1、什么是物業管理？為什么要制定《物業管理條例》？

　　物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，故制定《物業管理條例》。

2、《物業管理條例》是一部怎么樣的法規？其分步施行有什么意義？

　　《物業管理條例》(國務院令第379號，以下簡稱《條例》于2003年6月8日頒布，自2003年9月1日起施行。

　　《條例》是我國第一部物業管理行政法規?！稐l例》確立了一系列重要的物業管理制度，對業主及業主大會、前期物業管理、物業管理服務、物業的使用與維護等方面作了明確規定，并明確了相應的法律責任。與過去的有關物業管理方面的規定相比較，《條例》在立法的深度和廣度上有了重大突破，對人民群眾關心的熱點、難點問題作了相應規定?！稐l例》的頒布施行，將為維護物業管理市場秩序，規范物業管理活動，保障業主和物業服務企業合法權益提供法律保障;對于促進物業管理健康發展，進一步改善人民群眾的生活和工作環境具有十分重要的意義。

　　與《條例》配套的行政規章和規范性文件有《物業管理招標投標管理暫行辦法》、《業主大會規程》、《住房專項維修資金管理辦法》、《物業服務企業資質管理辦法》等。鑒于各地在物業管理發展上的差異，《條例》對業主在首次業主大會會議上投票權的確定、物業管理區域的劃分等問題僅作了原則規定，具體辦法授權省、自治區、直轄市制定。

　　2007年8月26日，國務院發布第504號令，對《物業管理條例》進行了修訂，將部分條款作了修改，并根據《物權》法的有關規定，將原來所稱的“物業管理企業”改稱“物業服務企業”，“業主臨時公約”改稱“臨時管理規約”，“業主公約”改稱“管理規約”。

3、如何理解物業管理中的基本概念——物業、業主？

　　物業，指的是房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地。房屋的所有權人為業主。需要注意的是，將業主定義為“房屋所有權人”，并沒有排除業主對與房屋相配套的設備、設施和相關場地擁有的相關權利。

4、如何認定業主的身份？

　　依法登記取得或者根據《物權法》第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

　　基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

5、物業管理活動由哪些機關負責管理監督？

　　國務院建設行政主管部門(即建設和住房保障部)負責全國物業管理活動的監督管理工作?？h級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　這里所稱“房地產行政主管部門”是一個籠統和靈活的稱呼，各地房地產行政主管部門的名稱或設置并不完全相同。

6、什么是物業管理區域？

　　物業管理區域是指只成立一個業主大會、相對獨立的、并由一個物業服務企業實施統一物業管理的區域。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

7、什么是建筑物區分所有權？為什么要對建筑物區分所有權？

　　建筑物區分所有權，是指根據使用功能，將一棟建筑物于結構上區分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對其專有部分的專有權與對共用部分的共有權的結合。

　　建筑物區分所有權的出現，主要是現代社會大量高層或多層樓房的出現帶來的。我國gg開放以來，住房制度的改革，大量商品房的出現，在城市已形成了很多的住宅小區，一棟樓通常為眾多用戶、住戶所有，這就需要對建筑物區分所有權。因此，《物權法》適應現實的要求，確立了我國的建筑物區分所有權，即：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”

8、業主的建筑物區分的專有部分包括哪些？業主對專有部分享有哪些權利？

　　建筑物內的住宅、經營性用房等一般屬于建筑物區分的專有部分，建筑區劃內符合下列條件的房屋(包括整棟建筑物)，以及車位、攤位等特定空間，也應當認定為業主的建筑物區分的專有部分：

　　具有構造上的獨立性，能夠明確區分;

　　具有利用上的獨立性，可以排他使用;

　　能夠登記成為特定業主所有權的客體。

　　規劃上專性于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為專有部分的組成部分。

　　業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

9、業主的建筑物區分的共有部分包括哪些？業主對共有部分享有哪些權利？

　　一般認為，建筑區劃內的以下部分，應當認定為業主的建筑區分的共有部分：

　　(1)建筑的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備、避難層、設備層或者設備間等結構部分;

　　(2)其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場及設施等。

　　建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。

　　業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權利，同時承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。

10、業主轉讓建筑物區分的專有部分時，共有部分如何處理？

　　業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

11、建筑區劃內的道路、綠地、公共場所等，如何歸屬？

　　建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

12、建筑區劃內的車位、車庫如何歸屬？

　　建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。但是，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

　　建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合“應當首先滿足業主的需要”的規定。

13、承租人等物業使用人在建筑物區分所有權中處于什么地位？

　　專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

14、業主在物業管理活動中享有哪些基本權利？

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

　　提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

　　參加業主大會會議，行使投票權;

　　選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;

　　監督業主委員會的工作;

　　監督物業服務企業發行物業服務合同;

　　對物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

　　監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

　　(10)法律、法規規定的其他權利。

15、業主在物業管理活動中需要履行哪些基本義務？

　　業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　遵守管理規約、業主大會議事規則;

　　遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　按照國家有關規定交給專項維修資金;

　　按時交納物業服務費用;

　　法律、法規規定的其他義務。

16、哪些事項需要由業主共同決定？

　　下列事項由業主共同決定：

　　制定和修改業主大會議事規則;

　　制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;

　　選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

　　籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

　　改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　有關共有和共同管理權利的其他重大事項，如改革共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項。

　　決定上述第(5)項和第(6)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

17、在業主需要共同作出決定或分攤建筑物及其附屬設施的費用、分配建筑物及其附屬設施的收益時，專有部分面積和建筑物總面積分別如何計算？

　　專有部分面積和建筑物總面積，可能按照下列方法認定：

　　專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

　　建筑物總面積，按照第(1)項的統計總和計算。

18、在業主需要共同作出決定時，如何確定業主人數和總人數？

　　業主人數和總人數可以按照下列方法認定：

　　業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1人計算。

　　總人數，按照前項的統計總和計算。

19、哪些情況和資料應當向業主公開？

　　業主有權要求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料，起訴到法院的，人民法院應予支持：

　　建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況;

　　管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄;

　　物業服務合同、共有部分的使用和收益情況;

　　建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況;

　　其他應當向業主公開的情況和資料。

20、什么是業主大會？業主大會的基本職責是什么？

　　物業管理區域內全體業主組成業主大會。

　　業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

21、業主大會如何成立？

　　一個物業管理區域只能成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，自首次業主大會會議召開之日起成立。

　　同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

22、業主大會如何籌備？

　　業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，負責業主大會籌備工作?；I備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。

　　籌備組應當做好下列籌備工作：

　　(1)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(2)參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則》(草案)和《管理規約》(草案);

　　(3)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

　　(4)確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單;

　　上述(1)-(4)項內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

　　(5)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。

23、什么是物業管理規約？物業管理規約應包括哪些內容？其效力如何？

　　物業管理規約，以前稱作業主公約，是指由業主承諾的，對全體業主具有約束力的有關物業使用、維護及其管理等方面行為的合同。物業管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法做出約定。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

24、物業管理規約具有什么作用？

　　物業管理規約要求物業管理區域內全體業主共同遵守，能起到規范業主在物業管理活動中行為，維護全體業主整體權益的作用。例如, 物業管理規約規定不允許在小區內堆放易燃、易爆等危險物品，就是為了保證小區全體住戶的安全;又如物業管理規約規定對欠繳費用的業主，業主委員會和物業管理企業有權公布欠費名單催繳，是為了維護全體業主的利益，對欠費業主的約束。

25、什么是業主大會議事規則？議事規則應包括哪些內容？

　　業主大會議事規則是業主大會組織、運作的規程，是對業主大會宗旨、組織體制、活動方式、成員的權利義務等內容進行記載的業主自律性文件。業主大會議事規則是全體業主意志的集體體現，是業主大會運作的基本準則和依據，業主大會、業主委員會和所屬的成員都必須嚴格遵守。

　　業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

26、召開業主大會會議前應做好哪些準備？

　　召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

27、業主大會會議如何召開？

　　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。經20%以上的業主提議，或者發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式(如發放會議材料和選票等);但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　業主大會會議應當由業主委員會作書面記錄并存檔。

28、物業管理區域內業主人數較多時，如何推選業主代表參加業主大會會議？

　　物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。

　　推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

　　業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。

29、業主可否委托代理人參加業主大會會議？

　　可以。但是需要以書面形式作出委托。

30、業主大會的職責有哪些？

　　業主大會履行以下職責：

　　(1)制定、修改管理規約和業主大會議事規則;

　　(2)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;

　　(3)選聘、解聘物業服務企業;

　　(4)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施;

　　(5)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施 設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。

　　(6)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

31、業主大會決定哪些事項需要多數業主同意？

　　業主大會決定需要業主共同決定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。但決定以下事項時，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。

　　(1)籌集和使用專項維修資金;

　　(2)改建、重建建筑物及其附屬設施。

32、什么是業主委員會？業主委員會履行哪些職責？

　　業主委員會由業主通過業主大會會議選舉產生，是業主大會的常設性執行機構，對業主大會負責，具體負責執行業主大會交辦的各項物業管理事宜。業主委員會作為業主執行機構，與作為業主決策機構的業主大會并存。

　　業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　　(1)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(2)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(3)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同。

　　(4)監督管理規約的實施;

　　(5)業主大會賦予的其他職責。

33、業主委員會如何產生？

　　業主委員會由業主通過業主大會會議選舉產生。業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1人，副主任1-2人。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

34、擔任業主委員會委員需要符合哪些條件？

　　業主委員會委員應當符合下列條件：

　　(1)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;

　　(2)遵守國家有關法律、法規;

　　(3)遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務;

　　(4)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;

　　(5)具有一定組織能力;

　　(6)具備必要的工作時間。

35、業主委員會產生后如何向政府主管部門備案？

　　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、管理規約及業主委員會委員名單等材料向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　業主委員會備案的有關事項發生變更的，需要重新備案。

36、業主在哪些情況下喪失業主委員會委員資格？

　　業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止：

　　(1)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

　　(2)無故缺席業主委員會會議連續三次以上的;

　　(3)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

　　(4)有犯罪行為的;

　　(5)以書面形式向業主大會提出辭呈的;

　　(6)拒不履行業主義務的;

　　(7)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。

37、業主委員會委員如何變更？

　　經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

38、業主委員會的職責有哪些？

　　業主委員會履行以下職責：

　　(1)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(2)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(3)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(4)監督管理規約的實施;

　　(5)督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用;

　　(6)業主大會賦予的其他職責。

39、業主委員會會議如何召開？

　　經1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員人數半數以上同意。

　　業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。

40、業主委員會如何換屆？

　　業主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。

　　原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。

41、業主大會、業主委員會作決定時有哪些限制？其決定違法時怎么辦？

　　業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

42、業主大會或者業主委員會作出的決定有何效力？如何公示？

　　業主大會或者業主委員會作出的決定，對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主大會或者業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

43、業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，怎么辦？

　　業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依法請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起1年內行使。

44、業主大會和業主委員會怎樣應對小區內損害他人合法權益的行為？

　　業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為“損害他人合法權益的行為”：

　　(1)損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用;

　　(2)違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀;

　　(3)違反規定進行房屋裝飾裝修;

　　(4)違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

45、業主大會和業主委員會開展工作的經費由誰承擔？

　　業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔;經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。

　　業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。

46、業主大會、業主委員會與公安機關、居委會是什么關系？

　　業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

47、前期物業管理是怎么回事？為什么要進行前期物業管理？

　　前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選購物業服務企業實施的物業管理。

　　通常狀況下，業主、業主大會選聘物業服務企業開展工作，物業服務合同在業主大會和物業服務企業之間簽訂。但常常在物業建成之后、業主大會成立之前，就需要進行物業管理活動。由于業主大會尚未成立，只能由建設單位選聘物業服務企業對物業實施管理服務，物業服務合同在建設單位和物業服務企業之間簽訂。這時的物業管理就是前期物業管理，這時的物業服務合同稱為前期物業服務合同。

48、前期物業服務合同應于何時簽訂？其具有哪些法律特征？

　　在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

　　前期物業服務合同有以下特征：(1)前期物業服務合同具有過渡性。一旦業主大會成立或者全體業主選聘了物業服務企業，業主與物業服務企業簽訂的合同發生效力，就意味著前期物業管理階段結束。(2)前期物業服務合同由建設單位和物業服務企業簽訂。(3)前期物業合同是要式合同，即法律要求必須具備一定形式的合同。

49、業主如何獲知前期物業服務合同的內容？

　　建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

50、什么是臨時管理規約？臨時管理規約應于何時制定？

　　在很多情況下，物業建成后，業主的入住是一個逐漸的過程，業主大會并不能立即成立。而管理規約在物業買受人購買物業時就須存在，這種在業主大會制定管理規約之前存在的管理規約，稱為臨時管理規約。

　　建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

51、業主如何獲知臨時管理規約？

　　建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

52、如何選聘前期物業管理的物業服務企業？

　　住宅物業的建設單位，應當通過招標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;而非住宅物業是否以招投標方式選聘物業服務企業，目前不作強制性要求。投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

53、前期物業服務合同的法律效力延續到什么時候？

　　前期物業服務合同可以約定期限;但是，限期未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合事終止。

　　也就是說，前期物業服務合同按照約定的期限履行結束，只有在合同期內沒有業主大會選聘的物業服務合同生效才能實現。這是由前期物業管理本身的過渡性決定的。一旦業主組成了代表和維護自己利益的業主大會，選聘了物業服務企業，進入了正常的物業管理階段，則前期物業管理就不再有存在的必要，自動終止，終止的時間以來主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時為準。

54、物業共用部位、共用設施設備包括哪些?建設單位可否對其處分？

　　物業共用部位、共用設施設備，是物業管理區域內，業方專有房屋以外的，屬于全體業主共有所有、共同使用的建筑物的部位、場所、設施、設備。根據我們目前的有關規定，共用部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，共用的、上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃氣線路、消防設施、綠化、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　物業共用部位、共用設施設備為全體業主共同所有或者使用，建設單位無權對之擅自進行處分。但是在實踐中，建設單位擅自處分歸業主所有或者使用的物業共用部位、共用設施設備，侵害業主合法的財產權利的情況比較突出，因此《物業管理條例》特別強調：“業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。”

55、物業承接、驗收的相關資料如何交接？

　　在辦理物業承接、驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　　(1)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(2)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(3)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(4)物業管理所必需的其他資料。

　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　物業服務企業承接物業時，還應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

56、物業管理用房應由建設單位還是物業服務企業配置？

　　建設單位應當按照天物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

57、什么是物業的保修責任？物業的保修責任由誰承擔？

　　物業保修責任，是指建設單位有對物業竣工驗收后在保修其他出現不符合工程建筑強制性標準和合同約定的質量缺陷，予以保證修復的責任。

　　雖然物業服務企業按照物業服務合同對物業進行維修、養護、管理，但前期物業管理一般處于建設單位的物業保修期間內，在保修期間與保修范圍內的房屋維修由建設單位承擔擔首要責任。因此，《物業管理條例》明確規定：建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。保修期限與保修范圍以外的物業維修、保養，由物業服務企業按照物業服務合同的約定承擔。

58、業主是否必須選擇物業服務企業來實施物業管理？

　　對于房屋等建筑物的管理業主可以采取自己管理、委托不同的專業服務公司管理、選聘物業服務企業等方式?！段飿I管理條例》所規范的物業管理,僅指業主通過選聘物業服務企業對物進行管理這種方式.業主有權選擇適合自已的方式來管理自己的物業,條例并不強制業主必須選擇物業服務企業實施物業管理.

59、物業服務企業和業主之間是否是管理者與被管理者的關系?

　　物業管理活動的基礎是物業服務合同。物業服務企業根據物業服務合同內容提供物業管理服務，業主根據物業服務合同交納相應的物業服務費予物業服務企業使用，雙方是平等的民事法律關系，不是管理者與被管理者的關系。

60、業主如何選擇物業服務企業？

　　國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業企業。業主可以采取招投標方式來選擇物業服務企業，也可以采取協議等其他方式來選擇物業服務企業。

61、物業服務企業的性質是什么？需要符合哪些條件？

　　物業服務企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。物業服務企業屬于從事經營活動的市場主體，應當具有主體資格，享有完全的民事權利能力和行為能力，能夠獨立地承擔民事責任。從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，須具備下列條件：

　　(1)依法成立。即物業服務企業的設立程序要符合法律法規的規定。

　　(2)有必要的財產或者經費。最低資質(三級)物業服務珠注冊醬不得低于50萬元。

　　(3)有自己的名稱、組織機構和場所。

　　(4)能夠獨立承擔民事責任。

62、物業服務企業和物業管理最低價業人員是否都需要相關資質？

　　國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度?！段飿I服務企業資質管理辦法》對物業服務企業區分了三級資質，分別對應不同注冊資本、物業管理專業人員及專職管理和技術人員人數等的企業。從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

63、同一個物業管理區域是否只能有一個物業服務企業實施物業管理？

　　根據《物業管理條例》確定的物業管理區域統一管理原則，一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

64、物業服務合同應當包括哪些內容？

　　業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定：

　　(1)物業管理事項，主要包括物業共用部位的維護與管理，物業共用設備設施及其運行的維護和管理，環境衛生、綠化管理國，物業管理黃公共秩序、消防、交通等協助管理服務，物業裝飾裝修管理服務，專項維修資金的代管服務，物業檔案資料的管理。

　　(2)服務質量，即對物業服務提供的服務在質量上的具體要求。

　　(3)服務費用，目前主要有兩種計算方式：一是按照每平方方多少元來計算;二是按照每戶多少元來計算。

　　(4)雙方的權利義務。

　　(5)專項維修資金的管理和使用。

　　(6)物業管理用戶。

　　(7)合同期限，期限條款應當盡量明確、具體、或者明確規定謀算期限的方法。

　　(8)違約責任，即物業服務合同當事人一方或者雙方不履行或者不適當履行合同，依照法律的規定或者按照當事人的應當承擔的法律責任。

　　除此之外，物業服務合同一般還應當載明雙方當事人的基本情況、物業管理區域的范圍、合同終止和解除的約定、解決合同爭議的方法以及當事人約定的其他事項等內容。

65、物業服務企業的服務承諾、服務細則等，是否對其具有約束力？

　　物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分，對物業服務企業有約束力。

　　66、物業服務合同的法律地位如何?其當事人之間的關系如何?

　　物業服務合同是確立業主和物業服務企業在物業管理活動中的權利義務的法律依據，在物業管理活動中的地位非常重要。

　　物業服務合同屬于民事合同的范疇，是業主、物業服務企業設立物業服務關系的協議。物業服務合同的當事人中，物業服務企業具有獨立的法人資格，業主是分散的具有獨立法律人格的自然人、法人或者其他組織。業主和物業服務企業之間是平等的民事主體關系，不存領導與被領導、管理與被管理的關系。

67、業主可否以自己并未直接選擇物業服務企業為由拒絕物業服務企業提供服務？

　　建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同、以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主有約束力。業主以其并非合同當事人為主提出抗辯的，人民法院不予支持。

68、物業服務企業如何承接物業？

　　物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

　　業主委員會應當將前期物業服務合同終止時，(前期)物業服務企業移交給業主委員會的資料，向物業服務企業移交。

69、物業管理用房包括哪些？其所有權屬于物業服務企業還是業主？

　　物業管理用房一般包括物業辦公用房、物業清潔用房、物業儲藏用房以及業主委員會活動用房等。物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。但在特定條件下，有些物業管理區域內的物業用房確有空余，如不能改變用途，實屬資源浪費，由經業主大會同意，并依法到有關部門辦理相應的手續，有可以改變用途。

70、物業服務企業可否將部分服務內容委托為其他服務企業？

　　物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將區域內的全部物業管理一并委托給他人。這里所指的專項服務業主，是指保安、保潔、綠化、電梯等共用設施設備的維護等服務企業;專業服務企業，是指專讓客戶提供某項服務業務的專業化公司，例如：保潔公司、保安服務公司、設備維修公司、綠化公司等。

　　在專項服務業務委托之后，物業服務企業與業主之間，仍然是物業服務合同關系;物業服務企業和專業服務企業之間，屬于委托服務合同關系。委托服務合同的內容不得與物業服務合同的內容相抵觸。專業服務企業與業主之間不存在合同關系，但是，專業服務企業在履行委托服務合同時，應當遵守物業管理區域內的規章制度，不得侵害業主的合法權益。物業服務企業就專業服務企業提供的服務向業主負責。

71、物業服務企業可否提供物業服務合同約定以外的服務項目？

　　物業服務合同的標的是物業服務企業提供的物業服務，物業服務 的對象是物業管理區域內的全體業主。由于每個物業服務的業主都是獨立的民事主體，情況各異，在有著全體業主均有的共同需求之外，單個業主不可避免地會發生不同于他人的特殊需求。因此，物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　特約服務屬于派生服務的范疇，提供特約服務，并不是物業服務企業的法定義務。物業服務企業可以不接受業主的特約服務要求。

72、物業服務企業在物業管理區域的案例保障方面有哪些義務？

　　對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時賂有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

73、物業服務企業是不是必須聘請保安人員？

　　《物業管理條例》并沒有規定物業服務企業必須雇請保安人員。物業服務企業可以雇請保安人員，也可以不雇請保安人員。在實踐中，一些物業服務企業根據企業情況和業主需求，不雇請保安人員，而是由企業員工(如企業安護人員)協助維護物業管理區域內的秩序，這與條例的規定并不矛盾。

74、物業服務費用如何確定？如何交納？

　　物業服務收費應當遵行合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

　　業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人醬肉物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　縣級以上人民政府價格主管部門合同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。

75、業主不交費的，物業服務企業如何救濟？

　　經書面催繳，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費的，物業服務企業可以訴至法院請求業主支付物業費，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

76、物業管理區域內的水電氣等公共事業如何收費？

　　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

77、業主違反物業服務合同的，如何承擔法律責任？

　　業主違反物業合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

78、物業服務未能履行物業服務合同約定的，如何承擔責任？

　　物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費的，業主以違規收費為主提出抗辯的，人民法院應予支持。業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

79、物業服務企業不履行相關維修、養護等義務的，業主如何救濟？

　　物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主有權請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。起訴至法院的，人民法院應予支持。

80、哪些情況下業主委員會或者業主可以請求法院確認物業服務合同無效？

　　符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：

　　(1)物業服務將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同;

　　(2)物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

81、物業服務企業被解聘的，物業服務合同、已交納的物業費如何處理？

　　業主大會依法定程序解聘物業服務企業的決定后，業主委員會有權要求解除物業服務合同，起訴至法院的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。

　　物業服務合同的權利義務終止后，業主有權請求物業企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費，起訴至法院的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，參見74問處理。

82、物業服務合同終止時，物業服務企業如何交接工作？

　　物業服務的權利義務終止后，業主委員會有權要求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金，訴至法院的，人民法院應予支持。物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。

　　物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。

83、物業使用人包括哪些？其在物業管理活動中的權利義務如何確定？

　　物業使用人是指物業承租人和其他實際使用物業的非所有權人。其中，物業承租人是指與物業所有人訂有物業租賃合同因而物業享有使用權的人;其他實際使用物業的非所有權人，包括物業所有權人，包括物業所有權人的親屬、朋友、雇工等因為某種原因而實際使用物業的人。

　　物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。物業使用人違反《物業管理條例》和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

84、物業管理活動中的投訴由哪個機關負責處理？

　　根據《物業管理條例》的規定，業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門及時處理。

85、住宅業主可否將住宅改變為經營性用房？

　　業主不得違反法律、法規以及管理我，將住宅改變為經營性用房。但是，遵守法律、法規以及管理規約，并經全體有利害關系的業主同意后，可以將住宅改變為經營性用房。

　　業主將住宅改變為經營性用房，示依法經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行伉辯的，人民法院不予支持。

　　業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為“有利害關系的業主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋保監會、生活質量受到或者可能受到不利影響。

86、建筑物及其附屬設施的費用如何分攤？收益如何分配？

　　建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分建筑物總面積的比例確定。

87、業主無償利用屋頂以及外墻面等共有部分的，是否構成對其他業主的侵權？

　　業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，渾身是膽鳳及與期 專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。

88、他人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動的，業主如何救濟？

　　建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人有權請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失。起訴至法院的，人民法院應予支持。

　　屬于前述“擅自進行經營性活動”的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項資金或者業主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。

89、物業管理區域內公共建筑和共用設施用途可否改變？

　　物業管理區域內按照規劃公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

90、占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地需要注意什么？

　　業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主的共同利益。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

　　業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

91、物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護工作由誰負責？

　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。上述單位及時因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

92、業主裝飾裝修房屋需要遵守哪些規定？

　　裝飾裝修房屋是業主的權利，但這一權利的行使應以不損害他人利益和社會公共利益為前提。我國的房屋，尤其是住宅，多數屬于群體式類型，不當的房屋裝飾裝修活動會導致共用部位、共用設施、設備的損壞，不僅影響到裝修房屋的結構安全和裝修人自身的生命財產安全，還會影響到相鄰房屋的結構安全和其他居民的生命財產安全。因此，業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

93、住房專項維修資金制度是怎么回事？住房專項維修資金歸誰所有？如何使用？

　　由于我國的住宅絕大多數屬于群體式類型，且多以住宅小區的方式開發建設，住宅單體間以及單幢住宅內部存在共用部位。這些共用部位、共用設施設備是否完好、運行是否正常關系到相鄰住宅，甚至整棟樓、整個小區住宅的正常使用和安全，關系到全體業主和社會公共利益。因此，由所有業主預先交納一定費用，建立住房專項維修資金，專門用于共用部位共用設施設備的維修、改造、更新的制度應運而生。

　　住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。但是，專項維修資金屬于業主所有，并不意味著業主個人可以隨意支配維修資金。專項維修資金制度是基于全體業主的公共利益而確立的制度，有關其使用、過戶、賬戶等必須符合國家有關規定。

94、業主可否利用物業共用部位、共用設施設備進行經營？所得收益可否由經營者自行支配？

　　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收收閃應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

95、物業存在安全隱患時，由誰負責維修養護？

　　物業安全隱患，主要是指物業在使用過程中由于人為、自然或突發事件等因素作用出現的潛在的結構、使用等方面的危險。物業存在隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

　　責任人主要是指房屋的產權人或者說按照合同約定承擔相關部位維修責任的單位和個人，還包括由于歷史等特殊原因造成的房屋的實際使用者或維修責任的承擔者。

96、建設單位違法選聘物業服務企業的如何處罰？

　　違反《物業管理條例》的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元下的罰款。

97、建設單位擅自處分業主地于共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，如何承擔法律責任？

　　違反《物業管理條例》的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

98、拒不按照法律、法規規定移交有關物業資料的，如何處罰？

　　違反《物業管理條例》的規定，不移交有關資料的，由縣級以上人民政府房地產主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

99、物業服務企業未取得資質證書從事物業管理活動的，如何承擔法律責任？

　　違反《物業管理條例》的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質證書的，除依照上述規定處罰外，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

100、物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，如何承擔法律責任？

　　違反《物業管理條例》的規定，物業服務企業聘用未取得物業管理業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

101、物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，如何承擔法律責任？

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　　違反《物業管理條例》的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用，給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

102、挪用專項維修資金的，如何處罰？

　　違反《物業管理條例》的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地言人民政府房地產主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違反所得，，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

103、建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，如何處罰？

　　違反《物業管理條例》的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期整改，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

104、物業服務企業擅自改變物業管理用房用途的，如何承擔法律責任？

　　違反《物業管理條例》的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款，有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設施備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

105、物業使用與維護中有違法行為的，如何承擔法律責任？

　　違反《物業管理規定》的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正，給予警告并罰款;所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的使用：

　　(1)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

　　(2)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;

　　(3)擅自利用物業共用部位，共用設施設備進行經營的。

　　個人有上述行為之一的，處1000元以下1萬元以下的罰款;單位有上述行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

106、業主逾期不交納物業服務費的，如何承擔法律責任？

　　違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用手，業主委員 會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

107、業主以業主大會或業主委員會的名義從事違法活動的，如何承擔責任？

　　業主以業主大會或者業主委員會的名義從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任，尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

108、如何追究行政機關工作人員在行政管理中的違反行為的法律責任？

　　違反《物業管理條例》的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理的工作人員利用職務的上的便利，收受他人財物，或者其他好處，不依法履行監督管理職責，發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

篇2：中級物業管理員知識試題三(附答案)

　　中級物業管理員知識試題三(附答案)

　　一、單選題（每題1分，滿分30分）

　　1、房屋附屬的消防水泵應定期進行試用，至少每年進行（）次。

　　A、一 B、二 C、三 D、四

　　2、在建筑物的防雷等級劃分種（）類建筑物是指儲存大量易燃物品的房屋，或具有重要政治意義的民用建筑物。

　　A、一 B、二 C、三 D、四

　　3、大廈的電梯鑰匙要由（）管理。

　　A、專門部門 B、專門人員 C、工程部經理 D、保安人員

　　4、物業管理區域內動用明火作業的簽批和現場監護工作由（）負責。

　　A、物業管理公司經理 B、保安部主管 C、工程部主管 D、保安部專職消防管理人員

　　5、物業管理區域內停車場庫的清潔衛生一般由（）負責。

　　A、停車場庫門衛 B、保潔部專職人員 C、車主 D、物業管理公司指定的其他人員

　　6、按照國際慣例，物業管理公司應與車主簽訂車輛停放管理合同和協議，簽訂協議后，如果車輛在物業管理區域內停車場時丟失，車內物品丟失造成的損失由（）負責。

　　A、物業管理公司 B、物業管理公司和車主 C、車主 D、停車場保安人員

　　7、生活飲用水二次供水的水質應該每（）檢測一次。

　　A、一個月 B、三個月 C、半年 D、一年

　　8、物業管理公司應及時清運物業管理區域內的各種垃圾，一般要求垃圾收集（）既要清除。

　　A、當時 B、當日 C、隔日 D、之后適當的時候

　　9、根據國家1992年頒布的《全國城市文明住宅小區達標考評實施細則》規則，住宅小區人平均公用綠地應達到每個居民平均占有（）平方米以上，綠地率要達到（）。

　　A、1.5, 25% B、1.5, 30% C、2, 25% D、4, 35%

　　10、廣告是()有計劃地利用媒體傳達各類信息，從而影響公眾行為的信息傳播活動。

　　A、廣告商 B、廣告客戶 C、廣告媒體 D、廣告的組織與管理者

　　11、我國給排水設計規范規定，生活熱水（當無軟化水設施時）出水溫度不高于（）℃，這主要是為了防止水垢產生。

　　A、45、B、55、C、65、D、75

　　12、物業管理公司保安人員巡邏的范圍限度委（）。

　　A、車場 B、公共走廊 C、物業的公共地方 D、綠化區域

　　13、除保安人員外，物業管理公司其他員工（），必須履行消防人員的職責。

　　A、也都是專職消防隊員 B、都是義務消防隊員C、都不是消防隊員 D、也都應成為專業消防隊員

　　14、物業環境噪聲污染的控制措施之一，是禁止在夜間規定不得作業的時間內從實施工作業，規定不得作業的時間一般是指（）。

　　A、晚間10：00~次晨6：00、B、晚間10：00~次晨8：00

　　C、晚間12：00~次晨8：00、D、晚間12：00~次晨6：00

　　15、新建住宅小區內有路名的道路兩旁的綠化和養護管理有（）負責。

　　A、物業管理公司 B、圓林部門 C、房管部門 D、街道辦事處

　　16、凡是人為造成物業管理區域綠化級設施損壞的，根據政府的有關規定和公共契約的有關條文進行

　　賠償和罰款處理。如屬兒童所為，（）賠償。

　　A、由家長 B、可以不 C、由兒童本人 D、由區內居民共同

　　17、房屋承重構件已屬危險構件，結構喪失穩定的承載能力，隨時有倒塌的可能，不能確保住用安全的房屋屬于（）。

　　A、嚴重損壞房 B、一般損壞房 C、危險房 D、基本完好房

　　18、中修工程的一次費用一般在該建筑同類結構新建造價的（）以下。

　　A、10% B、15% C、20% D、25%

　　19、高位水箱一般梅（）要進行一次清洗消毒工作。

　　A、一個月 B、半年 C、一年 D、三年

　　20、房屋附屬設備維修的中修工程，更換率一般在（）。

　　A、10%~30% B、5%~10% C、5%以下 D、30%以上

　　21、小型家用燃油燃氣鍋爐，是指發熱量在50~（）千瓦的鍋爐。

　　A、100、B、150、C、200、D、250

　　22、生活飲用水二次供水及其衛生管理時（）的職責。

　　A、自來水廠 B、市政管理部門 C、物業管理公司 D、住戶

　　23、我國《城市區域環境噪聲標準》規定，（）分貝是正常的環境聲音，是噪聲的衛生標準。

　　A、40、B、50、C、55、D、60

　　24、綠化養護與管理考核指標規定，新種樹苗若是本市苗成活率應答與（）。

　　A、80% B、85% C、95% D、100%

　　25、（）是供整個居住區居民共同實用的綠地，面積一般在1000平方米左右。

　　A、居住區公共綠地 B、居住區級效游園 C、公共建筑專用建筑 D、道路綠地

　　26、（）是主體性文化娛樂活動。

　　A、體操運動 B、文藝聯歡會 C、“九。九”敬老家庭運動會 D、攝影展覽

　　27、物業管理企業作為獨立的自負盈虧的經濟實體，也應獲得一定的利潤，其利潤率由（）來確定。

　　A、業主委員會 B、物業管理企業 C、政府物價部門 D、政府規劃部門

　　28、房屋維修管理得罪基本原則是（）。

　　A、經濟，合理，安全，實用的原則 B、區別對待的原則C、服務原則 D、有償服務的原則

　　29、寫字樓的客務服務主要指（）。

　　A、硬件服務 B、軟件服務 C、前臺服務 D、保潔服務

　　30、商場具有（），才會吸引更多的顧客。

　　A、自己鮮明的特色 B、強大的經濟實力 C、潛在的無形資產 D、大面積的停車場

　　二 多選題（每題1分，滿分30分）

　　31、房屋附屬設備的實用管理制度，主要有（）等。

　　A、設備運行值班制度 B、交接班制度 C、技術檔案管理制度 D、設備操作實用人員崗位責任制

　　32、房屋給水系統的管理工作包括（）等。

　　A、建立正常的供水用水制度 B、經常維護并定期檢查供水管道、截門、水表、水泵、水箱

　　C、采用節水型水箱配件、節水龍頭等 D、對消防水泵定期進行試泵

　　33、消防管理的主要內容有（）。

　　A、建立專職消防班組 B、制定完善的消防制度和規定

　　C、管理好消防設備 D、發生火災時，保證住戶人身及財產安全

　　34、我國《城市區域環境噪聲標準》規定，一般居住區和文教區得晝間噪聲標準是（）分貝，夜間為（）分貝。

　　A、65，55、B、40，30、C、55，45、D、50，40

　　35、根據物業管理區域保潔管理的操作細則要求（）等每日必須清潔的部位。

　　A、制定區域內的道路 B、制定區域內綠化帶 C、樓內各層樓梯 D、公共部位窗戶

　　36、物業管理區域綠化環境管理隊伍的組成應包括（）等。

　　A、綠化環境管理隊伍的管理者 B、綠化環境管理技術人員C、技術工人 D、苗圃工作人員

　　37、為了制定切實可行的文體娛樂活動方案，制訂者必須做還調查分析工作，調查分析主要涉及與活動有關的（）等方面。

　　A、參與人員 B、場地與設備 C、器材 D、資金

　　38、嚴格執行各項規章制度，加強對物業管理區域文體娛樂活動管理的工作內容主要有（）等。

　　A、確定文體娛樂設施經營管理機構、培訓管理及服務人員 B、宣傳各項規章制度

　　C、對重大活動、重點設施、器材需制訂重點措施 D、執行規章制度，糾正違章行為

　　39、物業管理區域內的（）具有戶外廣告的特征。

　　A、路標 B、看板 C、告示欄 D、散發的宣傳資料

　　40、用戶程控交換機房內應（）有人值班，值班人員需認真做好當班記錄，并做好交接班工作

　　A、8小時工作時間內 B、白天 C、夜間 D、24小時

　　41、以下（）不是物業管理公司治安管理的工作內容。

　　A、培訓保安人員 B、完善管區內安全防范設施 C、抓捕犯罪嫌疑人 D、維護管區內的治安秩序

　　42、物業管理公司應制定的消防制度和規定一般包括（）等。

　　A、消防中心值班制度 B、防火檔案制度 C、防火崗位責任制度 D、物業管理區域消防管理制度

　　43、根據有關規定物業管理公司對所管區域撿拾到的物品保存期限為：重要物品（）一般物品（）食品一個月。

　　A、二年 一年 B、二年 六個月 C、一年 劉個月 D、一年 三個月

　　44、進入物業管理區域內的車輛，必須按管理公司規定的行駛路線行駛，進入車庫時一般限速每小時（）公里。

　　A、1、B、5、C、10、D、20

　　45、造成物業環境大氣污染的原因主要是（）。

　　A、直接以煤炭作為能源燃燒 B、燃油型機動車輛超標排放尾氣

　　C、基建工地揚塵以及物業維修和裝修造成粉塵污染 D、不當燃燒以及燃放煙花爆竹等

　　46、物業管理公司可以在所管物業區域內開展一些有意義的主體性文體娛樂活動，也可以開展（）等一般性活動。

　　A、文藝 B、體育 C、銷售有獎彩票 D、攝影展覽

　　47、漏水時給水管道及配件的常見毛病，常用維修方法有（）。

　　A、打楔堵漏法 B、關注環氧樹脂堵漏法 C、哈法夾堵漏法 D、換管法

　　48、（）是物業管理公司的治安管理工作的內容。

　　A、設置安全保衛機構 B、制訂各項治安管理制度和工作程序

　　C、打擊違法犯罪活動 D、加強管區內車輛管理

　　49、高層建筑消防的特點有耐火極限低，（）。

　　A、火險因素多 B、火勢蔓延快 C、撲救難度大 D、疏散困難

　　50、為了便于車輛管理，建設停車場庫時，對其內部應有（）要求。

　　A、光度 B、設施 C、利用率 D、區位布置

　　51、物業管理公司在物業區域衛生保潔中的職責范圍時（）。

　　A、區內公共場地的清潔保潔 B、區內樓與公共部位的清潔保潔

　　C、區內生活垃圾和糞便的清運 D、區內居民、商業、飲食業等執行城市環境衛生管理，物業環境衛生管理情況的監督檢查

　　52、廣告具有（）功能。

　　A、經濟 B、文化 C、宣傳 D、政治

　　53、物業管理費用的計算可以用一個簡單的公式來表示：*=Σ*i，其中*i應包括（）及其他一些費用。

　　A、綠化管理費 B、物業管理企業固定資產折舊費 C、辦公費 D、物業管理企業的利潤

　　54、物業管理招標程序包括（）。

　　A、選擇招標方式 B、編制招標文件 C、送政府部門批準 D、組織勘察現場

　　55、在物業管理檔案中，檔應包括（）等內容。

　　A、房屋分戶平面圖 B、房屋接管驗收紀錄 C、租金測估算計算表 D、維修記錄卡

　　56、（）屬于物業管理資料常見形式。

　　A、平面圖 B、記錄手冊 C、幻燈片 D、統計表

　　57、下面闡述是正確的有（）。

　　A、業主是物業的主人 B、許多業主組織為業主委員會

　　C、物業的產權是物業管理權的基礎 D、物業管理權是物業管理中的根本問題

　　58、物業管理人員應具備的個人素質包括（）

　　A、語言表達能力 B、端莊的儀表儀容 C、良好的心里素質 D、掌握各種設備的維修技能

　　59、小型家用燃油燃氣過路的特點有 （）

　　A、操作簡單 B、一次性投資少 C、實用壽命短 D、燃料費用低

　　60、發生失竊案應根據（）決定是否向公安機關報案。

　　A、物業管理公司的制度 B、客人的正確要求 C、保安部的規模 D、丟失財務的價值

　　三、 判斷提（每題1分，滿分40分）

　　61、房屋附屬設備零星維修，是指設備零件更換率一般在10%以下的維修工程。

　　62、物業管理區域內的道路市政排水設備，一律由市政工程管理部門負責維修，管理。

　　63、在物業管理中，房屋給排水設備的驗收，應執行國家驗收規范，不合格者，可以不接管，也可以先接管下來，再要求有關施工單位限期整改。

　　64、變頻空調系統通過電流頻率變化調節空調系統電動機輸出功率，以適應空調負荷的季節和日夜的變化，達到節約能源的目的。

　　65、物業管理區域的門衛，除執行治安管理職能外，還要為用戶和客人提供各種有關服務。

　　66、物業管理公司保安部門24小時負責物業管理區域的安全保衛工作。

　　67、物業管理公司全體員工都必須掌握各種消防器材的操作技術和方法。

　　68、高層建筑內部可以進行消防區域分隔，也可以不進行分隔。

　　69、物業管理公司可以在物業管理區域內規劃建設停車場。

　　70、任何情況下多不允許在物業管理區域內焚燒瀝青、油氈、塑料、皮革、落葉和綠化修剪物等物質。

　　71、物業管理區域內所有各類垃圾可以分類對方，也可以不分類統一集中對方。

　　72、物業管理公司負責所管物業區域內所有部位的衛生保潔工作。

　　73、物業管理公司的綠化管理部門可以直接對外營業，為公司創收。

　　74、在房屋附屬消防設備的日常性保養工作中，消防專用水箱一般要在規定期限內調水、放水，以防止出現缺水、阻塞、水質腐臭等現象。

　　75、房屋內衛生間和廚房的排污管最好選用陶瓷管或塑料管。

　　76、目前我國已有部門建筑的空調系統采用了冷蓄冷，就是制冷機在夜間用電低谷時間運行，制冷蓄存冷量，白天將蓄存的冷量供應空調負荷，從而轉移電力高峰，降低運行成本。

　　77、當樓內大堂人流過分擁擠時，門衛應允許并引導部分客人從消防電梯廳進出。

　　78、物業管理公司的消防管理機構一般設置在公司的物業管理部。

　　79、物業管理公司有權力在物業管理區域內樓前或樓群之間的空地上設置臨時停車場。

　　80、住宅小區生活飲水二次供水及其衛生管理，由市政管理部門負責。

　　81、房屋的日常養護，既包括對房屋的零星養護，也包括對房屋的計劃養護。

　　82、物業管理公司保潔部的倉庫保管員，負責清潔工座機用品的購買和收發工作。

　　83、城市環境衛生管理部受住宅小區物業管理企業的委托，對區域內產上的垃圾執行有償清運工作。

　　84、根據1992年4月15日頒發的《全國城市文明住宅小區達標考評實施細則》規定，住宅小區綠化覆蓋率應到35%以上。

　　85、物業管理公司在所管物業區域內開展文體娛樂活動，不能向參加活動者收取費用，

　　86、物業管理人員不需要掌握廣告宣傳，文體娛樂活動設施與器材的使用方法等方面的有關知識，因為所有技術性工作都可以外請專業人員承擔。

　　87、電梯的日常保養維護和故障秀麗，必須由經勞動部門審查認可的單位和人員承擔。

　　88、容積式生活熱水加熱具有體積小，設備管道簡單的優點，但水溫波動較大，水質硬時易結垢。

　　89、門衛工作主要是治安管理，沒有為用戶提供其他服務的職能。

　　90、保安部一般有消防組、警衛組、內保組等部分構成。

　　91、房屋的完損等級分為三類，即完好房，一般損壞房和危險房。

　　92、停車場庫門為一般只設一人，其職責是登記收費和指揮車輛出入及停放。

　　93、城市污水二級處理技術是將污水中懸浮固性物通過機構武力的沉淀，漂選，過濾等方法，使污水中過濃的有毒，有害物質得到凈化。

　　94、不管物業管理公司規模大小，其保潔部一般分設三個班組：樓宇清潔服務班組，公共區域清潔班組，高空外墻清潔班組。

　　95、清潔衛生工作標準中的“七凈”是指：路面凈，路沿凈，人行道凈，雨污水井口凈，樹根凈，電線桿根凈，墻根凈。

　　96、制訂綠化技術管理規定和措施，實施綠化管理員工培訓是物業管理公司綠化部主管的職責。

　　97、制訂文體娛樂活動方案的主要內容包括：調查開展活動的條件和住區人員對活動的需求，設計具體活動項目及主題，列出個工作階段和各方面工作項目主要要求，提出相關問題的解決方法。

　　98、文體娛樂活動管理規章制度的種類有《員工手冊》場館及設施器材使用館里人員的《崗位職責》《考核獎懲辦法》各種《檢查制度》等。

　　99、住宅小區物業管理手段是先進的計算機技術在管理工作中的應用。

　　100、綠化技術人員的職責有制定工作規劃，組織培訓，考核部署工作，開展創收工作。

　　物業管理員知識試題（三）答案

　　一、 單選題

　　1A、2B、3B、4D、5A、6C、7D、8B、9B、10B、11C、12C、13B、14A、15A、16A、17C、18C、19D、20A、21D、22C、2

　　3A、24C、25A、26C、27C、28C、29C、30A

　　二、多選題

　　31ABD、32ABCD、33ABC、34D、35ABC、36ABC、37ABCD、38ABCD、39ABC、40D、41C、42ABC、43B、44B、45A

　　BCD、46ABD、47CD、48ABCD、49ABCD、50ABD、51ABCD、52ABD、53ABCD、54ABD、55BC、56ABD、57ABCD、58

　　ABC、59AB、60BD

　　三、判斷題

　　61√62Χ63Χ64√65√66√67√68Χ69√70Χ71Χ72Χ73√74√75Χ76√77√78√79√80Χ

　　81√82Χ83√84Χ85Χ86Χ87√88√89Χ90√91Χ92Χ93√94Χ95√96Χ97√98Χ99√100Χ

篇3：中級物業管理員知識試題二(附答案)

　　中級物業管理員知識試題二(附答案)

　　一、單選題（1~60題，共60道題，每小題1分，共60分。請將最恰當的答案的字母填入括號中）

　　1、物業管理企業的根本任務是突出（）二字。

　　A、管理 B、經營 C、服務 D、維護

　　2、（）是對物業管理員基本要求，也是職業道德中的首要有求。

　　A、兢兢業業，熱情服務 B、積極主動，講求實效C、實事求是，辦事公道 D、忠于職守，盡職盡責

　　3、一個物業管理區域內，入住率達到一定比例，可通過協商選舉業主房管小組成員，組成業主小組，一般按（）建筑面積產生一名小組成員。

　　A、100~300㎡ B、300~500㎡ C、500~1000㎡ D、1000~1200㎡

　　4、業主自治管理的最高權力機構時（）。

　　A、政府主管部門 B、物業管理公司 C、業主委員會 D、業主大會或業主大表達會

　　5、物業管理區域建設與社會建設的共性是（）。

　　A、管理目標一致 B、管理職能一致

　　6、建設部1999年制定的《物業管理企業資質管理試行辦法》將物業管理企業劃分為一級、二級、三級三個資質等級和臨時資質。其中，資質二級企業注冊資本在（）以上。

　　A、1000萬元 B、800萬元 C、500萬元 D、300萬元

　　7、建設部1995年制定的《全國優秀管理小區標準》規定，房屋零修及時率應達到（）以上。

　　A、98% B、98.5% C、99% D、100%

　　8、下列不屬于住宅小區物業管理的特點的是（）。

　　A、重物不重人 B、重服務 C、重開發利用 D、重盈利

　　9、我國大型寫字樓的建筑面積一般（）以上。

　　A、3萬㎡ B、4萬㎡ C、5萬㎡ D、8萬㎡

　　10、寫字樓的管理方式中，委托服務型物業管理與自主經營型物業管理的根本區別是物業管理公司的（）。

　　A、管理職能不同 B、管理范圍不同 C、經濟效益不同 D、產權狀況不同

　　11、寫字樓按功能可分為（）三種類型。

　　A、一級，二級，三級 B、甲級，乙級，丙級 C、大型，中型，小型 D、單純型 商住型，綜合型

　　12、寫字樓的客務服務主要是指（）服務。

　　A、前臺 B、租賃 C、商務 D、銷售

　　13、寫字樓的物業管理單位要與（）簽訂物業管理合同，明確雙方的責、權、利關系。

　　A、業主委員會 B、各個用戶 C、承租客商的協會組織 D、各個產權人

　　14、我國居住區商場的服務人口一般在（）。

　　A、1萬一下 B、1~5萬人 C、5~10萬人 D、10萬人以上

　　15、目前，我國大型商廈建筑一般是每（）的地上建筑面積設置一個停車位。

　　A、50~100㎡ B、100~200㎡ C、200~500㎡ D、500~1000㎡

　　16、不屬于工業區物業管理范圍的是（）。

　　A、工業廠房 B、生產車間 C、倉庫 D、工業設備

　　17、工業區物業管理對物業管理區域內的環境衛生工作（）負責。

　　A、負主要 B、負次要 C、負全部 D、不負

　　18、工業區物業管理公司在物業管理區域內（）。

　　A、可以建設新的停車場 B、不能建設新的停車場C、只能使用原有停車場 D、不能使用區內停車場

　　19、在物業接管驗收時，交接物業的雙方是（）。

　　A、施工單位和開發單位 B、開發建設單位和物業管理企業C、業主委員會和物業管理企業 D、政府有關部門和物業管理企業

　　20、采暖工程的驗收時間一般規定時（）。

　　A、采暖期前進行 B、采暖期進行 C、采暖期后進行 D、不受時間限制

　　21、房屋接管交付使用后，發生隱蔽的重大質量事故，如屬設計、施工、材料等原因，應由（）。

　　A、施工單位負責 B、建設單位負責 C、物業管理單位負責 D、業主使用人負責

　　22、首次聘用物業管理企業期限，一般規定不超過（）。

　　A、半年 B、一年 C、一年半 D、二年

　　23、物業檔案資料，是指人們在物業的開發和管理活動中形成的，作為（）

　　A、原始紀錄 B、業主檔案資料 C、管理制度 D、二手資料

　　24、建立物業管理檔案，必須建立起標準化的圖、檔、卡、冊、表等，其中（）是物業檔案以備查考的文字圖像。

　　A、圖 B、卡 C、冊 D、檔

　　25、更換物業管理單位時，物業檔案資料（）。

　　A、可以移交 B、必須移交 C、不需移交 D、移交與否，根據具體情況而定

　　26、物業資料歸檔工作要做到（）。

　　A、盡可能完整 B、“十清” C、去偽存真 D、盡可能準確

　　27、通知是一種應用較為廣泛的知照性文書。告知性通知又稱（）通知。

　　A、發布性 B、指示性 C、事務性 D、會議

　　28、《住戶手冊》是物業管理常用（）的一種。

　　A、通知 B、計劃 C、規章制度 D、合同

　　29、物業管理勞動成本中屬于有形成本的是（）。

　　A、排污費 B、市容管理費 C、交通管理費 D、城鄉基礎建設費

　　30、住宅小區物業管理費中人工費不包括（）。

　　A、基本工資 B、福利費 C、服裝費 D、獎金

　　31、商品房共同部位、共同設施設備維修基金，從性質上說應屬于（）。

　　A、政府 B、開發商 C、物業管理企業 D、全體業主

　　32、公有住房出售后，由售房單位按照一定比列從售放款中提取住宅公用部位、共同設施設備維修基金，原則 上多層住宅和高層住宅分別不低于售房寬的（）。

　　A、1%和 2% B、2%和3% C、10%和20% D、20%和30%

　　33、物業管理企業繳納的法定稅費迎戰經營總收入的（）。

　　A、3.5% B、4.5% C、5.5% D、6.5%

　　34、房屋維護是物業管理員的基礎性工作，認真貫徹（）的方針是保持房屋完好的保證。

　　A、以防為主 B、服務之上 C、區別對待 D、有償服務

　　35、勒角破損或嚴重腐蝕剝落，會時（）受到傳力不合理的間接影響而處于異常的受力狀態。

　　A、吊頂 B、基礎 C、地面 D、屋面

　　36、屋面工程工藝復雜，而最容易受到破壞的是（）所以 ，其養護也就成為屋面工程維修養護的中心內容。

　　A、防水層 B、墻臺面 C、吊頂 D、通風道

　　37、按照價格規律，商品經濟等價有償的原則，房屋維修需投入建材、人工、機器、工具等，交付使用后（）。

　　A、只收回成本即可 B、應收回成本，并產生適當的利潤

　　C、不必收回成本 D、不僅收回成本，而且要產生高額利潤

　　38、（）包括樓蓋、屋頂、梁、內外墻和基礎等承重結構部位的外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯廳、

　　樓內車庫等。

　　A、房屋建筑公用部位 B、公用設施設備 C、市政公用設施 D、附屬配套服務設施

　　39、房屋維修管理的主要內容：房屋（）、房屋維修施工管理、房屋維修技術管理、房屋維修行政管理。

　　A、房屋的組織管理 B、維修調度管理 C、安全與質量管理 D、維修勞動管理

　　40、房屋的結構構件完好，安全可靠，屋面會板縫補漏水。裝修和設備完好，齊全完整，管道暢通，現狀良

　　好，使用正?；螂S個別分項有輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用，一般經過小修就能修復好的房屋屬（）。

　　A、基本完好房 B、完好房 C、一般損壞房 D、損壞房

　　41、在需要及時修復的構件，配件，設備的零件，綜合平均費用在所管房屋現實總造價的1%以下，并以保持原先房屋完損等級為目的的日常養護工程為（）。

　　A、小修工程 B、中修工程 C、綜合維修工程 D、翻修工程

　　42、所謂物業維修（），就是指物業管理企業對房屋查勘，鑒定，維修，使用等各個環節的技術活動和技術工作的各種要素進行科學管理的總稱。

　　A、綜合管理 B、技術管理 C、全部管理 D、科學管理

　　43、（） 主要有設備運行值班制度，交接班制度以及設備操作使用人員的崗位責任制。

　　A、維修養護管理制度 B、安全管理制度 C、使用管理制度 D、檔案管理制度

　　44、房屋附屬社別的三級保養包括：一級保養，二級保養，（）。

　　A、三級保養 B、日常維修保養 C、計劃保養 D、定期保養

　　45、消防水泵要定期試泵，至少（）進行一次。

　　A、三個月 B、半年 C、一年 D、二年

　　46、對于室內消防設備的維修，管道及閥門的維修與（）相同。

　　A、室內供水管道 B、室內排水管道 C、生活供水管道 D、生產供水管道

　　47、為防止雷擊時產生的跨步電區，故接地裝置遇到路基建筑物的主要接口距離一般不得小于（）。

　　A、2米 B、3米 C4米 D、5米

　　48、房屋的庫房設備主要是地下庫房，客房內裝有（），保險箱，保險庫，保險柜，通風機具等設備。

　　A、防盜門 B、防火門 C、保險門 D、車庫門

　　49、白天，保安部接到業主丟失財務報案后，（）應首先迅速趕到現場。

　　A、消防值班員 B、內保員 C、門衛 D、值班經理

　　50、建立消防合格證制度，是指（）按照《消防法》有關規定，對居住小區新建房屋，特別是高層樓房消防設施進行檢查，符合消防要求并取得消防合格證后，才允許投入使用。

　　A、物業管理公司 B、政府有關管理部門 C、街道居委會 D、物業開發建設單位

　　51、確需在居住小區內行車道上挖土溝，要向（）申請批準后方可進行。

　　A、物業管理公司 B、城市道路主管部門 C、街道居委會 D、城市道路主管部門和物業公司

　　52、我國大氣污染，主要是（）。

　　A、煤煙型污染 B、光華學型污染 C、噪聲型污染 D、有毒化合物型污染

　　53、采用型煤比原煤散燒可減少煙塵排放（）。

　　A、20% B、30% C、40% D、50%

　　54、防治物業環境固體廢棄物污染的重點是（）。

　　A、生活垃圾 B、生產垃圾 C、建筑垃圾 D、電子垃圾

　　55、一般居住區和文教區晝間噪聲標準是：（）。

　　A、40分貝 B、50分貝 C、55分貝 D、60分貝

　　56、保潔工作的重點是（）。

　　A、執法 B、清掃 C、預防 D、檢查

　　57、集中反映小區綠地質量和水平的是（）。

　　A、小區級綠地 B、公共組團綠地 C、宅旁庭院綠地 D、道路兩旁綠地

　　58、物業管理轄區的宣傳欄，告示欄以及標識等具有戶外廣告的某些特征，（）不是戶外廣告的特征。

　　A、高接收頻率 B、高成本 C、作用時間長 D、具有靈活性

　　59、物業管理公司文體娛樂活動管理規章制度有（）。

　　A、住戶手冊 B、業主公約 C、有關人員的崗位指責 D、物業管理委托合同

　　60、建設部于20**年2月發布的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，將自20**年（）1日起施行。

　　A、5月 B、8月 C、9月 D、10月

　　二、 多選題（61~90題，共30道題，每小題1分，共30分。每題有兩個或兩個以上正確答案。請將正確答案的字母填入括號中。多選、漏選或錯選均不得分）

　　61、物業管理的主要內容有（）

　　A、房屋的維護與修繕 B、保潔管理 C、車輛管理 D、財務管理

　　62、按投資主體分類，物業管理企業可分為（）物業管理公司。

　　A、股份制 B、全民所有制 C、私營 D、合資

　　63、物業管理人員應具有（）的職業道德。

　　A、積極主動 B、講求實效 C、奉公守法 D、熱情服務

　　64、物業管理企業的特點是按照（）的要求管理物業的。

　　A、企業化 B、專業化 C、社會化 D、制度化

　　65、第一次業主大會和業主代表大會在具備下列條件之一時召開（）。

　　A、物業區域內公有住宅出售額達30%以上 B、物業管理區域內新建商品住宅出售額達50%以上

　　C、物業管理區域內第一套房屋交付業主使用已滿兩年 D、物業管理區域內也注入住率達50%以上

　　66、住宅小區由（）構成。

　　A、居民 B、物業管理公司 C、居住設施 D、居住環境

　　67、目前，所謂職能化寫字樓應具備的要素至少由（）。

　　A、樓宇自動化系統 B、通信自動化系統 C、辦公自動化系統 D、物業維護維修自動化系統

　　68、由寫字樓物業管理公司負責的常規性清潔衛生服務項目包括（）等。

　　A、客戶寫字間內的清潔 B、寫字樓外墻的定期清潔C、電梯的清潔 D、消防設備的清潔

　　69、（）是商業場所。

　　A、保齡球場 B、購物中心 C、出租公寓 D、銀行

　　70、物業的接管驗收與竣工驗收的區別在于（）。

　　A、性質不同 B、所處的階段和使用不同 C、物業管理企業的職責不同 D、水平不同

　　71、物業管理企業被提前解聘的原因是（）。

　　A、物業管理企業服務差 B、業主或業主委員會為履行合同

　　C、物業管理企業與業主委員會產生爭議而又協商不成 D、街道辦事處不予承認

　　72、物業管理檔案資料的管理只要應抓住檔案的（）等環節。

　　A、收集 B、整理 C、利用 D、歸檔

　　73、住宅小區物業管理企業經費的來源主要表現在（）。

　　A、管理服務費 B、維修基金 C、以業養業多種經營 D、政府扶持

　　74、政府對物業管理企業的資金支持主要表現在（）。

　　A、制定合理的物業管理服務收費標準 B、規定房改住房設備運行維護更新的費用仍由原單位負責

　　C、確定物業管理企業享受第三產業優惠政策 D、撥發一定的城市建設維護費用于小區公共部位的使用

　　75、地基基礎主要從（）幾方面做好養護工作。

　　A、堅決杜絕不合理荷載的產生 B、防止地基浸水 C、保證勒角完好無損 D、防止地基凍害

　　76、屋面工程在房屋中的作用主要是（）。

　　A、維護防水保溫（南方為隔熱） B、采光太陽能采集利用 C、耐腐蝕和蛀蝕 D、綠化

　　77、房屋完損等級分為（）幾類。

　　A、完好房，基本完好房 B、一般損壞房 C、嚴重損壞房 D、危險房

　　78、房屋大修工程項目，維修對象主要有（）。

　　A、主體結構的大部分嚴重損壞 B、整幢房屋的公用生活設備許要進行局部更換改裝

　　C、因改善居住條件需要進行局部改裝添裝的房屋 D、需對主體結構進行專項抗震加固的房屋

　　79、房屋建筑電器工程設備主要包括（）。

　　A、供電幾照明設備 B、弱點設備 C、電梯設備 D、防雷裝置

　　80、對房屋設備做到“三好”“四會”“五定”。其中“四會”是指物業維修人員對房屋設備的（）。

　　A、會管理，會改造 B、會使用，會保養 C、會檢查 D、會排除故障

　　81、電梯（）必須持有勞動部門資質審查合格證。

　　A、運行人員 B、維修人員 C、乘坐人員 D、鑰匙管理人員

　　82、物業管理區域內（）是物業管理公司保安巡邏范圍。

　　A、綠化區 B、公共走廊 C、洗手間 D、電梯廳

　　83、泡沫滅火器適于撲滅（）火災。

　　A、油類 B、易燃固體 C、電器設備 D、忌水物質

　　84、物業管理區域內的義務消防隊伍由（）組成。

　　A、物業管理公司全體員工 B、物業管理區域全體居民C、物業管理公司部分員工 D、物業管理區域部分居民

　　85、（）是停車場門衛的職責。

　　A、指揮車輛進出 B、搞好停車場苦的清潔衛生

　　C、檢查停放車輛是否漏油 D、定期檢查停車場庫消防設備是否完好

　　86、物業環境污染主要是指（）。

　　A、大氣污染 B、水體污染 C、固體廢棄物污染 D、噪聲污染

　　87、物業環境管理的手段主要是（）

　　A、執法檢查 B、履約監督 C、制度建設 D、宣傳教育

　　88、防治固體廢棄物污染要實行“三化”的方針是（）。

　　A、減量化 B、資源化 C、無害化 D、堆存化

　　89、綠化養護管理人員的職責是（）

　　A、負責轄區內綠地花木的養護和管理 B、制止破壞綠地花木的不良習慣

　　C、妥善保管使用各種工具和設備 D、組織管理人員的學習和技術培訓

　　90、物業管理公司計劃在物業管理區域內舉行文體娛樂活動，活動方案的主要內容應包括（）。

　　A、活動項目及主題 B、各工作階段及各方面工作項目及要求C、相關問題及解決方法 D、活動總結

　　三、 判斷題（91~100題。每題1分，滿分10分。請將判斷題填在括號中，正確的填√錯誤的填×）

　　91、物業管理中物業管理公司始終處于主導地位，是管理的主體。（）

　　92、物業管理的主要對象是受托管理的各位房屋建筑及其附屬配套設施、設備和場地。（）

　　93、業主委員會是物業管理區域內部的業主團體，不具有法人地位。（）

　　94、物業管理招標工作應該已公開招標為主，以議標為輔。（）

　　95、房地產產權備案與權屬登記是不同性質的工作，產權備案是政府行政部門的行業管理工作，權屬登記是物業管理工作中的一個重要環節。（）

　　96、開展多種經營的收入和利潤，從性質上映屬于物業管理企業。（）

　　97、國家對安全性能要求高的設備實行合格證制度，并要求使用和維修人員經培訓考核后持證上崗。（）

　　98、道路市政排水設施管理職責以3米路寬為界，凡道路寬在3米（含3米）以上的，其道路和埋在道路下的市政排水設施由市政工程管理部門負責維護管理。（）

　　99、當大廈大堂人流過分擁擠時，門衛可以引導部分客人從消防電梯廳進出。（）

　　100、“掃防結合，以防為主”是保潔管理的基本原則。（）

　　物業管理員知識試題（二）答案

　　一、單選題

　　1.C、2.D、3.C、4.D、5.A、6.D、7.A、8.D、9.A、10.D、11.D、12.A、13.A、14.B、15.C、16.D、17.A、18.A、19.B、20.A、21.B、22.D、23.A、24.D、25.B、26.B、27. A、28.C、29.D、30.D、31.D、32.D、33.C、34.A、35.B、36.A、37.B、38.A、39.C、40.B、41.A、42.B、43.C、44.B、45.C、46.A、47.B、48.C、49.B、50.B 51.D、52.A、53.D、54.A、55.B、56.D、57.A、58.B、59.C、60.A

　　二、多選題

　　61.ABC、62.BCD、63.ABCD、64.ABCD、65.ABC、66.ACD、67.ABC、68.BCD、69.ABD、70.ABC、71.BC、72.ABCD、73.ABCD、74.ABCD、75.ABCD、76.ABD、77ABCD、78.ABCD、79.ABCD、80.BCD、81.AB、82.ABCD 83.AB、84.AD、85.ABCD、86.ABCD、87.BCD、88.ABC、89.ABC、90.ABC

　　三、判斷題

　　91. ×92. √ 93. √ 94.√ 95.× 96. √ 97. √ 98. × 99. √ 100.√