研究的事業是住房、物業管理以及地區住宅政策。迄今為止,我進行了有關家庭與住房的關系,孩子的成長與住居,還有日本人和英國人的物業管理及住宅政策方面的研究,最近則是研究流浪者(即無家可歸者)的住房問題?？傊且匀毡敬蠖际袨閷ο?徒居住模式的視角出發進行的研究。

本文是21世紀考慮的有關都市居住環境的課題中關于居住模式的轉變等問題進行的研究探討。

1、21世紀有關都市居住的兩個課題

關于都市的居住模式,亞洲各個國家的一個共同點就是,在巨大外來影響下,傳統的居住模式有了實質上的改變,在其經濟增長過程中,居住模式也由各國所固有的傳統的生活模式導入了歐美模式,特別是美國的居住模式。這種改變不只是在住宅計劃或房屋設計、家居設備等硬件方面的變化,對個人隱私的重視、獨立個體的增加,導致家族及團體的群居生活發生了變化。從另一個側面來講,大量生產、大量消費、大量廢棄型的生活模式已經引起了地球環境問題,為了能形成可持續發展的社會,應該重新看待生活模式問題,這是21世紀都市居住模式應考慮的第一個問題。

第二個問題,是實現人人有居住權力的問題。20世紀最大的成果之一就是居住權力作為世界的共同理念為世人所認同。這種權力是經過數次世界大戰的反省、1948年的世界人權宣言、66年有關社會文化權力的社會權力公約、87年的國際居住年,并經96年的第二次聯合國哈比扎特會議(人類居住會議)而被確定下來。但是即使是在物質生活豐富優越的日本,在泡沫經濟崩潰后,還是有很多人成為無家可歸的流浪者。

根據政府統計,日本所有大都市的流浪者有2萬多人,比大多數先進國家要多,已經成為了一個都市問題。

這兩個問題很難分開來探討,讓我們在對第二個問題進行思考的同時,著重對第一個問題進行探討。

2、日本20世紀的都市居住模式

成為今日日本都市居住模式主要特征的美國模式,是在20世紀初美國本土形成的一種居住模式,是以大量生產、大量消費、石油資源的利用、汽車交通等物資與人的流動為前提建立起來的,也是對20世紀整個世界產生最大影響的所謂"生活文明"。通過媒體的宣傳,高消費的觀念為人所推崇,舒適、合理及高效成為判斷事物的基準,金錢價值成為最高認同標準。擁有自己的汽車和自己的房子成為眾多人的夢想,家里充滿了耐用消費品,水電煤氣等無可厚非地成為都市居住者的生命線。同時,現代都市人對于物質的需求使其不斷創造快捷舒適的”豐富”生活,以從未有過的封自身的要求來擴大生活內容;但是從相反一面來看,這種生活造成了資源的巨大浪費,人工技術造成了人工環境不斷形成,人們逐漸和自然環境隔離開來。

這種美國式的居住模式被引入歐洲國家是在:20世紀20年代到30年代,而引入日本則是在60年代以后。雖然在二戰之前的大正年代(1912—1926)也有一些所謂都市中產階級的居住新模式,但真正引入時期應該還是從經濟高速增長時期開始,通過汽車、電器產業及作為戰略產業的都市住宅產業的逐漸成熟而破滲透入日本社會。

這種滲透的結果是,日本在70年代末半數以上的家庭擁有家庭汽車,洗衣機、彩電、空調的普及率則占到了90%。而且這種普及不再象二戰前局限于社會上層,而是普及到包括從事第三產業的廣大都市勞動人民。即使住的地方是租的或與人合住的、即使沒有自己的單,生活資料極端豐富的都市生活使”中流意識”充分醞釀成,這意昧著中產階級在全社會的普及開來。

當時由于電視的普及,美國的家庭影劇經常放映,使”我家主義”即擁有自己的住房深入人心。這種”我家主義”和美國的公營住宅購買權一致,在日本則作為一種理念在政治上受到重視,對于很多租房的勞動者來說,擁有自己的家就是背負長期債務,而對于期待員工能忠誠如一的企業來說,”我家主義”就是他們要求員工克盡職守的最好手段。

同時隱私權在住房上也有體現:夫妻的臥室和孩子的房間分開。各個房間里都安有電視電話,無論是在空間上還是在人際關系上都出現了松散的”酒店式家庭”的現象。(即個人擁有獨立的空間)

另外值提—提的是,90年代以后社會的信息化進程越來越快(IT革命),仿佛一瞬間使全世界的人都和互聯網聯系起來,這種變化的反面作有就是人際關系的日益淡薄和個人主義的橫行。個人消費方式的發展,使人們即使不與其他人產生關系,只要有錢都可以生存下去。

3、居住模式的新變化

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篇2：北京市開展居住小區機動車公共停車場經營企業資質審查和經營備案工作的通知

　　頒布日期:20**年1月7日

　　頒布單位:北京市國土資源和房屋管理局

　　內 容:

　　關于開展居住小區機動車公共停車場經營企業資質審查和經營備案工作的通知

　　各區縣國土房管局:

　　為貫徹《關于對機動車公共停車場經營企業進行資質審查和經營備案的通知》(京政管字[20**]258號)精神,加強居住小區機動車公共停車場經營企業的資格管理,現將停車場經營企業資質審查和經營備案工作中的有關具體問題通知如下:

　　一、各區縣國土房管局負責本區縣居住小區機動車公共停車場經營企業的資質初審,具體工作由各區縣局主管物業管理的部門承擔。

　　二、居住小區機動車停車場經營企業應具備以下條件:

　　1、經營企業應是居住小區的物業管理單位(包括房屋管理單位)或其委托的專業停車管理單位;

　　2、有專業停車管理人員;

　　3、有健全的停車管理服務規章制度(包括停車管理服務協議);

　　4、具有自有產權的停車場或受托經營的停車場;

　　5、停車場具有消防設施、安全監控設施、安全警示標志和停車標志、標線等;

　　三、居住小區機動車停車場經營企業在辦理資質備案時,應填寫《北京市居住區公共停車場經營企業登記表》一式五份(原件一份,復印四份),在登記表“經營企業名稱”處加蓋公章,并向區縣國土房管局提交以下材料:

　　1、營業執照復印件和地方稅務登記證復印件;

　　2、停車場產權證明或委托經營管理證明;

　　3、停車場管理服務人員名單;

　　4、停車管理服務規章制度(包括停車管理服務協議示范文本);

　　5、停車場車位示意圖。

　　停車場經營企業是物業管理企業的,還應提交物業管理資質合格證書的復印件。

　　四、區縣國土房管局對機動車停車場經營企業申報材料進行審查,對具備條件的,在登記表初審意見欄中填注意見,加蓋公章,并對登記表統一編號。

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　　bsp; 編號采用七位數字,前兩位為區縣編號,第三位為停車場類型編號,后四位為順序號。

　　區縣編號如下:

　　東城區-01 西城區-02 崇文區-03 宣武區-04

　　朝陽區-05 海淀區-06 豐臺區-07 石景山區-08

　　門頭溝區-09 房山區-10 平谷縣-11 順義區-12

　　懷柔縣-13 大興區-14 昌平區-15 通州區-16

　　密云縣-17 延慶縣-18 經濟開發區-19 北京市-20

　　停車場類型編號如下:

　　路外公共停車場-1

　　臨時占道停車場-2

　　居住小區停車場-3

　　順序號從0001至9999。

　　五、各區縣國土房管局執行中遇到問題,及時與我局聯系。

　　二OO二年一月七日

篇3：關于修訂《北京市居住小區物業管理服務標準》通知（2003）

　　關于修訂《北京市居住小區物業管理服務標準》的通知

　　京國土房管物〔20**〕950號

　　各區縣國土房管局,各物業管理單位,各有關單位:

　　為進一步規范物業管理企業服務行為,建立起住宅物業突發公共事件的應急處理機制和預案,為人民群眾創造安全舒適、清潔優美的生活工作環境,根據國家和本市有關規定,結合今年住宅物業防治“非典”工作實際,將《北京市居住小區物業管理服務標準》(京國土房管物[20**]127號)作了修改,修訂為《北京市住宅物業管理服務標準》,于20**年12月1日起施行,原《北京市居住小區物業管理服務標準》同時廢止。

　　現將該標準印發給你們,請遵照執行。

　　二○○三年十一月四日

　　《北京市住宅物業管理服務標準》有關問題的說明

　　一、制定本標準的目的:促進物業管理企業服務行為的規范化、標準化,為業主和物業管理企業雙方簽訂物業服務合同提供依據,為政府主管部門和業主委員會監督物業管理企業的服務質量提供依據。

　　二、本標準是物業管理企業提供物業管理服務的指導性標準,也是物業管理企業申請資質等級和資質年審的考核標準。

　　三、標準分為兩類:一適用于普通商品住宅物業管理;二適用于經濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房的物業管理。

　　四、本標準服務項目分為綜合管理、房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護、綠化、保潔、公共秩序維護、停車管理、消防管理、高壓供水、電梯、裝修管理服務等十項,每項又分為服務范圍、工作內容及要求兩個方面。其中,房屋及小區共用部位共用設施設備由專業服務單位負責管理的除外。

　　本標準與原《北京市居住小區物業管理服務標準》相比,增加的主要內容是:要求物業管理企業建立起各種突發公共事件的處理機制、處理預案和具體處理措施,一旦發生公共突發事件,能夠從容應對;在平時,要求物業管理企業做好各項預防工作,并加強對員工的培訓和業主的宣傳,防患于未然。

　　五、標準中未涉及的服務內容及標準,有法律法規及政策規定的,按相應法規及政策執行;沒有規定的,由物業管理委托雙方協商議定。

　　六、公寓、別墅等住宅及非住宅的物業管理服務超出本服務標準的,可以自行確定服務的深度和廣度,由物業管理委托雙方結合實際情況自行確定。

　　附件:北京市住宅物業管理服務范圍

　　北京市住宅物業管理服務標準

　　一、普通商品住宅物業管理服務標準

　　項目 范 圍 工 作 內 容 及 要 求

　　(一)綜 合管 理

　　小區規劃紅線范圍內,涉及共用財產和公共事務的管理

　　(1) 負責制定物業管理服務工作計劃,并組織實施;

　　(2) 每年一次對房屋及設施設備進行安全普查,根據普查結果制定維修計劃,組織實施;

　　(3) 白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內的公共性事務,受理住戶的咨詢和投訴;夜間有人值班,處理急迫性報修,水、電等急迫性報修半小時內到現場;

　　(4) 協助召開業主大會并配合其運作;

　　(5) 管理規章

　　制度健全,服務質量標準完善,物業管理檔案資料齊全;

　　(6) 與業主簽定物業服務合同等手續;公開服務標準、收費依據及標準;

　　(7) 應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理;

　　(8) 全體員工統一著裝,佩帶有相片胸卡,持證上崗;

　　(9) 每年進行一次物業管理服務滿意率調查,促進管理服務工作的改進和提高,征求意見用戶不低于總戶數80%。

　　(10)建立起應對各種公共突發事件的處理機制和預案,包括組織機構、人員和具體措施等,一旦發生,能隨時投入運行。

　　(二)房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護

　　按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件-:共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為準;不包括另行收費的設備設施,如電梯、水泵、暖氣等設備

　　確保居住小區內樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養護,包括:

　　(1)樓房及小區內共用部位共用設施設備的日常養護和小修,執行《房屋及其設備小修服務標準》;

　　(2)保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用;

　　道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整,邊溝涵洞通暢;

　　(3)確保雨水、污水管道保持通暢,定期清淘化糞池、雨水井,相關設施無破損;

　　(4)負責小區智能化設施的日常運行維護;

　　(5)定期清洗外墻。

　　(三)綠化

　　小區規劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋后,道路兩側區間綠地

　　按市園林局規定的《二級養護標準》養護。

　　(四)保潔

　　小區規劃紅線以內,業主戶門以外

　　維護和保持服務范圍內的清潔衛生,包括:

　　(1) 有健全的保潔制度,清潔衛生實行責任制,有明確的分工和責任范圍;

　　(2) 設定垃圾集納地點,并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站,對垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理;

　　(3) 每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃,做到服務范圍內無廢棄雜物;

　　(4) 對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等,進行一周一次清掃;

　　(5) 按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑;

　　(6) 在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃。

　　(7) 發生突發公共衛生事件時,應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒,加強對業主的宣傳,維持正常的生活秩序。

　　(五)公共秩序維護

　　小區規劃紅線以內,業主戶門以外

　　公共區域的秩序維護和公共財產的看管,包括:

　　(1)相對封閉:做到小區主要出入口晝夜有專人值守,危及人身安全處有明顯標志和防范措施;

　　(2)維護交通秩序:包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理,保持車輛行駛通暢;

　　(3)看管公共財產:包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等;

　　(4)夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏,巡邏不少于2人,做到有計劃、有記錄;

　　(5)有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案;發生時,應立即采取措施,并及時報警和配合公安部門進行處理。

　　(六)停車管理

　　機動車輛、非機動車輛在停車場(存車處)、位的管理

　　(1)有健全的機動車、非機動車存車管理制度和管理方案;

　　(2)對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證,出門憑證放行;

　　(3)保證停車有序,24小時設專人看管;有發生緊急情況預案;

　　(4)長期存放的,應簽訂停車管理服務協議,明確雙方的權利義務等。

　　(七)消防管理

　　公共區域消防設施的維護及消防管理

　　(1)有健全的消防管理制度,建立消防責任制及火災消防預案;

　　(2)消防設施有明顯標志,定期對消防設施進行巡視、檢查和維護;

　　(3)定期進行消防訓練,保證有關人員掌握消防基本技能。

　　(4)發生火災,及時報警,協助消防人員疏散、救助人員等。

　　p; (八)高壓供水養護、運行、維修

　　(1)保證居民正常生活用水;有停水處置預案;

　　(2)水箱蓋上鎖并定期清洗消毒,確保水質合格;

　　(3)維修服務標準執行京房地修字[1998]第799號文件規定。

　　(4)發生突發公共衛生事件時,要加強對供水系統的消毒,禁止無關人員進入高壓水泵機房,接近高位水箱。

　　(九)電梯養護、運行、維護

　　(1) 主梯6:00-24:00不間斷運行,0:00-6:00呼叫運行,電梯工夜間值班,并在候梯廳公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設有電梯門的,均須開啟載客;

　　(2) 凡有高峰梯的,在高峰期6點-8點、17點-19點與主梯同時運行;

　　(3) 主梯維修時,有備用梯的,用備用梯運行,無備用梯的,屬急迫性維修的,應在30分鐘內搶修完工,其它維修應于23點至次日5點以內完工;有發生緊急情況時的處置預案;

　　維修服務標準執行京房地修字[1998]第799號文件規定。

　　(4)一旦發生電梯停電關人、夾人等危險情況時,應迅速組織救助。

　　(十)裝修管理服務

　　房屋裝飾裝修管理

　　(1) 有健全的裝修管理服務制度;

　　(2) 查驗業主裝修方案,與業主、施工單位簽定裝修管理協議,告知業主裝修注意事項;

　　(3) 裝修期間,對裝修現場進行巡視與檢查,嚴格治安、消防和房屋安全管理;對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理,調解因裝修引發的鄰里糾紛;

　　(4) 業主裝修結束后,應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理,問題嚴重的報行政管理部門;

　　(5) 及時清運裝修垃圾,集中堆放時間不得超過三天。

　　二、經濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房管理服務標準

　　項 目 范 圍 工 作 內 容 及 要 求

　　(一)綜 合管 理

　　小區規劃紅線范圍內,涉及共用財產和公共事務的管理

　　(1) 負責制定物業

　　管理服務工作計劃,并組織實施;

　　(2) 每年一次對房屋及設施設備進行安全普查,根據普查結果制定維修計劃,組織實施;

　　(3) 白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內的公共性事務,受理住戶的咨詢和投訴;夜間有人值班,處理急迫性報修,水、電等急迫性報修半小時內到現場;

　　(4) 協助召開業主大會并配合其運作;

　　(5) 管理規章制度健全,服務質量標準完善,物業管理檔案資料基本齊全;

　　(6) 與業主簽定物業服務合同等手續;公開服務標準、收費依據及標準;

　　(7) 全體員工統一佩帶有相片胸卡,持證上崗;

　　(8) 每年進行一次物業管理服務滿意率調查,促進管理服務工作的改進和提高,征求意見戶數不低于總戶數60%。

　　(9) 建立起應對各種公共突發事件的處理機制和預案,包括組織機構、人員和具體措施等,一旦發生,能隨時投入運行。

　　(二)房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護

　　按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件-:共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為準;不包括另行收費的設備設施,如電梯、水泵、供暖等設備

　　(1) 樓房及小區內共用部位共用設施設備的日常養護和小修,執行《房屋及其設備小修服務標準》;

　　(2) 保證護欄、圍墻、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用;

　　(3) 確保雨水、污水管道保持通暢,定期清淘化糞池、雨水井,相關設施無破損。

　　(三)綠化

　　小區規劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋后,道路兩側區間綠地

　　按市園林局規定的《三級養護標準》養護。

　　(四)保潔

　　小區規劃紅線以內,業主戶門以外

　　(1) 設定垃圾集納地點,并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站,對垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理;

　　(2) 每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃,做到服務范圍內基本無廢棄雜物;

　　(3) 按規定進行消毒、滅鼠等活動;

　　(4) 在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃。

　　(5) 發生突發公共衛生事件時,應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒,加強對業主的宣傳,維持正常的生活秩序。

　　(五)公共秩序維護

　　小區規劃紅線以內,業主戶門以外

　　(1) 相對封閉:做到小區主

　　要出入口全天有專人值守,危及人身安全處有明顯標志和防范措施;

　　(2) 維護交通秩序:包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理,保持車輛行駛通暢;

　　(3) 發生治安案件、刑事案件、交通事故時,應及時報警,并配合公安部門進行處理。

　　(六)存車管理

　　機動車輛、非機動車輛在停車場(存車處)、位的看管

　　(1) 有機動車、非機動車存車管理制度和管理方案;

　　(2) 對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證,出門憑證放行;

　　(3) 保證停車有序,24小時設專人看管;

　　(4) 長期存放的,應簽訂存車協議,明確雙方的權利義務等。

　　(七)

　　消防管理

　　公共區域消防設施的維護及消防管理

　　(1) 有消防管理制度,建立消防責任制;

　　(2) 消防設施有明顯標志,定期對消防設施進行巡視、檢查和維護;

　　(3) 定期進行消防訓練,保證有關人員掌握消防基本技能。

　　(4) 發生火災,及時報警,協助消防人員疏散、救助人員等。

　　(八)

　　高壓供水養護、運行、維修

　　(1) 保證居民正常生活用水;有停水處置預案;

　　(2) 水箱蓋上鎖并定期清洗

　　消毒,確保水質合格;

　　(3) 維修服務執行京房地修字[1998]第799號文件規定。

　　(4)發生突發公共衛生事件時,要加強對供水系統的消毒,禁止無關人員進入高壓水泵機房,接近高位水箱。

　　(九)電梯養護、運行、維護

　　(1) 主梯6:00-24:00不間斷運行,0:00-6:00呼叫運行,電梯工夜間值班,候梯廳公布呼叫電話或房號,凡是樓層設有電梯門的,均須開啟載客;

　　(2) 凡有高峰梯的,在高峰期6點-8點、17點-19點與主梯同時運行;

　　(3) 主梯維修時,用備用梯運行;無備用梯的,屬急迫性維修的,應在30分鐘內搶修完工,其它維修應于23點至次日5點以內完工;有發生緊急情況時的處置預案;

　　(4) 維修服務標準執行京房地修字[1998]第799號文件規定。

　　(5) 一旦發生電梯停電關人、夾人等危險情況時,應迅速組織救助。

　　(十)裝修管理服務

　　房屋裝飾裝修管理

　　(1) 有健全的裝修管理服務制度;

　　(2) 查驗業主裝修方案,與業主、施工單位簽定裝修管理協議,告知業主裝修注意事項;

　　(3) 裝修期間,對裝修現場進行巡視與檢查,嚴格治安、消防和房屋安全管理;對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理,調解因裝修引發的鄰里糾紛;

　　(4) 業主裝修結束后,應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理,問題嚴重的報行政管理部門;

　　(5) 及時清運裝修垃圾,集中堆放時間不得超過三天。