淺談城市的房子價格與什么有關

　　房子價格中，包括兩種成本，土地成本與建筑成本。

　　我們先談建筑成本。建筑成本，包括，原材料的成本與建設的費用。建設費用就是我們常說的工錢。建設費用的大小，與建筑生產效率成反比，與勞動力平均價格成正比。對于世界各國來說，勞動力價格高的國家，建設的生產效率一般也高。勞動力的價格一般與人均GDP成正比。其實就是勞動力價格是由人均GDP決定的。因此，人均GDP越高，一般建設生產的效率就越高，二者成正向關系，不是正比關系。比如，人均GDP相差十倍的國家之間，建設的效率差別程度就沒有十倍了，可能會有兩三倍。因此，房屋建設的費用，既工錢的大小與人均GDP的大小一般成正向關系。也就是說，對于相同質量的房屋，或者說相同的房屋，其建設費用（工錢）一般與這個國家的人均GDP大小成正向關系。

　　那么，房屋建設的原材料的價格與什么有關呢？由于這個原材料是可以世界之間進行貿易的，如其中的鋼材。因此，其價格是由國際市場價格決定的。也就是說，各國相互差別不大。當然對于其中的某些，不便于長距離運輸的原材料，世界各國以及各國內部價格的差別就大了。如沙子，磚等原材料。對于這些不便于運輸的原材料，其價格與生產效率成反比，與勞動力價格成正比。與原材料的生產的其它成本成正向關系，這個一般我們把它納入生產效率上，這個占的比例大了，我們就說生產效率相對低了一些。這些不便于運輸的原材料，其生產總成本，一般是，國家人均GDP越高，成本就相對越高一點。既富裕的國家，這個成本相對貴一些，不過，貴的不是太多，是略成正向關系。對于那些可以全球貿易的原材料，價格各國差別較小，或者基本一樣。因此，這個基本不影響各國房屋的相對價格，可以不與考慮。

　　小總結，房屋的原材料成本一般與人均GDP略成正向關系。房屋的建設成本（工錢）一般與人均GDP成正向關系。也就是說，房屋的建筑成本（包括工錢與材料成本）一般與人均GDP成正向關系。比如，人均GDP相差十倍的國家，房屋的建筑成本（包括工錢與材料成本）可以相差幾倍，這個“幾”的數值遠低于十。是人均GDP高的國家，建筑成本高一些。

　　土地成本就是土地的市場價格。在自由市場狀況下，土地可以自由買賣，土地價格比較合理。是周俞打黃蓋。如果政府對土地市場進行干涉，比如限制土地供應。這樣就會使土地供應短缺，導致地價高漲。進而影響房子價格，影響人們的幸福水平。因此，我討論的土地價格，也是自由市場狀況下的土地價格。這適合于所有真正的市場經濟國家。暫時不適合于大陸。

　　各國的土地價格，由各國的土地租金的大小與資本利率共同決定。各國的土地租金是由什么決定的呢？比如耕地是由耕地的收益狀況決定，這個各國差別不大。因為，糧食可以在全球貿易，因此，生產糧食的耕地，自然就有一個比較接近的價格。世界各國的耕地價格差別不大。與各國人均GDP的差別程度基本沒有什么關系。耕地價格，與人口密度有關，因為消耗糧食的多少，與人口多少有關。而人口多少與人口密度有關。因此，人口密度影響耕地的價格。一般是人口密度大的國家與國家內部的地區，耕地的收益要略大一點，這主要由運輸費用的差別導致的。耕地的相對價格自然也要略貴一些。世界各國的耕地價格與糧食單產成正向關系，與投資成本（包括勞動投入）成反向關系，與糧食的平均價格成正向關系。

　　我在這里主要談論，城市的土地價格與什么有關。城市的用地，主要是工業商業用地，與生活用地。城市土地價格，世界各國差別很大。城市土地價格是由人們愿意購買的能力與愿望的強度決定的。在城市人口密度一定時，人均土地面積是不會改變的。人們對土地的購買能力隨著人均GDP的提高而提高。而人們的相對購買能力卻是不會變的。因為大家的購買能力都提高了，并且平均提高程度一樣。而人均可以購買的土地面積不會變。因此，平均所購買的土地面積也不會變化。根據人均購買能力，可以判斷，城市土地價格與城市人均GDP的大小成正比關系。人們購買土地的愿望強度與什么有關呢？會不會隨著人均收入的增加而增加呢？土地屬于耐用的，必須的，保值的，消費品，估計人均購買土地的愿望強度，會略有增強。這個因素會導致土地的價格略有上漲。也就是說，城市土地價格，會隨著人均GDP的提高而提高，并且土地價格提高速度略大于人均GDP的提高速度。

　　對購買土地愿望的強度進行解釋。人們把自己收入的一定比例，拿出來，購買土地，這一定的比例，就代表著購買強度。比如，人均GDP增加十倍，如果土地價格也增加十倍，在人口密度不變時，人們平均購買的土地面積如果與原來一樣，我們就說，人們的平均購買愿望強度沒有變化。如果人均GDP增加十倍，土地價格增加12倍，在人口密度不變時，人們平均購買的土地面積與原來一樣，那么我們就說，人們的平均購買愿望強度有所增大。如果人均GDP增加十倍，城市土地價格增加8倍，人口密度沒有變化，人們平均購買的土地面積與原來一樣，那么我們就可以說，人們的平均購買愿望強度有所減小。

　　人們平均購買土地的愿望強度，來源于，土地是人們生存的必須品。（租房居住，也是一種對土地的臨時購買。）其實就是來源于土地上面的房屋，是人類生存生活的必須品。人均所可能擁有的房屋面積大小，會影響人們對房屋的需求。也就是說，人們對房子需求的價格彈性比較小，換算成土地，也就是人們對土地的需求價格彈性比較小。這樣會導致，在人均城市土地面積較小時，人們對購買一快平均面積較小的土地愿望比較強烈。會比在人均城市土地面積大時，購買一快較大的土地面積的愿望更強烈。表現在，人們愿意拿出更大比例的收入，用來購買土地。這樣會導致土地價格很高。占人們的收入比例更大。比如，一個城市在人口密度一定時，其人均土地面積也應該一定。如果這個人均土地面積較小，那么，這個城市的人，會拿出更大比例的收入，購買平均面積更小的一快土地。如果這個人均城市土地面積較大，那么，這個城市的人，只需要拿出較小比例的收入，購買一快相對較大土地，就可以了。

　　高樓可以部分減少人們對土地需求的必須面積。也就是可以降低地價。是降低市場土地價格的一個重要方法。

　　因此，城市土地的價格，與城市的人均GDP基本成正比。（為什么要用基本，原因是，隨著人們收入的增加，人們對土地需求的愿望在變化，我估計是在增強，這個效應會增加土地價格。購買土地的本質是購買土地上的房屋，而房屋可以蓋成高樓，這樣可以節約人均土地面積，這個效應會降低人們對土地的需求，會降低土地價格，我估計，越富裕，這個效應越強大。因此，這兩個效應相互會抵消一部分。最后結果如何，很難判斷。因此，用了基本這個詞。）

　　城市土地價格除了與人均GDP基本成正比外。還與城市人口密度有關。城市人口密度越大，人均土地面積就越小，土地價格就越貴。城市人口密度與土地價格成正向關系。二者成強烈的正向關系，只需要人口密度增加一小點，土地價格會增加一大點。比如，城市人口密度增加10%，城市土地價格會增加10%以上，比如，20%甚至30%。

　　城市人口密度怎么計算，城市面積應該包括郊區，至少要包

括郊區的一半。因為郊區也是為城市服務的。郊區也居住了大量的為城市服務的人。在發達國家，中產階級一般都居住在城市的郊區。這較大的降低了城市的土地與房子價格。如果不計算郊區的面積，就不應該計算郊區居住的在城市工作的人口，也不應該計算這些人的收入。這樣城市內部會得到一個新的人均GDP。在我國這里一般居住著農民工。大陸對城市郊區的利用很少，這是大陸城市價格高漲的一個原因。為什么大陸城市郊區的開發很少，原因是，政府控制著郊區的開發。政府主要限制城市郊區的土地供應，既土地郊區的土地難以自由買賣。這是大陸郊區開發利用相對少的根本原因。這導致城區內部居住著更多的人口。促進了城市土地價格的上漲。

　　因此，城市人口密度與人均GDP決定著一個城市的土地價格。也決定著一個城市的房子價格。城市房子價格與人均GDP成正向關系，有些接近正比關系。與城市人口密度成強烈的正向關系。

　　或者說，城市人口，住房支出的大小，占自己收入的比例大小，基本與人均GDP沒有什么關系，或關系很小。

　　在城市人均密度一定時，家庭規模的平均大小，對房子價格也有所影響。比較微弱。家庭規模平均越小，會導致住宅浪費越多，導致房子價格相對較貴。導致住房支出占人均收入的比例就大一些。

　　城市人口，住房支出的大小，占自己收入的比例，與城市的人口密度大小成正向關系。既城市人口密度越大，住房支出占自己收入的比例就越大。當然，住房負擔就越大。

　　房子的價格，感覺不出，與城市的大小有什么關系。但是，事實上又是那么大的關系。我們知道，城市越大，城市房子的價格就越高。這是為什么呢？原來是這樣的，城市規模越大，一般來說，會導致城市人口相對密度越大。比如，城市規模越大，其郊區面積就相對越小。并且其城區的人口密度也要大一些，這共同導致，城市越大，城市人口密度一般就相對越大。這是城市越大，一般房子價格就相對越高的重要原因。這個相對，是相對同等人均GDP的城市來說的。

　　大城市房子價格高的另一個原因是，大城市人均GDP一般相對高。我們知道，房子的價格與人均GDP成正向關系，或者基本是正比關系。以上兩個原因是，我們感覺的城市越大房子價格一般越高的全部原因。

　　因此，我們根據以上分析，基本可以判斷，城市的房子價格，與那些因素有關。除了以上的因素外，還與城市的地理位置有關。有相對開闊郊區的城市的房子價格，可以搞的低一些。因為這有利于分散居住城市的人口。香港房子價格高的原因是，香港島沒有廣闊的郊區，并且，內部有大量的山地。這樣使香港的人口相對密度更大了。計算一個城市的人口密度對房子價格的影響時，應該把不可居住的地方除去，這些地方一般是山或者水。

　　我上面的分析，全部是土地自由市場狀況下的分析。不適合大陸。

　　一般來說，一個國家，大城市的人口占的比例大了，這個國家的平均房子價格就相對要貴一些，比如日本的情況。一個東京占國家人口的10%以上。還有占國家人口總量7%的大版與神戶。還有眾多的百萬大城市。因此，給我們的感覺是，日本的房子價格很貴。

　　一個國家的人口密度，是不影響這個國家的房子價格的，只有，大城市人口占國家人口的比例大小，才影響一個國家的房子價格。一個國家，小城市人口比例大，這個國家，房子價格就會相對小一些。那些把房子價格與國家的人口密度對應的想法，是不恰當的。對于大國，這個是毫無道理的。比如，澳大利亞，在我們的印象中，其房子價格比較低，其原因不是這個國家人口密度低導致的，而是，其城市人口規模相對小導致的。這個國家，大部分人居住在中小城市，最大城市才300多萬，這個人口數量包括郊區，由于這個城市有廣大的郊區，使這個城市真正的人口密度并不大。這也是澳大利亞給人房子便宜的根本原因。當然，同理可得，人口密度是澳大利亞200倍的荷蘭，其房子價格也不太貴，荷蘭420人每平方公里。其城市一般不大。當然，其平均房子價格就不會太高。是澳大利亞人口密度100多倍的德國，由于其以中小城市為主，其平均房子價格也不貴。

篇2：房地產售房部價格管理規定

　　房地產售房部價格管理規定

　　房地產價格管理主要體現在價格策略的調整上。采用的都是低開高走的方式，目的是制造一種升值的虛擬前景，吸引買家入市。

　　1、低開高走的策略

　　2、價格調整策略：

　?。?）價格升降時機：開盤旺銷調升；第二輪銷售高潮調升；第三輪銷售高潮調升；中期微升或者保持不變；清盤期略降。

　?。?）調價幅度：3％－5％（宜小幅遞增）

篇3：岳陽市關于進一步完善房地產價格指數編制工作的通知(2005)

　　岳陽市人民政府辦公室關于進一步完善房地產價格指數編制工作的通知

　　岳政辦函[20**]39號

　　市直有關單位：

　　為適應房地產市場發展和政府宏觀調控的需要，全面、準確、及時地反映房地產市場價格變動情況，根據國家發改委、國家統計局《關于進一步完善房地產價格指數編制工作的通知》(發改價格〔20**〕1366號)文件精神，現就進一步完善房地產價格調查方法、指數編制發布方式有關問題通知如下：

　　一、從20**年起，將原按季度編制的房屋銷售價格指數改為按月編制。由市城調隊按照國家統計局制定的調查方案編制本地區房屋銷售價格、房屋租賃價格、土地交易價格和物業服務價格指數。

　　二、全市房地產、國土資源行政管理部門設立的各類房地產和土地交易機構，以及房地產價格實行政府定價、政府指導價的有關價格主管部門，為房地產價格固定調查點。此外，按照國家統計局房地產價格調查方案的要求，根據實際情況，選取部分具有代表性的房地產開發企業、房地產中介機構和物業管理企業為我市房地產價格數據調查點。

　　三、市城市社會經濟調查隊負責組織實施房地產價格數據采集、匯總和價格指數的編制、審核工作，并負責向省城市社會經濟調查隊上報我市房地產價格指數資料。

　　四、各有關單位和房地產企業要在市物價局、市房產局、市城市社會經濟調查隊的統一安排下，密切配合市城市社會經濟調查隊做好價格采集和資料上報工作，確定一名輔助調查員，按時、準確上報調查內容，并做好基礎資料的收集工作。具體實施過程中遇到的業務技術方面的問題，由市城市社會經濟調查隊負責解答、處理。

　　附件：房地產價格指數編制定點調查單位名單

　　二○○五年三月二十二日

　　附件：

　　房地產價格指數編制定點調查單位名單

　　岳陽市房地產管理局

　　湖南泰和