物業服務發展模式的初探

　　隨著房地產業的蓬勃發展，房地產開發的后續服務行業----物業服務行業近年來的發展日新月異。據不完全統計，截至20**年底，全國城市物業管理覆蓋率已占物業總量的38％，物業管理企業總數達到3.2萬多家，從業人員超過2300萬人，占我國第三產業全部從業人員的23％。全國物業管理行業實現年產值300億元。目前物業服務已成為樓宇智能化、管理信息化、房屋建筑及相關設施、設備的維修養護、小區環境、居民生活服務等眾多服務管理在內的綜合配套管理與服務。

　　一般而言，業主對于物業服務的要求基本上可以分為公共服務、專項服務和特約服務。公共服務是指物業管理中面向所有業主、使用人提供的公共性的管理和服務工作，為的是滿足全體業主、使用人共同的服務需求，內容通常在物業服務合同中作具體約定，目的是為了保證物業的完好與正常使用，維持人們正常生活、工作秩序和物業良好的環境。以住宅小區的物業管理為例，常規性的公共服務大致包括以下內容：

　　1)房屋管理服務

　　2)房屋裝修管理服務

　　3)物業共用設施設備管理服務

　　4)環境清潔衛生管理服務

　　5)綠化管理服務

　　6)安全管理服務

　　包括物業管理區域內的治安防范、消防管理和車輛管理三大方面。

　　7)文化、娛樂服務

　　8)其它同時惠及全體業主、使用人的服務

　　專項服務是物業管理企業為改善和提高業主、使用人的工作和生活條件，提供滿足部分業主、使用人特殊需要的各項服務。通常是物業管理單位事先設立服務項目，并公布服務內容與質量、收費標準，業主、使用人需要某項服務時，可向物業管理單位提出需求，雙方按服務內容協商服務質量和收費標準，專項服務的主要內容有：

　　1)代辦類服務，如代繳水電費、煤氣費、電話費等；

　　2)高層樓宇的電梯管理，外墻清洗等；

　　3)一般的便利性服務，如提供室內清掃、維修、裝修等服務等；

　　4)其它一定比例住用戶固定需要的服務。

　　特約服務是指物業管理企業為了滿足業主、物業使用人的個別需求受其委托而提供的服務。通常是指在物業服務合同中未約定、在專項服務中未設立，而業主、物業使用人又有該方面需求的服務。特約服務實際上是專項服務的補充和完善，當有較多的業主和物業使用人有某種服務需求時，物業管理企業可以將此項特約服務納入專項服務。常見的特約服務項目有：

　　1)代訂代送牛奶、書報；

　　2)送病人就醫、喂藥、醫療看護；

　　3)代請鐘點工、保姆、家教、家庭護理員，代做家政服務；

　　4)代接代送兒童入托、入園及上、下學等；

　　5)代購、代送車、船、機票與物品；

　　6)代洗車輛；

　　7)代住戶設計小花園，綠化陽臺，更換花卉盆景等。物業服務企業根據以上服務需要，一般在物業項目上設置工程維修部、秩序維護部、環境保潔部、客戶服務部等基本部門。無論是什么類型的物業服務企業，架構設置大同小異。隨著物業服務內容的越來越廣泛以及物業項目規模越來越龐大，一些新的問題擺在我們的眼前：

　　首先，一些新建小區規模龐大，有些住宅小區甚至達到上百萬平米，所需要物業服務人員上百人，給內部管理帶來較大不便。據筆者以前服務過的東?；▓@為例，建筑面積273,043平方米平米，全部物業管理處人員近200名（不含外包單位人員）。僅安全管理部（即秩序維護部）就有安全經理助理一名，安全主管三名（跟班作業），安全領班6名（每班分為內圍領班和外圍領班，共三個班），安全副領班6名，安全管理員（秩序維護員）近100名。人員較多，工種多樣化，管理人員與操作人員均屬同一物業服務企業，內部管理事務繁雜，牽扯了項目負責人員很多精力。

　　其次，物業服務內容延伸?，F代的物業服務，出現了公眾服務"基礎化、同質化"，專項服務"日?；?、大眾化"，特約服務"多樣化、特色化"現象，在一些高檔住宅區和別墅小區，業主對專項服務及特約服務要求迅速發展，物業服務企業服務質量的比較，主要在特色化服務上比較。

　　再次，業主、社會對于物業服務的要求提高，一些群眾對物業服務的認識存在偏差。房地產開發企業（大業主）需要物業服務為其開發的樓盤提供全方位的現代化的物業服務，發揮樓宇正常使用功能，延長樓宇的使用壽命，提高其行業美譽度。小業主需要物業服務企業提供安全、溫馨、便捷、舒適的物業環境，使物業保值增值。社會普遍認為，普及和加強物業服務是改進城市管理、促進城市社會和諧發展與穩定的重要手段。一些群眾甚至認為物業服務無所不包，小到居家生活，大到社會生產，都覺得物業服務應該參與其中。一些業主對于物業服務一知半解，認為交了物業管理費，家中一切有關物業維護、人身財產的事務均由物業公司負責，衣櫥拉手壞了，要物業公司去采購拉手維修，家里電動車失竊，堅決要求物業公司賠償。

　　最后，物業服務企業人員流動量較大，對于提高服務質量有較大影響。毋庸置疑，物業服務工作本身較為瑣屑，長期以來，我國的物業管理業是一個勞動密集

型行業,它被認為是低門檻、低素質、無專業知識人員，甚至是一般后勤及社會閑雜人員，下崗職工所從事的行業。中國物業管理協會秘書處在《物業管理行業生存狀況調查報告》指出：被調查的4600家企業中，共有772032名從業人員，平均每個企業擁有168名從業人員。其中，屬于政府機關人員分流24972人（3.0%），企事業單位人員分流25072人（3.2%），部隊轉復軍人56894人(7.4%)，下崗、待業人員再就業151753人(20%)，大、中專畢業生分配68373人(9%)，農民工吸納173710人(23%)，殘疾人及其他人員安置20478人(2.7%)。從從業人員結構看出物業服務行業發展對支持再就業工程，減輕社會就業壓力發揮了極大作用。正因為此，物業服務行業從業人員存在業務技能較低、文化素質一般，服務意識不強等先天不足。行業從業人員整體工資水平不高，人員流動性較大，給物業服務企業發展帶來較大不便，試想，一個企業在人員招聘培訓、工作檢查、違紀處理、辦理離職等方面疲于奔命，還有精力去謀劃實施優質物業服務，能為業主提供良好服務嗎？

　　物業服務企業要改變人員臃腫，效益低下、發展乏力的現狀，要適應業主不斷提高的服務需要，可以嘗試改變企業自身模式，在企業內部機制改革上進行一些探索。物業服務企業角色的轉變可以用以下三句話概況：

　　物業服務企業要成為：

　　一、物業服務承接商

　　二、專項服務采購商

　　三、特約服務中間商

　　一、物業服務承接商，物業服務企業必須定位為物業服務承接商，沒有項目的拓展，談不上企業的發展，企業要發展，必須走規?；洜I的路子，像物業服務這樣的勞動密集型行業，附加值低，必須靠規模贏得效益。所以，物業服務企業必須緊盯市場，積極拓展項目。根據《江蘇省前期物業管理招標投標實施辦法》等相關法規規定，住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位（包括分期建設、多公司建設），應當通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業，負責前期物業管理。住宅及同一物業管理區域內的非住宅，建筑面積不足3萬平方米的，可以采用協議的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。物業服務企業要及時掌握招標信息，做好項目調研，精心制作標書，重視現場答辯。物業服務企業不必要四面出擊，每件事都是重點，就沒有了重點，可緊盯招標市場，抓好項目擴張，就初步抓住了企業發展的關鍵。

　　要成為專業物業服務承接商，必須有一個能打善戰的項目拓展隊伍，目前，一些物業服務企業對競標新項目很重視，設有拓展部或者項目部，負責承接新項目，但是，往往忽視新接項目的前期介入和接管驗收。一些企業的前期介入，還停留在施工現場安全服務上，沒有站在便于業主生活和后期管理的角度對項目的設計、施工提出相關建議。在接管驗收上，由于物業服務企業相對房地產開發企業弱勢，為了承接項目，搞好與開發商的關系，一些物業服務企業未能根據建設部《房屋接管驗收標準》為依據，對新項目的工程質量、使用功能、圖紙資料、設備設施、備品備件等進行驗收，未對驗收發現的問題要求施工方根據保質期的約定進行切實的整改，或者滿足于打電話、發函件給施工方，有所為而未盡其功，給今后的管理與服務帶來較大隱患。

　　物業服務企業不僅要有專門拓展部門，也應成立專業接管驗收部門，或者，以企業工程部為主體，吸收在管項目的工程方面的精兵強將設立接管驗收小組，建立松散型的"接管部"，專門負責新項目的接管驗收，光靠新項目的項目經理及工程主管幾個人是無法圓滿完成新項目的接管驗收的。

　　有業內人士斷言，隨著社會分工的細化，將來會出現專門從事前期介入和接管驗收及前期管理（和前期物業服務協議中定義的"前期物業管理"不一樣，僅指接管后初步建立健全的管理體系，管理（服務）處開始正常運作的階段）的專業公司，物業服務企業中標后，把前期介入、接管驗收、前期管理等事項發包給這樣的公司，不需要再為新接項目煩神勞心了。

　　二、專項服務采購商，在物業服務較為發達的城市，如深圳、上海，物業服務企業接管一些項目后，會將其中的某些專項服務進行分包。如深圳東?；▓@的保潔服務一直是分包給專業的保潔公司，上海有2000多家從事保安、保潔、設備維保等方面專業公司。物業服務企業成了專項物業服務的采購商。

　　專項服務的分包，具有以下幾點好處：

　　1、可以有效減少物業服務企業管理人員人數，降低人力成本。

　　根據上?？迫鹞飿I管理有限公司等企業實施"管作分離"的經驗，物業服務企業采購專項服務，能有效減少本企業管理人員的數量，保潔、綠化、保安、中央空調維保、電梯維保等專項服務由專業公司實施，雖說物業服務企業放棄了部分利潤，但是，綜合來看，降低人力成本。

　　2、可以減輕物業服務企業管理壓力，根據專項服務合同約定，安排專人依據服務標準檢查，不合格項依據合同約定處理，轉移了物業服務企業的管理壓力。

　　3、可以使業主享受更為專業的專業服務

　　專業服務公司一般具有專項服務設備齊全，技術力量雄厚，人員可按需調配等特點，可以為業主提供更優質、專業的專項服務。

　　4、可以規避員工薪資、社保、管理上的各類風險。

　　依據與分包商簽訂的服務合同，外包單位員工的薪資、福利、社保等由分包商負責，可以減輕《勞動合同法》等法規對物業服務企業的壓力；依據合同約定，如承包商未能達到約定服務標準的，可以扣減服務費；如因分包商的服務造成業主（使用人）損失的，由分包商負

責，減小管理風險。

　　5、可以對采購的專項服務監督管理，穩定和鞏固物業服務質量，集中精力進行市場拓展等業務。

　　物業服務企業指定專業人員對分包商的服務進行監督管理，要求分包商提供符合標準，穩定持續的專項服務，物業服務企業則可集中精力進行市場拓展等重要業務。

　　物業服務企業要成為專項服務采購商，可以采取招標制，選擇合格的供應商，簽訂服務合同，嚴格按照合同辦事，定期對分包商進行審核，淘汰分包項目服務質量下降、累次引起投訴等違反《服務合同》約定的分包商。

　　三，特約服務中間商。業主需要的特約服務多種多樣，物業服務企業的人力、精力有限，為了滿足業主不斷增長的對服務的要求，物業服務企業可以轉變觀念，成為特約服務中間（中介）商。

　　在深圳，近年來花樣年物業管理有限公司發展迅猛，筆者認為其最大的優勢是開展了"彩生活"活動，降低了物業管理費，贏得了市場。據了解，彩生活就是是依托網絡將花樣年物業公司總部與各物業管理處的電腦聯網，實現訊息溝通、資源共享，同時也為公司與業主、供應商、發展商等之間的交流溝通搭建平臺，提供服務。彩生活的服務準則是"服務無所不在、生活多姿多彩"?；幽晡飿I將客戶服務中心定位為物業的窗口、住戶的知音，可為業主提供多達幾十種便利居家生活的服務項目，如家居清潔、物業租賃、醫療保健、體育健身、休閑娛樂、配送純凈水、米油等?？匆钥闯?，彩生活的關鍵是為業主提供了多樣化的生活服務，花樣年在彩生活中扮演的角色是特約服務中間商。通過建立業主與商家之間的溝通，來幫助業主減少了生活成本，向商家收取一定的服務費用，彌補了管理管理費定價偏低的損失。

　　在一個小區中，單個業主的購買力有限，而全體業主的購買力是龐大的。業主的團購力量驚人，比如，在裝修期間，很多業主需要木地板，物業服務企業可以和木地板供應商協商，對小區業主實行團購優惠，購買量越大，折扣率越高，吸引業主購買，物業服務企業依據供應商的營業額，收取相應比例的服務費。

　　隨著業主所需服務內容的不斷增加，物業服務企業要積極與供應商聯絡，在業主與商家之間，起到牽線搭橋的作用。在進行此項服務時，要注意引進產品質量過硬、售后服務周到的優質商家，不要替業主拿主意，不要過分推薦，以免業主反感；請讓業主貨比三家，自行確定接受哪家的服務，以規避風險。

篇2：物業服務收費模式的轉變

　　物業服務收費模式的轉變

　　物業服務收費從政府定價到政府指導價、市場調節價的轉變

　　目前，隨著房地產業的發展及物業服務行業法規的不斷完善，廣州市物業服務的普及程度有了較大套幅度的提高，除了寫字樓、商場、商品房外，工業廠房、學校、醫院、房改房、舊城區也逐步引入物業服務。物業服務行業在得到社會的認可和接受的同時，由于各方面因素的影響，還是存在著各種各樣的困境和難題，對行業的發展造成了一定的影響，特別是物業服務收費問題尤為突出。

　　廣州市自從80年代起物業服務收費均是由企業申報，物價局審定批復每戶每平方的管理服務單價。這在計劃經濟時代依賴政府的大環境中，業主較為認同，只要有紅頭文件就好辦，當時對物業服務及社會起到一定的作用。20多年來，政府相關職能部門針對小區會所配套功能需求、物業服務服務內容、樓房檔次等制定物業服務的收費標準，扶持了物業服務企業的生存和發展，也逐步形成了一個行業，但在這個過程當中，此類批價由于各種物業既有共同性又有差異性，提供的服務也不盡相同，雖然政府有關部門非常謹慎地批價，但由于業主對行業的不了解、個別物業服務企業的違規操作、輿論的負面渲染報道等原因，物業服務的收費問題成為市民普遍關注的、爭議性較大的熱點問題。

　　20**年底國家發展改革委、建設部下發《物業服務收費管理辦法》，規范物業服務服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，以該辦法為依據，廣州市物業服務行業的主管部門即廣州市國土資源和房屋管理局及廣州市物價局于20**年9月聯合下發《廣州市物業服務收費管理實施細則》（下稱《細則》），通過政府職能的轉變逐步將物業服務收費的政府定價和政府指導價轉為市場調節價及政府指導價?！都殑t》規定包干制、酬金制的普通住宅物業服務收費實行政府指導價，即由市政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業德惠服務 等級 標準等因素，制定相應的等級基準價和浮動幅度，并定期公布；實行組合制的普通住宅服務收費和高檔住宅別墅物業服務收費以及非住宅物業（如寫字樓、商場等）的服務收費實行市場調節價，即由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定；物業服務企業應為業主提供質價相符的服務，實行明碼標價，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況在物業服務區域內的顯著位置進行公示。

　　《細則》出臺后，在行業及企業當中、廣大業主當中產生了的波瀾，企業認為沒有了“尚方寶劍”，收費將會更難，有企業的老總更說：“這不是要我們提供無常服務嗎？”而業主們則認為政府不批復定價這不是給物管理企業提供亂收費的依據嗎？輿論方面也給予了較大篇幅的關注和報道，對關于住宅檔次即普通住宅或非普通住宅的辦公室、服務標準的掛鉤、收費標準的調整、如何協調定價等等方面存在著這樣那樣的質疑。協會以曾經在一天內接到20多個有關收費方面的電話投訴。尤其是覆蓋面較廣的舊物業、早期的、中低檔的商品房等物業，由于物業的綠化地小，道路較窄、壞、爛，配套不足，功能欠缺，對機電、綠化等的養護不重視，再者業主素質參差不齊、需求的物業服務較表面等等問題，對物業服務實行指導價的爭議特別大。個別物管企業也因為低價介入物業的管理，并用車場費用等多種經營彌補管理費等做法，導致物業的重新招標；甚至有物管理企業在一年退出了7個舊城區樓盤的物業服務。形成了各方均對原來的物業服務服務費的含金量重新評定問題。

　　有鑒于此，在對企業方面，協會實行橫向協調、縱向指導的方法。協會多次與物價局溝通，并于04年10月舉辦了2期的《細則》學習講座，為物業服務企業解答對《細則》存在的疑問。針對企業在《細則》執行過程中面臨的問題，有針對性提出了專業性的意見、建議，對于中檔的物業，建議企業應進行全面的評價，遵循給什么服務報什么價格的原則，按政府的標準定價，提供切實可行的服務內容，不能進駐后再提價，引起業主的反感；在舊城區物業服務的介入方面，應從計劃經濟政府包辦轉入初步的物業服務市場體制，不要夸大功能，應切實考慮硬件及不足的地方，由于很難實行封閉管理，要特別注意對公共秩序的維護，在實行明碼標價期間要確認收多少服務多少，不能隨便許諾能人所不能。同時協會以在主辦的刊物《物業服務信息》中刊登了名為《物管理收費：定價容易執行難》的文章，對外反映企業在實施過程中的實際困難，對此，市物價局給予了專文解釋回復，得到企業肯定。

　　對于廣大業主方面，協會實行重在宣傳及時引導的方法。針對業主缺乏成熟的物業服務消費意識的情況，協會以輿論為向導，有針對性地做了大量的解釋和引導工作。如召開不同地區的業主座談會，請香港有關人士來為其講解案例等。并由協會秘書長約請廣州日報社在物業服務收費方面存在包括如何界定普通住宅？界定檔次有爭議怎么辦？房改房棲身豪宅區怎么辦？三級資質的物管企業能否按一級收費？沒有業委會能否改收費標準？哪種情況下收費明細賬單一定要公布？小區車位收益該歸誰？等的七大焦點問題從行業的角度提出了意見和建議，并派我會工作指導部人約請南方日報社對《細則》發表了全篇的解釋。此外，為切實指導物業服務收費的定價，協調、平息業主與物管企業因定價問題引發的矛盾，針對物業檔次界定難的問題，協會擬定了《關于辦公室物業服務收費建議的評審程序》，由企業或業委會提出需求，協會以組織行業專家到物業現場進行評審，從行業的專業角度提供合理的定價建議、意見，受到行業的歡迎。

　　為更好地平衡行業所面臨的在收費方面的困難和矛盾，協會以對物業服務收費明碼標價的執行問題給予了相當的重視，主動與高物價局溝通，開展了物價收費牌制作的團購招標，為會員單位統一制作明碼標價牌，并在標價牌上加屬協會的電話，以便受理業主在收費方面的咨詢及投訴，以更好地理順物業服務的收費動作。

　　物業服務服務收費與物業檔次、消費群體有直接的關系，如何兼顧民眾的承受能力與企業所得利潤合理定出收費標準廣而告之并明碼實價提供服務，是企業在政府指導價及市場調節價下，學會如何在gg開放的經濟市場中搏擊、求生存的必交答卷。任何事物的發展均非一帆風順的，更何況風雨兼程的物業服務行業。隨著市場的逐步放開，由精度業主和物管企業實行雙向選擇服務和市場，這將是物業服務發展的大方向，行業協會應顧及全局，起好橋梁作用，對企業、對業主均應抱以一視同仁的負責態度，行使指導、監督的職能。當物業服務公司做到公布賬目明明白白時，當業主真正了解物業服務費的含金量時，物業服務行業將會達到一種平衡，業主與物管企業間將相互達成一種共識，在明確各方主體的責任，實現質價相符的市場經濟規律時，才是持久的，永恒的。物業服務的目的是構建和諧的環境，誰享受誰支付，將權利還給業主的同時應及時地引導以提升業主對物業服務的認知度，這樣，物業服務只會有雙贏而不可能有單贏的局面，也只有這樣，才能在社區實現和諧安定的生活。

　　《廣州物業服務信息》

篇3：政府公共物業服務模式與應用探討

　　政府公共物業服務模式與應用探討

　　服務型政府的主要內容是提供維護性的公共服務與完成為數不多的管制服務，提供社會性的公共服務與必要的公共設施。對城市公共物業進行規范管理、科學維護，充分發揮城市公共物業效能,是提升城市競爭力，促進城市整體功能優化的要求，也是政府公共服務規范實現的要求，是政府轉變行政管理職能，貫徹***，落實民本理念和公共精神的要求。本文通過對政府公共服務實現過程中物業服務的現狀和作用進行初步分析，對市場經濟下政府規范提供公共服務及城市公共物業服務的模式與應用進行探討。

　　一、政府公共服務的目的、形式和內容

　　在社會主義市場經濟條件下，政府提供社會公共事務的管理，是為各階層人民、各類經濟成分服務的，為社會一切合法的利益集團與個人解除發展障礙，從宏觀利益出發，調節全社會經濟活動。其主要職能是向市民提供適度有效的公共產品和公共服務（城市基礎設施建設與維護、城市公共物業的管理、環境治理與環境保護等），政府對企業和市場的干預更多地表現為通過長遠規劃和政策的制訂來引導經濟發展方向，通過社會公益事業建設和大力發展社會中介服務創造優良的投資環境；通過健全法制和強化監督來保障合法利益和防范市場風險。政府用市場手段提供城市公共物業服務維護服務，不直接參與競爭、參與生產，在城市建設和管理中，政府充當“裁判員”而不是“運動員”。

　　城市公共物業是政府進行公共建設的產物，也是政府提供公共產品的主要形式之一。從廣義的角度講，城市公共物業包括城市各類基礎設施，如市政道路、橋梁、管網和城市綠地、公園、游園、廣場、景（節）點、路燈、公廁、垃圾轉運站（房）、水利設施、停車場、農貿市場、公共標識建筑、紀念碑等。城市公共物業服務主要是應用公共行政學理論、城市管理理論、可持續發展理論，對城市公共物業實施管理和維護，是以社會效益、經濟效益、環境效益、生態效益并重為目標的一種物業服務類型。

　　二、目前城市公共物業服務模式

　　從目前城市公共物業的管理主體來看，各類城市公共物業是由政府組織投入建設的，其受益者既包括廣大市民，政府也會從公共物業的使用配套和保值增值獲得財政長遠的利益。同時，優良的城市環境、完善的公共物業也會吸引外部資金的投入，有利于本地經濟的增長。因此對城市公共物業進行管理維護，是各級政府城市管理工作的一項重要內容。

　　城市規模的擴大和城市化水平的不斷提高，要求不斷提高政府公共服務水平和城市管理的質量，在城市發展的過程中，用發展的手段解決城市管理中出現的新問題，積極探索新的思路，通過改善城市環境，提升城市功能來實現政府公共服務，促進城市的整體升值。

　　現階段城市公共物業服務的模式可概括為以下兩種：

　　一是政府直接實施行政管理。政府對城市公共物業的管理實行大包大攬，由若干政府職能部門按各自行政權能分工對市政、園林、環衛、河道、路燈等城市公共物業實行歸口管理，政事（企）合一，管干不分，各項管理維護費用、人頭經費由政府實施全額撥付或差額撥付。

　　行政包攬模式作為計劃經濟體制下的城市管理模式，集管理、作業、執法于一體，責任不清，效率不高，缺乏活力，效果無法達到長效，有限的環衛資源得不到合理、充分的利用，政府城市管理職能受制于大量日常作業管理事務，無法積聚更多的社會資金投入城市建設等領域。這樣一種模式，與現代化的城市管理要求不相適應，也與城市公共物業服務產業化發展相背離。

　　二是政府通過社會采購提供公共服務。按照“小政府，大社會”的政府機構改革總體目標，政府進行宏觀管理，建立規則，維持秩序，各項具體的城市公共物業服務工作交由社會單位承擔，政府改變“以費養人”的計劃經濟管理方式，而轉變為“以費辦事，出錢認效果”，進行“政府采購”。在城市公共物業的管理上，轉變政府職能，通過引入社會化的環衛公司、市政公司、園林綠化公司等專業作業公司或綜合作業的物業服務公司，實現管干分離，提供高效能的公共服務。

　　城市公共物業服務的社會化、企業化、市場化、產業化改革方向應該說在政府層面上已基本達成了共識，通過社會化的城市公共物業服務模式，可進一步強化政府的行政調控和管理職能，建立精干高效的政府管理隊伍，建立多元化的公共物業服務和融資體制，提升城市公共物業的公共服務功能和效率。

　　三、城市公共物業服務的應用與發展趨勢

　　加強城市管理，提升城市形象，是新世紀城市現代化建設和管理的緊迫任務。隨著城市化進程的不斷加快，建成城區的面積日益增大，市民對環境質量的要求越來越高，城市管理的壓力越來越大。

　　現代化的城市管理要求建管并重、建管同步，要提高政府的城市管理質量和公共服務水平，政府應從原有的一些職能中退出來，做到該管的要管；不該管的不管，政事分開，管干分離，變具體，直接，包攬的城市公共物業服務為宏觀、間接和監督管理。積極培育市場主體，強化公共服務意識，堅持依法行政，保證城市管理的法制化，規范化。

　　城市公共物業的管理作為政府城市管理和公共服務的延伸和深化，通過社會化運作的形式，可最大限度的發揮城市基礎設施的功能和效益。目前，北京、上海、廣州等城市已先后采用了社會化、企業化管理的形式來實施對城市公共物業的管理。

　　根據各地區實際情況來看，城市公共物業的社會化管理有以下兩種發展趨勢：

　　一是“條”狀管理，即專業型管理。政府按原來的職能機構管理模式，分別選擇專業化的環衛公司、市政公司、園林綠化公司等社會單位，對城區的城市公共物業進行社會化、專業化管理。各專業公司按照各自的職責范圍，對城市公共物業的某一專項進行管理。政府轉變職能，成為教練和裁判員。

　　城市公共物業的專業型管理強調“對口性”，體現“專業化”，與政府職能部門對接性強。如成都高新區從1996年起不再保留環衛、市政、園林綠化作業 隊伍，而直接實施社會委托，成都高建環境衛生服務有限公司不僅在成都市接手124萬平方米的道路清掃保潔任務，還在重慶承擔了50萬平方米的道路清掃保潔工作。

　　二是“塊”狀管理，即綜合型管理，城市公共物業的區域綜合型管理模式已在沿海一帶悄然興起，政府將某一處或某一區域的城市公共物業交由一家公司進行綜合管理，各項專業管理的內容在綜合管理公司內部進行協調、組織，將部分政府監督、檢查的職能劃到綜合管理公司，增加城市公共物業服務檢查監督層次，節約政府監督資源，提高政府城市管理效率和管理效能。

　　城市公共物業的綜合型管理更強調“大環境”和“一盤棋”思想，強調物業服務、公共市政、公益事業、公共秩序、社會職責聯動呼應，共同發展，更強調綜合網絡式扁平管理。如上海浦東進行的“三合一”改革，成都高新區在紫竹廣場進行的綜合管理試點等。

　　文/胡生發