在現代房地產項目中,由于項目本身的復雜性和龐大性,它往往涉及到許多專業部門,不僅僅是項目建設單位或項目投資單位。在項目的建設過程中,盡管不同的參與者所承擔的工作任務不同,但是各參與者及其工作任務共同構成了房地產項目管理的完整體系。

(1)項目建設單位。
項目建設單位是站在投資主體的立場對項目進行綜合性的管理。其管理是通過一定的組織形式,采用多種方法和措施,對整個項目多有工作的系統運動過程進行計劃、協調、監督、控制和總評價,以保證項目質量、工期、投資效益目的實現。如果除項目建設單位之外還包括項目的其他投資者。如項目融資單位、BOT項目的投資者等,他們必須參與項目全過程的管理,便于了解項目的投資收益情況,確定投資方案。

(2)項目設計單位。
在現代項目實施過程中,由于市場經濟體制的影響,設計單位的工作任務在不斷地延伸,已經打破了以往純設計階段的舊格局,在向兩端逐漸拓展,漸漸深入到了項目目標設計、可行性研究、施工階段和竣工驗收階段,甚至還滲透到了使用過程中的改造和維修過程。

因此,在市場的作用下,項目設計單位的工作任務在不斷拓展,已不完全是設計階段的自我管理。其工作任務已延伸到項目施工階段的施工監督、竣工階段的質量驗收,滲透到項目前期為項目建設單位提供可靠的技術服務,幫助建設單位進行產品定位和項目立項等。

(3)施工單位(或項目承包商)。
施工單位是項目產品的直接建造單位,一般是在項目施工圖設計完成后,施工單位通過投標的形式取得項目的施工承包資格,按承包合同規定完成項目施工任務,并在規定的時間期限內,交付項目,同時還應按合同規定承擔承包項目的保修責任。其工作范圍、責任與權力持續時間應由合同進行清晰地規定。

現代房地產項目的復雜性,使業主越來越趨向于將項目的全部任務交給一個承包商完成,即采用“設計——施工——供應”的總承包方式。采用這種承包方式的項目,承包商往往在項目建立后,甚至在項目可性研究階段或構思階段就介入了項目的有關工作,為業主提供全過程、全方位的服務(包括項目的運行管理,參與項目的融資等)。

這種總承包公司是一個純粹的項目管理公司(沒有施工單位和設計單位等),對項目各階段的任務可在他的統一調配下,采用分包的方式分包給設計單位、施工單位、監理單位等。此時的總承包方式已打破了過去以往承包單位僅僅承包項目施工任務的運行模式,可使總承包單位運用自己豐富的項目管理經驗對具體項目實施管理,同時減輕了業主管理項目的壓力,在一定程度上促進了項目的順利實施和社會資源的合理利用。

(4)咨詢單位(監理公司)。
咨詢單位(或監理公司)是一種中介服務組織,一般是在接受業主或總承包商的委托之后,按咨詢(監理)合同的規定,代表業主或承包商,對項目進行技術咨詢(監理),對相應階段的相關任務進行咨詢(監理)。其中咨詢(監理)單位主要是對業主或承包商直接負責。

當然,還包括對項目進行宏觀調控的政府主管部門,他們主要調控項目對整個社會經濟發展的影響,控制項目的質量關,促進項目與環境之間的協調等宏觀性工作。

上述各項目參與單位的工作任務都符合“項目”的定義,因此在具體的實施過程,都可設立自己的相應的項目管理組織,以實施相應的項目管理任務或過程。

篇2：住宅項目后期物業管理內容

　　住宅項目后期物業管理內容

　　1．日常物業管理

　　-配合項目的銷售、推廣宣傳等工作；

　　-規范項目公共區域、公用設備設施的維護、檢修及能耗控制工作；

　　-辦理業主入住及后期的二次裝修工作程序的實施；

　　-安排業主有效規范的搬遷工作；

　　-制定下一年度各項工作計劃；

　　-培訓各級員工合理高效的處理日常業主投訴的行為及規范標準；

　　-監管項目消防設施設備運作情況，定期進行維保，并對消防隱患及時提交解決建議并落實；

　　-管理項目清潔工作規范標準，營造合理、清潔的居住環境；

　　-監管項目公共區域和共用設備的維修和保養工作正常有序，以及各相關規范的落實；

　　-進一步完善緊急情況處理程序、設備維修保養計劃和檢查制度等；

　　-定期培訓各級員工服務意識、行為規范、業務技能等，不斷提高員工隊伍素質；

　　-制定完善的空房管理程序并實施；

　　-定期向開發商匯報管理情況；

　　-完成隨時增加的物業管理內容。

　　2．物業各專項重點管理內容：

　　1）對客戶服務管理

　　檔案管理

　　-業主檔案管理

　　-業主檔案建立

　　-業主檔案保存

　　-業主檔案的修改

　　-業主檔案的變更

　　-業主檔案的作廢

　?。獦I主投訴管理

　　受理原則

　　業主投訴管理使物業公司必須面臨的一項非常重要的工作，合理有效地對業主投訴進行管理，將直接影響到業主對整個物業公司的看法，因此業主投訴管理遵循以下原則：

　　-所有投訴無論大小，均須認真受理

　　-所有真正投訴均須在《投訴處理記錄表》中登記備案；

　　-所有投訴無論解決與否須在一個工作日內作出第一次回復；

　　-所有書面投訴須由客戶服務中心負責人作出書面答復。

　　投訴處理流程：

　　-客戶服務中心接到業主投訴流程

　　-其他部門接到業主投訴流程

　　-業主直接向公司總部投訴流程

　　無論何種反應途徑，在處理原則上都應遵循同樣的原則，只有這樣，才能保證物業對外的規范性。

　　投訴匯總

　　客戶服務中心定期對業主的投訴進行匯總和歸納，并將匯總的資料交給項目總監，以方便總監隨時了解項目業主的需求和物業的運行狀況。

　　2）空房管理

　　任何一個項目在后期管理中都會有空置房的管理，一個物業項目空房管理的好壞不僅反映物業管理水平，而且對后期的銷售將產生直接影響。

　　物業的保安員在日常巡邏中，空房的檢查巡視作為其中的一項內容，及時發現各種影響看房的不利因素。發現問題及時報告，及時整改。對

　　空房內不通暢，不清潔

　　照明不能正常使用

　　工程管線有跑、冒、滴、漏

　　設施不能使用

　　等情況必須及時整改。

　　保潔員每周對空房進行一次清潔，使現場保持干凈、整潔；

　　工程人員每周對空房進行一次檢查，保證設施正常使用；

　　3）物業工程設備運行維護管理

　　對于該項目而言，物業工程及設備管理將是物業合理運營的基礎保障，我公司將從以下幾方面進行服務：

　?。芾碓瓌t：

　　-對物業內所有的設備設施的配備負責；

　　-保證物業設備設施的正常運轉和使用

　　-負責物業設備設施的檢查、維護和修繕；

　　-負責對物業設備的資產管理

　　-負責設備的耗材及零配件的采購和管理

　?。飿I設備運行管理

　　-保持設備的完好狀態

　　-合理安排設備的工作負荷

　　-建立完善物業設備使用規章制度

　　-加強對設備操作人員的規范管理

　?。飿I設備保養明確以下內容：

　　-明確物業設備維護保養的基本內容；

　　-做好物業設備的三級保養制度并實施

　　-采用日常維護與計劃性維護相結合的保養方式；

　　-必要的配件要常備。

　　4）裝修管理

　　由工程部負責施工現場的監管，看其是否按裝修方案施工，有無破壞結構及公共設施等問題。如發現問題應及時糾正。

　　施工完畢后，由工程部進行驗收；

　　如裝修工程違反裝修規定或違背裝修申請的內容，物業有權向裝修單位發放《整改通知單》，責令其改正。

　　由客戶服務中心存檔。

　　5）物業安全與消防管理

　　根據該項目地理位置及客戶群定位，安全管理將是本項目的一個重要服務內容。

　?。踩芾淼闹匾瓌t和措施：

　　-以"預防為主"，建立健全各項安全管理制度和規定；

　　-制定處理各類突發事件的應變方案和預案；

　　-負責維持物業內部治安秩序，預防和查處治安事故，協助公安部門搞好安全保衛工作；

　　-加強安全設施的建設、管理和維護，做到"人防"、"技防"相結合；

　　-加強保安隊伍的培訓工作，提高應對突發事件的處理能力。

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　　物業的消防工作目的是預防火災的發生，最大限度降低和減少火災損失，為業主提供安全的生活環境，保障業主的財產生命安全，消防工作要從人力、物力、技術等多方面充分做好準備。消防管理應做好以下工作：

　　-明確三級防火責任制

　　-制定并實施完善的消防規章制度

　　-建立義務消防隊

　　-明確合理的滅火處理程序并實施培訓

　　-明確各級人員在滅火救災中的職責

　　3．物業管理服務范圍

　　根據該項目特點，本公司認為我們提供的服務應包括以下方面：

　　1）物業常規性服務

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　　-園區秩序維護

　　-公共區域巡視

　　-車輛管理

　　-物品出入登記

　　-安全監控

　　-突發事件處理

　　-24小時執崗

　　-地下停車管理

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　　-消防管理規則的建立與執行者

　　-消防設備設施的維護與保養

　　-消防隱患的排查

　　-日常消防演練

　　-裝修期間的消防巡查

　?。矃^域設備設施維保服務

　　-給、排水系統維保

　　-電力系統維保

　　-消防系統維保

　　-電梯系統維保

　　-智能化系統維保

　　-園林綠化系統維保

　　-設備設施維保制度的建立與執行

　　-裝修管理

　　-入室維修的建立與執行

　　-其它公共區域工程維保

　?。G化管理服務

　　-綠地維護與管理

　　-病蟲害防治

　　-園林造型調整與安排

　　-綠化管理制度的建立與執行

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　　-公共區域清潔

　　-垃圾清運

　　-環境消殺

　　-清潔設備養護與存放

　　-清潔管理制度的建立與執行

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　　-接聽電話及投訴處理服務

　　-業主回訪

　　-咨詢解答

　　-檔案管理

　　-物業費收繳

　　-與相關政府或內部各部門溝通協調

　　-安全監控及報修處理

　　-與客戶服務有關的其他服務

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　　特約服務將根據具體服務內容確認是否收取合理費用，如有條件，其中部分服務可為免費提供。

　　根據項目特點，我公司認為應具備如下相關類別的增值服務及特色服務：

　　-公開投訴電話

　　-入室清潔服務

　　-洗衣收送服務

　　-入室維修服務

　　-商務服務（打印、復印、傳真等）

　　-票務代理服務（代訂車票、機票等）

　　-代叫出租車服務

　　-家居設施定期維保翻新

　　-預約家庭鐘點工

　　-車輛清洗、保養

　　對于該項目而言，至于何種增值服務適用于該項目，本公司會在后期根據該項目運行特點而定。

篇3：新接管物業項目設備管理內容

　　新接管物業項目設備管理內容

　　物業設備在安裝調試驗收通過后，就進入了運行使用階段，這時就需要物業管理公司運用先進的管理方法和良好的技術對物業設備進行維修保養，保證這些設備正常運行，充分發揮它們的功效。

　　物業設備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對使用過程中保證設備的正常運行，加強日常保養和維修管理提出了更高的要求，為此特制定本檢查標準。

　　【正常管理】

　　負責各設備系統的運行操作、日常巡視、定期檢查保養、故障檢修、應急處理工作。

　　制定設備應急處理方案，并定期演練，逐步完善。

　　制定各設備系統的經濟運行方案，記錄各設備運行參數，定期分析并加以調整。

　　工作流程：

　　【重大、特殊活動管理】

　　設備管理部主管及各系統設備工必需提前2小時趕到現場。

　　值班工程師需指揮各系統設備工提前2小時對配電房、機房的主要設備及相關活動場所全面檢查，內容包括變配電設備、空調、水泵設備、電梯設備、相關樓層的層面空調機、煙感、溫感、卷簾門、照明燈光、衛生間、茶水間等相關設備的各種運行參數的記錄，開啟必要設備，發現故障立即報告設備經理并立即修復，保證重大、特殊活動的正常進行。

　　工作流程：

　　設備管理部主管--提前2小時/各系統設備工--提前2小時/現場--消防報警設備/空調設備/相關樓層設備/給排水設備/電子會議設備/變配電設備/電梯設備--巡視--正常/報告設備管理部主管--不正常/一般故障--各系統設備工/特殊故障--維保單位--搶修--修復