淺析業主與物業公司

　　一、淺析房屋質量與物業公司的關系

　　當您在開發商購買房屋之后，至少產生兩個法律關系，即：

　　第一個法律關系：業主和房產開發商形成的房屋買賣合同關系;

　　第二個法律關系：業主和物業公司之間形成的委托服務關系;

　　按照《物業管理條例》第21條之規定，在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，是由建設單位選聘的物業服務企業，并按合法程序簽訂書面的前期物業服務委托合同。也就是說，前期物業服務企業是由建設單位(開發商)選聘的，而當開發商分別管理將物業管理和房屋交付物業公司和業主后，進行維修的也就是前期物業服務公司，這是一種錯誤的認識。

　　業主普遍認為物業服務企業和開發商是一回事，其實物業公司和開發企業是二個獨立的法律主體，分別承擔二個不同時期的責任區域，房屋質量問題嚴格地講與物業公司沒有任何關系，因為他既不是開發商又不是建設方，你所購買的房產根本不是物業公司建設的，物業公司只是受開發商或業主委員會的委托，聘請來管理維護小區秩序(車輛、人員出入、環境)的服務單位，你可對他提供的服務產品提出建議和要求，達不到標準，可按相關政策法規解聘現有物業服務企業。

　　一旦房屋質量有問題就以拒絕支付物業服務費進行抗辯，是一種錯誤的行為，最后的結果只能是惡性循環，全體業主要不斷增強維權意識，因為你們才是房屋的主人，法律維權的主體。

　　業主在買賣合同和物業服務合同兩個合同關系中享有的權利和承擔的義務是截然不同的，《城市房地產開發經營管理條例》第31條規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時，應向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

　　住宅質量保證書應當列明工程質量監督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容，房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

　　保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

　　從上不難看出，房地產開發商才是房屋質量問題的直接責任人。根據國務院《建設工程質量管理條例》等有關規定，新建商品住宅自簽約交付使用之日起，在正常使用情況下，其保修期限為：

　　1、住宅的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;

　　2、屋面防水工程、衛生間和外墻防滲漏，保修5年;

　　3、門、窗安裝密閉，不出現翹裂，保修2年;

　　4、墻面、頂棚抹灰層不脫落，保修2年;

　　5、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，保修2年;

　　由此可見，地基等基礎工程、主體結構問題，應由施工單位承擔終身的保修責任。除此之外的質量問題，施工單位應當在保修期限內對建筑物的質量承擔保修責任。

　　同時，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

　　交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。因此，房屋存在質量問題，承擔保修責任的主體是開發商，而不是物業公司。

　　那么，當找不到施工單位或者開發商的時候，或者過了保修期，我們應該怎么辦呢?又怎么維護我們的權利? 根據《物業管理條例》，物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動?！段飿I管理條例》56條規定，在找不到施工單位或開發商的情況下，作為物業公司有義務按照物業管理條例的規定，履行自己的責任。因此，物業公司雖然對建筑物的質量沒有保修和維修的義務，但可在與業主委員會簽訂的物業管理合同約定的維修項目范圍內，承擔維修義務或通過合法程序動用專項維修資金，單獨與業主約定進行維修。

　　二、重視物業管理的重要性

　　1、對物業管理行業的輕視

　　一位物業工作者曾經這樣說：“在所有的行業中，服務行業最難做，在所有的服務行業中，物業管理最難做”。舉個簡單的例子：消費者到商場買東西，到餐館吃飯哪有不付錢的道理?惟有在物業管理中，業主享受了服務可以理直氣壯地不付錢，因為相當一部分業主沒有充分意識到物業管理服務是有償服務，是一種無形商品。

　　在中國傳統文化中就有看不起服務行業的習慣，認為是伺候人的差事。這種觀念與中國人多，勞動力便宜有關。目前，整個物業管理行業仍然是收入最低的。而他的工作時間，強度，責任，無論是管理財產的責任和社會責任都是任何行業無法比的。比如，一個中高檔小區的物業經理通常管上百人，負責幾億，十幾億的財產管理，掌握數百萬，甚至上千萬的物業費，這些人常常遭到業主的無理訓斥和打罵，甚至有的業主說，你活該愛掙這份錢，物業就是我們雇的保姆，我們要怎么樣就怎么樣，真沒見過哪個行業象物業管理那樣遭到普遍的輕視和誤解。

　　2、業主對物業管理的無知

　　一位大學的教授，談起物業管理，他用吃驚的口氣說：“難道不是物業費越便宜越好嗎?”，當然不是!嚴格地說，物業費的多少，直接關系到你的生活品質，選好的物業公司，付合理的物業費，不僅能保證你的日常生活品質，你會發現10年后你的家還跟新的一樣。你也隨處可見相反的情況：5毛錢一平米的物業管理費都沒人交，新小區沒有兩年就成了混亂不堪的大雜院，貧民窟。一個人攢了一輩子的錢最后買到的是什么?新的混亂和絕望!

　　很多中國人到現在買房子還是圖物業費便宜，西方人買房子投資，問物業費多少，什么物業公司管。有位置業專家買房子的條件之一，就是物業費太便宜，房子再好也不買。因為他知道物業費便宜了，最后倒霉的是業主，投資人。大家可以算一筆帳：一般物業費在10年中是你總房款的約5%到3%左右，因為大家付了這筆小錢，10年后房子設備設施保養的好，升值10%，你就賺了5萬，貶10%，就算你省了物業費，你還要賠5萬。更不用說各種機器設備，電梯因為缺乏保養出了毛病，動用大修基金給你帶來的麻煩。

　　物業管理的重要職能是使業主的財產保值增值，最初起源于美國的經濟大蕭條時期，當時，很多人付不起貸款，房子被銀行收回，銀行家們就想，應該請人保養這些房子，等經濟好了再高價賣出去，他們的想法得到了豐厚的回報，從此，精明的生意人發現物業管理業大有可為。

　　中國的物業來自香港，始于深圳，在內地迅速發展，這個事實說明了物業行業的巨大市場需求，并非可有可無。對物業管理的無知應該盡快消除。

　　三、談談：物業公司的好壞對一個樓盤的重要性

　　中國的物業管理始于八十年代初，最早的物業管理開始于經濟特區深圳，1988年伴隨深圳住房制度改革，房管制度的革新也連鎖展開，物業管理迅速發展。 在以前，人們的腦海里是沒有物業管理這一概念的，是因為之前很多房屋還是屬于單位的福利分房，小區內的公共空間要么由單位負責，要么實行門前三包等等之類的政策，靠行政手段來管理一個小區。有的住宅小區由于單位效益下降等等一系列的原因，公共空間的管理就隨之被忽略掉了，最后陷入一種各掃門前雪的狀態，公共走道，公共空間的衛生沒人管理，讓人們的居住品質也隨之下降。

　　隨著住房制度改革的深入和住宅商品化的推進，房屋產權逐步私有化，物業管理已走近尋常百姓家，但人們還是很難接受物業管理這個概念。其實，完整的住房消費應包括買(租)房支出、住房能源費用支出、物業管理支出。

　　據業內人士研究測算，在住房的正常使用期內，一次性買房的支出與后期所要支付的物業管理費一樣多，也就是說，買房僅僅是住房消費的一部分，買了房，住房消費才剛剛開始。

　　第一，優秀的物業管理可以使房屋保值、增值：

　　良好的物業管理能夠延長房屋的物理壽命，降低物業的物理損耗速度，避免了物業使用價值的超前損耗，起到了保值、增值的作用。另外，良好的物業管理還使得物業的設備及功能等始終保持著與社會發展的同步性，延長了房屋的經濟壽命。

　　第二，良好的物業管理能夠為業主提供清潔、舒適、安全的生活環境：

　　物業管理與小區業主的關系可以稱之為“魚與水之間的關系”，魚就好比小區的業主，而水就好比物業管理公司，沒有水，魚是兒不能夠生存的，而沒有魚的水，則是一潭死水。

　　如果沒有物業管理，一個小區將不會享受到真正有品質的城市生活，因為公共設施沒有人維護;有較大綠色生態花園，但沒人看護、修剪;樓道內臟、亂也沒有人打掃?？傊?，會使小區居民生活一下子又回到從前沒有物業管理時的臟、亂、差的生活中去了。

　　作為城市發展建設的一個主要力量，物業管理事業正在伴隨著城市房地產的迅猛發展而蓬勃興起，許多業主在成為購房隊伍中一員的同時也成為了物業的業主，他們在享受擁有產權的同時，更加關注在居住區內是否能享受良好的物業服務。

　　物業也是小區價值的體現：并不是所有的房子在購買之后都能保值、升值，除了人們一般認為的地段、戶型、配套以及施工質量外，小區的物業管理也占了一個很大的比重。這是因為人們一般會忽視物業管理這個因素，越是高檔的小區，其占的比重越高!因為隨著居住者層次的提高，他們會越來越看重小區的物業管理質量，一個樓盤，其它方面與同檔次的樓盤不相上下，而如果物業管理很糟糕的話，那么這個樓盤的價值就會大打折扣，所以您不可小視物業管理在房子價值中的分量。

　　小區業主身份象征消費者作為社會屬性的人，不可避免地在社會中有一定的社會階層的界定，每個人每個家庭對自己的生活要求有著不同的方式，就像我們穿衣服一樣，可以穿華麗的名牌，也可以穿簡樸的，但不可以是不干凈，且皺折不堪的。

　　“居住環境”與“個人著裝”有著不可分割的關系，因為它也是你的“臉”，很舊但很整潔，不會讓人有不舒服的感覺，而若是房子很新，交通很便利，但是小區卻是臟亂不堪，想想你的生活將是什么樣的?

　　近年來一些大、中、小型的物業管理公司不斷地進入人們的生活中，物業公司到底能給業主帶來什么樣的生活?

　　一、生活秩序：它會把你生活細節安排得有條有理，讓你有一個安心舒適的家。

　　二、舒適性：保護好花園的花草樹木、垃圾及時清理、衛生及時打掃、相關費用代收代繳等，像大管家一樣給你的生活帶來便利。

　　三、安全性：保安的巡視，可以查訪到可疑人員;智能化的監控可以記錄下每個進出的人員。

　　物業公司的出現，使我們擁有了專業的“管家”，它改變了我們的生活，改變了我們的生活環境，改變了我們生活中的很多很多。

　　四、“安防”在物業管理工作中的重要性

　　隨著物業市場化進程的不斷推進，在廣大居民居住生活質量不斷提高的同時，居民對物業“安防”工作的要求也在不斷的提高。物業管理的目標是為居住區域內的業主和使用人提供和保持安全、整潔、舒適的居住環境;高效、優質的物業保安服務是保障物業管理區域內良好公共秩序的重要保障。因此，加強居住物業區域內的保安管理，對于推動房地產可持續發展、促進社會治安的穩定，推進社會主義精神文明建設具有重要意義，也是新形勢下完善群防群治工作和推進治安防范社會化、專業化進程的客觀需要。

　　加強物業安防的管理工作，提高物業安防管理水平，是動態環境下強化社會治安防控體系建設的必由之路，也是日益嚴峻復雜的社會治安形勢的緊迫要求。從目前各社區和居住小區、寫字樓、休閑娛樂等情況來看，物業安防管理的工作，從構建和諧社會的高度出發，對維護社會穩定，加強和完善社會治安綜合治理工作機制，依法打擊各類犯罪活動，保障人民群眾生命財產安全提出了更高的要求。要推進社會和經濟的可持續發展，迫切需要有一個良好的社會及居住區治安環境作保證。隨著社會和經濟的發展，人民群眾對居住的環境、居住的安全提出的要求越來越高。

　　物業小區的安防管理工作是一項工作時間長，勞動強度大，工作責任重的工作，事關人民生命財產安全。與一般工作不同的是，處理正常工作日之外的夜間和節假日安全事務往往是安防管理工作的重中之重，因為這些時間段往往是一些安全隱患易于顯現的時間，因此夜間和節假日的物業安防工作就顯得尤為重要。但是，長期以來由于房地部門在這些時段內缺乏檢查、監督的機制，造成一些物業小區內的安防管理工作存在著不少隱患，急需整改。通過各自的管理途徑，實施各自的管理手段，進一步完善物業安防的管理機制，從源頭上防止物業小區內各類安全問題的發生。

　　所以我們必須高度重視社區安防工作，要求措施有力，發展迅速，效果明顯。為進一步促進、提高物業保安管理水平，為創建一個和諧發展的社會環境打下堅實基礎。

　　五、“保潔”工作在物業管理中的重要性

　　物業管理是房地產市場體系一個重要的組成部分，是房地產市場發展到一定程度，為適應廣大業主需求的一種必然結果。正因為如此，物業管理一經推出，就顯示出了旺盛的生命力。

　　物業管理公司，主要是對樓宇辦公、小區住宅、商業店面等進行管理。為了給客戶創造一個清潔、美觀、舒適、安全的理想環境，保潔工作在其中起到了非常重要的作用。它能使管理項目的環境，在任何時刻皆處于潔凈、舒適、優雅、宜人的狀態中。在項目的建筑面積中，公共區域基本占據了約百分之三十，保潔工作自然也就成為了物業管理工作中的重點工作。

　　保潔一詞從字面上來講分為兩部分，一是指清潔：打掃衛生，使區域內的各種設施、設備一塵不染，光潔明亮;二是指維護保持清潔，并使區域內的各種設施、設備處于正常運轉的狀態。(在許多物業管理，這項工作多是由機電工程人員相助完成的)所以，清潔和保養是“保潔”一對不可分割的組合。隨著社會生產力的發展，人們的物質生活水平在不斷提高，保潔也不再是簡單的體力勞動。隨著清潔藥劑、清潔設備的廣泛使用，保潔工作似乎也成為了一項具有科技含量的事務性工作。

　　保潔工作還具有服務性。保潔人員在工作時往往會接觸到客戶，所以服務態度是否熱情周到、服務項目是否周全豐富等，對客戶有著直接的影響，是客戶衡量“價”與“值”是否相符的重要依據。因此，保潔人員熱情禮貌、細致周到的服務態度;體貼入微、恰到好處的服務方式;訓練有素、操作熟練的服務技巧，以及內容豐富的服務項目，如家政服務等一些人性化服務，使得物業管理的內涵更為豐富、表現力更強，是被服務對象看得見、摸得著、最貼近日常生活的重要組成部分。

　　保潔還涉及到衛生防疫、消殺滅害。蟲害幾乎是無孔不入的，它不僅會對食品、電纜、管道等造成損壞，甚至還會釀成重大事故及災難。有的住宅因老鼠猖獗引發電線短路和火災;有的小區曾因蟲害一度橫行而生活環境大受影響。小區的蟲害控制從來就是一項不容忽視的任務，而“保潔”在其中擔任著一個重要的角色。保潔人員根據蟲、鼠等生活習慣和繁殖周期，科學性的定期對小區內各區域，以藥餌、器具相結合的方式進行滅害，防止和控制小區內蟲害的發生。備注： 有效的保潔工作使得小區看上去總是那么舒適、祥和，富有生命力。它是一個住宅區溫馨、用心的標志。所以，“保潔”滿足了客戶對物業管理最基本和最迫切的要求，因而能使客戶覺得物有所值，并對物業管理公司的工作予以肯定。它創造了整潔衛生的環境，使得人們心情愉快、精神振奮，從而工作面貌煥然一新。它延長了住宅建筑、配套設施、用品的使用壽命。此外，現代化的保潔工作使得勞動強度降低、速度加快、質量提高，其效益也不可低估。

　　因此，保潔工作是物業管理工作當中不可分割的重要組成部分。

篇2：物管案例：業主住房被盜，物業公司應否賠償

　　物管案例：業主住房被盜，物業公司應否賠償

　　某小區業主李某，上班回家后發現自己的住房被盜賊光顧，房內的財物損失上萬元，盜賊已經逃之夭夭，負責小區安全的保安沒能提供有力的線索，門衛也沒有陌生來訪人員的登記記錄。李某認為，物業公司與小區業主簽訂的合同中承諾小區為封閉式管理，自己交納了物業管理費，自己住宅的安全卻沒有得到保護，于是將物業管理公司告上了法庭。不久，在警方全力追查下，盜賊被抓獲。該盜賊供認自己是從小區的一個忘記上鎖的側門進入小區行竊的。

　　[案例分析]

　　這幾年因財產被盜業主被殺，把物業管理公司推上被告席的訴訟已不鮮見，司法界對此觀點各異，爭論非常激烈?！段飿I管理條例》似乎對此問題也做了規定，即“物業管理公司未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！钡窃谌粘５陌讣?，未能破的案例更多，《物業管理條例》的規定在實踐中較難操作。其原因首先是物業管理公司提供的服務性質應加以明確，是僅僅對公共設施設備的管理，還是負有保護業主人身財產安全之責；其次，什么樣的服務就應當獲得什么樣的報酬，權利義務應當對等。物業管理公司收取的物業管理費是否包括了保護業主人身財產安全的費用；第三，承擔法律責任必須以行為人主觀上有過錯為前提，只有在法律有明確規定的情況下才能適用無過錯原則。而業主被盜或被殺，物業管理公司未必就一定負有不可推卸的責任。因此法律界人士認為在物業服務合同中應明確物業管理公司的權利義務，只有在有過錯的情況下物業管理公司才應當承擔與己不利的法律后果。

　　本案例因為有竊賊的供詞，所以過錯責任非常明晰。法庭認為，物業公司與小區業主簽訂的合同中承諾小區為封閉式管理，而小區的一處側門卻沒有鎖上，小區的物業管理公司沒有很好地履行職責，屬于違約行為，而這與李某的失竊有直接的因果關系，應該賠償李某相應的損失。

　　[解決方法]

　　物業管理公司出現安全方面的問題，其損失最大。這是因為物業管理公司一方面社會信譽受到極大的損害，另一方面還要進行經濟賠償，名利雙失。因此，在物業管理實踐中，安全管理就顯得極為重要。

　　物業管理公司做好安全工作就抓好以下幾項工作：保安隊伍的建設；安全管理制度的制定和落實；日常的監督和巡查；電子報警系統的投入等。這樣才能保證管理轄區的安全，樹立物業管理公司的良好社會形象。

　　[相關法規制度]

　　1．《保安部運作程序》

　　概述

　　安全是公司各種服務活動的基礎，只有在安全的環境內，各種服務活動才能得以開展，并確保其質量。從法律角度來說，公司的經營者有義務制定出能保證客人安全的服務標準，提供能保證客人安全的服務設施。

　　為保護公司正常的經營活動和維護良好的秩序，在公司里應建立起健全的安全保衛機構和安全工作網絡，制定切實可行的飯店安全計劃。

　　公司保安部是公司經營者管理公司安全工作的職能部門。它代表公司經營者來督察及保證公司安全計劃的實施，協調公司內各部門的安全工作，總體上保證公司賓客人身及財物的安全、公司員工人身及財物的安全和公司財產的安全，其主要職責為：

　?。?）協助公司經營者制定、實施和管理本公司的安全計劃。根據實施中所發現的問題或各種變化的因素，向公司管理層提出修改或完善有關公司安全的政策、程序等方面的建議。在得到公司經營者認可后，負責對公司安全計劃的修訂。

　?。?）指導并協助公司內各部門的安全工作，使安全工作與各工作部門及各工作崗位的職責、任務有機地結合起來，從而在整體上保證公司安全計劃的實施。

　?。?）對公司員工開展安全教育，進行安全工作程序及技術的訓練。不僅使每個員工認識安全工作的重要性，了解并掌握與各自工作崗位有關的安全工作程序與技術，還要使全體員工都懂得如何應付可能出現的緊急事故。如水災、停電等，明了在當時當地自己所應起的作用及應采取的措施，并學會使用各種安全設備的方法及技術。

　?。?）保證公司的各種安全設備及機具始終處于良好的使用狀態。通過定期或經常的檢查，及時提出修理、更換或添置的要求。

　?。?）執行日常的安全任務，對公司的前臺各部位、工作區域及周圍地區進行巡邏及保持監視。發現有不安全情況，及時向有關部門通報聯系，以求解決。負責調查和處理客人及員工報告的各種及安全問題的事件。

　?。?）保存有關公司安全工作的完整記錄和檔案。這包括日常的安全工作記錄、涉及公司安全的事故及事件的調查處理報告、安全設備及設施的使用、維修及更換的記錄、對各部門安全工作及整個公司安全工作的定期分析報告等。

　?。?）與當地的公安、消防部門及其他執法機關保持良好的效的工作關系，以取得他們對本公司安全工作的協助。

　　保安部職務說明書

　　保安部主管職務說明書

　　中文職稱：保安部主管英文職稱：Securitychief

　　部門名稱：保安部職位級別：

　　直屬上級：物業管理處主任直屬下級：保安部領班

　　職務概述：

　　遵照公安部門及上級的規定，確保公司安全工作的布署、要求，組織本部門干部、員工有計劃實施，熟悉公司安全、保衛、保密、偵破等有關知識；懂得消防業務，有一定的組織能力、判斷力及語言表達能力。

　　崗位職責：

　　1．負責制定公司的治安、消防年度、季度工作計劃，做好保安部年度預算報告。

　　2．負責維持公司內部秩序，預防和查處治安事故，協助、配合國家公安部門偵破有關治安和違法犯罪案件。

　　3．妥善處理賓客有關安全方面的各種投訴。幫助客人尋找在公司丟失的物品，努力改造良好的治安環境，讓賓客具有安全感。

　　4．“四防”（防火、防盜、防破壞、防治安災害事故）為中心的安全教育和法制教育，定期檢查“四防”設施，增強全員的安全意識和法制觀念。

　　5．主動督促檢查公司各重點部位的“七合格”工作；協調各有關部門嚴格落實“七合格”要求，確保重點部位的安全。

　　6．負責制定夜間安全值勤、巡邏程序和要求，組織夜勤干部、員工逐項落實。確保公司夜間財產、人身安全。

　　7．負責完善、制定公司晝間、夜間各類鑰匙的管理規定，定期檢查執行情況，發現問題，及時糾正和報告。

　　8．負責制定保安監控的管理規定和操作程序，確保公司監控范圍內的防火、防盜安全。

　　9．適時完善、健全公司的安全應急措施，并負責督促屬下嚴格執行和演練落實。

　　10．定期檢查各項保安措施，并做好記錄，確保消防設備、設施完好，以備查考。

　　11．及時督促檢查各部門對“誰主管，誰負責”責任制的執行情況，并協助各級責任人做到管好自己的人，看好自己的門，辦好自己的事，確保安全工作落實。

　　12．組織好本部門的分工協作，每日召開部門當值保安干部、領班例會。

　　13．負責對保安部干部、員工的培訓、考核、評估工作以及聘免和推薦。

　　14．做好本部門員工的思想工作，關心員工生活，提高業務水平。

　　15．參加行政部召開的部門經理會議，定期向總經理和領導匯報工作。

　　16．完成上級交辦的其他任務。

　　保安部領班職務說明書（略）

　　保安員職務說明書-警衛員（略）

　　保安員職務說明書-治安員（略）

　　保安員職務說明書-消防員（略）

　　保安員職務說明書-消防監控室值班員（略）

　　2．《保安部工作流程》

　　巡邏操作程序

　?。ㄒ唬┭策壜肪€的制定

　　巡邏路線及巡邏工作職責由保安部經理制訂，巡邏工作由警衛組長安排巡邏力量和人員，并對巡邏人員工作情況進行考核。路線制訂原則，一是要切合實際，覆蓋面廣、范圍大，符合公司對外控制和治安管理要求；二是定點不定線，制定中選確定必須途經的點（要害部位），如配電間、鍋爐房、冷氣機房、冷凍、木工，電工間、倉庫（物料、食品、貴重品倉庫）、邊門、車庫（職工停車、客車庫）、職工更衣室、消防通道、屋頂、布件間、商場部、客房區域等。然后確定路線，可分三路。每條線路上下、內外、重點非重點分別搭配，制作線路圖。有時按季節治安情況和特殊工作要求，劃分出一段時期內需要重點行進保安巡邏加強控制的區域，短時間內反復途經重點巡邏點，巡邏中交叉使用，三是定點定線原則。

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　　警衛組長根據巡邏路線、巡邏密度、巡邏內容的確定、巡邏組的配各、巡邏人員的搭配、巡邏人員的編組，分早、中夜三班。夜班每組必須2人以上。

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　?。?）對公司外圍的巡邏：確保停車場秩序，維護車流安全，維持高峰時沿街交通秩序。

　?。?）對公司外圍進出口通道的巡邏：檢查邊門通道暢通，大堂進出門周圍人員，消防應急門安全裝置、門鎖。

　?。?）對公司后區巡邏：查看職工更衣室和浴室，檢查更衣箱及時出職工，查看職工停車場、檢查車鎖、停放情況。

　?。?）對要害部門的巡邏：查看配電間、冷氣機房、鍋爐房，倉庫、冷庫、電話機房、布件間運轉情況、安全裝置、門鎖等。

　?。?）對公司內部公共區域的巡邏：檢查商場、總臺、收銀處、消防通道、財會室、理發室、商務中心、閉路電視室、電梯等，以確保安全。

　?。?）對客房區域的巡邏：檢查樓面值班、客房門、通道、進出人員，以確保住店客人的安全。

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　?。?）上崗前檢查和配帶對講機，夜間巡邏根據需要，還須配帶械具。確保器材完好，接受領班工作安排，了解巡邏路線和當天工作要求。

　?。?）根據工作要求，按規定路線和時間進行巡邏，作好巡邏記錄和到位點簽到記錄。

　?。?）發現可疑的人、事、物及不安全因素，要及時用對講機與監控室報告，并采取措施，嚴密監視。

　?。?）巡邏時有禮、有節，規范服務，文明執勤。

　?。?）夜間巡邏發現安全防范漏洞，既要及時處理，采取臨時性措施，又要作好記錄，及時報告，督促有關部門予以整改和落實。

　?。?）下崗前檢查器械使用情況，寫好工作記錄和交接。

　　現行違法犯罪行為的處置程序

　?。?）報警：公司內發生打架斗毆、酗酒鬧事、流氓滋事、盜竊、搶劫、賣淫嫖娼、聚眾賭博、吸毒、販毒等現行違法犯罪案件和行為時，保安人員和服務人員應立即通知保安部，專職保安人員應立即到位，根據不同情況先采取相應的措施，防止事態的發展。

　?。?）制止違法活動：專職保安干部對現行違法犯罪行為根據案件性質和案情輕重緩急，及時通知公安部門到場處理，并做好預警處理。

　?。?）協助取證：

　　1．對被害人、當事人做好陳述筆錄。

　　2．找尋目擊人、報告人和在場公司服務人員做好詢問筆錄。

　　3．保安人員做好工作記錄和陳述筆錄。

　　4．保安部做好工作記錄和匯總情況記錄，交公安部門作證據，辦好移交手續。

　　5．協助公安部門做好被傷害人員的驗傷、治療。

　　6．清點公司損失數量，列出估價單，交公安部門處量。

　?。?）現場的保護（略）

　?。?）人犯移送（略）

　　大堂內安保人員工作程序（略）

　　火災的處置程序（略）

　　緊急停電處置方案（略）

　　......

篇3：物管案例：業主家中遇害物業公司應否承擔責任

　　物管案例：業主家中遇害物業公司應否承擔責任

　　事件：20**年4月15日，兩名罪犯經預謀后，攜帶尖刀等兇器，先來到A小區尋找作案目標，由于該小區保安員盤查，兩人沒有得逞。隨后，他們又來到B小區某樓。因該樓值班保安員沒有盤查，兩人冒充物業人員，以檢修煤氣管道為名，進入關某夫婦家進行搶劫。夫婦倆惟一的兒子慘遭殺害。兩名罪犯后被法院判處死刑并賠償經濟損失共4萬元。

　　[案例提示]

　　樓宇保安員的職責就是要熟悉所負責的樓宇內的業主和用戶，并對進入樓宇內的陌生人進行盤查登記。

　　[案例分析]

　　現請各位同事針對上述案例作出自我的分析，以分析碰撞出思維的火花。

　　法院一審判決物業管理公司賠償死亡補償金等費用共計16萬元。法院認為，樓宇保安員并未對兩名罪犯進行盤查。在樓宇中設置的保安設施、門禁系統和可視對講系統均已損壞，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盤查即進入原告居住的房屋，并在較長時間內實施了犯罪行為。物業管理公司應對原告的損失承擔相應的賠償責任。