1.員工必須關心公司、執行本職工作、遵守職業道德。

　　2.員工應準時上班、不準遲到、早退和曠工。

　　3.員工在工作時間應堅守工作崗位，接待來訪，業務洽談等應在洽談區內進行。

　　4.上班時間不得吃東西或吸煙，不得高聲喧嘩、聊天。

　　5.切實服從上司作安排和調配，按時完成任務，不得拖延、拒絕或終止工作。

　　6.必須按編排表當值，不得撞離職守、個人調離，調換更值時需經主管或經理同意。

　　7.必須如實向上司匯報工作，堅決杜絕偷盜、欺騙或陽奉陰違等不道德的行為。

　　8.必須發揮高效率和勤勉精神，對所從事的工作認真、負責、精益求精。

　　9.員工必須遵守"守法、廉潔、誠實、敬業"的道德。

　　10.不得玩忽職守、違反工作、影響公司的正常運作秩序。

　　11.員工禁止索取非法利益。

　　12.員工未經公司批準不得兼職。

　　13.員工有義務保守公司的經營機密。

　　14.員工不得超越本職務和職權范圍開展經營活動。

　　15.禁止用公款謀取個人利益。

　　16.員工對違反本制度行為有權向本公司投訴，所有投訴嚴格保密。

　　17.對違反本制度的，視其對公司造成的損害程度等輕重給予通報批評、罰款、降職、開除處分。

　　18.負有監督責任的主管人員疏于職守的，視情節給予處分。

　　19.違反制度給公司造成經濟損失的公司將向其追索賠償。

　　20.銷售部員工如遇工作上的問題，不得擅自與甲方溝通，應把問題上報經理，由經理統一協調解決。

篇2：規范以房屋發展合同制度所建樓宇之管理(1995)

　　規范以房屋發展合同制度所建樓宇之管理(1995)

　　第一章 一般規定

　　第二章 分層所有人大會

　　第三章 管理

　　第四章 分層所有人之權利及義務

　　第五章 處罰

　　第六章 財政管理

　　第七章 最后及過渡規定

　　八月二十一日

　　鑒于四月十二日第13/93/M號法令對房屋發展合同制度引進了深入修改，故有必要對規范以該制度所建樓宇共有部分之管理規則作出修正及調整。

　　因此，本法規以明確及在某些方面以嶄新之方式確定公共行政當局在監督樓宇共有部分管理之合規范性任務中之職責，尤其是對分層所有人及對行使管理職能實體之違法行為，以評定人之身分作出干預，或對財政及預算規則作出干預。

　　另外，規定成立由大會選出之管理委員會，并賦予其廣泛之行為權力，以便更有效地維護分層所有人之利益。

　　基于此;

　　經聽取咨詢會意見后;

　　總督根據《澳門組織章程》第十三條第一款之規定，命令制定在澳門地區具有法律效力之條文如下：

　　第一章 一般規定

　　第一條 (范圍)

　　本法規規范以房屋發展合同制度所建樓宇之管理。

　　第二條 (門廳)

　　樓宇應有一個稱為門廳之空間，作為信件之遞交中心及向分層所有人提供一般信息之中心，且在門廳內張貼以葡文及中文書寫之會議召集書、年度預算草案、年度報告及帳目，以及有關樓宇共有部分管理之其它文件。

　　第三條 (管理責任)

　　一、在執行第一次分層所有人大會之決議前，樓宇共有部分之管理應由獲土地批出之企業負責。

　　二、獲土地批出之企業得直接管理樓宇之共有部分， 或在不轉移其責任之情況下，與專門從事該等管理業務之企業訂立提供服務之合同。

　　三、提供管理服務之費用由澳門房屋司(葡文縮寫為IHM)核準，但獲土地批出之企業必須于使用準照發出日之兩個月前，將管理費用提案呈交澳門房屋司。

　　四、如有正當之特殊理由，澳門房屋司得以直接判給之方式訂立提供樓宇共有部分管理服務之合同。

　　第四條 (監察權)

　　澳門房屋司得監察樓宇共有部分之管理，并要求履行所適用法律及規章所載之義務。

　　第二章 分層所有人大會

　　第五條 (分層所有人第一次大會)

　　一、澳門房屋司促進并安排分層所有人第一次大會之舉行，且向分層所有人宣傳應了解之所有法律及規章。

　　二、大會主席團由三名成員組成，分別有澳門房屋司之代表、樓宇共有部分管理企業之代表及出席大會之分層所有人之代表。如有必要，應有翻譯員在場負責翻譯之工作。

　　三、按座、大廈或屋村所組成之分層所有人大會選出一管理委員會，而該委員會之人數系按現有之分層所有人人數而定，一百以下由三人組成，一百至四百之間由七人組成，四百以上由九人組成。

　　第六條 (平常大會)

　　一、大會由管理委員會召集，及在公布第十一條f項所指之報告及帳目后，于第一季度結束前舉行會議，討論并通過上一歷年之有關帳目及通過本年度之開支預算。

　　二、由三名成員組成之大會主席團，如選擇選舉之方式，得在管理委員會成員中選出。

　　第七條 (召集)

　　一、在舉行會議最少二十日前，將召集通知書寄給各分層所有人，并將之張貼于門廳。

　　二、以葡文及中文書寫之通知書，應載有舉行會議之日期、時間、地點及大會之議事日程。

　　第八條 (運作)

　　一、大會僅得于預定時間及有三分之一分層所有人出席之情況下運作，如大會議決，則得在比預定時間推遲三十分鐘，且不管出席人數為多少亦得運作。

　　二、如不論出席人數多少大會仍不運作，視作在一星期后之同一時間及地點重新召*議，但在此情況下，不論人數多少大會亦得作出決議。

　　三、決議由出席之分層所有人或其代表透過簡單多數票作出。

　　四、每一獨立單位為一票。

　　五、分層所有人如不能出席，得由受權人代表之;而授權書只須以信件方式致大會主席團，但該授權書應具被代表人經認定之簽名。

　　六、大會之決議應載于會議紀錄上，并在十五日內于門廳公布，且以信件方式投遞給所有缺席之分層所有人及澳門房屋司。

　　第九條 (決議之爭執)

　　一、違反現行法律或規章之大會決議，得在任何出席之分層所有人聲請下撤銷，但該等分層所有人須未贊同該決議，并對該事宜所作投票曾作解釋性聲明;或在澳門房屋司之聲請下撤銷，但僅以澳門房屋司非為分層所有人之情況為限。

　　二、出席大會之分層所有人，自作出決議日起計十日內，或缺席之分層所有人，自收到通知日起計十日內，得由其中一名或多名分層所有人，或由澳門房屋司，向管理委員會要求在二十日內，召集一次特別大會，以廢止可撤銷之決議。

　　三、提起撤銷之訴之權利自特別大會作出決議日起計三十日后喪失，或自作出決議日起計六十日后喪失，但后者僅以未要求舉行特別大會之情況為限。

　　四、根據訴訟法，亦得聲請中止執行決議。

　　第三章 管理

　　第十條 (管理職能)

　　一、管理職能由分層所有人管理委員會行使，或由為此而訂立管理合同之專門實體行使。

　　二、管理委員會欲與另一實體訂立樓宇共有部分之管理合同，應于終止正在履行管理職責實體之職能之六十日前通知，并應指定轉移權力之日期、時間及地點，且應知會澳門房屋司。

　　三、管理委員會具有本法規規定之權力，并獲賦予執行大會之決議及在五分之一分層所有人要求下召集特別大會之權限。

　　四、對澳門房屋司及樓宇共有部分管理實體而言，管理委員會代表分層所有人之權利及義務。

　　第十一條 (管理行為)

　　樓宇共有部分管理實體之管理行為如下：

　　a)向各分層所有人收取有關獨立單位因土地批出所對應之租金，并存放于本地區之專門機關;

　　b)收取本法規所定擔保之相應金額;

　　c)結清公共區域及電梯運作所引致之水費及電費;

　　d)向分層所有人收取第二十二條所指開支之份額;

　　e)對于已支付應由分層所有人負責且在本法規內規定之費用，有權要求其償還;

　　f)每年二月前，應在門廳張貼上年度有關管理之報告 及帳目。

　　第十二條 (管理之一般義務)

　　管理之一般義務尤其為：

　　a)使分層所有人履行第十六條第二款所指之義務;

　　b)使分層所有人為其獨立單位購買火災保險或續保;如分層所有人尚未投?；蚶m保，有權向各分層所有人收取保險費金額;

　　c)為樓宇之公共設備購買火災保險或續保;

　　d)實施樓宇共有部分之維修工程;

　　e)不論是否由分層所有人負責，亦得在獨立單位內實施對樓宇安全及居住性必不可少之工程，但僅以分層所有人接獲通知后，拒絕實施工程者為限;

　　f)使消防設備、電梯、水泵及其它公共設備保持良好 之運作狀態，并與專門企業訂立合同以提供技術及養護服務;

　　g)注意樓宇公共區域之照明，并進行必要之維修及更換;

　　h)清潔公共區域，以保持良好外觀及清除所有障礙物;

　　i)按預定時間提供收集垃圾之服務，并將之存放于樓 宇之垃圾收集箱內，但僅以樓宇沒有排放垃圾管道之情況為限;

　　j)安排及實施門廳之服務，注意分層所有人之安全及 其財產之安全;

　　l)在發生火災時，禁止使用電梯;

　　m)將影響樓宇結構或主正面外形美觀之單位改動情況，通知土地工務運輸司;

　　n)透過在門廳張貼或其它認為方便之途徑，向分層所有人宣傳本法規之規定及不遵守規定可科處之處罰;

　　o)應向澳門房屋司舉報違反本法規之情況，以科以罰款。

　　第十三條 (檢查權)

　　一、管理實體為檢查之目的，得進入樓宇之任何部分，但進入獨立單位須獲分層所有人之許可。

　　二、不獲分層所有人許可進入其住宅之情況，可透過普通管轄法院之許可彌補。

　　三、檢查之目的如下：

　　a)檢查是否有必要進行共同利益之工程;

　　b)檢查是否遵守本法規及有關水、瓦斯、電、下水道及排雨水系統之運作及安全之其它法規。

　　四、如檢查后須實施工程，則應與分層所有人就進行工程之日期及每日工作時間達成協議，以盡量減少所帶來之不便，但須考慮實施工程之緊迫性。

　　五、如不能達成上款所指之協議，則澳門房屋司有權限在聽取各方意見后，定出進行工程之日期。

　　第十四條 (對分層所有人之約束)

　　管理實體在執行本法規時所作出之行為及決定對分層所有人具約束力。

　　第四章 分層所有人之權利及義務

　　第十五條 (分層所有人之權利)

　　在不影響有關分層所有權法律制度之法律所定權利之情況下，分層所有人之權利為：

　　a)在收到鑰匙后，仔細檢查單位，并將所發現之異常情況通知管理實醴;

　　b)在分層所有人大會選出管理委員會之成員;

　　c)直接或透過管理委員會向管理實體呈交有關其所提供之管理服務之適當及有依據之聲明異議;

　　d)樓宇共有部分之管理由管理委員會負責時，則直接向澳門房屋司呈交聲明異議;

　　e)按本法規之規定，促使召集特別大會;

　　f)在收到澳門房屋司就有關違反本法規之舉報而作之 通知后十日內，呈交答辯書。

　　第十六條 (分層所有人之義務)

　　一、分層所有人之義務為：

　　a)繳付有關獨立單位因土地批出所對應之租金;

　　b)根據第二十二條之規定，按其所擁有之單位數目之比例繳付樓宇共有部分之費用;

　　c)在收取單位之鑰匙時，應繳付相等于兩倍共有部分管理月費之擔保金;

　　d)在收到有關獨立單位之鑰匙后一個月內，以購買單位之實際價格，訂立火災保險合同，并應于訂立合同或合同續簽后十五日內將合同副本呈交予樓宇共有部分管理部門;如不遞交該等副本，則須向樓宇共有部分管理部門繳付由其代為訂立之火災保險合同之保險費。

　　二、分層所有人亦有義務遵守管理實體之規定，尤其是：

　　a)應在規定時間內收集垃圾并將之裝入塑料袋或管理部門指定之專用容器內而置于各獨立單位門口，但僅以樓宇無排放垃圾管道之情況為限;

　　b)不得將垃圾?出窗外，亦不得將之倒于公共區域及電梯內;

　　c)不得在公共區域內存放及堆積物品;

　　d)不允許十歲以下之未成年人在無成人陪伴之情況下乘坐電梯;

　　e)不得使用由于其性質可能對共有部分之安全，或衛生造成危害之物品;

　　f)在單位內不得飼養對分層所有人造成滋擾之家畜;

　　g)不得改動外窗及外墻;

　　h)不得裝設不符合澳門房屋司所定標準之安全花柵及晾衣架;

　　i)不得在指定地點以外，安裝空調機及抽氣扇;

　　j)不得在樓宇之門及外墻，以及公共區域內張貼公告 或廣告，但在用于商業活動之區域及不影響市政條例關于此方面規定之情況不在此限;

　　l)不得在有關獨立單位內實施可影響樓宇結構，或瓦斯、水、下水道及排雨水系統良好運作之工程。

　　第五章 處罰

　　第十七條 (對共有部分管理實體科以之罰款)

　　一、對共有部分管理實體得科以以下罰款：

　　a)不遵守第十六條第二款d項至i項之規定者，罰款澳門幣2，000.00元;

　　b)不遵守第十二條1項及m項，以及第十六條第二款a、b及c項之規定者，罰款澳門幣5，000.00元。

　　二、違反第十二條規定之職責者，罰款澳門幣5，000.00元。

　　三、在六個月內發生兩個或兩個以上可構成科處罰款之事實者，罰款額應加一倍。

　　第十八條 (對分層所有人科以之處罰)

　　一、對分層所有人得科以以下罰款：

　　a)不遵守第十六條第二款a、b、e、g、h及l項之規定者，罰款澳門幣1，000.00元;

　　b) 不遵守本法規之其它規定者，罰款澳門幣500.00元。

　　二、如不履行者為金錢債務，罰款金額相當于債務之金額。

　　三、如連續違反不作為之義務，罰款額按日計算直至違反該義務之行為終止，或直至回復遵守不作為之義務之情況。

　　四、除科以罰款外，違法者亦應負責賠償對其他分層所有人所造成之損害。

　　第十九條 (罰款之科處程序及其繳付)

　　一、澳門房屋司在收到舉報或發現違反本法規之行為時，應通知違法者于十日內呈交對該舉報所載事實之答辯書。

　　二、如所呈交之答辯書與事實根本不符，澳門房屋司應進行簡易調查以查明事實真相。

　　三、罰款之科處屬澳門房屋司司長之權限，而對科以罰款之決定得由違法者或被科以罰款者提起司法爭執。

　　四、澳門普通管轄法院對上款所指之上訴之審理及裁判具有管轄權。

　　五、如自應繳付日起計十日內，不繳付罰款者，適用有關以費用及罰款之民事執行訴訟之制度，并以科處罰款之批示證明作為執行名義。

　　第二十條 (屢次不遵守)

　　如屢次不遵守法定管理義務，澳門房屋司得促使召集分層所有人大會，以替換共有部分之管理實體。

　　第六章 財政管理

　　第二十一條 (年度預算)

　　一、共有部分管理實體必須于每年十月三十日前，將下一歷年之管理預算呈交澳門房屋司及分層所有人管理委員會。

　　二、列出可預見之收入及開支，開支項目內應載有經管理實體及管理委員會協議，并由分層所有人大會通過之支付提供管理服務費用之負擔。

　　第二十二條 (分層所有人之負擔)

　　一、共有部分之開支由每一分層所有人按比例支付，并包括：

　　a)確定及固定開支：有關提供清潔及保安之服務費用，公共設備(如電梯、水泵、天線、對講機及防火設備)之保養費用，公共設備及樓宇公共區域之火災保險費用，以及管理企業固定服務費用之份額;

　　b)確定但可變之開支：公共區域之水電費用;

　　c)不可預見之開支：未包括于公共部分及公共設備保養及維修合同內之維修工程風險可能引致之費用。

　　二、經分層所有人大會協調之每月所給付之固定金額，用作支付上款a項及b項所指之費用，且應于每月十日前繳付，并收取收據。

　　三、本條第一款c項所指為非常開支，并應于接到付款通知后三十日內繳付。

　　第二十三條 (準備金)

　　一、設立準備金以支付不可預見之高額開支，尤其是維修樓宇共有部分及公共設備之開支。

　　二、準備金包括：

　　a)根據本法規對分層所有人及對共有部分管理實體所科之罰款所得;

　　b) 根據第十六條第一款c項之規定，由分層所有人繳付之擔保金;

　　c)營運年度之決算結余。

　　三、由分層所有人平常大會確定撥出部分準備金金額，作為支付第二十二條第一款c項所指之開支。

　　第二十四條 (負擔之調整)

　　通過每月給付調整之事宜，由分層所有人平常大會于每年經考慮預算提案及估計營運之結余后為之。

　　第七章 最后及過渡規定

　　第二十五條 (現存之土地批出合同)

　　一、本法規之規定不終止在其開始生效前所訂立之用于建造房屋之土地批出合同內有關樓宇共有部分管理之權利及義務。

　　二、如發現不提供土地批出合同所規定之服務，澳門房屋司或管理委員得作出干預及召集分層所有人大會。

　　第二十六條 (補充法律)

　　本法規未規范之所有情況，得補充適用《民法典》。

　　第二十七條 (廢止)

　　廢止十一月二十五日第245/85/M號訓令。

　　一九九五年八月三日核準

　　命令公布

　　總督 韋奇立

篇3：契約制度推動物業管理規范化發展

　　契約制度推動物業管理規范化發展

　　近年來，物業管理領域內的糾紛呈現出上升趨勢，業主和物業管理公司之間因為糾紛訴諸法院已不是新鮮事。其中，因前期物業管理所發生的矛盾更為突出，這些矛盾與糾紛既有違法的問題，但更多的則屬于違約、違規以及是非道德和認識水平的范疇。由于物業管理活動具有生產與消費同時產生、同時結束的特點，問題出現后不易取證，責任的界定往往成為雙方爭議的焦點，導致解決這些問題要比解決一般合同履行中產生的問題更為復雜。因此，物業管理合同在簽訂時雙方要對此有詳盡的約定。首先，要明確當各類問題出現后，如何區分責任以及承擔相應責任的前提條件；其次，要明確解決問題的方式和途徑，有時要事先約定解決的期限及費用的處理等條款。較之一般合同，物業管理合同對違約責任的界定及爭議的解決方式更應引起重視。因此，《前期物業服務合同（示范文本）》的出臺在約束開發商與物業管理企業，業主自律等方面有著深遠的意義，必將對物業管理行業的標準化、程序化、制度化、規范化發展產生巨大的推動作用。

　　現在越來越多的開發商已經意識到物業管理公司前期介入的重要性，并且在實際操作中也落到實處，但是，作為物業管理條件最不成熟的階段，作為物業管理矛盾集結的階段，前期物業管理要想真正按照《前期物業服務合同（示范文本）》的要求，做到公平、公開、公正，還需要所有參與者------房地產開發企業、物業管理企業和業主的共同努力，筆者將從以下兩個方面具體的闡述：

　　一、物業管理企業與房地產開發商分業經營，明確責權利關系

　　前期物業管理的定義就是，在業主、業主大會選聘物業管理企業之前由建設單位選聘物業管理企業實施物業管理工作?，F在社會上的前期物業管理往往是物業管理公司和開發公司是一家，在建管不分、責任不明確的情況下，物業管理企業往往受開發企業的限制，只能在前期物業管理過程中以開發商的利益為重。按開發商的要求從事物業管理工作，從而很難發揮物業管理企業的作用。例如：在售樓的過程中，開發商往往隨意做出“在物業管理中減免多少物業管理費”、“物業管理將以什么樣的高標準提供服務”、“在裝修的過程中允許給與什么樣的便利條件”等承諾，以吸引更多的購買者。這無形中給物業管理企業套上了枷鎖，往往是業主入住之后與物業管理企業產生矛盾的癥結所在，也是物業管理公司和開發商互相扯皮的一個潛在原因。

　　筆者曾工作的一家物業管理公司對一個新建小區進行接管驗收過程中，嚴格堅持責權利分明原則制定驗收程序，根據《房屋接管驗收標準》、《電梯工程施工質量驗收標準》等相關標準對房屋質量、水暖氣、智能化、電梯、配套設施設備進行了嚴格的驗收，并作詳細的紀錄。開發公司給予了積極的配合，技術人員主動將施工過程中的隱蔽工程、改動的線路、需要注意的管線、存在的問題等都向物業管理公司的負責人作了說明，并針對驗收過程中需要整改的地方給予承諾。后來，該小區成為當地很有名氣的品牌社區，由于開發公司的配合，也給物業管理公司的工作帶來了很大的幫助。接管驗收工作是物業管理企業和開發企業在責權利關系上體現最為明顯的一個環節，許多物業管理公司在交接過程中不能按照相關標準進行驗收，造成以后的維修工作責任難以界定。甚至在產權資料、竣工驗收資料和圖紙的交接中，開發企業都不能全部提供，給物業管理公司在前期物業管理過程中帶來了很大的麻煩。

　　二、物業管理企業在對業主的管理中體現服務精神

　　前期物業管理開發的項目沒有竣工，入住業主安全不能得到保障；施工正在進行，噪音擾民現象嚴重；周圍市政工程沒有跟上，給入住業主的出行和生活帶來了不便；業主裝修的檢查驗收、房屋出現質量問題的協調處理、精裝修的質量問題......前期物業管理給予物業管理公司的是千頭萬緒、處理不完的工作。

　　其一，物業管理企業應該完善自我。

　　物業管理企業在接管之前就應該制定相應的服務標準，是“酒店式”還是“星級式”，量身定做一套有效、系統、完整的服務方案，此方案包括內部的員工的提高和外部的服務工作的效果。完善公司的規章制度，提高員工的整體素質，通過相互學習、培訓等行之有效的辦法，使員工達到服務新接管物業的要求。

　　《前期物業服務合同（示范文本）》的出臺，就宣布以前由物業管理公司單方面制定服務合同的終結。對雙方的權利和義務作了公平的規定。這就要求物業管理企業不僅要從自身的利益考慮，還要從業主的利益考慮制定服務計劃，既要周全、又要嚴密，該管理的就要管理，該服務的就要服務。新建物業人員混雜，日常出入的人員較多，既有業主也有建筑工人、裝修工人等。所以在此期間安全問題是考驗物業管理公司服務的一個重要指標，管理建筑工人、裝修工人和其他外來人員的活動成為前期物業管理中的一個重要工作。

　　其二，以人性化管理體現服務精神。

　　作為前期物業管理，入住業主和物業管理公司屬于陌生的兩個個體，其磨合的過程就是前期物業管理活動。業主辦理入伙手續、進行房屋驗收、裝修、入住以及房屋出現質量問題的協調處理等等工作，物業管理公司的運作過程每一個細節中都體現該企業的管理水平，也為未來的工作做好鋪墊。

　　《前期物業服務合同（示范文本）》將對前期物業管理工作的良性發展起到指導性的作用。但是在遵循市場規律、面對競爭，尚需要開發企業和物業管理企業轉化思想觀念。通過招投標選取物業管理公司進行管理，還需要市場的進一步規范，需要政府部門、物業管理協會的指導和監督，前期物業管理的健康發展尚需全體從業人員的共同努力。

　　文/賈麗