體育中心項目管理措施

　　項目管理以"立體標化，過程精品"為主線，突出程序化管理，通過過程的精品實現最終目標--創精品工程。

　　1 質量管理

　　按公司質量管理手冊和本工程的質量管理體系，由公司技術部編制工程質量計劃，并建立項目管理機構以保證公司的質量保證體系在項目內有效的運行。項目根據工程質量計劃和公司質量程序文件和作業指導書，編制出各階段的質量目標和階段質量實際計劃，對各工序和分項工程進行目標分解，編制分項工程施工技術方案，落實責任到面、到人，使每個操作程序都處于嚴格的授控狀態，達到過程精品的要求，對所有操作的班組除正常要求必須進行"三檢"制度以外，針對本工程工期緊，結構施工處于冬期，實際情況將在本工程施工過程中對所有操作工序實行項目質檢人員旁站制度，以加強過程監督。公司派該項目質量總監代表公司履行對項目的質量監督。質量總監具有質量否決權，對公司經理負責，有權代表公司對項目的質量問題負責糾正和處理，項目質量檢查部提出對項目質量管理的全過程進行檢查和控制。

　　2 工期管理

　　本工程工期目標411d 完成并保證如期舉行校慶，根據圖紙要求和文件范圍，根據我公司的實際施工經驗，為保證如期竣工，必須為設備安裝調試留下足夠的時間。我公司精心編制了本工程總體網絡控制計劃（一級網絡計劃），該計劃中對建設單位關心的各個節點工期進行了重點安排，具體詳見4.1 施工計劃部分。根據這個計劃我公司將另行編制控制節點和階段的二線網絡計劃、施工段的三級網絡計劃，在施工前項目經理部將根據實際情況還將進一步對三級網絡進行完善，并落實計劃管理責任。公司負責監督網絡總計劃和各個節點實際完成的情況，項目負責按一級網絡計劃具體要求認真落實二、三級網絡計劃的實施，項目經理部利用計算機管理技術對網絡計劃的完成情況進行全過程的記錄、分析，及時采取措施確保計劃的完成。

　　3 安全管理

　　本工程的安全目標為杜絕重大傷亡事故、輕傷事故頻率控制在2‰以下，創**市安全文明樣板工地，項目要認真遵守《公司安全管理手冊》和國家、**市有關安全管理規定，認真遵守《施工現場管理條例》，有針對性的制定本工程安全管理措施。

　　4 工程技術管理

　　本工程將由公司科技部負責編制總體施工方案和有針對性的重點施工方案，項目總工將組織技術部的方案工程師，根據公司編制的總體施工方案和重點施工方案、針對工程施工的實際情況，編制出實施過程中的各個分項、各個分部的具體施工方案和工序做法文件，以保證各個步驟都按程序文件來操作。根據本工程的平面特征結構施工分三個區六個段施工。每個區由一個責任工程師負責，配一名土建工長負責本區的施工組織，專業部分按專業設置專業工程師，配一名專業

　　工長，由專業工程師負責本專業的工程施工組織管理。作業隊的組織，土建施工每區組織一個綜合作業隊負責本區施工，對本區責任工程師負責，專業施工按專業每專業組織一個作業隊，歸口專業工程師負責。各區責任工程師和專業工程師的職責就是認真按照作業程序文件要求組織作業

　　隊進行施工，從進度、質量、安全、文明施工等方面達到規定要求。有關細則詳見4 章有關內容。

　　5 資金管理

　　項目所用資金公司將給予充分的保障。根據內部管理規定，本項目將在公司內部銀行開設項目專用帳戶，工程款收回后除稅金、基金等上交費用外一律存入項目內部帳戶，其他項目及單位無權使用。項目所用各項資金一律由項目經理審批，公司財務部負責核準以保證資金的正確使用，以滿足工程施工實際需要。如遇建設單位資金出現暫時困難，工程款一時不能到位，我公司有能力提供資金，支持項目施工生產的正常進行，并承諾不會由此影響各項既定目標的實現。

　　6 物資、設備采購與管理

　　6.1 公司實行物資、設備的統一采購，由項目提出計劃后由材料設備分公司組織供貨，項目有比價權、驗收權，遇到一些急需的應急的物資，項目有權自己采購。項目按照網絡進度計劃要求提出各階段的材料需用計劃，并與材料分公司簽定物資、設備供應協議，明確雙方的責、權、利，公司將由工程項目管理部監督，協調物資、設備的供應以滿足生產需要。材料設備分公司將為物資和設備提供需要的周轉場地和庫房，以使物資設備能有序的進入現場。

　　6.2 材料采購

　　(1)本工程材料采購周期短、數量大、品種多，為保證所有同工程質量有關的采購品符合規定要求，采購訂貨的設備達到國家優質產品，保護建設單位的利益，以合理的價格采購最優的產品，本工程材料采購采用公司和建設單位聯合集中采購制。

　　(2)我公司在京施工多年，具有負責物資采購、供應的專業職能部門，積累了廣泛的市場信息網絡和合作多年信譽良好的供應廠家，可保證物資采購的效率和質量。同時也能發揮我公司規模采購的優惠條件，保證優質優價。也避免了個別采購人員的"黑箱操作"損害建設單位和我公司的利益。

　　(3)和建設單位聯合采購在保證建設單位利益的前提下提高了采購效率，這是工期保證關鍵環節之一。聯合采購是指"透明報價，總承包服務"。既讓建設單位在優質材料使用于工程放心，也讓建設單位了解我公司獲得利益的途徑是通過嚴格管理降低施工過程的消耗取得。

　　(4)采購程序

　　a) 依據施工圖編制材料、設備計劃，其內容必須符合設計要求，標明名稱、品種、規格、數量、質量標準和技術要求，訂購工程設備符合工程圖紙設計要求或建設單位規定的產品要求。

　　b) 根據"分承包管理工作程序"和"物資采購程序"對分供方進行評定，對其資質證書、營業執照進行審查，建立合格分供方檔案，并選擇不少于三家進行報價競爭，最后和建設單位有關部門聯合確定最佳價格、廠家。對采購某些大宗材料或重要工程設備，應明確規定需方在分供貨源處進行驗證的安排及產品放行的方式。

　　c) 對需進行檢測的材料進場后經抽樣檢測合格后，方準使用。項目部對材料應進行標識、驗收、掛牌標識。

　　d) 項目成本管理、公共關系協調、消防保衛、綜合治理、文明施工、工程交付、服務、維修見有關章節。

篇2：醫院物業項目管理服務措施

　　醫院物業項目管理服務措施

　　結合北京市第二醫院物業管理的難點、重點及管理思路，我們擬采取以下管理服務措施，以保證管理模式的實現及服務產品按照預設標準的供給：

　?。ㄒ唬脒m用和完善的質量管理體系

　　我公司于成立之初就建立了公司自己的質量保證體系，通過在所管理服務的項目實際運作和持續改進，質量保證體系已日趨完善和穩定，并具有較強的可操作性。質量保證體系已成為我們提供規范化、標準化物業管理服務的基石。在北京市第二醫院物業管理的實施過程中，我們將一如既往地推行全員質量管理，并根據醫院項目的實際情況和特色制定適用的品質控制方案，在日常管理服務中加以完善，并不斷摸索，使醫院的物業管理不斷朝著專業化、規范化、標準化、人性化的方面發展。

　?。ǘ嵤?"質量、成本雙否決"的運作機制

　　物業管理是市場活動，物業管理公司受用戶委托提供用戶所需要的管理服務，作為企業物業管理公司是必須有盈利能力的，沒有收支平衡控制能力的管理和服務無論對企業還是用戶來說都肯定不是好事情。從物業管理行業的特點來看，節約和控制成本對企業來說是必然的，低廉的服務價格對用戶來說也是有利的；但是，我們清楚的看到，控制成本與保證質量不應該是矛盾的，以犧牲質量為基礎的成本控制不是解決問題的根本辦法，惟有在保證質量的前提下談成本控制才有意義。我公司結合物業管理行業的服務特性，全面推行"質量、成本雙否決"機制。公司通過與關鍵崗位負責人簽訂目標管理責任書，把服務質量和成本控制作為考核工作業績的兩項最重要的指標，且兩者是"或"與"否"的關系。通過 "質量、成本雙否決"的運作，我們獲得了用戶滿意率持續穩步上升、管理成本逐步下降的良好成果。我們將進一步結合北京市第二醫院的管理特點和難點，把這一套運行機制用于該項目的管理實踐中，力求在"服務質量"和"成本控制"之間找到更準確的結合點，以提供"質優價廉"的高性價比服務。

　?。ㄈ┙?加油站式"的員工培訓制度

　　由于提供服務產品的主體之間的個性差異，對于服務產品的提供，不能簡單地只制造一種"準則"，而是應該依據服務需求的變化而不斷調整，即服務的層次、內容和方向做出相應變化，真中一項關鍵問題就在于對員工持續不斷的培訓。在實踐中，我們推出了"加油站式"的培訓體系，做到崗前培訓、在崗培訓和調崗培訓，各層級員工均有明確的培訓達標標準，使每一層級員工保持服務知識、技能與服務需求達到動態平衡。同時，我們亦強化"管理者就是培訓者"、"培訓是公司對職員的最大福利"的觀念，并把這種意識在物業管理工作中貫徹始終。

　?。ㄋ模崿F與周邊社區的資源共享

　　北京市第二醫院周邊緊鄰多個已建的小區，這將成為我們不可或缺的一項管理資源，我們可以充分借助這個有利條件實現資源共享，以便更好地滿足廣大用戶的服務需求。北京市第二醫院與周邊項目雖然在物業類型、建設周期、服務定位等方面存在差異，但為用戶提供優質服務的目標是一致的，雙方可在競爭的基礎上充分開展合作，如管理信息使用、社區治安聯防等方面均可強強攜手、優勢互補。

　?。ㄎ澹┙?物業管理信息島"

　　伴隨IT產業的迅速發展，數字化的信息浪潮正以不可阻擋之勢向我們涌來，利用信息寬帶網絡資源更好的為用戶提供信息對稱與共享、VOD、網上配送購物與結算等方面的增值服務在沿海和其他發達的地區已經是非常成熟的。我們冀望在北京市第二醫院的管理服務中占領先機，配合公司的局域網及醫院的寬帶信息網絡計劃，我們擬逐步建立醫院局域網站，將各類管理服務信息定期輸入并及時更新，并擬以寬帶網絡和網站為基礎逐步為廣大用戶提供更多的便利信息服務，著力實現管理手段的現代化和信息的網絡化，構建一個可為用戶提供大量交互式信息的"物業管理信息島"，從而滿足社會各界、廣大用戶以及物業管理公司之間對管理資源及信息共享的需求。政府主管部門、用戶以及物業管理公司隨時可通過互聯網登陸網站，高速瀏覽物業管理中心的管理情況，并獲取服務資料，同時對管理中心的工作業績進行監督和指導，實現管理服務信息的多層面傳遞。

　?。┯?"客戶服務前項化"的服務模式

　　強大的服務平臺和先進的服務組織是提供規范客戶服務的前提，"客戶服務前項化"要求物業管理中心的所有員工以客戶為中心，在對待客戶服務需求上每個人都是服務終端，打破層級管理上的壁壘，從而能夠靈活高效的為用戶提供優質服務。以我們在以往項目管理的成熟經驗，我們將一如既往的在北京市第二醫院推行以設立客戶服務中心的操作方式為基礎的 "客戶服務前項化"服務模式，并以"首問責任"、"分片包干"、"全員聯動"、"快速行動"等制度的實施作為保障。

　　在北京市第二醫院的服務形式上，我們將建立客戶服務中心的運作體系。即將項目的內部管理和對外服務分為后臺和前臺操作，客戶服務中心是管理中心的指揮調度中心及信息樞紐，所有的對外服務統一由客戶服務中心指揮調度，所有的客戶服務信息也統一匯總到客戶服務中心后進行處理，用戶所有的服務需求申請及投訴建議都將匯總到客戶服務中心，由中心負責分類處理，而管理中心所有需要公布的管理服務信息亦通過該中心反饋到用戶，從而保證管理中心對外形象的統一化。通過服務中心的有效運作，365×24小時的響應時間將可保證廣大用戶的需求全天候地得到受理及滿足，為北京市第二醫院的用戶提供"一站無憂"式物業管理服務。

　?。ㄆ撸┲铝τ诠苍O施設備的循環改進

　　物業管理中一個重要內容就是共用

設施、設備的管理和維護。共用設施、設備運行狀態的良好程度將直接影響到醫院的正常運營和安全保障等問題。根據我們以往的管理經驗，我們將北京市第二醫院共用設施、設備的管理分為三個層次進行，即：以保證共用設施、設備處于受控狀態、維持正常運行為目的的日常管理及維修、養護；以消除各種運行隱患，保證設施、設備性能得以充分發揮為目的的定期維修養護（包括大、中修）；以提升設備性能、增強設備自我保護功能從而滿足用戶不斷增長的服務需求為目的的改良性維護（改造）。

　　在北京市第二醫院共用設施、設備的管理和維護上，我們致力于憑借自身的管理經驗，對其進行持續的循環改進和功能擴展，逐步實現對共用設施、設備的集中監控和一體化管理，最終實現物業的保值和增值。

　?。ò耍┕芾眢w系的全面整合和提升

　　社會的環境時時在變，用戶的需求亦時時在變，始終沿用舊有的管理模式和服務方式是無法滿足用戶不斷增長的服務需求的。我公司非常注重"創新再造"，我們稱變化為常態，定期實施管理體系的全面整合提升。其精髓將在于持續地不間斷地進行流程再造，對日常一些已經相對固定化的思維方式、服務理念以及具體的作業流程進行重新分析和改造，使其能夠更加符合廣大用戶的真實的需求，從而為廣大用戶提供真正實用的服務。經過在目前管理項目的推行，流程再造最大限度的利用既有資源提升服務品質和管理水平，取得了較好的效果。在北京市第二醫院的物業管理中，我們仍將繼續推進此項工作，并運用流程管理的思想指導日常的具體工作。致力于用新型的"以客戶為中心、以流程為導向"的運作取代傳統的"以企業為中心、以職能為導向"運作，實現物業管理水平的持續提升。

篇3：別墅項目管理處檔案管理措施

　　別墅項目管理處檔案管理措施

　　1、檔案的建立

　?。?）建立檔案管理制度

　?。?）確定檔案的內容

　　檔案管理具體管理內容涉及建筑檔案、業主及物業使用人檔案、管理工作檔案、社區志史檔案、財務會計檔案等。根據要求以下就建筑物檔案、管理工作檔案的管理具體說明。

　　a．建筑物檔案：1）建筑物原始檔案；2）建筑物維護、改造檔案；3）業主裝修、改造工程檔案

　　b．業主檔案：業主檔案是指物業管理單位為了正常的管理工作需要，收集掌握的有關各業主的文件材料和信息。

　　1）收集業主/用戶單位資料

　　2）業主/用戶繳費記錄包括各樣應付之押金

　　3）業主/用戶裝修工程文件

　　4）業主/用戶遷入時填具之資料

　　5）業主/用戶資料補充

　　業主/用戶聯絡資料

　　緊急事故聯絡人的資料

　　管理人員在日常職務常與業主/用戶人事變遷資料

　　6）業主/用戶與管理處往來文件

　　7）業主/用戶違規事項與欠費記錄

　　8）業主/用戶請修記錄

　　9）業主/用戶投訴記錄

　　10) 業主/用戶單位有關的工程檔案（與二次裝修工程有關資料）

　　c．社區志史活動檔案：社區志史活動檔案是指物業管理區域作為一個區域社會，在舉行或參與各項社會活動中形成并需要歸檔保存的，反映社區歷史發展、文化發展精神文明進步的各類文件材料。

　　d．管理工作檔案：管理工作檔案是指管理公司在物業管理日常工作中產生形成和需要收集歸檔保存的文件材料。

　?。?）檔案的產生收集、接收和移交

　　1）工程技術部負責收集、接收竣工驗收資料、房屋的單體竣工圖等項目建筑物的原始資料；

　　2）各組團協調管理處負責收集用戶資料、裝修管理資料、投訴及回訪記錄等；

　　3）客服部負責收集文書檔案資料及社區志史活動檔案；

　　4）其他檔案資料和維修、巡視、運行及服務活動記錄分別由各職能部門負責收集。

　　2、檔案的管理

　?。?）檔案的分類、編目及著錄

　?。?）檔案的整理裝訂

　?。?）檔案的電腦化管理

　　3、檔案管理的要求

　?。?）收集報刊應注意收集整份，盡量不要剪裁，并要備有復印件供使用。

　?。?）對收集到的檔案資料，要逐件確定其保存價值，保存期限及是否需要補充相關資料。

　　a、對資料進行整理，即進行基本的分類、組合、排列和編目。

　　b、裝訂之前，要將文件上的訂書釘、回形針等鐵物全部拆除，以免銹蝕案卷。

　　c、檔案保管工作的中心任務是維護檔案的完整和安全。要做到：防火、防光、防潮、防霉、防塵、防蟲。