麗水市火車站地下綜合體規劃設計探討

　　摘要:地下空間作為人類迄今所擁有的少數尚未被充分開發的自然資源之一,近年來已受到越來越多的關注和重視。本文結合麗水市火車站地下空間開發工程實例對城市火車站地下空間開發進行研究,探討了這類地下空間開發的思路和前景,為國內同類地下空間的開發建設提供參考。

　　城市地下綜合體是集商業、交通、市政及其它功能為一體的大型地下建筑的組合,一般在城市的中心地塊的地下開發中得到廣泛應用?；疖囌径辔挥诔鞘懈敝行?地下開發規模較大,一般均采用地下綜合體的開發形式。麗水市火車站,早年并未統一規劃其地下空間,本文以此處的地下空間開發為例,提出火車站地下綜合體開發的一些建議,供國內城市參考。

　　以下是對麗水市火車站地下綜合體規劃設計方案的詳細介紹。

　　一、現狀分析

　　1.地理位置。地塊位于麗水市水東片區火車站的站前區域,橫跨好溪東路、水東路及站前路,是水東片區乃至城市的主要中心地塊之一。西面與北城僅一水之隔,通過麗青路上的水東大橋與北城直接連接,南面距離南城中心也僅3公里左右,地理位置十分優越。

　　2.地面現狀?，F狀火車站及周邊的道路均已形成,市政設施業已到位。水東路以西沿麗青路兩側的建筑多為多層的住宅,住宅較為陳舊,兩側的地塊有待拆遷與開發。水東路以東的站前廣場及住宅均已建成。

　　3.地面規劃。規劃中將火車站及其站前沿水東及麗青路的區域建設為以客運交通、旅游集散和城市區域商業服務為主的功能空間,形成城市的商業副中心及城市的鐵路客運樞紐中心。此處為麗水市的東南入口,是規劃的三處城市入口之一(其余兩處分別為西南入口-高速公路、東北入口-330國道),起到突出城市入口形象,提升城市活力的作用。周邊地塊規劃多為住宅用地。

　　二、規劃原則

　　1.平面開發原則

　　1.1.結合地面開發建設進行分期建設的原則

　　結合地面的近期與遠期的規劃建設,對地下的平面空間進行合理的分期開發建設。做到爭取同步建設,避免重復建設,保證開發有序、效益優先、技術可行。

　　1.2.強化主要功能,多種功能協調并舉的原則

　　地下空間以一種或幾種功能的空間開發為主,兼顧開發附屬功能空間。附屬的功能空間作為主要功能空間的配套,能有力的吸引人流并為主要的功能空間提供支撐作用,以保證后者能有效地發揮其城市功能作用。

　　1.3.設計結合考慮地下人防的平戰轉換功能的原則

　　應就勢將地下作為戰時人防的主要掩蔽空間,設計上須充分考慮平戰結合轉換。平面布局上應圍繞這個原則,留有合理的充裕的戰時人防空間,并做好相應的平戰轉換的技術措施,做到經濟與社會綜合效益的最大化。

　　2.豎向開發原則

　　2.1 與地面空間的功能互相對應的原則。

　　地面空間和地下空間應遵循功能互相對應的原則,做到功能上相互協調、互為補充,以地面的用地性質為主,發揮地面與地下的各自優勢。充分考慮地面與地下緊密結合作為城市功能的有機體共同協調發展。

　　2.2 地下空間開發的分期、分層的原則。

　　對地下空間的分期利用應優先考慮淺層,由淺入深。首先從淺層開始,在充分利用并發揮淺層空間優勢的基礎上逐漸向深層發展,并使淺層空間與深層空間的開發相協調。在建設開發的同時應考慮遠期開發的可能,為遠期可能進行的深層開發預留空間。

　　2.3 豎向交通組織的合理性的原則。

　　地下與地面交通各成體系,具有相對的獨立性。豎向交通體系在二者間起串聯作用。在做地下開發時必須充分考慮豎向交通設計組織上的合理性,以期將地面與地下交通納為一個整體的城市交通體系。

　　三、規劃思路

　　1 規劃理念

　　1.1 結合麗水市山水城市的特點,用地布局結合地形,盡可能保護原有的地形特征,合理改造地下與地面空間。

　　1.2.注重規劃的合理性,提高土地使用效率。

　　1.3.重視全國生態示范區建設試點地區城市景觀的塑造,注重城市景觀與甌江自然景觀的和諧。

　　1.4.堅持城市可持續發展的原則,地上與地下相協調,增強火車客運站廣場商業中心區塊的商業服務功能,充分考慮地下和地上的各自優勢。

　　1.5.遠期與近期相呼應,開發的不可逆性要求有很強的前瞻性。近期要求有可操作性,充分發揮近期效益,從而帶動遠期地下空間開發的進一步發展,形成遠近呼應。應掌握好適度的開發強度,循序漸進,并最終形成良好的整體的空間形態。

　　1.6.地下空間開發應發揮地下優勢,充分結合考慮設計人防等防災要求的城市功能,合理改造利用其空間,發揮平時的經濟與社會效益,滿足城市居民的多樣化的社會需求。

　　1.7.地下空間是對城市地面功能的補充和完善,綜合火車站地塊規劃范圍內的地面功能,確定其地下空間為大型的綜合體,以商業、餐飲、休閑、娛樂、人行交通、停車、出租車站點、人防等功能為主。

　　2.規劃重點及特色

　　2.1.在規劃上,此處地下空間的功能類型較為多樣以滿足居民的各種需求。重點在于合理規劃好各功能空間的規模大小并組織好相互之間的聯系,另外還應著重考慮與地面各功能空間的對接,為在本區域內的地面以及地下整體的城市功能的發揮提供強有力的支撐平臺。

　　2.2.相對應地下空間的功能多樣性的是其組織形式上的多樣化,這也是其地下空間規劃的一個特色。在這個地下綜合體中設計有下沉式的城市景觀休閑廣場、商業購物廊及用于聯系周邊商務建筑地下空間的人行通道等多種類型。其中,下沉式的城市景觀休閑廣場是核心,串聯著各個功能空間,為整個綜合體的良好運行提供積極的作用。下沉廣場是地面廣場在地下空間的延續,吸引地面人流,同時作為地下各功能空間的休閑配套場所,也是各地下通道的交匯點,是整個地下交通體系的樞紐。在下沉廣場,有三條路線:一是通往過街地道;二是進入周邊的商業、餐飲、休閑、娛樂空間;三是通往地下停車庫、出租車站點以及火車站。

　　2.3.地下空間規劃的另一個特色在于其高度的靈活性。除了近期開發外,遠期的開發完全不受時間及空間上的限制,并有著高度的相對獨立性。遠期同時亦可結合地面規劃再進行分期開發,與地面的建設同步進行,并可將內部的功能及規模依據經濟發展的實際情況做相應的調整而不影響整個地下綜合體的運營的整體性。

　　四、系統組成

　　1.地下步行系統

　　1.1.在麗青路與水東路結合周邊建筑地下設置地下人行過街通道,同時起到聯系各功能空間的作用。

　　1.2.在各功能空間之間設置地下人行通道加以聯系。

　　1.3.在火車站站前的城市廣場設置下沉式廣場作為步行系統的中心樞紐,同時也作為地下

休閑室外空間與地面休閑空間形成對話。

　　2.地下機動車車行系統

　　結合各地下空間的次要城市道路接口設置地下停車場。避免與人流的交叉干擾。

　　3.地下公共服務系統

　　3.1.在水東路以西沿麗青路的兩側,結合上部的地面商業設置地下商業空間。

　　3.2.在水東路以東火車站站前城市廣場,功能較為多樣,設置有商業、餐飲、休閑、娛樂等多種公共服務類型空間以滿足城市居民的各種需求。

　　4.城市綜合防災系統

　　4.1.設置有地下通道及地下過街通道結合各出地面口作為防災安全疏散通道。

　　4.2.各功能空間內部均采用相應的防災設施,如設置火災自動報警裝置、自動噴淋、防火卷簾等。

　　4.3.結合地下各功能空間設置戰時人防空間,平戰結合。對各戰時人防空間加以改造以避免影響日常功能的運營,經濟效益與社會效益互相協調,發揮地下最大的綜合效益。

　　五、規劃規模預測

　　1.規模類比

　　我們引用國內部分城市的火車站地下空間開發規模作類比分析:①山東濰坊市火車站廣場工程,地上為站前景觀廣場,總面積31700平方米,地下為購物商城和停車場,總面積26900平方米。②武漢漢口火車站廣場,原地下面積為5.4萬平方米,近期將開工向北擴建至7.3萬平方米。③青島火車站益群地下商城面積14000平方米,候車面積7000平方米,可容納300多輛轎車同時停車。益群地下商城將成為連接火車站與地鐵站點的交通主樞紐,并變身為經營中高檔產品為主的時尚街區。④鄭州火車站廣場,包括連通大同路的人防工程在內,火車站地下總面積15萬平方米,除120個停車位、行人通道、行車通道,其余空間按規劃都將作為商業區使用,逐步引入餐飲、休閑、娛樂、商貿等商業經營,將形成一個真正意義上的“地下城”,乘客下火車后去中轉簽證、長途客運中心站及去車站南邊的市場商場均可從地下直達。⑤廈門火車站地下商業街,包括人行通道和商業區域兩部分,總面積2.1萬平方米,其中商業近8000平方米。單火車站廣場四周就有超過20萬平方米的商業區域。地下通道和商業街將周邊的各大商場以及火車站、長途汽車站、公交站連成一片,形成一個四通八達的名副其實的商圈。

　　2.類比分析

　　由以上的規模類比可以看出,由于火車站一般均位于城市的中心或副中心,故開發的力度均較大。單獨修建的地下商業的開發面積一般在2萬平方米以上,而加上周邊相連的附建式的地下商業后的面積則大小不等,但一般均在7萬以上。從這些數據可以看出,火車站的地下空間的開發量與居民的需求是直接聯系的,同時也受到地面開發的影響,一般均與周邊的地下商業相連通形成一個整體的體系。麗水水東片區的規劃人口為3萬,現階段水東片區尚未有其它集中的適宜的地下空間的開發,因此主要就集中在火車站的地下?？紤]到麗水市是個小型城市,經濟與大城市差距較大,火車站的地下近期開發以7萬平方米左右為宜。另外還需重點考慮停車的問題,綜合地面規劃狀況,盡可能加大地下停車數量以滿足配套需要。

　　六、規劃布局

　　1.公共停車場。均設于地下一層。具體位置設于地下綜合體的兩側,均為地下人流流線的端部,避開人流的主軸線,避免人車流線的交叉。地下停車場的出地面口部與城市次干道對接,減少對城市主要交通的干擾。地下停車庫可停車約920輛,其中遠期E-3、E-4、E-5、E-6區的地下停車約320輛,主要為滿足自身地面及地下的商業、賓館等功能服務;近期E-2區的地下停車約600輛,主要為滿足自身地下商業和休閑餐飲娛樂以及一部分火車站臨時停車服務。

　　2.地下商業。主要用于滿足居民的日常生活的需求。未來此處將作為商業中心與火車客運樞紐。地下商業主要延續地面的商業功能,在麗青路以及水東路設置了過街通道,并結合火車站站前城市休閑廣場設置下沉式休閑入口廣場規劃組織串聯設計了一系列的商業休閑空間。商業定位為休閑購物,主要經營項目為超市、精品商場以及特色商業步行街。

　　3.地下休閑娛樂。結合地面的休閑廣場在地下設置室內休閑娛樂,作為對地面室外休閑娛樂項目的一種補充。同時此處位于火車站附近,對候車以及到站的旅客人流也具有一定的磁力。

　　4.地下餐飲。主要為在此處購物及休閑的人流服務。另外,也為火車站的客流提供便利的就餐服務?？紤]經營的檔次不宜過高,以滿足大眾消費為宜,主要考慮設置有一定品位的咖啡茶吧及風味小餐廳。

　　5.下沉式休閑廣場。下沉式休閑廣場在水東路東側的火車站站前城市休閑廣場中央設置。下沉廣場作為休閑空間的一部分,是地面休閑空間的延續,與地面一同形成良好的整體的三維休閑空間?？捎行У囊龑У孛嫒肆鬟M入地下服務休閑空間,形成地面與地下空間上的互動,豐富居民的休閑內容。下沉式休閑廣場是火車站地下綜合體的核心,很好地串聯組織了各功能空間。

　　6.地下過街通道與地下人行通道。在麗青路以及水東路兩側均設有地下過街通道。過街通道不僅滿足一般的過街功能,還串聯著各地下組團空間,有力地吸引人流,營造良好的地下服務氛圍。地下人行通道聯系各功能空間,并直通火車站,為保障整個地下綜合體能有效地吸納火車站旅客人流提供了有力的支撐平臺。

　　七、分期開發

　　綜合經濟效益及城市開發時序發展,整個項目可分二期實施,近期:E-2區;遠期:E-1、E-3、E-4、E-5、E-6區?？紤]由近期帶動遠期,近期滿足現階段急需的各方面的城市需求,遠期較為靈活,可根據城市發展再綜合發展的狀況作適當的調整。遠期的五個區可根據地面建設規劃再進行分期實施。

　　一期開發E-2區,除部分附建于火車站地下,其余均為獨立設置。具體指標為:下沉式廣場地下建筑面積2748.9㎡,地下總建筑面積33815.2㎡,其中地下停車庫16631.2㎡,地下商業8175.2㎡,地下休閑娛樂2418.8㎡,地下餐飲2418.8㎡,地下人行通道3769.1㎡,休閑環廊402.1㎡。

　　二期開發E-1、E-3、E-4、E-5、E-6區,均為附建式,以及各人行過街地道。具體指標為:地下總建筑面積30851.5㎡,其中地下停車庫10280.8㎡,地下商業13833.1㎡,地下休閑娛樂616.8㎡,地下餐飲616.8㎡,地下車站設備區968.7㎡,地下人行通道1050.5㎡,人行過街地道3484.8㎡。

　　八、效益分析

　　1.社會效益。此地塊的地面規劃將火車站及其站前沿水東及麗青路的區域建設為以客運交通、旅游集散和城市區域商業服務為主的功能空間,是麗水市的商業副中心及城市的鐵路客運樞紐中心。此處為麗水市的東南入口,地面規劃主要起到突出城市入口形象,提升城市活力的作用。在周邊還規劃有較為密集的住宅區。

　　針對地面的規劃,地下空間的開發主要考慮為地面規劃的補充和延續。位于水東路以西的地下商業是地面功能的延續

,而在各分區間連以地下步行通道以及分布于各區塊的充足的地下停車空間則為居民提供了良好的交通便利,并有效地緩解了地面的交通壓力,為地面的空間開發的更多層面上的爭取創造了良好的條件。下沉式休閑廣場與地面的休閑廣場一起形成休閑空間上的變化,豐富了休閑廣場的整體效果,為城市居民提供了更加優越的休閑場所。在休閑廣場的四周穿插布置了必要的地下餐飲、休閑娛樂以及地下商業步行街,極大地豐富了城市居民的日常物質文化生活的需要,并為客運交通及旅游集散人流提供了類型多樣的便利。所有的這些都很好地提升了該區域作為城市窗口的良好形象。

　　總體來說,此區域的地下空間的開發與地面規劃進行了有機的結合,并納入到整體的規劃中,更加有效地體現了規劃中“以人為本”的精神,有助于提升城市的入口形象,從而進一步提升了城市的整體形象,并極大地豐富了市民的物質文化生活的需要。此區域的地下空間的開發將取得良好的社會效益,在這里進行地下空間的開發是可行的也是必須的。

　　2. 經濟效益。地塊的地上規劃是其地下空間開發的決定性的因素,在這里就顯得猶為突出。麗水火車站及其周邊區域是水東片區乃至城市的主要中心地塊之一,在火車站的四周規劃有住宅群以及眾多的商業、辦公、賓館、娛樂,集聚效益突出。此地塊的城市人群活動的類型多樣,在24小時全天范圍內均不乏消費人群。針對地上的規劃,地下的開發也相應趨于多樣化,地下規劃涵蓋了商業、休閑娛樂、餐飲、停車等,與地面的規劃結合在一起,消費類型顯得全面,能滿足全天全方位的各種類型的消費需求,另外,各地下區域的空間的交通聯系緊密,步行系統完備、整體,停車等各種配套也十分充足、齊全,各地下空間是作為一個統一的有機的整體加以考慮。所有的這些都對這個區域范圍甚至整個麗水城市的消費人群而言具有強大的磁力。地面的規劃決定了地下的開發,地下是地面功能的有益的必要的補充,是地面規劃性質的延續,同時又反作用于地面,又極大地推進了地面規劃功能的發揮,形成了地上與地下的整體統一協調的發展,在這里所進行的地下空間的開發進一步加強鞏固了該區域的城市商業中心的地位。從規劃上看,經濟效益的發展潛力相當可觀?？梢灶A見的是,此地塊在不久的將來將無可爭議地成為麗水市的水東片區乃至城市的商業經濟中心,在豐富居民物質文化生活的同時也取得巨大的經濟效益,取得社會效益與經濟效益的雙豐收。

　　結語

　　火車站的城市區位優越,為其地下空間的開發提供了廣闊的平臺?；疖囌镜叵驴臻g服務人群及種類較多,功能相對復雜,須統籌考慮。規劃的定位以及各功能的規模的分配比例和大小在地下空間的開發中具有決定性的作用。與一般的地下空間不同,交通在此處須作為中心功能,以此來串聯其它功能并帶動各服務功能效益的發揮?；疖囌镜叵驴臻g與地面上的城市建筑是直接聯系的,并且決不應僅與火車站聯系,須與周邊建筑作為一個整體加以考慮,周邊建筑的地下空間才是整體開發的關鍵?；疖囌镜叵驴臻g的開發建設以周邊規劃建設為重要因素,但不完全依賴于周邊規劃,相反,周邊地下空間依托于火車站的地下空間建設?？傮w說來,火車站地下空間的開發須分期分項按技術條件依次開發,由小到大,由點到面,層層進行,具有很強的延續性和靈活性?；疖囌镜叵驴臻g的開發須充分發揮其特有的區位優勢,注重功能性、時效性、延續性、整體性及效益性。

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篇2：城市商業綜合體通過規劃設計創造價值

　　城市商業綜合體如何通過規劃設計創造價值

　　商業綜合體既然是多種功能的復合體，必然就涉及到商業，涉及到經營。大多數的城市商業綜合體目前是以商業為主的。凡是可以經營的地產我們都統稱為商業地產。住宅和非住宅。包括寫字樓、公寓、商業、餐飲、會展，還有一些旅游觀光功能，包括郵電設施、公交車、地鐵站，搭建一個交通網絡，形成一個完善的交通體系。

　　一個城市的發展如果沒有達到一定階段的話，就不可能出現一個城市綜合體，這是在郊區很難看到一個體量，因為它承載不了。這是對土地利用的效率提升。像深圳的CBD是一個綜合體，美國的曼哈頓也是一個城市綜合體。城市綜合體不僅僅是一個單純的概念，城市綜合體里面承擔了一些商業。在香港，土地資源緊張，在很多城市綜合體下面就直接連接交通的設施，其本身就是一個交通站，搭建的都是一些立體的架構。作為一個城市綜合體的開發，深圳和其他城市的一些經驗都是可以互證的。

　　很多內地城市也是很發達的。但是借鑒香港的經驗，商業比住宅要復雜一些，復雜在哪里？我們對住宅的認識可能相對來說要豐富一些，凡是接近市場的，我們都認為是簡單的。但是真正到運營商業性地產，就涉及比較多，經營者、管理者、消費者、開發者，這是一個鏈條。運作經驗方面香港比較多，前期怎么去定位、什么業態適合去開發一個城市綜合體，大概有17%的開發經費是花在前期的。就是說在商業開發，前期是非常重要的。還有土地節約的效率也是要注意的，不管是市中心的地，還是城郊的地都是很稀缺的。

　　在城市綜合體里面建筑地本身的效率目前作為地產商考慮最多。寫字樓的價值能不能被商業所帶動，商業的價值能不能被寫字樓所帶動，它們和公寓能不能夠互補？城中城里面的人能不能合理地流動，產生價值。如果從商場到寫字樓距離縮短了，縮短了就減少了這個城市的能耗。包括公寓、酒店、觀光、餐飲基本都能在這個綜合體內能夠滿足，這就是效率，這個效率帶給地產商就是價值。人的效率提高了，休閑不用去很遠的地方。所以要想達到這樣的一個效率，在設計方面也非常重要。其實我們在做商業地產很困惑的一點就是在各個城市，我們涉及到往往是改造一個商業，不是說重新搭建一個商業，因為這個商業從前期來說已經做了。城市做的商業不叫城市綜合體，現在當我們GDP開始增長，人均消費水平開始增長了，我們就感覺到商業地產要改造它，讓它適合這個市場。

　　設計注重哪些方面呢？之前講了效率和效能。在城市發展過程中，假設我們居住在這里，這是一個自然景觀和城市景觀的一個交融的地方。我們生活在城市里面的人，可以享受到一個自然景觀，這是一個方面。比方說大家去國外旅游，第一肯定要享受海岸的沙灘，這是自然風光；第二會去一下賭場，刺激一下；第三會去購物。為什么你會在那樣的環境下滋生那樣的消費心理呢？就是城市景觀和自然景觀的相互融合。各國的商業，包括香港、日本，這些建筑的體量相對來說比較大，都是垂直往上發展。我們在設計過程中，建筑是一個核心，涉及到各個層面的交通，內部和外部的一些東西。對于地鐵的交通設計方面也是要考慮的，不僅人生活的需要，而且也是體現商業價值的需要。還有定位的適合度問題，城市綜合體做下來之前，大家都認為它很好。但是其實是這幾年才上去的。這就涉及到最初的功能定位適合度，能夠不能夠符合以后持續的經營和可持續的發展。

　　最后城市綜合體最頭疼的環節在于合作，很多的合作伙伴、很多經營單位需要你去接觸、交流、合作，共同完成一個作品。在這個過程當中，商業地產開發成功是一半，經營是另一半。這就要了解市場目前所有的常住人口目前的消費力是多少？什么的經營是最好的？怎么可以給我們帶來最大的價值。