購物公園

租金測算方案

一、租金體系設計：

（一）租金定價方法：

租金水平類比法──以某各大零售商圈的平均租金水平為基礎，推測本商圈與本項目的租金水平。租金水平是商家設店選擇商圈的重要因素之一。

（二）基準價格設定：

1、基準價格：為科學設計本項目租金體系，須以本項目一樓的平均租金價格為基準，來厘定各樓層的均價和價格體系。

2、標的價格：以購物類、服飾品牌店鋪作為厘定租金價格的標的，餐飲、娛樂、服務類商鋪的租金根據樓層租金和項目實際情況作出相應調整。

二、本項目租金水平分析：

租金水平類比法：

1、某市區一層街鋪的租金水平：

地點

1層平均租金

(元/平米/月)

1層街鋪租金水平

（元/㎡/月）

1層內鋪租金水平

（元/㎡/月）

80

60-150

120

80-200

160

120—280

30

25-40

180

150-250

120-180

50

40-80

20-40

80

70--130

30-60

平均租金價格

100

2、影響租金水平的關鍵因素包括：

1、

供求關系──價格的決定因素

2、

銷售業績──價格的支撐因素

3、

綜合成本──價格的成本因素

可將上述3大關鍵因素分解為以下影響零售商業租金水平和商家選址信心的10大要素，并作加權分析：

商圈類比

租賃項目類比

項次

要素

分值

評估標準

1.

商圈

地位

20

1)

城市核心商圈：20

2)

城市主要商圈：15

3)

正待形成商圈：5－10

10

15

20

5

5

20

5

15

2.

交通

狀況

5

1)

交通便捷，停車便利：5

2)

交通停車條件一般：3

3)

交通擁擠，停車不便：1

1

1

5

5

1

5

1

3.

客流

數量

10

1)

客流較大：10

2)

客流量一般：6

3)

客流量?。?

6

6

10

10

6

4.

消費

層次

5

1)

消費能力強：5

2)

消費能力一般：3

3)

消費能力較低：1

5

5

1

5

5.

鋪位

供求

20

1)

供不應求：20

2)

表現一般：15

3)

需求較弱：5

20

20

20

15

5

20

15

15

6.

硬件

設施

5

1)

硬件完備，動線舒適：5

2)

硬件一般，動線一般：3

3)

硬件較差，動線較差：1

5

5

7.

品牌

實力

5

1)

實力品牌商參與運營：5

2)

實力、影響力一般：3

3)

實力、影響力較弱：1

5

1

5

5

5

8.

定位

規劃

10

1)

定位清晰、規劃特色鮮明：10

2)

定位規劃特色比較清晰：6

3)

缺乏統一定位規劃：2

6

6

10

10

10

6

6

9.

招商

推廣

10

1)

品牌商家紛紛進駐：10

2)

品牌商家部分進駐：6

3)

品牌商家意向進駐：2

10

6

10

6

10

6

6

10.

管理

服務

10

1)

統一專業管理和服務：10

2)

統一管理：6

3)

無統一管理或管理較差：2

10

6

6

總計：

100

66

67

86

38

56

90

58

60

修正率

本項目得分/其余項目得分*100%

85%

84%

65%

147%

62%

97%

93%

各商圈一層街鋪

平均租金（元/月/㎡）

80

120

160

30

修正價格（元/月/㎡）

修正率*各商圈一層街鋪平均租金

77

100

104

58

150

30

50

本項目--租金

（元/月/㎡）

修正價格合計/4

84.8

租賃項目類比價格：

凱達(修正率62%)

金旺旺（修正率97%）

新天地（修正率93%)

本項目

樓層

平均價格

（元/月/㎡）

修正價格

（元/月/㎡）

平均價格

（元/月/㎡）

修正價格

（元/月/㎡）

平均價格

（元/月/㎡）

修正價格

（元/月/㎡）

租金

（元/月/㎡）

一層租金

（內鋪）

150

93

30

29

50

47

56.3

結論：采用租金水平類比法，本項目1層室內的套內面積租金水平為：

樓層

租金（元/月/㎡套內面積）

一層室內

56.3

二、本項目租金價格：

（一）

多層綜合商業項目各樓層租金價格的比例關系，通常為二樓為一樓租金水平的65%，三樓為一樓的50%，四樓為三樓的75%，負一樓為一樓的40%，根據以上綜合分析，并依照各樓層的業態規劃，本購物中心的租金定價建議為：

（以實際面積計、單位：元/㎡/月）

樓層

純租金均價

（元/月/㎡套內面積）

地下1層

22.5

1層街鋪

84.8

1層室內

56.3

2層街鋪

55.1

2層室內

36.6

3層街鋪

42.4

3層室內

28.2

4層室內

21.2

平均

43.4

（二）

考慮到同一樓層商鋪位置的優劣，在達到平均租金的情況下，根據位置優劣將租金水平上下浮動10元/月/㎡左右，厘定各樓層區間的租金價格帶。

（三）

根據以上考量，本項目的租金價格體系如下：

（以實際面積計、單位：元/㎡/月）

樓層

租金均價

（元/㎡/月）

A類商鋪

（中庭及主通道邊

店鋪）

B類商鋪

（其他位置店鋪）

租金均價+10元

租金均價+20元

租金均價-10元

租金均價

-20元

地下1層

22.5

超

市

1層街鋪

84.8

94.8

104.8

74.8

1層室內

56.3

66.3

46.3

2層街鋪

55.1

65.1

45.1

2層室內

36.6

46.6

28.6

3層街鋪

42.4

52.4

32.4

3層室內

28.2

38.2

18.2

4層室內

21.2

平均

43.4

n

在上述樓層租金價格表的基礎上，制定各鋪位的租金價格（詳見附表）。

n

根據商家品牌、規模、價值等因素，餐飲、娛樂、服務類店鋪在實際招商執行過程中，租金在上表基礎上會作出適當調整（提高或降低）

（四）

落實到項目的不同業態，餐飲、娛樂、服務類的商業項目對租金的承受能力相對較弱，在租金設立上必須與購物類進行區分，需要給予餐飲、娛樂、服務類項目租金支持，通常為不高于購物類租金的70％。餐飲、娛樂、服務類的租金水平參考各樓層租金均價標準，以不高于每樓層租金均價的70％厘定價格；

（五）

由于購物中心第一年的商鋪租金價格會根據不同業態、不同品類、不同品級的品牌、以及招商態勢、同業競爭等眾多因素影響，租金價格會有所調整，不可能完全按照既定租金價格執行。因此本租金價格體系是對外招商的參考性執行價格，在實際執行過程中將有部分調整（適當提高或降低）。

（六）

對于一個傳統的市場商圈、新的購物中心，首要問題是要盡快吸引優質商家進駐，實現既定定位和規劃，并在保持商家穩定經營的基礎上，與商家一起共同做旺市場。本項目需要時間進行培育，在尚未形成龐大、持續、中高消費的客流支撐的情況下，商家業績必定會受到很大限制，以至于對租金的承受能力比較有限。本項目應以相對較低的租金價格入市，可以采取“低開高走”的策略。

某

-招商部

20**年5月13日

篇2：寫字樓租金追收管理辦法

　　寫字樓租金追收管理辦法

　　1．租金催收程度

　　下表提供了催收租金的一般程序。

　　函件發出日期拖欠期

　?。?）催租單來 當月10日1個月

　?。?）催租信函　　第二個月10日　　2個月

　?。?）法律室追討信　　第三個月10日3個月

　?。?）清盤結算通知　　第四個月10日　4個月

　　對拖欠期的最高限度為3個月，因為此時尚能從抵押租金中扣除。但超過三個月就會出現赤字，使業主蒙受損失。

　　2．制定應收賬制度

　?。?）設立專門的收賬機構

　　人員由營銷人員、賬務人員、法律顧問組成。公正地收賬是收賬人的權利和責任，設置專門收賬機構的目的就是防止和處理壞賬及死賬；

　?。?）設置應收賬齡

　　賬齡分析是記錄欠賬時經常使用的一種方法。賬齡分析可使您一目了然哪些應收賬款已達30天、60天、90天或更長的時間。通過設置應收賬齡可以掌握拖欠賬戶的全面情況。

　　具體作法如下：

　　a．在每周特定的時間仔細查明細賬和所有未付款賬戶記錄；

　　b．在賬齡分析表上列出這些賬戶，根據欠賬時間進行分類并顯示合計金額；

　　c．根據賬齡分析決定采取何種收賬方法。

　　3．催款主件范例

　　第一次催繳：

　　尊敬的**先生（女士）：

　　我們在*月*日與您聯系時知道您已收到我們于*月*日寄給您的收賬單，總計****元人民幣?？赡苣雎粤嘶蚴峭浟?，但我們相信您能對此事予以關注。如果您有什么問題，請打電話與我們聯系。

　　***大廈財務部

　　聯系人：***先生

　　***女士

　　年月日

　　第二次催繳:

　　尊敬的**先生（女士）：

　　我們想提醒您，您的欠賬仍未支付。我們于*月*日給您寄的信也沒有得到您的回音?，F再次附上收款單，總計****元人民幣，請及時回復。

　　如上封信所言，您對賬單有何疑問請立即與我們聯系。

　　***大廈財務部

　　聯系人：***先生

　　***女士

　　年月日

　　第三次催繳：

　　尊敬的**先生（女士）：

　　您拖欠我們的賬款至今毫無消息，這實在出手我們的意料之處。

　　您已于*月*日收到了我們的收款單，如果您希望親自討論這件事，請直接與我們聯系。

　　我們抱歉地通知您，如果您在*月*日前仍不給我們答復，我們將不得不采取其他收賬方式。

　　***大廈財務部

　　聯系人：***先生

　　***女士

　　年月日

　　第四次催繳：

　　尊敬的**先生（女士）：

　　有關您拖欠我大廈賬款一事，我們已與您聯系多次，但至今仍毫無單訊。我們抱歉地通知您，如果到*月*日前還得不到您的租金，我們將把此事提交法律部門處理。

　　***大廈財務部

　　聯系人：***先生

　　***女士

　　年月日

　　4．上門催收

　　上門催收不僅可喚起租戶的注意而且有助于問題的解決。上門催收讓客戶按約定付清賬款，也是為了客戶的利益著想。對租戶來說欠款越少越好，對那些信用不太可靠的客戶應保持高度警覺，如果超過兩個月仍收不到賬款，無異于將收款的主導權讓給了對方。上門催收賬有如下要點：

　?。?）制定出催收計劃；

　?。?）定期登門拜訪；

　?。?）催款應反復行文；

　?。?）提前告之催款時間；

　?。?）未收到款，也要約妥下次日期；

　?。?）如果只收到部分賬款應幫助租戶制定還款計劃。

　　企業是有生命的組織，如果不斷產生壞賬、死賬、必將影響企業的生存和發展，因而成功的收賬也是企業自身存在和發展的基礎，是企業的生命線。

篇3：商鋪租金優惠租賃補充協議書

　　商鋪租金優惠租賃補充協議書

　　甲方：zz商業管理有限公司

　　乙方：（M層餐飲及植物館、戈樂迪）

　　乙方租賃甲方z購物中心__層__號商鋪，雙方于___年__月___日簽訂了上述商鋪《商鋪租賃合同》，現由于乙方經營有困難，向甲方申請扶持，甲方秉著扶持乙方經營的原則，同意作出優惠，雙方簽訂如下補充協議：

　　一、租賃費用優惠支持如下：

　　1、20**年3月1日至20**年4月30日期間租賃費用按商鋪建筑面積每月每平方米35元計收（管理費與租金各占50%），合計每月應繳租賃費用_____元，水電費按實際發生及合同約定計收；

　　2、20**年5月1日至20**年9月30日期間租賃費用按商鋪建筑面積每月每平方米45元計收（管理費與租金各占50%），合計每月應繳租賃費用_____元，水電費按實際發生及合同約定計收；

　　3、20**年10月1日起乙方須按商鋪租賃合同約定款項、標準、時間向甲方正常繳交費用（包括租金、管理費、推廣費、水電費等約定費用）。

　　二、租賃費用繳交時間：按租賃合同約定時間繳交，即須于每月5日前繳交。

　　三、乙方須按本協議約定繳交相關租賃費用，不得以任何無理要求（包括但不限于以購物中心商鋪裝修、業態調整施工等情況影響其營業為理由），減少或停止支付約定的相關租賃費用。如乙方不能按本協議條款約定繳交費用，則本協議中甲方給予乙方的條款一的租賃費用優惠支持作廢，改按商鋪租賃合同相關約定條款執行。

　　四、若乙方不按本協議約定繳交費用，甲方將按租賃合同的約定追究乙方違約責任，包括計收違約滯納金，逾期5天不繳交費用的，停止供應水、電、空調或停止使用其他設施的措施（不另通知），有權單方面解除租賃合同以及收回商鋪；因此造成的一切后果由乙方自行承擔，包括由此造成甲方損失的，乙方應予以賠償。

　　五、本協議作為商鋪租賃合同的補充協議書，與商鋪租賃合同具有同等法律效力。本補充協議與商鋪租賃合同有沖突的，以本補充協議為準，商鋪租賃合同其他約定仍然有效。

　　六、甲乙雙方在履行商鋪租賃合同及本補充協議書過程中發生爭議，應協商解決。協商不成時，均應提交z仲裁委員會，按照申請仲裁時該會現行有效的仲裁規則進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。

　　七、本補充協議書壹式貳份，甲乙雙方各執一份，各份具有同等法律效力。

　　八、本補充協議書自雙方法定代表人簽字并加蓋公章之日起生效。

　　甲方（簽章）：___________乙方（簽章）：___________

　　法定代表人：_____________法定代表人：___________

　　聯系電話：_______________聯系電話：___________

　　委托代理人（簽章）：_______委托代理人（簽章）：________

　　日期：____年____月___日日期：_____年____月___日