物業公司的基本管理單元--項目

　　如何做好物業項目管理工作?

　　如何做好物業項目管理工作?談過了物業集團總公司、區域/城市公司，下面來說說物業公司的基本管理單元--項目。

　　由于項目是業主最直觀的接觸物業公司管理的窗口，因此，項目管理的優劣決定了物業公司在業主心中的地位，也決定了物業公司的江湖地位。物業圈流傳這樣的觀點，一個好的項目經理，勝過十個好制度，一方面反映了物業公司制度推進的薄弱，另一方面也充分說明了項目管理的重要性。

　　項目管理是整個物業管理的操作環節，是企業戰略的戰術完成部分。俗話說：細節決定成敗。項目管理的細節也就決定了企業管理的成敗。那么，項目管理的細節重心在哪里呢?在品質、運營和客戶關系。

　　要做好這三方面的細節，一個好的項目物業管理方案是非常重要的，一個項目第一次做項目物業管理方案，一般是在項目招投標的時候，那時的方案，更多是為了投標和費用測算使用，與實際管理的契合度并不高。

　　項目交付后，隨著業主的入住，各個時期的管理特點和業主需求也逐漸表現出來。交付初期，項目管理主要在集中在二次裝修，這段時間物業管理日常打交道更多的是裝修人員，二裝管控、作業安全、客戶溝通是階段工作重點;集中裝修階段結束后，業主陸續入住，這個時期的物業管理重在和業主建立互信，形成良好的管理習慣和氛圍;業主們穩定入住后，進入第三個階段，通過多元服務，增強業主的居住認同，推動社區文化的形成。

　　一個好的項目物業管理方案：

　　首先要有準確的定位，對業主的定位、對服務的定位、對員工的定位，準確的定位既保證了業主的需求得到滿足，又避免了不切實際的目標要求。

　　其次要有明確的標準，在管理上，要質價相符，在服務上，要物超所值，這樣，未來才有潛力可挖。

　　第三要有相應的工作要點，工作要點分為重點、難點、亮點，重點就是常態化管理要素，包括基準品質和風險控制，難點就是需要集中優勢兵力打殲滅戰的問題，亮點就是有鮮明特征的，客戶接受并認可的的服務。

　　這三者融會貫通于物業管理方案中，項目管理的方向感和實操性就得到了保障。

　　項目物業管理方案制定后，如何確保方案得以很好的執行和實現呢?這就要求項目團隊圍繞以下七條主線開展工作。

　　清晰的作業標準。從嚴格的意義上說，作業標準是項目管理合同的組成部分，是服務承諾和企業征信標準的重要依據，項目作業標準根據“同類同質化、異類差異化、總體標準化”的原則進行制定，同時結合當地的法律法規，使之具備合法性和可操作性。作業標準和與之匹配的檢查考核制度，是項目日常管理的基本保證。

　　科學的作業流程。作業流程是工作環節流轉銜接的制度規范，旨在提高勞動效率，減少工作中的推諉、扯皮、職責不清的現象。流程設計的科學性，能夠最大限度的協調不同工種之間的工作調度，大大降低矛盾發生的概率，對于工作量優化和人員編制起到至關重要的作用。

　　突出的作業亮點。物業項目管理有個特點，“100-1=0”，就是說，你做了100 件達標的服務，只要有一件不達標，就前功盡棄，一切歸零。為了避免這種尷尬，項目管理就需要有亮點服務來增強記憶感。亮點服務不一定需要什么高大上的東西，而在于細節的極致。亮點服務要滿足三個要求：鮮明的特征、突出的表現力、良好的接受度。簡單說，就是可感知、可傳播、可持續。

　　及時的作業考核。項目的考核，在目標任務上，是以月度、季度、年度為考核維度，不同時間段考核的目標和重點不同，目的是確保過程的穩定和結果的可靠。在操作任務上，則是日考核，每位員工每天的工作狀態和工作效果都要進行實時的考核，才能確保工作標準和要求不走樣。

　　協力的作業團隊。項目管理強調的是集體英雄主義，特別要克服個人英雄主義。個人的良好表現可以作為模范，帶動團隊形成你爭我趕、積極爭先的氛圍，但是切忌過度依賴個人能力，導致忙的忙死，閑的閑死的嚴重工作量不平衡狀態。在團隊中要弘揚分工不分家的集體主義精神，同時又要樹立鞭策后進，激勵先進的工作環境。

　　和諧的作業氛圍。項目經理要樹立核心意識，對團隊充分賦能，激活團隊的工作熱情，要懂得尊重、理解、愛護員工，同時不能放松對員工的工作要求和指導，營造既團結互助又獨立自主、既嚴肅緊張又活潑和諧的團隊作業氛圍。在作業氛圍的營造中，不但要注重員工內部氛圍，也要關注社區、業主、上級公司的氛圍營造，內外上下聯動，推進工作的全面開展。

　　良好的作業成效。項目是物業經營的基本單元，經濟效益固然是首要考量的，社會效益也不能偏廢。項目除了基礎收費，如物業費、停車管理費外，其他經營收入也是重要的補充，在其他經營收入的獲取上，要打開思路，真正以業主需求為導向提供多元服務，避免以侵權方式獲得其他經營效益。只有把業主的利益放在首位，才能夠贏得業主的信賴，并在此基礎上，以自己的誠信付出，得到更大的回報。

　　物業項目管理做為物業公司管理的基石，既承擔企業生存的重任，又肩負企業品牌的依托，在這個意義上，要求物業集團總部和區域/城市公司對物業項目要有服務意識，只有這樣，物業項目才會把這種服務意識傳承到客戶身上。

　　物業項目自身要有精工意識，牢牢把握業主需求這個命根子，全方位的滿足業主需求，向海底撈學習，有條件要上，沒有條件，創造條件也要上。只有把業主服務到生活不想自理，才能讓自己立于不敗之地。

篇2：物業公司項目財務管理規定

　　物業公司項目財務管理規定

　　為加強財務管理，嚴格財經紀律，理順工作關系，提高經濟效益，根據集團財務制度精神，特制定本規定。

　　●資金使用管理

　　一、公司資金采用集權管理原則，一切收入必須及時解入公司指定的銀行或出納，任何人不得挪用、截留或坐支，嚴禁各部門私設小金庫。

　　二、現金使用范圍：

　　1、員工工資、津貼及國家規定個人社保、福利、獎金等其他費用。

　　2、出差人員必須隨身攜帶的差旅費。

　　3、需要現金支付的其他支出。

　　●現金、借款的管理

　　一、企業的現金由公司出納專人保管，未經公司經理批準，任何人不得預支，不準白條頂庫。

　　二、現金提取和解交單筆金額在5萬元以上的，必須有隨員（男性）護衛。如金額巨大，單筆金額在10萬元以上的，必須有專車押運。

　　三、公司員工因公出差、辦事，確需暫領現金的，領款人應填寫領款單，經公司經理簽字后方能借給，特殊情況，由公司經理授權由項目區域常務經理簽字后方能借給。

　　●報銷

　　一、出差回來或辦事完畢后七天內，應做好報帳手續，結清暫領款。

　　二、因公出差、辦事返回后，按規定應報銷的各種票據分類整理貼好，由報銷人填寫《報銷匯總單》由項目區域常務經理審核簽字后，報公司經理批準，方可報銷；特殊情況，由項目區域常務經理審核簽字后，先行報銷，待公司經理返回后補簽手續。

　　三、器材及各類物品采購，按規定需要入庫的，必須附驗收人簽字的入庫單，無專人負責驗收的，要經部門主管和經手人簽字手續。

　　四、一切報銷發票和外來原始單據，即要有：日期、本單位名稱、品名、數量、單價、金額、出票單位蓋章、出票人簽字，或寫明支付事項內容。

　　●各項經費開支權限

　　一、日常辦公、防暑降溫、勞保等用品采購，金額在50元以下由部門主管批準，各部門自行采購；金額在50元以上由項目區域常務經理批準。

　　二、批量性物品采購，由項目區域匯總后報集團物業部審批。

　　三、管理處職能范圍內的物業、水電維護及環衛綠化等工程正常開支，必須編出用款計劃，分列明細金額（包括單項設備）。100元以下由部門主管審批，管理處自行采購；100元以上由項目區域常務經理審批；500元以上報轄區業主委員會審核，經公司經理批準。

　　四、宴請招待費（包括煙酒）應嚴格按國家規定執行，原則上不請客送禮，但因工作關系確實需要宴請的，需由公司經理批準。

　　五、日常因工作關系需要的茶、煙招待費，要嚴格控制，如因確實要少量的茶、煙招待，由部門主管提出，項目區域常務經理統管掌握。

　　●其他規定

　　一、管理處在財務上建立相對獨立的核算和管理體系，執行公司財務管理規定和財務核算規范，并接受所管區域業主委員會的監督。

　　二、按照物業服務服務合同以及公司授權，管理處安排好轄區管理年度財務計劃預決算，在報送公司的同時，報送業主委員會。

　　三、管理處與公司的內部往來業務（借款、撥付資金等）通過建立內部往來明細帳加以核算，內部往來業務須按財務管理規定及程序辦理。

　　四、公司財務部門有權監督各管理處的帳目，發現問題及時報告公司經理，并提出處理意見。

　　五、本規定與集團財務規定相抵觸時，按集團規定執行。

篇3：物業公司項目會計職責

　　物業公司項目會計職責

　　1、協助項目總經理做好本項目財務管理工作；

　　2、熟悉管理費、物業費等收費標準和計算方法，準確無誤的做好審核、編報工作并協調收費工作；

　　3、負責財務核算、報帳、對帳，準時向總公司報帳，做到帳目清晰、帳帳相符、帳表相符；

　　4、負責項目實物資產的管理，包括固定資產和低值易耗品，建立固定資產臺帳，對低值易耗品庫存進行月末盤點及不定期抽查，并提交報告；

　　5、對出納的庫存現金進行不定期盤點并寫出抽查報告；

　　6、負責對收入、支出、費用、成本進行計算；

　　7、其他需要辦理會計手續、進行會計核算的事項；

　　8、責編制及錄入會計憑證，對報銷單據的真實性及合法性進行審核，月末及時報出報表。