老年住宅贏利模式的運用策略分析

　　1、老年住宅銷售的定價策略

　　老年住宅的土地成本、建筑成本、園林景觀成本配套設施等都可能略低于同地段的同類產型的產品，硬件投入中，唯有智能化系統的配置高于其它同類產品。但是，這種特定社區與其它普通社區的最大區別就在于其與眾不同的軟件投入，它獨有的細致入微的人文關懷絕對超過了最奢華的所謂豪宅的物業管理與服務，這才是老年住宅項目的最大的賣點。惟其如此，產品才能真正打動已經理智成熟的目標消費群體。

　　因此，盡管產品的固定成本低于同地段的同類產品，但是，這種高附加值產品的價格定位，應該高于它們。因為客戶買到的不僅僅是一個住房，而是一種無微不至的呵護和關懷；購買的不僅僅是一個環境，而是一種無處不在的鄉情和親情，"房屋有價親情無價"是老年住宅項目的最貼切的廣告語。

　　目前成熟的消費市場對產品的選擇，第一要素就是性價比的比較，所以，只要營銷推廣到位，對于這種能夠滿足市場的一種特定需求的新型產品，這種定價策略會給投資者帶來豐厚的利潤回報。

　　物業服務贏利策略

　　所以提出物業服務，而不叫物業管理，是因為管理是一種職能，一種義務，從經濟學的意義講職能就是無條件的應該完成的工作，如各級政府職能等，而義務則是打明了不要錢的旗號，都是不應該收取費用的。服務則是一種產業形式，是有償勞動方式中的一種

　?、盼飿I服務費

　　由于老年社區的種種服務形式有別于其它普通社區，因此，老年社區的物業服務費的收取標準可采取高價位的形式，一是為了增加利潤空間，二是為了將普通消費者拒之門外。即使產品本身價格定位再低，每月較高的物業服務費也會令中青年人覺得不值，這樣更利于社區的治安狀況和小區的統一管理。

　?、聘鞣N單項的服務費

　　在這種老年人社區內，單項的服務形式許多種，其包括日常的定菜送菜服務、廚師服務、清潔衛生服務、病人看護服務。家庭保姆服務、收費釣魚服務、收費娛樂服務、收費健身服務、收費社區活動服務等等。當然，如果每月的物業服務費用收取得較高，那么我們可以視情況將某些項目作為免費服務內容，用以減輕消費者的經濟負擔，這需要對運作成本進行細致的核算才能決定。

　?、切枰獑为毺岢鰜淼氖俏飿I服務中的租賃服務

　　國人均壽命不超過70歲這一點來看，這種社區的居民平均居住年限不會超過20年(這還是以人均壽命80多歲來計算的)，那么十幾年以后就可能有住房空置出來，這些房產的繼承者如何處置房產是比較為難的事情。只有兩種可能：要么變賣，如果整個房地產市場升值水平較高，那么只要能夠找到合適的買家，還是有利可圖的，關鍵是作為個人行為，這種合適的買家恐怕不是那么容易就找得到的；要么就是租賃，同樣還是客戶問題的困擾。因此，其中就蘊涵著很大的商機。

　　如果在銷售產品時就給客戶一個承諾：十年或者二十年后，客戶可以以一定的價格租賃給社區，然后由社區將住房子租賃出去，由社區統一收費、統一管理，這樣是不是也解決了購買者由于將來房屋閑置帶來的困擾呢?由此一來，老年社區將逐步轉型為類似分權式酒店公寓的經營模式，也就是說，產權由不同的客戶分別所有，而經營權則集中在社區，這樣可以得到物業服務的利潤，同時還可以得到房屋租賃的部分差價，積少成多年長日久，這也是一個不小的數目。

　　通過精確的成本核算，在銷售產品的時候，把這一條作為銷售條款，以吸引消費者；或者針對希望自主租賃的客戶，提高服務門檻，同樣可以達到便于統一管理的目的。

篇2：開發老年住宅相關建議

　　開發老年住宅的相關建議

　　通過以上的詳盡分析，老年住宅的項目開發必然會成為房地產開發的下一亮點，房地產商在介入這一領域時，必須做的充分的市場調研，把握市場的介入點。

　　1、時間的介入：未來5年內，因為這一時期為老年住宅試點開發階段，市場的競爭水大，利潤相對較高；

　　2、產品的形式介入：可分散建在居住區的老年公寓組團，集中建設老年公寓小區及綜合建設"老年城"三類，對于綜合實力不強的開發商建議暫時選擇第一種。

　　3、老年人護理的介入：老年住宅除提供普通的物業管理外，最重要的就是要提供對老年人護理的服務，因此，在產品的開發商初期開發商必須提供簡單的護理服務。如果開發商對這個行業有較深的了解，可以自行組建護理隊伍，成立專門的護理公司，或者以外包的形式，或者與當地的護理院共同合作。

篇3：老年住宅設計22個注意事項

　　老年住宅設計的22個注意事項

　　老年人住宅設計成為不容忽視的重點問題之一，來看下都有哪些細節注意事項吧~

　　一、扶手

　　隨著老年人身體機能的退化,需在一些必要位置上設置扶手,以輔助老人的行動。扶手的設計應注意保證連續性，并在安裝的高度、截面尺寸形狀及端部處理等方面進行細致考慮。

　　二、門扇

　　世界上最遠的距離不是生離死別，而是我在輪椅上，卻打不開面前通往臥室的門……對于輪椅者來說，無障礙門的設計至關重要。

　　1.門的寬度

　　對于老年住宅設計而言，保證門的有效通行凈寬是十分重要的。我國《無障礙設計規范》規定，為了輪椅能順利通行，門扇開啟后的有效通行凈寬不應小于800mm。

　　因此，針對不同的門種，應預留的門洞寬度如下：

　　2.輪椅老人開門問題

　　輪椅老人使用平開門時，輪椅腳踏板會占用一定空間，所以應在門扇開啟側留出不小于400mm的墻垛，使乘坐輪椅的老人能夠側向接近門把手，完成開關門的動作。

　　目前住宅單元門常采用磁感應式、數字按鍵式或紅外線自動開閉式等智能設備控制門扇開閉，省去老人開關門的困難。在不久的將來，通過掌紋、面相、虹膜等特點識別主人身份的高科技產品也將用于住宅，使開關門過程更為簡便。

　　按鈕控制的無障礙門

　　3.把手設置

　　老人因握力減退，旋轉式的球型門把手不利于抓握施力，因而適宜選用便于老人抓握施力的較大的桿式門把手。另外，乘輪椅者開啟的門扇，應安裝視線觀察玻璃、橫執把手和關門拉手，在門扇的下方應安裝高0.35 m的護門板。

　　無障礙們設置關門拉手

　　常見無障礙門設計和把手選擇

　　三、窗戶

　　窗戶是建筑設計中少數能夠活動的部件，在窗戶設計中有很多容易被人忽略的細節。

　　1.主導風向與開啟方向

　　采用外開窗時，應注意使窗扇開啟的方向利于主導風向進入房間，同時也能避免窗扇被風吹閉。

　　窗扇開啟方向的優劣比較

　　2.采用復合開啟式窗扇調節風量

　　復合開啟式窗扇既可平開也可內、外倒開，可根據需要更換其開啟方式，起到調節風量和控制風向的作用。

　　例如：在臥室采用內開內倒式復合型開啟窗，當正常使用時，可將窗扇向內平開；當休息時，可采用上部內倒式開啟，將進入室內的氣流導向較高處，避免風直接吹向身體。

　　上部內倒式開啟窗

　　3.窗戶深度

　　人能方便開啟窗戶的最大窗戶深度為800mm，因此，當凸窗的深度大于800mm，或者窗戶深度和窗前家具寬度之和大于800mm時，會導致窗戶開啟困難。

　　窗戶深度與桌面深度之和≤800mm

　　4.窗下部留出一定高度的固定扇

　　廚房窗下部可留有300mm高的固定扇，以放置一些洗滌劑之類的小物品，并可防止開窗時不慎將物品碰落到樓下誤傷他人。

　　窗下設置固定扇

　　5.衛生間窗洞位置選擇

　　當衛生間有條件開窗時，衛生間窗洞口位置的選擇應按以下原則進行：1.應保證窗洞的位置不影響扶手、噴頭、鏡子等家具設備的布置；2.要方便開閉窗扇；3.應盡量使窗的位置避開洗浴區，以免人在洗澡時受到窗縫隙風的侵擾。因此，衛生間開窗位置選擇的優選順序如下：

　　衛生間開窗位置選擇的優選順序

　　四、插座

　　電源插座和弱電接口是住宅強弱電系統中的重要組成部分，而插座、接口的設置往往在住宅施工階段就已確定，后期改造變更難度較大。若布置不當，不僅會造成使用上的不便，也會限制家具、電器的擺放。因此在設計時應針對老人的身體條件和使用需求確定這些接口的位置、數量，還要有預見性地增加一些插座和接口，為住宅日后改動提供可能。

　　今天就讓我們一起看看老年住宅的門廳和客廳中到底應該設置哪幾個插座吧。