管理標準

　　1、游泳池、更衣室的通道及衛生設施應保持清潔無異味并應定期消毒。

　　2、游泳池在開放時間內應每日定時補充新水5%~10%，保證池水水質有良好的衛生狀況。

　　3、游泳池水質衛生標準值應控制如下：

　?。?）池水溫度22攝氏～26攝氏度；

　?。?）ＰＨ值⒍８～⒏５；

　?。?）渾濁度≤5度；尿素≤3.5mg∕L；

　?。?）游離性余氯0.3～0.5mg/L；

　?。?）細菌總數≤1000個／L；大腸菌數≤18個／L。

　　4、游泳池工作人員須持《健康證》上崗。

　　七、游泳池管理規定

　　1、游泳者應自覺購票（實行一人一票），保管好自己的衣物和私人物品，服從泳池管理人員的管理。

　　2、凡12歲以上的參泳人員須出示健康證(待確定)。

　　3、嚴禁患有肝炎、心臟病、皮膚癬疹（腳癬）、重癥沙眼、急性內膜炎、中耳炎、腸道傳染病、精神病等患者和酗酒者進入游泳池游泳。

　　4、嚴禁在游泳池場所內吸煙、吐痰、大小便，嚴禁在泳池內洗滌物品或亂丟其他物品，嚴禁將寵物帶入池內或泳池周邊衛生場所，不得有污染游泳池水質的行為。

　　5、所有游泳者要注意安全，不得將玻璃器皿帶入池內，嚴禁在池內或泳池周邊打鬧嬉戲、大聲喧嘩，嚴禁跳水，潛水，攀爬，不會游泳者或兒童嚴禁進入深水區游泳。

　　6、身高1.2米以下的兒童，每名兒童游泳須有能力的監護人陪護，否則不得進入游泳池游泳。

　　7、所有參泳者，必須著干凈、深色 和不退色的泳衣、泳褲，不得裸泳。

　　8、入池前必須做好準備活動，下水前用水撩腳、胸、背部，以免抽筋，下水前自覺進行全身沐浴，自覺脫鞋將腳經過消毒池后方可下池游泳。

　　9、愛護游泳池的設備設施及公物，如有損壞須照價賠償，未經許可，嚴禁動用救生器材。

　　10、禁止攜帶沐浴露、洗發水、香皂、食品、飲料進入游泳池，非游泳者禁止進入游泳池內。

　　11、嚴禁在非開放游泳池時間及非正常渠道進入游泳池，否則發生事故，責任自負。

　　12、如果游泳者違反泳池管理規定，或其他違規行為發生溺水等傷害事故，由游泳者負全責。

篇3：物業會所游泳池聘用管理經營協議書

　　物業會所游泳池聘用管理經營協議書

　　甲方: zz物業服務有限公司

　　乙方: z市z體育有限公司

　　z市z小區內的泳池（包括附設施:水循環設施，男女更衣室及工作間）所有權屬于甲方?，F甲方聘用乙方負責泳池的日常經營管理工作。為了明確雙方的權利義務和法律責任，雙方本著平等、互利、公平、合理的原則，經友好協商達成一致意見，現簽訂本協議，以供雙方共同遵守執行。

　　第一條 管理內容

　　z市z小區內的游泳池(包括附設施:水循環設施,男女更衣室及工作間)交由乙方負責管理，乙方必須保證向小區內業主(住戶)以及外來客戶提供優質水質服務(負責水質處理、消毒加藥)。

　　第二條 合同期限

　　管理期限為兩年，聘用管理時間是20**-20**年每年的5、6、7、8、9月；泳池對外開放營業時間：星期一至星期五：18-21:00；星期六、日以及暑假期間：16:00-21:00。

　　第三條 管理費用

　　每月的5日前甲方向乙方支付管理人工費壹萬陸仟元（￥16000元）。

　　第四條 雙方權利與義務

　　(一)甲方權利義務

　　1、甲方繼續完善小區康體活動設施和泳池的配套設施，以滿足小區業主健身、運動的需要。

　　2、負責完善泳池合格、常規的配套設備，設施，保證泳池正常用水、供電。

　　3、負責泳池及設備的維護維修費用。負責辦理泳池衛生許可證、高危產業證并支付辦證所需的相關費用。

　　4、負責制定泳池管理有關規章制度，監督乙方執行泳池規章制度情況和管理服務情況。

　　5、如發現泳池水質存在問題或業主、游客的合理投訴，并經衛生防疫部門檢驗確認水質不合格，甲方有權要求乙方或泳池管理人員進行整改。

　　6、泳池在開放期間，如屬泳池、設施安全問題造成他人傷害或經濟損失，由甲方承擔全部法律責任。

　　7、泳池的水電費全部由甲方承擔。

　　8、泳池的開放時間為每年5月1日---9月30 日。原則上必須每天開放，開放營業時間:周一至周五每天開放時間：18點---21 點，周六、周日與暑假每天開放時間： 16點---21點，如遇特殊惡劣天氣可以適當調整。

　　(二) 乙方權利義務

　　1、在泳池開放期間，乙方須按照z市泳池管理的有關規定和z管理處有關管理制度實施泳池管理。確保泳池水質符合衛生標準。

　　2、乙方須選聘身體素質良好、具有泳池看管經驗、救生經驗、水性熟練的合格人員擔任救生員，及時、有效地處理各種突發性事件，避免事故發生。

　　3、發現水質出現問題和業主合理投訴，乙方須認真、及時予以整改。

　　4、泳池開放期間的日常經營收入歸甲方分配：

　　1）培訓教學學費收入甲方與乙方分配是4：6；

　　2）門票以及小賣部收入15%分配給乙方作為獎金。

　　5、泳池開放期間，乙方須按甲方的管理標準對泳池及設備進行日常使用和管理，并按規定做好各種記錄。

　　6、在泳池開放期間，泳池所發生的一切安全事故概與乙方無關。

　　第五條 其他事項

　　1、合同履行過程中，如存有未盡事宜，甲乙雙方經協商一致后，可另行簽訂補充協議解決。

　　2、因履行本協議雙方發生爭議，甲乙雙方應通過友好協商予以解決。

　　3、如甲方退出z小區物業管理權，本合同則自行終止，雙方互不承擔賠償責任。

　　4、本協議自雙方簽字蓋章之日起生效,。本協議書一式叁份，甲方執兩份，乙方執一份。

　　甲方：乙方：

　　代 表：

　　簽訂日期： 簽訂日期：