物業管理起源于19世紀60年代，目前已經成為一種新型的服務行業。在我國，物業管理的發展主要起步于gg開放之后，經過30多年的發展，已經成為我國經濟發展中的重要組成部分。探索出適合本土物業公司發展的競爭戰略方能使物業公司在愈來愈激烈的市場競爭中獲取競爭優勢。

　　企業戰略分析工具PEST分析模型

　　PEST是指政治(Political)、經濟(Economic)、社會(Social)和技術(Technological)四個因素首字母的縮寫，常被用來分析企業所面臨的宏觀環境。對于任何一個企業而言，其生存和成長離不開其所處的宏觀環境的影響。因此，在企業決策者制定決策前要認識和了解其所處的宏觀環境是什么樣的，從而根據宏觀環境的分析制定出適合企業的決策，只有適應宏觀環境變化的企業才能獲得持續的成長。

　　五力分析模型

　　在對行業結構的分析中，管理學大師邁克爾·波特提出影響行業競爭情況的五種力量分析模型，分別為新進入者的威脅、現有同行間的競爭、替代品的威脅、供應商的議價能力和買方的議價能力，即我們常說的五力分析模型。企業所處行業的競爭情況很大程度上是通過以上五種力量來決定的，而企業的獲利能力又是由企業所處行業的競爭情況決定的，因此上述五種力量的強弱直接影響企業的獲利水平。

　　SWOT分析模型

　　SWOT分析，它是優勢(strength)、劣勢(weakness)、機會(opportunity)和威脅(threats)四個首字母的縮寫。其中，機會和威脅屬于企業的外部環境分析，而優勢與劣勢屬于企業的內部環境分析，SWOT分析實際上是對企業內外部環境的綜合和概括，為企業競爭戰略的制定奠定了堅實的基礎。

　　物業發展戰略的環境分析經濟環境分析

　　gg開放以來，我國經濟獲得了持續快速發展，經濟總量已經躍居全球第二位，人民生活水平大幅度提高，對物業公司的管理也提出了更高的要求。同時，形成了一批大型的物業公司，使得整個物業行業出現了井噴式發展，在整個國家的GDP中占據著越來越重要的地位。雖然近年來全球經濟增速放緩，但中國經濟仍然維持著8%左右的高速增長，為物業行業的發展提供了一個良好的經濟環境。

　　社會環境分析

　　隨著中國城鎮化進程不斷加快，越來越多的農村人口開始涌向城市，使得人們對物業服務的需求越來越多，同時，城市勞動力人員越來越多，為物業行業提供了較為充足的勞動力。另外，隨著人民教育水平的不斷提高，越來越多的人開始追求高品質的生活，對物業公司提出了更高要求，這對物業行業的發展提供了很好的發展機遇。

　　技術環境分析

　　隨著網絡技術和通訊技術等的快速發展，為物流行業的技術發展提供了基礎，主要包括物流管理的設施和設備以及物流公司的信息化管理水平。物流設施和設備主要包括安全防范設備、電梯設備、小區綠化設備等，物流公司信息化主要包括與業主溝通和服務的即時性、無線網絡的普及性、語音通話設備等，這使得物業行業的經營方式和管理模式向多樣化方向發展，為物業公司的快速發展既提供了機遇也提出了挑戰。

　　內部環境分析

　　一般對于物業公司而言，內部環境的分析主要采用以下兩種方法，一種是對整個行業的物業公司的內部環境進行分析，另一種是選取某個典型的物業公司作為分析對象，來分析其內部環境?？紤]到數據的易獲得性，本文采取第二種方法來分析物業公司的內部環境。本文選取YJ物業公司作為分析對象，YJ公司是遠洋集團旗下的一家大型物業公司，之所以選取該公司是因為它在國內的物業行業具有較好的業績，同時其經營模式和面臨的內部環境與國內其它大型物業公司基本相同，具有較強的代表性。

　　YJ物業公司產品和服務主要包括住宅物業、商業酒店物業、地產全程服務等，住宅物業主要是小區業主提供物業服務，YJ公司的住宅物業在國內具有很強的競爭力，在品牌、服務質量、信息化水平、客戶滿意度等方面均達到了國內領先水平;在商業酒店物業方面，YJ物業公司主要為遠洋集團下屬的兩家五星級酒店提供物業方面的服務，在品牌建設方面與知名的酒店還存在一定的差距;在地產全程服務方面，YJ物業公司具有以下幾方面的優勢，第一，有豐富的客戶資源;第二，借助遠洋集團的品牌融合，有較好的品牌效應;第三，有較雄厚的財務資源。

　　物業公司發展戰略制定

　　對于物業公司的SWOT分析及戰略制定分析，為了數據的易獲得性，本文仍然選取YJ物業公司作為分析對象。YJ物業公司SWOT分析優勢分析

　　對于YJ物業公司而言，其已經形成了住宅物業方面的獨特優勢，形成了較為完善的服務體系，同時在努力開發另外兩類產品，產品結構較為合理;在財務狀況方面，YJ物業公司作為遠洋集團的附屬公司，擁有雄厚的財務實力和較為廣泛的融資平臺，同時，該公司經營業績較好，使得該公司具備了較強的資金優勢。

　　劣勢分析

　　對于YJ物業公司而言，其在商業酒店物業方面剛剛起步，尚未建立起較強的品牌，在品牌和企業形象建設方面與香格里拉、富麗華等國際知名酒店相比存在較大的劣勢，即使與國內領先的萬科物業相比，也存在一定的劣勢。

　　機會分析

　　對于物業公司而言，其機會主要來源于行業潛力和客戶需求。對YJ物業公司而言，面臨著較好的經濟增長環境，人們對物業服務的需求與日俱增，物業服務也由原來的地產售后服務轉變成一個產業，開始向多元化產品和服務方向發展。因此，物業行業潛力巨大，同時客戶需求也增長較快，使得YJ物業公司具備了較多的機會。

　　威脅分析

　　對于YJ物業公司而言，其面臨的主要威脅來自于競爭對手和政策監管兩個方面。隨著中國加入WTO，越來越多的國外大型物業公司開始進入中國物業行業與本土物業公司展開競爭，大大加劇了YJ物業公司的競爭壓力。同時，國家陸續出臺了一系列對房地產調控的政策措施，大大加強了物業公司的監管力度，對YJ公司的快速發展帶來了較大威脅。

　　YJ物業公司的發展戰略制定一體化成長戰略

　　對于YJ物業公司而言，其面臨著快速增長的巨大市場機會，同時自身又具備著較強的競爭優勢，因此，YJ物業公司應該實行一體化的成長戰略。首先，隨著物業行業由單純的地產售后服務向多元化產品和服務的轉變，物業行業開始變為一個巨大的產業，具有產品和服務范圍廣、內容多樣化的特點，這為YJ物業公司的快速發展提供了較好的機會。而YJ物業公司本身在住宅物業方面具備絕對的競爭優勢，同時又具備雄厚的資金實力，這為YJ物業公司向價值鏈的上下游延伸奠定了堅實的基礎。其次，通過整合價值鏈的上下游資源可以大大降低YJ物業公司的總成本，增強YJ物業公司的盈利能力。

　　差異化戰略

　　差異化戰略目前已經廣泛被企業界所認可并采用，實行差異化戰略的主要目的便是將企業自身的產品或服務差異化，使得企業在全行業中形成一些獨特性的東西。目前，在我國物業行業中，各家企業提供的產品或服務同質化現象極為嚴重，這使得很多本土物業公司為了爭取更大的市場份額往往選擇降低價格的方式，使得我國物業行業的利潤水平大幅度降低，成為微利的行業。在這個背景下，YJ物業公司應該通過產品或服務的差異化來獲取競爭優勢。第一，應該與控股公司遠洋集團建立起戰略聯盟似的合作關系。目前，YJ物業公司的住宅物業主要是依托遠洋集團的住宅地產，通過與遠洋集團建立戰略聯盟關系，可以為YJ物業公司拓展住宅物業打下堅實的基礎;第二，應該加大新產品的研發力度。目前，雖然YJ物業公司已經擁有三類主要產品，但大多和競爭對手較像或被競爭對手所模仿，不再具備差異化的特征，這就要求YJ物業公司加大對新產品的研發力度，利用物業公司產品和服務多樣化發展的趨勢，開發出技術含量和附加值較高的新產品，只有這樣才能實現YJ物業公司產品和服務的差異化。

　　結論

　　本文通過分析物業公司發展現狀，運用相關理論分析工具進行分析，主要得出以下結論：第一，不同的物業公司所面臨的內部環境各不相同，具備不同的優勢和劣勢。而所處的外部環境中，面臨著較多的機會和較大的成長空間，但同時也存在著一定的威脅，總的來說，機會大于威脅;第二，物業公司應該根據自身優勢和劣勢以及所面臨環境中的機會和威脅來制定適合自身的戰略，從單純的業務向一體化方向轉變;第三，走差異化的發展戰略。隨著物業行業競爭的加劇，物業行業中的產品和服務同質化現象愈來愈嚴重，物業公司要想獲得持續的競爭優勢就必須走差異化路線，實現差異化的發展戰略。

篇2：物業管理手冊術語和定義

　　物業管理手冊術語和定義

　　1 公司簡稱

　　1.1 本手冊全部采用EE集團房地產管理有限公司《經營管理制度》中對各級管理 組織的簡稱，如：管理公司、項目所在公司。

　　1.2 物業分公司 物業分公司是指"大連EE物業管理有限公司"在各地區設立的分公司，負責

　　EE地產開發項目的物業管理服務。 各地區設立的物業分公司隸屬各地項目所在公司，管理公司物業管理部負責對

　　項目所在公司在物業管理職能上的指導和監督。

　　2 相關管理術語

　　本手冊完全采用 ISO9000:2000 質量管理標準中有關術語和定義，包括(不限于)： 質量、顧客滿意、管理體系、質量方針、質量目標、持續改進、供方、過程(流程)、 項目、程序、文件、可追溯性、合格與不合格、糾正措施與預防措施、審核、評審 等等。

　　3 自定義術語

　　3.1 管理制度 本手冊沿用管理公司《經營管理制度》中對"管理制度"的定義和解釋，并將

　　"管理制度"與 ISO9000 標準中的"文件"定義統一起來。

　　3.2 備案、核準與審批 本手冊沿用管理公司《經營管理制度》中對"備案"、"核準"、"審批"的

　　定義和解釋，并嚴格區分管理公司、項目所在公司、物業分公司的相關權限。

　　3.3 物業管理(物業服務) "物業管理"的定義完全采用國家《物業管理條例》中的規定，"是指業主通

　　過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配 套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩 序的活動。"

　　為突出本公司在物業管理活動中的服務定位，強化服務提供者的角色，本手冊

　　及其支持文件中均將"物業管理"稱為"物業服務"。"物業服務"、"物業管理"、 "物業管理服務"在本手冊及其支持文件中具有相同的含義。

　　3.4 顧客 "顧客"是指物業服務的接受者，具體包括業主、租賃住戶，以及配套商業網

　　點的經營商戶或其他物業使用人。

　　3.5 前期介入 "前期介入"是指物業管理企業在正式驗收、接管物業項目前，依據開發商要

　　求或與開發商簽訂的前期物業咨詢服務合同的約定，有償參與項目開發過程中涉及 有關物業管理領域的活動。

　　項目對外承接物業項目時，前期介入工作的階段和內容按服務合同約定執行。 管理公司范圍內開發項目的前期介入階段和內容，各級物業管理部門(公司)必

　　須按本手冊及其支持文件的規定和開發業務部門(公司)的具體要求執行。

　　3.6 專責人員 "專責"是指對某一項工作的結果負完全責任，或主要責任。但"專責"并不

　　意味著專職，也可以是兼職。

　　3.7 授權人員(部門) "授權人"或"授權人員"是指公司規定具有某項決策、執行或監督檢查權力的

　　人員，授權方式可以是在管理制度中明確規定，也可以是上級領導根據實際工作需 要，在其職權范圍內做出的臨時授權。

　　臨時授權工作的責任一般仍由上級權力授予人承擔，除非該項授權得到了更高一 級管理人員的書面批準。

篇3：《物業管理手冊》自定義術語

　　《物業管理手冊》自定義術語

　　1 管理制度

　　本手冊沿用管理公司《經營管理制度》中對“管理制度”的定義和解釋，并將“管理制度”與ISO9000標準中的“文件”定義統一起來。

　　2 備案、核準與審批

　　本手冊沿用管理公司《經營管理制度》中對“備案”、“核準”、“審批”的定義和解釋，并嚴格區分管理公司、項目所在公司、物業分公司的相關權限。

　　3 物業管理(物業服務)

　　“物業管理”的定義完全采用國家《物業管理條例》中的規定，“是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動?！睘橥怀霰竟驹谖飿I管理活動中的服務定位，強化服務提供者的角色，本手冊及其支持文件中均將“物業管理”稱為“物業服務”?！拔飿I服務”、“物業管理”、“物業管理服務”在本手冊及其支持文件中具有相同的含義。

　　4 顧客

　　“顧客”是指物業服務的接受者，具體包括業主、租賃住戶，以及配套商業網點的經營商戶或其他物業使用人。

　　5 前期介入

　　“前期介入”是指物業管理企業在正式驗收、接管物業項目前，依據開發商要求或與開發商簽訂的前期物業咨詢服務合同的約定，有償參與項目開發過程中涉及有關物業管理領域的活動。

　　項目對外承接物業項目時，前期介入工作的階段和內容按服務合同約定執行。管理公司范圍內開發項目的前期介入階段和內容，各級物業管理部門(公司)必須按本手冊及其支持文件的規定和開發業務部門(公司)的具體要求執行。

　　6 專責人員

　　“專責”是指對某一項工作的結果負完全責任，或主要責任。但“專責”并不意味著專職，也可以是兼職。

　　7 授權人員(部門)

　　“授權人”或“授權人員”是指公司規定具有某項決策、執行或監督檢查權力的人員，授權方式可以是在管理制度中明確規定，也可以是上級領導根據實際工作需要，在其職權范圍內做出的臨時授權。

　　臨時授權工作的責任一般仍由上級權力授予人承擔，除非該項授權得到了更高一級管理人員的書面批準。