E地產公司開發項目總成本目標設定指引

　　1．目的

　　為規范總成本管理，切實落實總成本管理目標，強化項目開發各階段的總成本管理責任，根據《E地產總成本管理制度》及相關規定，制定本指引。

　　2．適用范圍

　　本指引適用于公司及其控股子公司的開發項目以及委托公司管理的開發項目（以下簡稱“開發項目”）。其他開發項目參照本制度執行。

　　3．總成本構成與目標設定階段

　　3．1項目總成本由下述各一級成本科目構成：

　　3．1．1土地征用及拆遷補償費

　　3．1．2前期工程費

　　3．1．3建筑安裝工程費

　　3．1．4基礎設施費

　　3．1．5配套設施費

　　3．1．6開發間接費

　　3．1．7借款利息

　　3．1．8營業稅金及附加

　　3．1．9土地增值稅

　　3．1．10銷售費用

　　3．1．11所得稅

　　上述各項中，前7項統稱“開發成本”，后4項統稱“稅費”。

　　3．2依據項目開發進度，總成本目標設定分下述三個階段，相關部門在編制總成本目標時應依序進行：

　　3．2．1可研階段成本估算；

　　3．2．2方案階段成本概算；

　　3．2．3施工圖階段成本預算。

　　4．成本目標設定原則

　　4．1逐級控制、遞進細化原則。成本估算、概算、預算間應形成逐級控制、相互制約、遞進細化關系。成本預算只可優化、細化，原則上不可超出概算目標；成本目標應成為項目部（公司）日常成本控制的上限。

　　4．2對標設定原則。成本項目細化和目標設定時應遵循對標原則。對標依據主要有：公司內同類可比項目最佳成本；競爭對手同類可比項目最佳成本；有關政策規定；其他。

　　5．成本目標編制

　　5．1總成本目標應包括（但不限于）以下內容（具體詳見附件）：

　　5．1．1總成本目標編制說明：包括編制依據、預期主要經濟指標、其他需要說明的情況等；

　　5．1．2項目簡介；

　　5．1．3項目資源；

　　5．1．4項目總成本目標匯總及明細；

　　5．2編制要求：

　　5．2．1編制依據客觀、充分，對不確定因素的假設相對合理、對標成本數據可靠；

　　5．2．2各開發項目視項目編制的階段及項目實際情況進行相應目標編制，以預計合同為成本目標編制的基礎，保證成本目標的完整性。

　　6．成本估算

　　6．1經濟合同部根據各相關部門提供的估算依據及分項成本估算結果，匯總編制總成本目標，并將總成本目標估算結果提交開發部以編制項目可研報告。

　　6．2成本目標估算依據及分項成本估算結果的責任部門分別為：

　　6．2．1開發部依據土地取得方式、項目基本情況等，估算“土地征用及拆遷補償費”目標；

　　6．2．2經濟合同部依據規劃設計部提供的項目規劃建設指標、產品配置及交樓標準、可比項目成本數據等，估算“前期工程費”、“建筑安裝工程費”、“基礎設施費”、“配套設施費”、“開發間接費”等分項成本目標；

　　6．2．3市場部依據項目定位、營銷推廣策略、銷售周期等，估算“銷售費用”成本目標；

　　6．2．4財務部依據項目資金占用水平、預計利率水平、資金占用周期測算“借款利息”；根據相關稅收政策，測算“稅務成本”。

　　7．成本概算

　　7．1經濟合同部根據項目規劃方案，組織編制成本概算。相關職能部門職責同成本估算。

　　7．2概算目標編制完成后，經濟合同部應對“概算—估算”間的成本差異進行解釋、說明。

　　8．成本預算

　　8．1項目部（公司）在取得結構施工圖后，應根據已審批下達的項目總成本概算目標、施工圖及施工圖說明、項目施工方案、施工現場勘察及測量資料或數據、工程量測算數據、有關工程造價信息及動態價格變化等相關資料依據，組織編制成本預算。

　　8．2預算目標編制完成后，項目部（公司）應對各級成本項目“預算—概算”間差異進行分析、解釋與說明。

　　9．成本目標調整

　　9．1除下述情形外，已下達的成本目標原則上不作調整。

　　9．1．1預期總成本目標、收入開發成本率同時發生調增變化；

　　9．1．2預期開發成本累計變化總額將超出原開發成本目標5%以上

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　　9．2針對9.1中的情形，項目部（公司）應提出成本目標調整申請，報公司經營管理委員會審批。成本目標調整申請內容包括：

　　9．2．1調整理由；

　　9．2．2調整初步方案、管理舉措；

　　9．2．3調整前后成本目標對比；

　　9．2．4目標調整對成本、項目效益的影響程度等。

　　9．3某些因素變化對原成本目標的編制依據、假設產生重大影響的，項目部（公司）需要重新編制總成本目標。

　　10．附則

　　10．1經濟合同部是本指引的建立、維護與貫徹的責任部門，并負責本指引的解釋。

　　10．2本指引自下發之日起執行。

　　4

篇2：開發項目目標成本管理作業指引

　　開發項目目標成本管理作業指引

　　1.目的

　　指導項目開發成本控制，明確成本控制目標，規避經營風險。

　　2.適用范圍

　　適用于公司及項目公司的開發項目在各階段成本目標制定和分解工作。

　　3.術語和定義

　　3.1.目標成本：通過確定成本目標值，施工過程中各階段成本控制的指標性文件。

　　3.2目標成本版本：目標成本按開發進度的不同階段始終處于動態調整之中，原則上，每一個版本的制訂都是在上一版本的指導下進行的。通常，目標成本主要分為四個版本。

　　3.2.1第一版，可研階段目標成本（也稱成本估算），采用會計科目形式，編制范圍為項目整體，定稿時間為項目可研報告通過時間；

　　3.2.2第二版，確定規劃方案目標成本，采用會計科目形式，編制范圍為項目整體，定稿時間為項目詳細規劃方案確定后；

　　3.2.3第三版，年度開發目標成本（也稱成本控制指導書），采用會計科目與單項成本支出目標相結合的形式，編制范圍為當期，定稿時間為確定年度開發經營計劃，確定當期項目規劃和單體方案后；

　　3.2.4第四版，施工圖預算修訂目標成本，是在主體工程施工圖預算確定后對第三版目標成本的修訂；

　　3.3.動態成本：指當前工程項目中即時的成本。

　　4.職責

　　4.1公司及項目公司-造價部：

　　4.1.1負責編制項目施工圖設計階段建安成本目標限額設計成本控制建議書；

　　4.1.2負責編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標建議書；

　　4.1.3負責編制項目主要材料（設備）采購方式及成本控制目標建議書；

　　4.1.4負責與相關部門就限額設計數值及成本建議進行溝通，達成共識形成《目標成本指導書》。

　　5.工作流程

　　5.1制定總包工程、主要分包工程承包方式成本控制目標建議書

　　5.1.1在項目施工圖設計階段，建安目標限額設計成本控制建議書審批后，造價部根據審批的建議書，對總包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目標建議。

　　5.1.2工程承包方式及成本目標建議書編制原則如下：

　　5.1.2.1總包及分包工程合同結算成本目標由合同（招標）成本目標和設計變更及現場簽證控制目標兩部分組成，設計變更及現場簽證控制目標一般根據各分項工程的性質不同按合同（招標）成本目標的10%左右的不同比例確定；

　　5.1.2.2為了加快項目開發的速度，一般在總包工程開工前，個別分項工程必須提前開工，需獨立到政府部門辦理相關的報建、招標及開工手續，由甲方直接發包。常見的如土方工程、邊坡支護與擋土工程、樁基工程等；此類工程建議采用單價包干的方式，根據估算總量及限定單價把分項工程招標結果控制在分項成本目標范圍內；

　　5.1.2.3對總包工程中一些專業性較強、行業競爭較激烈、市場水平與定額水平有一定差異性的工程建議作為總包工程的甲方指定分包工程，引入市場競爭機制，從而達到降低成本、保證成本目標實現的目的。具體如下：

　　5.1.2.3.1采用總價包干方式：如人防工程、白蟻防治工程、電梯工程、通訊工程、發電機及配電房安裝工程等，在限額設計值下制定承包總價；

　　5.1.2.3.2采用單價包干方式：如防水工程、幕墻工程、鋁合金工程、鋼結構工程、智能化設備等，根據限額設計指標分解承包單價；

　　5.1.2.4總包工程承包方式可按招標時施工圖紙的完善程度來定，一般來說，各分項工程根據不同情況可能會采用不同的承包方式，如固定總價、暫定總價、綜合單價包干、費率包干等；

　　5.1.3匯總完成項目總包及主要分包工程承包方式建議，部門經理審核，常務副總經理審批，指導總包及分包工程的招標及實施，確?？偘胺职こ坛邪繕藢崿F；

　　5.1.4項目實施過程中，造價部負責對成本情況進行動態監控，及時預警，如有超目標的項目，分析原因，及時報部門經理、公司經營管理班子決策。

　　5.2制定項目主要材料（設備）采購方式及成本控制目標建議書

　　5.2.1施工圖完成后，項目負責人組織人員對常用的主要材料（設備）進行分類，據材料的各自特點及方便施工管理，分別建議采取不同的采購方式，并制定相應的成本目標，控制材料（設備）成本的目的是材料（設備）選型定板一定要控制在成本目標范圍內；

　　5.2.2對主要材料（設備）采購方式建議的主要原則如下：

　　5.2.2.1甲購材料（設備）：對金額較大，質量要求較高、對樓盤的質素影響較大、施工進度配合要求不高，可以相對獨立施工的設備（安裝）及成品材料可以采取甲購方式。如：機房設備、電梯設備、空調機組、水景設備、雕塑小品、環境設施、公建配套工程中專用設備等。

　　5.2.2.2甲定乙購材料：設計階段無法定板、且該材料品牌差異（質量、價格）較大，對樓盤的素質及效果影響很大、甲方要重點控制，且與施工單位工期配合較密切；信息價相差很大的材料（信息價上沒有的）的材料適合采用甲定乙購材料。如：外墻磚、防火門、電梯大堂裝修材料、環境高檔及特別要求的石材、苗木、母線槽、應急燈、及會所裝修面層材料等。

　　5.2.2.3甲方制定范圍、乙方采購材料：工程中常見，對樓盤效果及素質影響不大，且有三家及以上價格、質量相近；與信息價接近；與施工進度及配合較密切的材料；如：混凝土、砌體、鋁型材、玻璃、防水材料、普通的面磚及涂料油漆（功能房、樓梯間、地下室等次要位置）、特殊要求的五金件、環境普通石材（國產中低檔）、PPR管材、PVU排水管、開關插座等；

　　5.2.2.4乙定乙購的材料：市場上的所有同類材料價格都接近、對樓盤效果及素質基本沒影響，與信息價很接近的材料。如：鋼材、電線電纜、電線預埋管、室外地下管道、模板、普通照明燈具（樓梯間、功能房、地下室）；

　　5.2.3采購主管在完成項目主要材料（設備）采購匯總后報部門經理審核，公司分管副總經理審批。

　　5.3匯總目標成本

　　5.3.1造價部匯總各項目標成本形成《目標成本控制指導書》，報相關部門會簽分管副總經理審批《目標成本審批表》；

　　5.4目標成本控制指導書分解下發執行

　　5.4.1造價部將目標成本控制指導書落實到各部門執行；

　　5.4.2各部門根據目標成本控制指導書的要求進行實施按月度或季度進行反饋造價部；

　　5.4.5造價部對各階段的成本進行控制，所有項目的資金結算支付均經過造價部的審核，是否超出目標成本對于超出目標成本的向責任部門發出成本預警；

　　5.5項目成本動態監控

　　5.5.1工程技術部控制設計變更，并將預算增加情況反饋造價部；

　　5.5.2造價部嚴格按照的限價要求進行材料及設備采購；

　　5.5.3項目部負責對工程變更的控制，并將預算增加的情況反饋造價部；

　　5.5.4造價部對招標、工程變更、現場簽證進行成本預算控制；

　　5.6項目成本動態分析

　　5.6.1造價部根據各環節的成本反饋信息對照項目目標成本分析提出成本預警或進行目標成本調整，并按月（季）編報《綜合成本分析報告》

　　5.7目標成本調整

　　5.7.1對于超過目標成本的各類項目判斷是否有補充預算（設計變更、現場工程簽證），如果有補充預算則在目標成本控制指導書中調整目標成本，由責任部門申請報造價部審核，分管副總經理審批；

　　5.7.2對于無補充預算的項目又未在工程量清單中列出的其他發生項目成本在項目竣工結算中不與考慮。

　　6.支持文件

　　無

　　7.相關表格記錄

　　7.1.《項目總包及主要分包工程承包方式及成本控制目標建議》

　　7.2.《項目主要材料（設備）采購方式及成本控制目標建議》

　　7.4.《目標成本控制指導書》

　　7.5.《目標成本審批表》