國內老年住宅開發的主要贏利模式分析

　　目前國內開發商在老年住宅的開發上在收益模式方面有三種形式："出售"、"出租"和"出售與出租相結合"；對于大型綜合性老年住宅社區則存在住宅建設與社區管理相結合的經營模式以及住宅建設與社區管理相分離的經營模式。

　　1、三種主要的收益模式優劣勢分析

　?、女a品出售經營模式

　　◆收益實現方式

　　以產品出售為主要收益方式。

　　◆收益水平及結構熱線房產博客按照行業發展規律，老年住宅產業在發展初期競爭較小且市場不規范，因此會存在較大的利潤空間，投資收益水平高于房地產業平均投資收益水平。隨著老年住宅產業的不斷發展，投資收益水平將不斷接近房地產業平均投資收益水平。

　　在這種經營模式的收益中絕大部分為產品出售獲得的一次性收益，極少一部分為配套產品經營獲得的收益。

　?、飘a品出租經營模式

　　◆收益實現方式

　　產品出租是投資收益的方式。

　　◆收益水平及結構

　　收益水平因產品的定位不同而不同，以產品出租的長期收益為主，以配套產品經營收益為輔。

　?、钱a品出售與出租相結合的經營模式

　　◆收益實現方式

　　這種經營模式的收益有通過產品出售獲得一次性投資收益和產品出租獲得長期穩定收益兩種實現方式。

　　◆收益水平及結構

　　投資收益水平因產品的定位不同而不同，平均收益水平在行業發展初期高于房地產業平均收益水平。

　　收益結構為一次性收益與長期穩定收益相結合，兩種收益方式的收益比例因項目定位中產品配比的不同而不同。

　　2、不同經營管理模式的優劣勢分析

　?、抛≌ㄔO與社區管理相結合的經營模式

　　◆優勢：利潤來源點多，多種產業復合經營

　　這種經營模式的優勢在于，開發商通過經營老年社區而拓展出一種立體的開發經營模式，住宅與服務、醫療、旅游、度假等等全方位多形式的復合地產模式。它的利潤來源點不止是產品方面，還有完善的配套服務與全面的經營可以為物業帶來增值效應。

　　◆劣勢：投資大、回收期長、管理難度大

　　這種經營模式資金投入比單純的住宅開發要大，投資回收期相對較長；除了面對投資風險開發商還要面對自己經營管理的風險。經營管理風險在于老年社區的管理大大提升了對開發商的專業要求。老年住宅屬于綜合型的社區，所引入的社會資源種類繁多。開發商必須要能夠協調各種資源為老年人服務，例如醫療護理中心、人才交流中心、婚姻介紹所、旅游公司等服務機構。

　　此種模式適合有物業管理優勢且社會資源整合能力強的開發商。

　?、谱≌ㄔO與社區管理相分離的經營模式

　　◆優勢：投資回收期短、投資風險小

　　這種住宅建設與管理相分離的經營模式使開發商的工作相對單純，只要完成產品的銷售，開發商就可以收回投資獲取利潤，轉而進入下一階段的投資工作，投資回收期相對較短、投資風險相對較小。

　　◆劣勢：利潤來源點單一

　　這種運作模式的利潤來源點僅僅在于產品本身。

　　◆適用對象

　　住宅建設與管理相分離的經營模式適合沒有物業管理優勢的開發商。

篇2：開發老年住宅相關建議

　　開發老年住宅的相關建議

　　通過以上的詳盡分析，老年住宅的項目開發必然會成為房地產開發的下一亮點，房地產商在介入這一領域時，必須做的充分的市場調研，把握市場的介入點。

　　1、時間的介入：未來5年內，因為這一時期為老年住宅試點開發階段，市場的競爭水大，利潤相對較高；

　　2、產品的形式介入：可分散建在居住區的老年公寓組團，集中建設老年公寓小區及綜合建設"老年城"三類，對于綜合實力不強的開發商建議暫時選擇第一種。

　　3、老年人護理的介入：老年住宅除提供普通的物業管理外，最重要的就是要提供對老年人護理的服務，因此，在產品的開發商初期開發商必須提供簡單的護理服務。如果開發商對這個行業有較深的了解，可以自行組建護理隊伍，成立專門的護理公司，或者以外包的形式，或者與當地的護理院共同合作。

篇3：老年住宅設計22個注意事項

　　老年住宅設計的22個注意事項

　　老年人住宅設計成為不容忽視的重點問題之一，來看下都有哪些細節注意事項吧~

　　一、扶手

　　隨著老年人身體機能的退化,需在一些必要位置上設置扶手,以輔助老人的行動。扶手的設計應注意保證連續性，并在安裝的高度、截面尺寸形狀及端部處理等方面進行細致考慮。

　　二、門扇

　　世界上最遠的距離不是生離死別，而是我在輪椅上，卻打不開面前通往臥室的門……對于輪椅者來說，無障礙門的設計至關重要。

　　1.門的寬度

　　對于老年住宅設計而言，保證門的有效通行凈寬是十分重要的。我國《無障礙設計規范》規定，為了輪椅能順利通行，門扇開啟后的有效通行凈寬不應小于800mm。

　　因此，針對不同的門種，應預留的門洞寬度如下：

　　2.輪椅老人開門問題

　　輪椅老人使用平開門時，輪椅腳踏板會占用一定空間，所以應在門扇開啟側留出不小于400mm的墻垛，使乘坐輪椅的老人能夠側向接近門把手，完成開關門的動作。

　　目前住宅單元門常采用磁感應式、數字按鍵式或紅外線自動開閉式等智能設備控制門扇開閉，省去老人開關門的困難。在不久的將來，通過掌紋、面相、虹膜等特點識別主人身份的高科技產品也將用于住宅，使開關門過程更為簡便。

　　按鈕控制的無障礙門

　　3.把手設置

　　老人因握力減退，旋轉式的球型門把手不利于抓握施力，因而適宜選用便于老人抓握施力的較大的桿式門把手。另外，乘輪椅者開啟的門扇，應安裝視線觀察玻璃、橫執把手和關門拉手，在門扇的下方應安裝高0.35 m的護門板。

　　無障礙們設置關門拉手

　　常見無障礙門設計和把手選擇

　　三、窗戶

　　窗戶是建筑設計中少數能夠活動的部件，在窗戶設計中有很多容易被人忽略的細節。

　　1.主導風向與開啟方向

　　采用外開窗時，應注意使窗扇開啟的方向利于主導風向進入房間，同時也能避免窗扇被風吹閉。

　　窗扇開啟方向的優劣比較

　　2.采用復合開啟式窗扇調節風量

　　復合開啟式窗扇既可平開也可內、外倒開，可根據需要更換其開啟方式，起到調節風量和控制風向的作用。

　　例如：在臥室采用內開內倒式復合型開啟窗，當正常使用時，可將窗扇向內平開；當休息時，可采用上部內倒式開啟，將進入室內的氣流導向較高處，避免風直接吹向身體。

　　上部內倒式開啟窗

　　3.窗戶深度

　　人能方便開啟窗戶的最大窗戶深度為800mm，因此，當凸窗的深度大于800mm，或者窗戶深度和窗前家具寬度之和大于800mm時，會導致窗戶開啟困難。

　　窗戶深度與桌面深度之和≤800mm

　　4.窗下部留出一定高度的固定扇

　　廚房窗下部可留有300mm高的固定扇，以放置一些洗滌劑之類的小物品，并可防止開窗時不慎將物品碰落到樓下誤傷他人。

　　窗下設置固定扇

　　5.衛生間窗洞位置選擇

　　當衛生間有條件開窗時，衛生間窗洞口位置的選擇應按以下原則進行：1.應保證窗洞的位置不影響扶手、噴頭、鏡子等家具設備的布置；2.要方便開閉窗扇；3.應盡量使窗的位置避開洗浴區，以免人在洗澡時受到窗縫隙風的侵擾。因此，衛生間開窗位置選擇的優選順序如下：

　　衛生間開窗位置選擇的優選順序

　　四、插座

　　電源插座和弱電接口是住宅強弱電系統中的重要組成部分，而插座、接口的設置往往在住宅施工階段就已確定，后期改造變更難度較大。若布置不當，不僅會造成使用上的不便，也會限制家具、電器的擺放。因此在設計時應針對老人的身體條件和使用需求確定這些接口的位置、數量，還要有預見性地增加一些插座和接口，為住宅日后改動提供可能。

　　今天就讓我們一起看看老年住宅的門廳和客廳中到底應該設置哪幾個插座吧。