隨著物業服務企業之間日益激烈的市場競爭，物業管理中保潔、保安、設備維修等專業的社會化分工、集成化管理的發展，相對更有技術含量的設備維修管理在物業服務企業競爭中所處的核心地位便愈加突出。

　　然而，具有核心競爭力的設備管理，其優勢不僅僅體現在對物業設備的故障維修、日常保養及運行操作上，更重要地反映在能有效降低設備的故障發生率、具備明顯技術經濟效果的設備管理能力方面，提高業主共有共用設備的可利用率，提升我們的服務質量和經濟效益。而實現這一目標的有效方法之一是實行物業設備的狀態維修管理。

　　物業設備的特點與狀態維修

　　物業設備泛指附屬于房屋建筑的風、火、水、電、氣各類設備，分別為空調系統設備、消防主機設備、上下水泵機組設備、高低壓變配電設備、發電機、電梯及弱電智能系統設備、燃氣鍋爐設備等。其呈現出門類繁多、功能綜合性強、涉及專業廣、突發故障損失大等特點。雖然有些設備的某些特殊故障是突然發生的，但多數故障都有一個逐步劣化的過程，經過不同的損壞階段直至發展到故障的發生。

　　狀態維修就是，當設備處在上述劣化過程中，通過人的五官及科技儀器等監測手段獲得設備狀態的直接信息，經過統計分析和數據處理，對設備“健康”狀態進行適當的檢查和故障診斷，并在故障發生前有計劃地進行適當的維修。因此，狀態維修主要取決于設備的運行實際技術狀態，而不規定設備的使用時間，無論距前次維保修理時間有多長，只要技術狀態正常就不進行維修保養，反之即修。這樣能夠有效地避免“維修不足”和“維保過剩”的問題，能最充分地利用設備設計使用壽命，使維修保養工作量減到最少，是一種經濟合理的維修管理方式。

　　狀態維修的技術可行性

　　物業設備發生故障的過程，從理論上可以劃分為兩個階段。起先，設備運行損壞以一定的速度發展，直至達到性能的閾值(以被控制數的已知值表示)時刻，而這被認為是接近損壞的報警信號;一旦超過這個時刻，設備就將以更快速度走向故障(如圖1所示)。譬如由于疲勞或磨損所引起的物業設備故障過程。

　　圖1：設備性能的閾值

　　實際上，物業設備極少有發生故障而當時沒有立即被人知道的情況，而且，故障不是突然發生的。因為設備要經歷一個逐步劣化的過程，出現故障前都會有一些征兆或明或暗地顯露出來。容易察覺、比較明顯的征兆有設備功能異常、出現異常響聲、異常振動、跑冒滴漏、有特殊氣味等;通過儀表板、警示燈或儀器點檢反映出來的過熱高溫及電阻、導電性、絕緣強度和電位等變化。因此，這些征兆能夠依靠五官檢測(即眼看、耳聽、手摸、鼻嗅)及通過適當監測手段和措施來發現，在故障發生前展開維護保養或檢修行動，可以有效地防范緊急故障的發生。當然設備狀態的檢測與故障診斷技術就顯得十分重要。

　　科學應用狀態維修的經濟性

　　狀態維修與現有的維修管理相比，具有明顯的經濟性。目前的設備維修管理是按規定的時間安排維修保養，如中央空調冷凝器通炮清洗每年1次;低壓變配電設備每半年1次;電梯每月2次;消防設備每月1次等等。這樣必然會出現維修保養不足或維保過度的情況。維保過度不僅增加人工及材料成本，還會因設備停機影響服務對象(業主和使用人)的正常使用而降低經濟效益;而維修不足就會造成故障停機和事后維修，不利于物業設備安全運行，不僅影響本公司的經濟效益和聲譽，還會波及服務對象的正常經營活動。

　　設備維保計劃的制訂一般都按照預先的規定進行，只有時間的計劃性，維保過程不能準確地反映設備的客觀狀況，技術和經濟效果不明顯，設備的整個維修保養過程難以做到科學合理。

　　狀態維修是依據設備的實際狀況，科學合理安排維修任務，以最小的資源消耗換取物業設備的安全、經濟、可靠的運行能力。

　　當物業設備的任何一個“運行-修理”周期內確定進行設備檢查的頻次增加時，預見故障發生的可能性也隨之增加，同時無計劃的緊急修理就會減少(見圖1所示)。然而，這卻和它們的單位時間費用一起增長。經由維修人員根據不同設備運行參數的變化趨勢或幅值變化作判斷測算，相應確定最優的狀態維修檢查頻次，可使維修和控制的總費用最低，即有關檢查和包括預防維修及故障修理的費用總數最低。

　　物業設備系統是由各類專業不同的設備組成，各種設備的重要性也不同，這些特點就決定了對所有設備實施單一的維修方式是不合理、不經濟的，必須針對不同的設備和不同的運行方式，采用不同的維修保養管理方式。此外，狀態維修雖有最大限度發揮設備能力及經濟性的優點，但也受到狀態監測手段、監測成本與本單位具體情況等因素的限制，在推行過程中，應按基礎條件實際達到的程度，從自有物業設備開始試行，逐步增大管理范圍內實施狀態維修設備的比重。

　　狀態維修應用于物業設備管理

　　除了在經濟方面可以做到節約成本外，在管理層面，能夠進一步樹立和完善現代化的管理理念與體制。

　　狀態維修的應用，有助于管理人員在取得目前設備管理成熟經驗的基礎上研究探索新的維修方式所涉及的相關管理方面的問題，予以不斷總結和創新;也有利于管理者更加牢固地樹立經營觀念、競爭觀念、市場觀念，使設備管理現代化更好地為經營目標服務。在作業層面，能夠促進維修人員素質的提高和優化工作進程。狀態維修的應用，勢必要求維修人員掌握設備狀態的檢測與故障分析的手段，同時能綜合評估設備的健康狀態;具有擬訂優化維修計劃及工藝的能力，并積累豐富的維修保養經驗和高超的檢修技術，做到保養得當、修必修好，從而促進設備維修人員隊伍向高素質、技術密集型方向發展。

　　目前的維保管理方式是，不論設備狀態如何、不分設備主次，一律按時間規定執行檢修保養計劃，缺乏針對性，不能對癥下藥，具有一些盲目維修保養的成分。狀態維修的應用，能克服上述不足，同時能密切維修人員與運行人員之間相互配合、協同工作的關系，對提高維修保養效率和維修質量、優化維修保養工作進程都有著積極的意義。

　　總之，狀態維修不僅有利于提高本企業的經濟效益和服務質量，還有助于改善和提高服務對象的經營環境與經濟效益。

　　一個應用實例

　　深圳中航物業管理有限公司現接管服務的一個商用物業項目，建筑面積5萬平方米，是集購物、餐飲、休閑、美容、停車于一體的高檔綜合性消費中心，日均營業額在數十萬元左右。因某些商鋪為24小時營業，相應的物業設備需要全天候運行(節假日設備的負荷更重)。物業管理公司確保這些設備的正常運行責無旁貸，萬一發生設備故障導致商家停業，將給商家造成不小的經濟損失，同時也給本單位帶來嚴重的負面影響。

　　然而，當時為了適應市場競爭的需要，在物業服務合同上為此項目配備的設備日常維修、保養及運行的定崗機電工程人員(含主管)僅10人，人員少、任務重、難度大。按現有的設備管理方式，常常需要其他項目的設備維修人員前來增援。為此，公司在低壓配電柜這一個別的設備上試行狀態維修管理。該配電柜在開業前一個月(當年9月初)進行過一次全面停電維保檢查工作，按每半年進行一次維保的計劃，每次需要36個加班人工，全年共計72個。狀態維修的施行，沒有按計劃在相隔上次維保期半年時進行按時維保，而是要求運行人員增強責任心加強重點部位的巡查力度，關注儀表板、指示燈的變化，利用熱成像儀等儀器進行點檢，依靠眼看、耳聽、手摸、鼻嗅來察覺配電柜的信息。當開業次年5月中檢查時，發現配電柜有些異常，立即上報并安排于5月17日夜間對低壓柜全面維保拆檢，發現有兩處異常：一是有一斷路器觸點碳化，易導致接觸不良(見圖2);二是一抽屜柜接觸點松，易發熱而可能出現跳閘故障(見圖3)。后采取相應措施及時排除了故障隱患，避免了可能發生非正常停電而帶來的經濟損失。同時，也減少了一半的按維保計劃執行所需的加班人工。

　　上述實例說明，狀態維修具有用人省、消耗少、提高設備運行率等優點，可以滿足市場經濟的要求。

　　應用狀態維修管理的思路

　　1、做好狀態維修的宣傳與培訓工作;

　　2、建立新的計劃狀態維修體系，將現有的周期計劃維保方式與狀態維修緊密相結合，形成適合本公司實際狀況的設備管理模式;

　　3、建立以點檢巡檢為中心的隨機狀態監控體系;

　　4、建立新的設備考核指標和激勵機制。

　　小結

　　綜上所述，狀態維修應用于物業設備的管理，不僅具有一般技術應用上的可行性，而且能帶來直接的經濟效益;無論對于管理人員或作業人員的隊伍建設，還是對于優化實際的維修保養工作進程，都具有積極的意義。

　　雖然在國內物業服務行業內狀態維修的設備管理方式應用得很少，即使有也主要集中在對個別設備維修保養作業過程的管理(如上實例)，而對設備狀態的統計分析及故障趨勢的預測功能較為不足。然而狀態維修將代表物業設備維修保養未來發展的趨勢。所以，結合本企業實際情況，深入研究狀態維修管理的特點，開發具有自主知識產權的物業設備維修管理模式迫在眉睫。

篇2：汽車維修廠檢測儀具和設備管理制度

　　汽車維修廠檢測儀具和設備管理制度

　　1.檢測儀具和設備是維修生產活動不可缺少的基礎設施，它們的技術狀況完好與否直接影響車輛的維修質量，必須做好檢測儀具和設備的采購、驗收、登錄、使用、維護、修理等管理工作。

　　2.檢測儀具和設備由生產技術部門統一管理。

　　按照企業發展和生產的實際需要，制定采購計劃，此前預先做好擇優選型和采價工作，采購計劃應經廠長批準后實施。

　　3.儀具和設備到貨后應組織有關人員進行驗收，驗收合格后，應即登錄入冊。

　　4.新設備投入使用前應先按照使用說明書的要求進行安裝調試。

　　5.檢測儀具和設備應實行專人保管，責任落實。對設備技術狀況組織定期檢查，獎懲分明。

　　6.制定檢測儀具和設備的維護計劃，并按計劃采購好易損件，準時做好維護工作。

　　7.保檢測儀具和設備的完好技術狀況，出現故障，應即組織人員進行修理，嚴禁帶病工作。

　　8.應根據檢測儀具和設備的使用說明書和使用要求制訂安全操作規程，操作規程貼掛上墻。

　　9.檢測儀具和設備的操作人員要做到四懂(懂原理、構造、性能、用途)，三好(管好、用好、維護好)，四會(會正確使用、會維護保養、會一般檢修、會排除故障)。

　　10.加強設備安全管理，采取有效措施，消除設備隱患，防止重大事發生，對已發生的設備事故，應當根據“三不放過”(事故原因分析不清、事故責任未清,與群眾未受教育、沒有防范措施不放過)的原則進行嚴肅處理。

篇3：酒店設施設備管理制度：維修物料管理制度

　　酒店設施設備管理制度：維修物料管理制度

　　1.設備的備品備件及日常維修所用的物料的管理由財務部委托工程部倉庫進行管理，工程部倉庫將備品備件和物料統一編號，獨立設賬，設專職或兼職庫房管理員，對采購、驗收入庫、領用、封存和調撥進行管理。

　　2.工程倉庫根據各類物品的使用量等因素，確定各物品的最低庫存量、最高庫存量和保險庫存量，工程總監/經理編制申購計劃，經工程總監/經理審核后報送總經理審批，審批后，由采購部進行購買(專業性強的物品可由工程部自行采購，由采購部走賬)。

　　3.工程倉庫入庫物品，倉庫管理員負責驗收，發現問題暫停入庫，報告工程總監/經理處理;工程部需定期或不定期抽查入庫物品;庫管驗收無誤后，將物品登記入庫。

　　4.工程部人員領用物品，領用者需持有工程總監/經理簽批《物品用單》;其他部門領用工程物品，需由部門總監和財務總監聯合簽批〈物品領用單〉，否則不予發放。

　　5.對部分易耗物料，工程各班組可根據歷史經驗數據，每周統一領用，領用后，由班組領班負責管理，實用實銷，月末盤點并做退倉處理。

　　6.每日庫管員發放物品后，及時按電腦操作規程將資料輸入酒店的財務管理系統，并將〈〈物品領用單〉〉匯總交財務部。

　　7.備品入庫后，庫管員需加強管理，遵循"先進先出、領取方便"的原則，對庫房定期整理，碼放規范、整齊;防止物品損壞、銹蝕和遺失。

　　8.每月工程倉庫管理員會同財務部人員對工程倉庫進行盤點并核查賬目，做到賬物相符，發現盤盈或盤虧，查清原因，寫出報告，由工程總監/經理和財務總監/經理處理。

　　9.技工維修完畢后，對所剩余的物料及時退還工程倉庫或交班組領班處，月末統一退倉。對領用物料實行預算控制制度，對超預算使用物料，而又無合理解釋的班組，根據比率降低班組的獎金額度，對節約物料的班組根據比率增加獎金額度。