福建省商品住宅專項維修資金使用暫行辦法
第一條 為加強商品住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和安全使用，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》(國務院令第504號)、《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號，以下簡稱《辦法》)等法律、法規和規章的規定，結合本省實際，制定本暫行辦法。
第二條 本省行政區域內按照有關規定統一歸集并存入商品住宅專項維修資金專戶的商品住宅專項維修資金使用，適用本暫行辦法。
第三條 本暫行辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面等基本結構部分，走廊通道、門廳、樓梯、大堂等公共通行部分，避難層、設備層或者設備間等結構部分。
本暫行辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施、垃圾通道、排煙排氣通道、水箱、水泵、郵政信箱、避雷裝置、消防器具、消防栓、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱、規定標識、建筑智能化系統(含安防系統)、消防控制系統等設施和共用設施設備使用的房屋等。
其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。
第四條 商品住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
商品住宅專項維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第五條 省人民政府房地產行政主管部門負責本省商品住宅專項維修資金使用的指導和監督工作。
設區市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門應指定專門機構并配備工作人員，負責對本行政區域內商品住宅專項維修資金使用的指導和監督工作。
商品住宅專項維修資金的使用，應當依法接受審計部門的審計監督。
第六條 使用商品住宅專項維修資金應當具備下列條件之一：
(一)住宅共用部位、共用設施設備保修期己滿且維修項目符合商品住宅專項維修資金使用范圍。
(二)法律、法規、政策規定或者業主大會通過的其他用于完善住宅共用部位、共用設施設備的決議。
第七條 住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括：
(一)屋頂防水、隔熱層破損或滲漏;
(二)樓房外墻出現雨水滲漏，引起外墻內表面浸濕;
(三)地下室出現滲漏、積水的;
(四)樓房外墻外裝飾層出現裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應標準、規范的規定值;
(五)建筑保溫層出現破損或脫落，或建筑保溫不良引起外墻內表面出現潮濕、結露、結霜或霉變;
(六)外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的;
(七)公用區域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門等出現破損的;
(八)公共區域門窗或窗紗普遍破損的;
(九)除本辦法第十三條規定情形之外，其他住宅共用部位需要維修和更新、改造的。
第八條 住宅共用設施設備的維修和更新、改造范圍包括：
(一)電梯主要部件需要進行維修或更換的;
(二)二次供水系統設備部件磨損、銹蝕嚴重的;
(三)避雷設施不滿足安全要求的;
(四)配電設備部分電纜、電線、配電箱(柜)內元件損壞的;
(五)消防系統、安防系統出現功能障礙，或部分設備、部件損壞嚴重的;
(六)樓內排水(排污)設備出現故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴重、排污泵銹蝕或其他設備損壞的;
(七)除本辦法第十三條規定情形之外，其他住宅共用設施設備需要維修和更新、改造的。
第九條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
專屬一個單元業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該單元全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤;專屬一個樓層業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該樓層全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
業主對承擔維修和更新、改造費用有分歧的，應當通過協商解決。協商不成的，可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
商品住宅專項維修資金不足支付維修和更新、改造費用的，不足部分按照物業建筑面積按比例由相關業主分攤。
第十條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未出售的商品住宅、非住宅的，建設單位應當按照尚未售出商品住宅的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
第十一條 商品住宅專項維修資金的使用，按照以下程序辦理：
(一)業主大會成立后需要使用商品住宅專項維修資金的
1、制定方案
相關業主、業主委員會或者物業服務企業提出使用建議并制定《維修和更新、改造方案》(附件1)。
2、業主確認
《維修和更新、改造方案》應當經商品住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，并在小區明顯位置和所在地住宅專項維修資金管理機構指定的網站進行公示，公示時間應不少于10個工作日。
3、辦理備案
相關業主、業主委員會或者物業服務企業到所在地設區市、縣(市)住宅專項維修資金管理機構辦理住宅專項維修資金使用備案，并提交下列資料：
(1)《維修和更新、改造方案》;
(2)《業主確認證明》(附件2)、《維修和更新、改造方案公示證明》(附件3);
(3)業主委員會成立的相關文件、《業主委員會情況登記表》(附件4)或者業主委員會報相關部門備案的《業主委員會成立備案表》復印件并蓋業主委員會公章(提交原件核對)。
設區市、縣(市)住宅專項維修資金管理機構受理住宅專項維修資金使用備案(要件齊全)時，應當在收件后7個工作日內出具《商品住宅專項維修資金使用備案證明》(附件5)。
4、首次開戶
首次使用商品住宅專項維修資金，相關業主、業主委員會或者物業服務企業持設區市、縣(市)住宅專項維修資金管理機構開具的《商品住宅專項維修資金使用備案證明》，到專戶管理銀行開立住宅專項維修資金使用專戶，專戶管理銀行應當出具《商品住宅專項維修資金使用專戶開戶證明》(附件6)。
5、資金劃轉
相關業主、業主委員會或者物業服務企業持《商品住宅專項維修資金使用專戶開戶證明》及經業主委員會審核簽章的工程施工合同(應標明施工單位的開戶行、賬號)、工程預算書(應有2/3以上業主委員會委員的簽字)及相關票據，到設區市、縣(市)住宅專項維修資金管理機構申請資金劃轉。設區市、縣(市)住宅專項維修資金管理機構應在7個工作日內，將維修和更新、改造工程預算金額的50%劃轉到業主委員會開立的住宅專項維修資金使用專戶。
6、竣工驗收
工程竣工后，相關業主、業主委員會或者物業服務企業應當組織相關人員對工程進行驗收，并簽署《維修和更新、改造工程驗收報告》(附件7)。
7、決算審核
相關業主、業主委員會或者物業服務企業按照決算費用填寫《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》(附件8)，并在小區明顯位置和所在地住宅專項維修資金管理機構指定的網站進行公示，公示時間應不少于10個工作日。
相關業主、業主委員會或者物業服務企業到所在地住宅專項維修資金管理機構辦理工程決算審核手續，并提交下列資料：
(1)《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》及《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊公示證明》(附件9);
(2)工程決算書(查驗原件留存復印件);
(3)《維修和更新、改造工程驗收報告》。
設區市、縣(市)住宅專項維修資金管理機構自受理之日起5個工作日內，將維修和更新、改造工程的尾款劃轉到業主委員會開立的住宅專項維修資金使用專戶，并按照分攤清冊從相關業主個人賬戶中核減。
(二)業主大會成立前需要使用商品住宅專項維修資金的，由物業服務企業或者相關業主參照以上程序辦理使用手續，工程款項劃轉到物業服務企業或者維修單位的賬戶。
第十二條 發生屋面防水損壞造成滲漏、電梯故障危及人身安全、高層住宅水泵損壞導致供水中斷、樓房外墻立面破損可能脫落危及行人安全、消防系統(或安防系統)出現功能障礙或部分設備、部件損壞嚴重等緊急情況，經公安、消防、安全監督、技術監督等部門要求整改的或者物業共用部位、共用設施設備出現法律、法規、規章和相關強制性技術標準規定必須維修和更新、改造的，相關業主、業主委員會或者物業服務企業應當及時組織維修和更新、改造或者采取應急防范措施，并墊付相關費用，經本暫行辦法第七條第3項、第4項、第5項、第6項、第7項規定程序審核確定后從商品住宅專項維修資金中列支。
發生前款情況后，未按規定實施維修和更新、改造或者采取應急防范措施的，經設區市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門、所在地街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府督促限期改正，仍未進行維修和更新、改造或者采取應急防范措施的，設區市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門、所在地街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府代為組織實施，費用可直接從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支。
第十三條 下列費用不得從商品住宅專項維修資金中列支：
(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用;
(二)依法應當由相關單位承擔的供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;
(三)根據物業服務合同約定，屬于物業服務內容的住宅共用部位、共用設施設備的日常維修和養護費用;
(四)因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的修復費用;
(五)法律、法規和規章及有關規定，明確由有關單位和個人承擔的費用。
設區市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正。
第十四條 商品住宅專項維修資金的使用接受業主委員會和有關行政管理部門的監督。設區市、縣(市)住宅專項維修資金管理機構及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。
專戶管理銀行應當每年至少一次向設區市、縣(市)住宅專項維修資金管理機構發送住宅專項維修資金對賬單;應當定期向業主委員會發送住宅專項維修資金賬戶對賬單。
專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
第十五條 提倡相關業主、業主委員會或者物業服務企業采取公開招標或者邀請招標方式選擇專業施工企業，并與施工企業簽訂工程施工合同。
第十六條 為保證工程質量和商品住宅專項維修資金合理使用，鼓勵相關業主、業主委員會或者物業服務企業聘請專業工程造價咨詢及工程監理機構進行工程預算和工程監理，所發生的費用計入維修和更新、改造成本。
第十七條 因維修和更新、改造工程造成業主自用部位損壞的，應當修復或者給予合理補償，費用計入維修和更新、改造成本。
第十八條 本暫行辦法由省住房和城鄉建設廳解釋。
第十九條 本暫行辦法自20**年1月1日起施行。
附件：1.《維修和更新、改造方案》
2.《業主確認證明》
3.《維修和更新、改造方案公示證明》
4.《業主委員會情況登記表》
5.《商品住宅專項維修資金使用備案證明》
6.《商品住宅專項維修資金使用專戶開戶證明》
7.《維修和更新、改造工程驗收報告》
8.《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》
9.《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊公示證明》
附件1
維修和更新、改造方案
一、
項目概況
項目由開發建設，坐落于縣(市、區)鄉鎮(街道)路號，共有幢，戶，總建筑面積平方米，年月竣工，已超過保修期。
二、
申請使用住宅專項維修資金的原因
據現場查勘，存在
情況，需要申請使用住宅專項維修資金進行維修和改造。
三、
維修和更新、改造內容及施工工藝
。
四、
維修和更新、改造費用
本次申請使用住宅專項維修資金元。
業主委員會主任(簽字) 物業服務企業負責人(簽字)
年 月 日 年 月 日
(業主委員會蓋章) (物業服務企業蓋章)
附件2
業主確認證明
為了保障住宅的正常使用和共用設施設備的安全運轉，根據查勘情況，項目擬于年月日對已超過保修期的
(公用設施設備)進行維修和更新、改造，工程預算元。本項目總建筑面積平方米，共有 戶業主。
維修和更新、改造方案已于年月日，經業主確認，戶業主同意使用住宅專項維修資金，占應確認業主戶數的%，其擁有房屋建筑面積平方米，占應確認建筑面積的%。根據《物權法》規定，已有超過專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意使用住宅專項維修資金。
《維修和更新、改造方案書面確認明細表》等資料真實，如有虛假，愿承擔相應責任。
特此證明
業主委員會主任(簽字) 物業服務企業負責人(簽字)
業主委員會副主任(簽字)
年 月 日 年 月 日
(業主委員會蓋章) (物業服務企業蓋章)
維修和更新、改造方案書面確認明細表
物業項目名稱：
住宅專項維修資金使用計劃：業主在進行書面確認前，應當認真閱讀維修和更新改造方案內容，書面確認必須由業主本人或其委托人簽字。
1、 維修和更新改造內容：
2、 工程預算(元)：
| 序號 | 業主 姓名 |
樓、 房號 |
產權面積 （平方米） |
維修資金 繳存余 額（元） |
本次應分 攤金額(元) |
同意業主 簽字確認 |
備注 |
| 1 | |||||||
| 2 | |||||||
| 3 | |||||||
| 4 | |||||||
| 5 | |||||||
| 6 | |||||||
| 7 | |||||||
| 8 | |||||||
| 9 | |||||||
| 10 |
申請人(簽章) 填表日期：
物業項目名稱：
住宅專項維修資金使用計劃：業主在進行書面確認前，應當認真閱讀維修和更新改造方案內容，書面確認必須由業主本人或其委托人簽字。
1、 維修和更新改造內容：
2、 工程預算(元)：
| 序號 | 業主 姓名 |
樓、 房號 |
產權面 積（平方米） |
維修資金 繳存余額（元） |
本次應分 攤金額(元) |
同意業主 簽字確認 |
備注 |
| 11 | |||||||
| 12 | |||||||
| 13 | |||||||
| 14 | |||||||
| 15 | |||||||
| 16 | |||||||
| 17 | |||||||
| 18 | |||||||
| 19 | |||||||
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| 21 | |||||||
| 22 | |||||||
| 23 | |||||||
| 24 |
物業項目名稱：
住宅專項維修資金使用計劃：業主在進行書面確認前，應當認真閱讀維修和更新改造方案內容，書面確認必須由業主本人或其委托人簽字。
1、 維修和更新改造內容：
2、 工程預算(元)：
| 序號 | 業主 姓名 |
樓、房號 | 產權面積 （平方米） |
維修資金 繳存余額（元） |
本次應分 攤金額(元) |
同意業主 簽字確認 |
備注 |
| 25 | |||||||
| 26 | |||||||
| 27 | |||||||
| 28 | |||||||
| 29 | |||||||
| 30 | |||||||
| 31 | |||||||
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| 34 | |||||||
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| 38 | |||||||
| 39 | |||||||
| 40 |
附件3
維修和更新、改造方案公示證明
坐落于 縣(市、區) 鄉鎮(街道)路號的 項目，對已超過保修期的實施維修和更新、改造，其《維修和更新、改造方案》已于年月日起，采取方式進行公示，公示期天。
以上情況真實，如有虛假，愿承擔相應責任。
特此證明
業主委員會主任(簽字) 單位負責人(簽字)
業主委員會副主任(簽字)
年 月 日 年 月 日
(業委會蓋章) (物業服務企業蓋章)
附件4
業主委員會情況登記表
縣(市、區)業主委員會(簽章)
項目地址：縣(市、區)鄉鎮(街道)路
號小區
業主委員會辦公地址：縣(市、區)鄉鎮(街道)路號室
業主委員會登記證編號：
所屬鄉鎮(街道辦事處)：
| 啟用日期（業委會成立日期）： | 止用日期（本屆到期日）： | |
| 業委會委員簽字 | ||
| 以上業主委員會委員名字與備案時材料上的名字一致。 備案機構蓋章 年 月 日 |
||
備注：此表格僅作為業委會申請住宅專項維修資金時使用
業委會委員名單
| 序 號 | 姓 名 | 職 務 | 聯 系 電 話 |
| 1 | |||
| 2 | |||
| 3 | |||
| 4 | |||
| 5 | |||
| 6 | |||
| 7 | |||
| 8 | |||
| 9 | |||
| 10 | |||
| 11 | |||
| 12 | |||
| 13 | |||
| 14 | |||
| 15 | |||
| 16 | |||
| 17 | |||
| 18 |
備注：此表格僅作為業委會申請住宅專項維修資金時使用
附件5
商品住宅專項維修資金使用備案證明
縣(市、區)物管維[ ]第 號
| 項 目 情 況 | |||
| 申請單位 | |||
| 辦公地點 | |||
| 聯 系 人 | 聯系電話 | ||
| 施工單位 | |||
| 項目名稱 | 竣工時間 | ||
| 坐落地點 | 縣（市、區）街道(鄉鎮)路號 | ||
| 住宅專項維修資金使用備案要件 | |||
| 《維修和更新、改造方案》 | |||
| 《業主大會或者相關業主確認證明》及 《維修和更新、改造方案公示證明》 |
|||
| 其 它 | |||
| 維修和更新、改造工程內容和業主確認情況 | |||
| 維修和更新、改造主要內容： | |||
| 維修資金余額： 元 | 工程預算： 元 | ||
| 涉及戶數： 戶 | 總建筑面積： 平方米 | ||
| 其中：未售出房屋建筑面積 平方米，戶數 戶，預算分攤費用 元 | |||
| 確認比例 | 同意使用專項維修資金業主戶，占應確認業主戶數的% | ||
| 同意使用專項維修資金業主擁有房屋建筑面積平方米，占應確認建筑面積的% | |||
| 房地產主管部門意見 負責人簽字： 蓋章： 年 月 日 |
|||
第一聯 縣(市、區)房地產主管部門留存
第二聯 銀行留存
第三聯 設區市、縣(市、區)住宅專項維修資金管理中心留存
附件6
商品住宅專項維修資金使用專戶開戶證明
住宅專項維修資金管理中心：
根據《物權法》、原建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》有關規定，已為物業服務企業或者相關單位為 項目辦理住宅專項維修資金使用專用賬戶開戶相關手續。
具體信息如下：
1、 戶名：
2、 開戶銀行：
3、 賬號：
特此證明
年 月 日
(蓋章)
附件7
維修和更新、改造工程竣工驗收報告
驗收時間： 年 月 日
| 工 程 名 稱 | |
| 施工單位名稱 | |
| 建設單位名稱 | |
| 設計單位名稱 | |
| 監理單位名稱 | |
| 開 工 時 間 | 年 月 日 |
| 工 程 造 價 | |
| 工程概況： | |
| 驗收內容： | |
| 驗收意見： | |||
| 驗收結論： 注：結論為：是否符合房屋修繕的質量標準和技術要求，能否同意使用！ |
|||
| 工程竣工驗收人員情況 | |||
| 竣 工 驗 收 人 員 簽 字 | 姓名 | 工作單位 | 職務 |
| 物業服務企業負責人（簽字）： 業委會主任（簽字）： 副主任（簽字）： 年 月 日 年 月 日 ?。ㄎ飿I服務企業蓋章） （業主委員會公章） |
|||
附件8
維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊
項目維修和更新、改造工程已驗收合格，現按照維修和更新、改造工程決算費用進行分攤，并從下列相關業主個人賬戶中核減。
| 維修和更新、改造內容 | |||||||||||
| 維修資金余額 | 元 | 涉及戶數 | 戶 | 建筑面積 | 平方米 | ||||||
| 工程決算 | 元 | 決算分攤費用金額 | 元/平方米 | ||||||||
| 業主姓名 | 房 號 | 建筑面積（平方米） | 維修資金余額（元） | 費用分攤金額（元） | 應補交金額(元) | 備 注 | |||||
| 合 計 | |||||||||||
業主委員會主任(簽字) 單位負責人(簽字)
業主委員會副主任(簽字) 年 月 日
(業委會蓋章) (物業服務企業蓋章)
附件9
維修和更新、改造方案工程決算費用
分攤清冊公示證明
坐落于的項目《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》已于年月日起，采取方式進行公示，公示期天。
以上情況真實，如有虛假，愿承擔相應責任。
特此證明。
業主委員會主任(簽字)
單位負責人(簽字)
業主委員會副主任(簽字)
年 月 日 年 月 日
(業委會蓋章) (物業服務企業蓋章)
篇2：南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(2015試行)
南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(20**試行)
南昌市住房資金管理中心,各縣、區（開發區、新區）房管局（辦）：
《南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則（試行）》已經20**年3月23日局長辦公會議通過，現印發給你們，請遵照執行。
20**年3月31日
南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(試行)
第一條 為確保在應急情況下及時使用住宅專項維修資金，根據《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）、《城市危險房屋管理規定》（建設部令第129號）、《業主大會和業主委員會指導規則》（建房[20**]274號）、《關于住宅專項維修資金應急使用有關事項的通知》(贛建房[20**]13號)等有關規定，結合我市實際，制定本操作細則。
第二條 本市城區內已按棟建賬房屋的應急使用住宅專項維修資金適用本細則。
第三條 影響房屋安全使用的以下應急情況，可以采取應急維修，物業服務合同有約定的從其約定，無約定的需超過正常的保修期：
?。ㄒ唬╇娞?/a>故障危及人身安全，經市級以上特種設備檢測檢驗機構出具故障檢測報告，并經所在區房產主管部門和社區居（村）委會核查屬實的，其維修部位和條件為：
1、電梯主要有主板、變頻器、曳引系統、導向系統、轎廂、門系統、電力拖動系統、安全保護系統等八個主要系統；
2、符合以下大、中修標準：
?。?）電梯正式投入使用達5年以上的應納入大修；
?。?）電梯已中修2次以上仍然出現故障的應納入大修；
?。?）電梯發生過重大事故，其主要部件嚴重受損的應納入大修；
?。?）電梯正式投入運行2年應納入中修。
?。ǘ┒喂┧?、排水系統中涉及的設施設備發生故障、影響使用，并經所在區房產主管部門或有資質的專業生產、安裝單位出具意見書的，其維修部位為：加壓水泵、電機、變頻器、總控制柜、小區供水主管道、總閥門等。
?。ㄈ┫?/a>系統中涉及的設施設備存在安全隱患或發生故障，項目所在區消防部門出具《鑒定意見書》或《責令限期改正通知書》認定，并經所在區房產主管部門和社區居（村）委會核查屬實的，其維修部位和條件為：
1、火災自動報警系統、自動噴淋系統，溫煙感、應急與疏導照明系統、綜合布線系統、消防泵及軟起動裝置(自偶減壓起動裝置)、消防供水管網及管線系統、消防聯動模塊；
2、符合以下大、中修標準：
?。?）中修是指對設備進行部分解體、修理或更換部分主要零件與基準件；同時要檢查整個機械系統，緊固所有機件，消除擴大的間隙，校正設備的基礎，以保證機器設備能恢復和達到應有的標準和技術要求；
?。?）大修是指對設備進行定期的，包括更換主要零部件的全面檢修工程。即通過更換、恢復其主要零部件，恢復設備原有精度、性能和運行效率而進行的全面修理；
?。ㄋ模┪蓓?、屋面、外墻面發生滲漏，或者地下室發生積水，嚴重影響業主房屋正常使用，經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：
1、外墻開裂導致室內墻滲漏的；
2、屋頂防水開裂導致滲漏面積較大或滲漏點較多的經多次補漏仍難解決的；
3、屋頂防水老化需全面翻修的；
4、屋頂排水系統損壞無法維修需全面更換的；
5、屋面伸縮縫到了維修加固期年限（5年以上）的；
6、地下室嚴重積水無法排空的。
?。ㄎ澹┓课萃鈮Υ嬖诿撀?、剝落等隱患，經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：
1、普通外墻類：
?。?）墻面裝飾大面積脫落或松動存在安全隱患的；
?。?）房屋陽臺、屋檐鼓裂存在脫落危險的；
?。?）房屋主體屋面瓦片、壓邊條、雨檐存在大面積松脫風險的；
?。?）屋檐、門頭、外墻附屬物、構筑物出現脫落的。
2、玻璃幕墻類：
?。?）幕墻自然爆裂，無法界定責任人的；
?。?）幕墻因長期使用造成封膠老化大面積漏水的（漏水面積不少于5%，交房不少于5年）；
?。?）幕墻固定鋼結構腐蝕嚴重存在安全隱患的。
?。┌l生嚴重危及房屋安全的其他應急情況（如嚴重沉降、傾斜、開裂等），經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：
1、小區圍墻土建實體部分發生基礎下陷，墻面傾斜，墻體出現裂縫的；
2、3米以上高度采用石材濕貼技術施工，導致后期嚴重石材脫落隱患的；
3、房屋主體出現基礎下陷，承載柱、梁、墻體等部位出現結構性裂縫的；
4、因基礎下陷，導致主排污管等隱蔽工程出現破損、松脫的。
以上六種情形經區房產主管部門核查屬實，確需使用住宅專項維修資金進行應急維修，可以不經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
第四條 應急維修資金申請人可按以下情況確定：
?。ㄒ唬┮哑刚堄匈Y質的物業服務企業管理的物業，物業服務企業在物業發生應急情況時應及時組織人員采取措施，并在24小時內制訂維修、更新方案，向業主委員會通報有關情況。業主委員會核實后，由物業服務企業向所在區房產主管部門申請。
未成立業主委員會的，由物業服務企業提出使用申請，社區居（村）委會核實后，向所在區房產主管部門申請。
?。ǘ┪雌刚埼飿I服務企業管理的物業，由相關業主提出使用申請，經社區居（村）委會核實后，向所在區房產主管部門申請。
第五條 應急維修資金申請人按以下程序申請：
?。ㄒ唬┯删S修資金使用申請人提交以下材料交所在區房產主管部門審核：
1、《應急使用商品房屋專項維修資金申請表》或《應急使用售后公有住房專項維修資金申請表》；
2、應急維修工程施工合同和工程預算，申請使用金額在5萬元以上的項目還需提供工程審價機構出具的審價報告；
3、相應鑒定機構出具的意見書；
4、其他必需的相關材料。
?。ǘ﹨^房產主管部門接到申請后，應當及時組織人員進行審查核定，并在2個工作日內作出是否同意申請的決定。符合申請條件的及時向市住房資金管理部門提交劃轉住宅專項維修資金的通知及申請材料；
?。ㄈ┦凶》抠Y金管理部門依據完備的申請材料，根據工程進度或工程施工合同分期將申請的維修資金及時出具銀行轉賬支票劃轉給維修單位。
第六條 實行房屋應急維修，應在乙級以上造價咨詢企業、三級以上建筑施工類企業中自行選擇，經業主委員會通過，報區房產主管部門同意，并應由業主委員會在小區內進行公示；未成立業主委員會的，經社區居（村）委會通過，報區房產主管部門同意，并應由社區居（村）委會在小區內進行公示。
第七條 因業主委員會、物業服務企業相互推諉造成無法實施應急維修，嚴重影響業主正常生活的，由區房產主管部門負責組織召集社區居（村）委會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等相關單位參加的聯席會議，聯席會議可指定維修單位代修。
第八條 施工企業完成應急維修后應當及時申請工程驗收：
?。ㄒ唬┯晌飿I服務企業提出應急使用住宅專項維修資金申請的，由物業服務企業、業主委員會或者社區居（村）委會聯合組織驗收；
?。ǘ┯蓸I主提出應急使用住宅專項維修資金申請的，由有關業主、社區居（村）委會聯合組織驗收；
?。ㄈ┯陕撓瘯h指定維修單位代修的，由代修單位和業主代表聯合進行驗收。
第九條 應急維修工程驗收合格后，應急維修申請人或者組織代修人應將應急維修工程驗收意見、審價結果、工程實際使用住宅專項維修資金總額及業主分攤費用情況在物業管理區域內顯著位置進行公告，公告期不少于15天。
第十條 應急維修使用住宅專項維修資金的費用，由產權人按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。對個人購買的房改房，分攤應支付的維修資金先使用售房單位交存的住宅專項維修資金，售房單位交存的住宅專項維修資金不足的，差額部分從個人交存的住宅專項維修資金中列支。住宅專項維修資金專戶中資金不足，應由維修項目受益業主交納現金補足此次維修應分攤的金額。
第十一條 各縣和灣里區可參照本細則執行。
第十二條 本細則自20**年5月1日起實施。
篇3：北京市朝陽區關于住宅專項維修資金劃轉和使用管理暫行辦法
北京市朝陽區關于住宅專項維修資金劃轉和使用管理暫行辦法
朝房物〔20**〕32號
第一章 總則
第一條 為了加強對住宅專項維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《物權法》、《物業管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規，制定本辦法。
第二條 本行政區域內住宅專項維修資金的劃轉和使用適用本辦法。
第三條 本辦法所稱住宅，是指商品房住宅及商品房住宅小區內的非住宅或者商品房住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。
第四條 本辦法所稱專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
第五條 朝陽區房屋管理局（以下簡稱區房管局）負責本行政區域內住宅專項維修資金的劃轉和使用的管理工作。
第二章 專項維修資金的劃轉
第六條 業主大會成立后，按照下列規定劃轉業主交存的住宅專項維修資金：
?。ㄒ唬I主委員會按照20%以上業主的提議，組織召開業主大會會議，由業主大會決定委托本行政區域內一家商業銀行作為物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行后，在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。
開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
?。ǘI主委員會應當根據業主大會決議，向區房管局提交劃轉住宅專項維修資金相關材料。
?。ㄈI主委員會提交的相關材料符合劃轉條件的，區房管局將審核結果通知北京市住房資金管理中心朝陽分中心。
第七條 業主委員會提交劃轉住宅專項維修資金的材料包括：
?。ㄒ唬I主委員會備案單復印件；
?。ǘ┯晌飿I所在地街道（地區）辦事處和社區居委會出具意見的業主大會決議；
?。ㄈ┪飿I管理區域范圍內的產權清冊。
第三章 專項維修資金的使用
第八條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有的物業建筑面積的比例分攤。
?。ㄒ唬┮呀淮孀≌瑢ｍ椌S修資金的，由房屋買受人按照各自擁有的物業建筑面積的比例從其所交存的住宅專項維修資金中列支；
?。ǘ┪唇淮孀≌瑢ｍ椌S修資金的，由房屋買受人按照各自擁有的物業建筑面積的比例分攤維修和更新、改造費用；
?。ㄈ┥形闯鍪鄣纳唐纷≌?、非住宅，由開發建設單位按照尚未出售的商品住宅、非住宅的建筑面積分攤維修和更新、改造費用。
第九條 住宅專項維修資金劃轉至業主大會管理前，物業服務企業需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
?。ㄒ唬┪飿I服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；
?。ǘ┳≌瑢ｍ椌S修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主討論通過使用建議；
?。ㄈ┪飿I服務企業組織實施使用方案；
?。ㄋ模┪飿I服務企業持有關材料，向區房管局申請列支；
?。ㄎ澹﹨^房管局審核同意列支申請后，將審核結果通知北京市住房資金管理中心朝陽分中心。
第十條 物業服務企業需要使用住宅專項維修資金的，應提交以下材料：
?。ㄒ唬┳≌瑢ｍ椌S修資金使用申請審核表；
?。ǘ┳≌瑢ｍ椌S修資金使用建議；
?。ㄈ┕こ?/a>預算書；
?。ㄋ模┦┕挝粻I業執照和資質證書副本復印件；
?。ㄎ澹┳≌瑢ｍ椌S修資金管理系統生成的任務單、相關業主簽字的分攤明細表；
?。I部門出具的鑒定報告或行業主管部門出具的意見書；
?。ㄆ撸┓?、法規規定的其他材料。
第十一條 住宅專項維修資金劃轉至業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
?。ㄒ唬┪飿I服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；
?。ǘ┫嚓P業主依法通過使用方案；
?。ㄈ┪飿I服務企業組織實施使用方案；
?。ㄋ模┪飿I服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；
?。ㄎ澹I主委員會審核同意后，報區房管局備案。
第十二條 住宅專項維修資金劃轉至業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，業主委員會備案時應提交以下材料：
?。ㄒ唬┳≌瑢ｍ椌S修資金使用申請備案表；
?。ǘ┳≌瑢ｍ椌S修資金使用建議；
?。ㄈ┕こ填A算書；
?。ㄋ模┦┕挝粻I業執照和資質證書副本復印件；
?。ㄎ澹┳≌瑢ｍ椌S修資金管理系統生成的任務單、相關業主簽字的分攤明細表；
?。I部門出具的鑒定報告或行業主管部門出具的意見書；
?。ㄆ撸┓?、法規規定的其他材料。
第十三條 專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
?。ㄒ唬┮婪☉斢山ㄔO單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
?。ǘ┮婪☉斢上嚓P單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
?。ㄈ斢僧斒氯顺袚囊蛉藶閾p壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
?。ㄋ模└鶕飿I服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
第十四條 工程預算書應當由專業造價機構編制，或經過相應機構予以審核。
第十五條 需使用專項維修資金但無申請單位的，物業所在地社區居委會應當組織相關業主按程序辦理使用手續。
第四章 附則
第十六條 本辦法由朝陽區房屋管理局負責解釋。
第十七條 本辦法自20**年5月1日起實施。