案例：小區業主長期受飯店油煙侵害，告物業不作為被駁回

　　小區業主長期受飯店油煙侵害，告物業不作為被駁回

　　甄某(化名)在淮安市中心某小區有兩套房子A室和B室，但長期受到樓下飯店油煙的侵害，均無法正常入住。他認為，對此問題，物業沒有制止和及時向有關部門報告，于是一紙訴狀把物業告到了清江浦區法院，索賠近萬元，并要求免交部分物業費。記者5月11日獲悉，法院駁回了甄某的訴訟請求。

　　甄某是某小區A室和B室的業主，兩套房子都是商住綜合樓，樓下商鋪開了不少飯店。由于沒有配套專用的煙道，有的飯店油煙直接排入小區，進入樓道，散發到A室內。甄某的家屬患有哮喘，一聞到油煙味就犯病，因此一直沒有住進A室。

　　甄某居住的B室，情況也好不到哪里去。因為有飯店將油煙管道接入到小區下水道，飯店每天產生的大量油煙通過下水道進入B室的廚房和衛生間，甄某只好花費3980元購買一臺環保儀來凈化室內氣體。

　　甄某將此污染問題反映給物業，但一直沒有得到解決。他認為，小區物業沒有按照《物業管理條例》第四十六條的規定進行制止和及時向有關行政管理部門報告，造成自己和家人長期受到油煙有毒氣體的侵害，于是向清江浦區法院提起訴訟，要求物業公司賠償自己的經濟損失9980元，并免除B室4年的物業費。

　　今年2月，清江浦區法院開庭審理了此案。小區物業稱，對甄某所反映的油煙問題，曾向環保部門匯報，并向飯店下達了告知書、違規整改通知書等，因此履行了制止和上報的職責。但甄某質疑，這些告知書和通知書是否送達了樓下的那些飯店。庭審結束后，因物業公司不同意調解，法庭宣布將擇期宣判。

　　記者5月11日下午獲悉，清江浦區法院日前對此此案做出了判決。法院認為，物業公司沒有行政處罰權，對于諸如小區開設的餐館的油煙污染等問題，進行勸阻或向有關職能部門反映，即是正確履行了合同義務。甄某認為油煙污染對自己的生活造成了嚴重影響及損失，其應當向侵權責任人提起侵權之訴。甄某以物業公司沒有解決油煙污染為由，要求賠償并免除物業服務費，法律依據不足。因此，法院駁回了甄某的訴訟請求。

篇2：案例：小區業主長期受飯店油煙侵害，告物業不作為被駁回

　　案例：小區業主長期受飯店油煙侵害，告物業不作為被駁回

　　小區業主長期受飯店油煙侵害，告物業不作為被駁回

　　甄某(化名)在淮安市中心某小區有兩套房子A室和B室，但長期受到樓下飯店油煙的侵害，均無法正常入住。他認為，對此問題，物業沒有制止和及時向有關部門報告，于是一紙訴狀把物業告到了清江浦區法院，索賠近萬元，并要求免交部分物業費。記者5月11日獲悉，法院駁回了甄某的訴訟請求。

　　甄某是某小區A室和B室的業主，兩套房子都是商住綜合樓，樓下商鋪開了不少飯店。由于沒有配套專用的煙道，有的飯店油煙直接排入小區，進入樓道，散發到A室內。甄某的家屬患有哮喘，一聞到油煙味就犯病，因此一直沒有住進A室。

　　甄某居住的B室，情況也好不到哪里去。因為有飯店將油煙管道接入到小區下水道，飯店每天產生的大量油煙通過下水道進入B室的廚房和衛生間，甄某只好花費3980元購買一臺環保儀來凈化室內氣體。

　　甄某將此污染問題反映給物業，但一直沒有得到解決。他認為，小區物業沒有按照《物業管理條例》第四十六條的規定進行制止和及時向有關行政管理部門報告，造成自己和家人長期受到油煙有毒氣體的侵害，于是向清江浦區法院提起訴訟，要求物業公司賠償自己的經濟損失9980元，并免除B室4年的物業費。

　　今年2月，清江浦區法院開庭審理了此案。小區物業稱，對甄某所反映的油煙問題，曾向環保部門匯報，并向飯店下達了告知書、違規整改通知書等，因此履行了制止和上報的職責。但甄某質疑，這些告知書和通知書是否送達了樓下的那些飯店。庭審結束后，因物業公司不同意調解，法庭宣布將擇期宣判。

　　記者5月11日下午獲悉，清江浦區法院日前對此此案做出了判決。法院認為，物業公司沒有行政處罰權，對于諸如小區開設的餐館的油煙污染等問題，進行勸阻或向有關職能部門反映，即是正確履行了合同義務。甄某認為油煙污染對自己的生活造成了嚴重影響及損失，其應當向侵權責任人提起侵權之訴。甄某以物業公司沒有解決油煙污染為由，要求賠償并免除物業服務費，法律依據不足。因此，法院駁回了甄某的訴訟請求。

篇3：日常物業管理相關投訴的案例分析

　　日常物業管理相關投訴的案例分析

一、綜合類案例

　　1、案例內容：

　　業主致電服務中心反映：戶內可視對講因無聲音需維修，工作人員答復其安排工程人員上門處理，但當日無人上門，也無人電話回復。一周后雙休日，業主再次致電服務中心，客服中心回復需廠家上門維修并告知將于周日上門。但仍無任何人上門，服務中心也無解釋。

　　2、情況調查及處理過程：

　　因該戶可視對講需施工單位前來進行維修調配，故服務中心答復業主即聯系施工單位人員前來處理。但施工單位人員當日未能到小區處理，服務中心也未及時將該信息告知業主。

　　一周之后，服務中心再次接到該業主的報修，聯系施工單位后再次告知業主工程人員將于次日前來維修，但施工單位仍沒有前來，而服務中心又沒有將此信息告知業主，造成業主投訴。

　　投訴發生后，服務中心經與業主的溝通，與施工單位約定在其到現場維修調試的前一天與業主預約，確認維修事宜，最終完成該項維修。

　　3、案例發生原因及處理建議：

　　此類報修事件在日常管理中較為常見。該事件處理主要責任不在服務中心，服務中心通過聯系廠家進行前來維修本無過錯。但客服工作的脫節，造成了本不該產生的投訴。在此類事件的處理中，服務中心注意了以下事項：

　　(1)在接到業主報修后，非服務中心維修責任的，服務中心應向業主說明此事項不在服務中心維修責任范圍內、但服務中心會代為聯系并跟進業主與維修責任單位間的協調工作，在得到施工單位前來維修的答復后，應該告知業主是施工單位答復何時上門維修，同時告知業主，屆時我方會提前再次與施工單位確認。

　　(2)在維修進行當日應再次與維修單位確認是否前來維修，在施工單位答復不能前來或時間有所調整時，應及時告知業主。

　　(3)在約定的維修時間過后，應致電業主作回訪，詢問業主是否有施工單位前來維修，在業主答復無人前來維修時，應及時與施工單位聯系，并做好后續與業主的跟進協調工作。

　　(4)若公司對此設備有維修責任，則應及時答復并維修，承擔起自身責任。作為物業服務來說，聯系維修則是物管自身工作方法問題，不是推托理由，最好的規避責任的方式就是正視責任義務，積極主動的承擔維修聯系服務工作，既能贏得業主的信任，也能避免類似的投訴再次發生。

二、秩序維護類案例

　　1、案例內容：

　　小區業主楊先生反映：1、房屋中介人員經常在小區出沒;2、塞在樓道信箱內的廣告經常有，感覺安保管理力度不夠。

　　2、情況調查及處理過程：

　　因水岸楓情樓盤品質較高，且處于裝修高峰期，因此園區內房屋中介人員、裝修人員、各廠家人員，甚至有部分商家租住在小區內，接到楊先生投訴后，服務中心在原有管理措施的基礎上，增加以下處理措施：

　　(1)通過聯合派出所進行夜間小區暫住人員清查，重新核實所有租住的人員，做好登記備

　　案，并在清查時對租住人員發放相關溫馨告知;

　　(2)對部分經勸阻不得在小區內分發小廣告無明顯效果的租用人，致電房屋所有人告知其房屋租賃后使用人的實際情況，希望在租賃到期后不要再續租;

　　(3)加強園區巡查，發現中介人員、商家有發廣告現象立即清理出小區，并致電分發人員

　　相關領導。同時，對小區外圍商鋪，小區內發小廣告，一旦發現，服務中心根據廣告信息以客戶的身份及時聯系對應的廠家或發布人，對方到小區后經過溝通書面保證允許不再亂張貼或分發小廣告，為繼續做好廣告人員的管理工作，增加以下管理措施：

　　(1)門崗秩序維護員由輪崗調整為固定崗，進一步提高對外來人員進出的辨別能力;

　　(2)加強對外來人員的登記備案;

　　(3)完善崗位責任制，隊長通過日常表單的記錄和監控錄像的抽查加強各門崗工作的監督力度;

　　(4)加強對業主的宣傳，在出入小區時，主動出示單元門禁卡刷卡進入，避免閑雜人員進入小區，如果發現及時通知物業服務中心。

　　3、案例發生原因及處理建議：

　　在此類問題的處理過程，除服務中心已經采取的處理措施外，建議可增加如下管理措施：

　　(1)與中介公司聯系，設立門店，通過對業主的宣傳，讓業主將房屋委托合作的中介公司進行代理，減少其他中介人員的數量。

　　(2)通過張貼“溫馨提示”等方式向業主宣傳，告知業主出入單元門時關注單元門的關閉情況，不要給陌生人開啟單元門，降低廣告人員進入樓道的機率。

　　(3)工程人員做好單元門等設備的巡檢工作，確保所有的單元門都能正常使用。

　　(4)統計問題戶的數量，并將相關情況反饋給所在地派出所，請派出所對租住在小區內的

　　中介、廣告人員進行普查，從公安部門層面施加影響，規范相關人員在小區內的言行。

三、車輛管理類案例

　　1、案例內容：

　　虞先生6月23日下午五點多回家，發現車位被其他車輛占了，讓秩序維護員處理，但到8點鐘小區秩序維護員還未找到占車位車輛的主人。虞先生認為秩序維護員對工作不負責任，非常不滿意。

　　2、情況調查及處理過程：

　　當時因地下停車場道閘故障，故秩序維護隊員將道閘置于開啟狀態，導致其他車輛進入地下停車場，并占用了虞先生的車位，因該車牌在車輛臺賬上沒有記錄，導致秩序維護隊在查找該車輛時花費了較長的時間，雖然最后找到占用車輛并讓對方讓出車位，但因處理時間過長，造成了虞先生的投訴。

　　3、案例發生原因及處理建議：

　　在地下停車場道閘(技防)出現故障后，服務中心應加強門崗對進出車輛的登記工作，以便在出現此類情況時及時找到占用車輛。秩序維護隊可在該地下停車場入口安排人員(人防)進行值守，確保無外來(無車位)車輛進入該停車區域。

　　此外，服務中心在工作中還應注重靈活性，在條件允許的情況下，設定幾個機動的停車位，以便在出現此類情況時，及時引導業主“換”個車位停放，這樣也就有了更充足的時間尋找占用車位的車輛。最后，如果該道閘短時間不能修復，服務中心還應該在道口張貼溫馨提示告知該停車區域業主大致的修復時間，并提醒業主不要占用他人車位。