案例：物業公司對專有部分的職責邊界在哪里?

　　業主買了新房，歡歡喜喜入住，終于可以把家裝飾成自己想要的樣子。對于陽臺，很多業主出于安全、防塵或增加室內空間的考慮，裝修時會把陽臺進行封閉。有些業主認為，陽臺是我的專有空間，不要任何理由，我喜歡怎么裝就怎么裝。然而，真的如此嗎?你家的房子真的全由你做主嗎?今天和大家分享一起業主封閉陽臺引發的訴訟案，由此分析物業公司對于業主專有部分行使職權的邊界到底在哪里?

　　【案情回放】

　　王先生與某開發公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，購買某小區商品房一套，該商品房陽臺為非封閉式的。房屋交付時王先生與物業公司簽訂了《物業服務協議》，約定王先生應遵守《臨時管理規約》和《業主手冊》的規定?！杜R時管理規約》規定禁止業主封閉規劃確定的陽臺。王先生于收房當日還簽署了一份《承諾書》，確認已詳細閱讀開發公司制定的《臨時管理規約》，同意遵守并倡導其他業主及物業使用人遵守本《臨時管理規約》，同意授予物業服務企業在本《臨時管理規約》中規定的權利。隨后，王先生準備裝修時與物業公司簽訂了一份《裝修協議》，約定所有裝修活動必須嚴格遵守相關法規、規約，不得改變或破壞房屋外貌，禁止封閉陽臺或改變陽臺、露臺的原有裝飾材料、顏色、形狀和規格。

　　然而在裝修過程中，王先生得知該小區某開發公司已經封閉了小區內大量房屋的陽臺，于是也向物業公司口頭申請封閉陽臺，但是卻遭到物業公司的拒絕，理由是王先生在購買房屋時已經承諾不封閉陽臺。為了小區整體美觀，統一不得封閉陽臺，雙方僵持不下，王先生遂一紙訴狀將某開發公司和物業公司一并起訴至法院，請求法院確認《臨時管理規約》及《裝修協議》中關于“不得封閉陽臺”的規定無效。由此，王先生開啟了漫長的訴訟之路......

　　【法院審理】

　　一審法院認為，王先生購房后作為業主簽署的《臨時管理規約》及《承諾書》《裝修協議》中均明確約定業主不得封閉陽臺。王先生與物業公司簽訂的《物業服務協議》中也明確約定業主應遵守《臨時管理規約》。該約定并未違反國家有關法律、法規的強制性規定，應認定為有效，并非無效的格式條款，王先生作為業主應當遵守自行簽署的承諾，按約履行義務。因此，一審法院認為《臨時管理規約》及《裝修協議》中關于“不得封閉陽臺”的規定合法有效，故駁回王先生的訴訟請求。

　　王先生不服一審判決，提起上訴，稱一審認定事實不清，僅憑《臨時管理規約》后面所附承諾書就認定其已詳細閱讀并作出遵守承諾，而沒有考慮他在簽約過程中所處的不利地位及簽訂程序的違法。陽臺專屬于房屋的專有部分，由王先生獨立使用，業主可以對專有部分陽臺自由使用、收益、處分，并可以排除他人干涉。此外，開發公司自行封閉了的大量陽臺，物業公司不聞不問，只是通過野蠻的方式來阻止普通業主封閉陽臺，嚴重影響到業主的權益。

　　二審法院認為，王先生簽署的《承諾書》明確載明，其確認已詳細閱讀開發公司制定的《臨時管理規約》，同意遵守并倡導其他業主及物業使用人遵守臨時管理規約，同意授予物業服務企業在臨時管理規約中規定的權利。在無相反證據的情況下，應當認定王先生已詳細閱讀了《臨時管理規約》，并愿意遵守《臨時管理規約》的相關規定。對于王先生主張《臨時管理規約》和《裝修協議》中禁止封閉陽臺條款無效，缺乏事實和法律依據。二審判決駁回上訴，維持原判。

　　對于二審的判決結果王先生仍然不服，繼續申請再審。江蘇省高級人民法院再審認為，《臨時管理規約》及《裝修協議》中雖有禁止封閉陽臺的條款，但該條款并不導致業主無法行使對陽臺的占有、使用、收益和處分權利，未排除業主的主要權利。王先生在與物業公司簽訂《物業服務協議》的同時，簽署承諾書一份，明確表示其已詳細閱讀了《臨時管理規約》，并同意遵守該規約，應認定其已知曉《臨時管理規約》的相關條款，且其與開發公司簽訂的商品房買賣合同補充協議中亦有不得擅自封閉陽臺的約定，故王先生主張約定無效的理由不能成立。最終，法院裁定駁回王先生的再審申請。

　　【律師說法】

　　本案經過一審、二審及再審，最終塵埃落定，然而在司法實踐中對于業主與物業公司關于封閉陽臺的訴訟案件存在不同的判決結果，例如北京某法院對于類似案件曾經判決不支持物業公司阻止業主封閉陽臺的請求，認為物業公司不得干擾業主對專有部分行使權利。因此，對于物業公司到底是否有權阻止業主封閉陽臺需要結合個案的情形進行分析，就本案而言，需要關注以下三個法律問題：

　　問題一：管理規約對業主是否具有約束力?

　　管理規約是對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務以及違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益，不得侵害業主或物業使用人的合法權益。

　　根據《物權法》規定，制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約由業主共同決定。在前期物業服務階段，建設單位在銷售物業之前應當制定臨時管理規約，建設單位在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。因此，管理規約既然是對全體業主共同作出的相關約定，對業主就具有約束力，業主應當共同遵守。

　　問題二：臨時管理規約中“不得封閉陽臺”約定是否具有法律效力?

　　本案中王先生提出《臨時管理規約》及《裝修協議》中禁止封閉陽臺的條款系格式條款，且限制了王先生對專有部分的處分權，與法定的所有權內容不符，且未采取合理方式提請王先生注意，應屬無效條款。

　　依據我國《合同法》規定，所謂格式條款，是指當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。本案中雖然《臨時管理規約》及《裝修協議》中關于禁止封閉陽臺的條款系開發公司提供的格式條款，但條款內容已由業主詳細閱讀并作出遵守的承諾?！杜R時管理規約》中關于禁止封閉陽臺的規定，并沒有排除王先生對陽臺專有使用這一主要權利，而只是對王先生行使專有使用權作出了一定程度的限制，且這一限制符合規劃設計的要求、并未加重業主的責任，且未違反國家有關法律、法規的強制性規定，應認定為有效。

　　為了保持建筑物外觀的和諧統一，提升物業形象，開發商通常會在銷售或交付時要求業主不得封閉開放式陽臺。建筑物的外觀屬于業主共有的權利，業主應兼顧個人利益與小區公共利益，通過合理合法的方式最大程度實現自己的利益。根據小區業主自治原則，如果確實需要封閉陽臺，業主可以通過召開業主大會的方式對是否封閉陽臺交由業主大會共同決定。

　　問題三：物業公司應當如何行使涉及業主專有權的管理職責?

　　通常認為，物業公司是對小區共有部分進行維護管理，但是并非除了共有部分外其他一概不聞不問。依據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條規定，業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

　　由此可見，對于業主使用專有部分過程中如有違法或違約的情形，物業公司有權要求其承擔相應的民事責任。但是在制止業主的不當或不法行為過程中需要注意方式方法，盡量有理有據地與業主進行協商，而不能簡單出于物業公司自行管理的需要，強行要求業主無條件予以配合。否則將激化與業主的矛盾，不利于與業主保持良好的溝通關系。

　　作者系國浩律師〈南京〉事務所律師、合伙人，

　　南京大學法律碩士

篇2：業委會核定小區業主專有部分共有部分函

　　業委會關于核定小區業主專有部分及共有部分的函

　　北京**房地產開發有限公司：

　　鑒于JY花園小區業委會已經成立，業委會需要對JY花園小區各業主專有部分及共有部分進行了解并準確核定，以保證各方利益均不受到侵害，經業委會決議：

　　請盡快持貴公司在本建筑區劃內擁有的建筑物產權證（正本及復印件）來業委會進行說明。

　　由于貴公司是本建筑區劃內各建筑物的開發企業，故請將有關本建筑區劃的一切圖紙、資料也一并轉交給業委會。

　　如貴公司認為上述事宜有任何不妥，請務必于三個工作日內就有關事項給予書面回復為盼。

　　順頌商祺！

　　北京市朝陽區JY花園小區業主委員會

　　20**年4月3日

　　抄送：北京市朝陽區建設委員會

篇3：小區業主和使用人專有部分使用約定

　　小區業主和使用人的專有部分使用約定

　　(一)按照規劃管理部門批準或者不動產登記簿載明的用途使用專有部分，不得擅自改變物業專有部分使用性質。因特殊情況需要改變專有部分用途的，除遵守法律、法規以及本規約外，應當征得有利害關系的業主同意。

　　(二)對專有部分占有、使用、收益和處分及維修養護時，不得妨礙其他業主的正常使用和合法權益。業主家里專有部分的維修責任由專有部分業主、使用人承擔。專有部分出現故障，業主或使用人也可以向物管處(即本規約第十三條界定的綜合物業)報修，報修業主或使用人如同意物管處公開的維修材料消耗和人工費用報價，由報修人支付費用。

　　(三) 對專有部分進行裝飾裝修的規定：

　　1. 遵守建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和《南京市物業管理辦法》的有關規定，開工前，應當告知物業服務企業或者其他管理人(本規約簡稱物管處)，并與其簽訂室內裝飾裝修管理服務協議；遵守裝飾裝修的注意事項，不從事裝飾裝修的禁止行為，不得影響毗鄰房屋的使用安全；主動配合物管處依據有關規定和物業服務合同的約定對裝飾裝修活動的監督檢查；涉及變動建筑主體結構和承重結構或者增加樓面荷載的，應當向房屋安全管理部門辦理相關審批手續，將批準文件向物管處備案。

　　2. 在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共有部分。

　　3. 因房屋裝飾裝修（或其專有部位中）發生滲水等問題影響其他業主安全、正常使用的，應及時予以修復處理，賠償由此造成的損失。

　　4. 應嚴格遵守本小區裝修施工時間（上午8時至12時，下午14時至18時）。晚間18時至次日上午8時和節假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產生超標噪聲的施工。

　　5. 按設計預留的位置安裝空調室外機，未預留位置的應按業主大會或者物管處統一指定的位置安裝?？照{外機保證安裝牢固，掉落傷及人身財物負責相關賠償?？照{機冷凝水集中收集?？照{外機發出超標噪聲的，應及時修復或更換，直至符合國家噪聲標準后再使用。

　　6. 不擅自在房屋建筑的外墻上安裝遮陽篷、防護欄、曬衣架、花架、鞋架等。封閉陽臺等涉及建筑物外立面的一切安置掛放，應按合同約定或業主大會決議執行（如允許安裝的，應按業主大會安排的式樣、規格、顏色進行施工，并保障牢固安全）。

　　7. 安裝太陽能熱水器，應形成業主大會關于"位置統一、不超出專有部分，符合相關規范，不違反房屋安全使用規定、破壞建筑物外觀、侵害其他業主利益"的決議。安裝時應執行業主大會的決議。