綠地地產高容量住宅規劃設計
一、住宅開發強度分析
土地容積率在1.0以下，一般基本可以規劃為低層為主的居住社區；1.0-3.0范圍內，可以考慮設置成低層住宅+高層住宅的模式，一般來講，低層住宅售價高，在合理范圍內應盡量提高低層住宅產品比例在合理范圍內應盡量提高低層住宅產品比例在合理范圍內應盡量提高低層住宅產品比例，以提高土地價值。如何來提高低層住宅比例呢？那么應盡可能提高低層住宅部分的容積率。首先我們對土地開發強度進行分析，以此來分析低層住宅的容量極限。
假設：用地300*300米，全聯排別墅，三層局部退臺，假設地上面積為2.5倍基底面積，開間中間套6米，端套7.5米，進深18米，南北間距按照15米控制，東西間距按照6米控制，退界按照6米控制，規劃54棟6-8聯排，計算強排容積率為1.13，建筑密度達到45%。一般而言，住宅地塊建筑密度都會控制在30%以內，因此建筑密度是限制容積率提升的最大障礙。
為明確容積率與建筑密度關系，建立公式如下：建筑面積基底系數=地上建筑面積/基底建筑面積，容積率=建筑密度*建筑面積基底系數（容積率暫不考慮配套設施）。附表1對低層住宅容量進行了分析，可以看出在建筑密度控制在30%時，建筑面積基底系數取3，則容積率可以達到0.9。
從以上分析可以看出，建筑密度和建筑面積基底系數決定了建筑容量大小。
建筑密度受地塊條件、建筑間距、建筑進深、日照分析等諸多因素影響，具體項目可以根據強排和當地項目經驗數據確定。建筑面積基底系數受產品地上建筑面積層數、底層建筑面積影響。
在建筑密度無法突破的情況下，提高容量的主要設計手法有（見附圖3）：
1、增加建筑層數，以提高建筑面積基底系數。
2、盡量增加地下室、閣樓等不計容面積閣樓等不計容面積，使得實際容量提高。
圖3 高容量設計手法
二、高容量設計優化總結
由于各個地區規劃控制指標不同，為了高容量開發，同時達到高品質要求，可以采取的優化設計手法有：
1、在規劃指標范圍內，提高建筑進深，增加戶均面積。
2、采取內院或天井的設計方法加大進深，同時改善通風采光。
3、有條件的可以采取圍合規劃布局，既可以改善空間關系，又可以提高容量。（見附圖4）
圖4：圍合式規劃布局
4、增加聯接戶數或單元數量，利用北退臺減少間距。
5、增加規劃層級和分級管理，設置小區——組團——合院三級空間序列變化，弱化空間壓抑感。（見附圖5）
6、建筑造型豐富錯落、立面整體化處理，豐富景觀層次和密度，從而削弱建筑的體量和長度，降低空間壓抑感。
7、人車分流，停車入地，地面步行化、景觀化。
8、抬高地面，豐富豎向變化，降低車庫造價，改善地下采光通風。（見附圖6）
9、庭院盡量私有化。
圖5：多層次的規劃層級
圖6：抬高室外地坪，降低成本，豐富空間
10、形成多層次綠化：7-8米大喬木、4-5米小喬木、2-3米灌木、小灌木和花卉、草坪地被，來弱化高容量開發。
11、采用景觀、小品、矮墻分割室外空間，豐富空間變化，弱化高容量。
12、堆坡造景，利用高差豐富空間，弱化高密度空間感。
圖7：多層次綠化
三、住宅產品規劃模型
?。ㄒ唬┠Ｐ途幹普f明
基于以上高容量規劃設計分析和建立的規劃指標公式，進一步研究住宅產品組合與規劃指標的關系，建立住宅產品規劃指標分析模型。
住宅產品規劃指標分析模型將產品組合與規劃指標之間的關系用數學公式加以界定，可以方便快速分析開發地塊規劃指標便快速分析開發地塊規劃指標，得到產品組合比例，來進行經濟測算和規劃決策。
?。ǘ┠Ｐ椭笜伺c公式
1、規劃指標規劃指標
容積率——F
建筑密度——D
建筑面積基底系數——R
地上建筑面積——G
基底建筑面積——B
產品類型1基底面積比例——P1
產品類型2基底面積比例——P2 （視產品類型多少確定）
產品類型1建筑面積基底系數——R1
產品類型2建筑面積基底系數——R2 （視產品類型多少確定）
產品類型1建筑密度——D1
產品類型2建筑密度——D2 （視產品類型多少確定）
產品類型1建筑面積比例——A1
產品類型2建筑面積比例——A2——（視產品類型多少確定）
2、建筑密度D的說明
由于本模型沒有加入小區配套商業和市政設施占地，因此應適當預留建筑密度給這些設施，即如果規劃指標給予的建筑密度是25%，則本模型計算時應扣除這些設施的占用密度，一般經驗值是預留2-4%。下表提供的產品系列建筑密度供參考。
3、有關公式
建筑面積基底系數R=地上建筑面積地上建筑面積G/基底建筑面積B
容積率F=建筑密度D*建筑面積基底系數R
受產品房型設計影響，以下提供的產品系列建筑面積基底系數供參考。
4、產品系列指標參考
5、模型建立模型建立：
計算項目建筑密度D = P1D1+P2D2+（視產品類型多少確定）
計算平均建筑面積基底系數R = P1R1+P2R2+（視產品類型多少確定）
計算容積率F= DR
計算產品類型1建筑面積占比A1=P1*R1/R
計算產品類型2建筑面積占比A2=P2*R2/R
......（視產品類型多少確定）
?。ㄈ┠Ｐ瓦\行說明
1、設定各產品組合基底面積比例,例如：某項目產品組合計劃為聯排和小高層，可以設定聯排產品所占基底面積比例P1=70%，則小高層P2=30%；
2、設定各產品建筑密度和建筑面積基底系數,仍以聯排和小高層產品組合為例，設定聯排建筑密度D1=24%，建筑面積基底系數R1=2.5；小高層建筑密度D2=19%，建筑面積基底系數R2=11；
3、計算項目建筑密度D和平均建筑面積基底系數R
項目建筑密度D=P1D1+P2D2=22%，平均建筑面積基底系數R=P1R1+P2R2=5.054、容積率F=D*R=1.11；
5、計算各類產品占比，產品1占比A1= P1*R1/R=35%, 產品2占比A2=P2*R2/R=65%，產品3（視產品類型多少確定）；
6、可以輸入不同的基底面積比例和建筑密度數據，以獲取不同產品定位對應的容積率和產品組合比例；
7、將各類技術經濟指標進行經濟測算和分析，選取較好的技術指標進一步作強排進行驗證，驗證后確定的技術經濟指標可作為設計要求列入設計任務書。
8、計算示意如下（紅色數據為計算結果）：
篇2：小康型城鄉住宅科技產業工程城市示范小區規劃設計
小康型城鄉住宅科技產業工程城市示范小區規劃設計
根據《2000年小康型城鄉住宅科技產業工程城市示范小區規劃設計導則》，示范小區規劃設計主要包括以下幾方面：
1．規劃結構。
城市示范小區的規劃布局應做到用地配置得當，功能組織合理，布局結構清晰，設施配套齊全，整體協調有序。小區組織結構應按照其規模，方便居民生活，有利鄰里交往與物業管理的需要，統籌考慮，靈活確定小區規劃結構的分級，合理規劃小區結構層次。設計中要重視小區的空間環境組織及其建筑文化內涵、主體設計應考慮地區特征及個性。小區內非居住性城市設施的布局，要保證小區結構的完整和居住環境質量，避免不利影響。
2．道路與交通。
小區內道路系統應構架清楚，分級明確，并與城市公交系統有機街接，方便與外界的聯系。小區道路應通暢，主要出入口應合理及避免區外交通穿越。同時須滿足消防、救護、抗災、避災等要求。組織好小區的人流、自行車及汽車的流向，選擇交通合流或分流的方式，減少人車的相互干擾，保證區內人車安全和居住的安寧。小區內的小汽車停車位，應按照不低于總住戶數的20％設置，并留有較大的發展可能性。經濟發達地區應按總住戶的30％以上要求設置。停車場地應保證必要的用地和安全停放，減少對住宅環境的影響。自行車停放場應方便而隱蔽，不得占用庭院、綠地。另外，小區內道路設計應符合殘疾人無障礙通行的規定。
3．住宅群體。
小區的住宅應結合我國經濟發展與地區經濟條件，家庭人口構成，現代居住生活行為以及住宅市場的需求，按照小康居住水平，確定住宅類型與標準，小區住宅宜以多層為主。為有利于提高土地利用率，豐富建筑空間環境，可采取多層、高層、中高層，低層相結合等不同構成方式。高層住宅集中的地域，住宅容積率應符合規定并保證良好的居住環境和配套設施。住宅群體布置與空間組織應與住宅建筑設計相結合，進行一體化設計，成為有機整體。應提高住宅群落或院落的功能與環境質量，注意住宅群體形態的標識，住宅間距必須滿足日照通風等要求，保證室內外環境質量，同時應做到節地、節能。
4．綠地與室外環境。
小區綠地按不低于30％的要求布置，并盡可能地增大綠地率。應充分利用空間，擴大綠化覆蓋，并提高綠化的質量。綠地的分布可采取集中與分散結合的方式，住宅群落內應安排休閑、健身與交往的場所，為老人休閑、兒童游戲設置活動場地，綠地須以綠為主，也可適當安排部分鋪裝地面及活動設施用地。小區環境綠化應結合住宅及其群體布置，綠地與住區環境須進行專門規劃和設計。
5．公共服務設施。
小區的公共服務設施應適應家務勞動社會化趨向合理配置，其設置應符合居民的活動規律，方便居民日常使用。布置上應避免對居住生活的干擾，按不同功能要求進行恰當安排。應結合社區建設的需求，配置居民的文化教育、體育健身、娛樂休閑設施以及居民*（交往）場所，并須有完備的環衛設施系統，集運設施系統，實現垃圾袋裝化或分類收集。
6．工程管線布置。
示范小區的供水、雨水、污水，電力、電訊、燃氣及供熱（北方地區）等管線應配套齊全。各種工程管線應地下敷設，敷設前要進行管線綜合規劃設計，合理安排，相對集中，一次建成，并應便于管理和維修。
7．環境質量保障。示范小區的大氣環境，水環境和聲光熱環境應符合規定，并應組織好居住區小環境。
小區采取集中供熱或積極發展和推廣應用家用燃氣小型鍋爐，以利節能及減少空氣污染；保證飲用水質量，污水排放要經處理合格；充分利用改造地面水為景觀水，對非流動水應采取措施，防水質惡化；減少交通、廣場、學校等噪音對小區環境的干擾，建設無裸土小區等，保障居民身心健康。
篇3：住宅小區規劃設計質量評價
住宅小區規劃設計質量評價
住宅小區規劃設計質量需要通過評價，恰當的評價不僅能鑒別設計方案的質量水準，而且由此能促進設計水平的提高。規劃設計評價具有綜合性、預測性和多樣性的特點，居住區的規劃設計是以其成果的綜合效益來予以評價的，而效益的綜合性是由評價主體的多元性所決定的。
設計方案評價最基本的特征是預測性，預測中應包括對未來的變化做一定的估計，因而評價工作一般分兩個階段，一是方案預測評價，一是實效評價。以目前國內的一般情況看，設計評價活動基本上有兩種方式：設計方案由行政或專業管理系統內部評定，或是進行公開的設計競賽，邀集專家評選。
評價活動的技術方法也可分為兩種：一是按照方案的綜合效果進行抉擇，二是對方案進行分解評定。居住區建成后就成為一個實體環境，它的物質內容可概括為人工設施，自然環境與人的活動三部分，對環境的總體評價應以三者是否統一諧調為其目標。
評價主體一般有使用者即居民，設施經營管理單位；管理者，即建設、房產、市政、城建、園林以及消防、人防、環保等管理單位；任務委托者，即建設單位；施工者，即建筑、道路、管線等施工單位。作為各評價主體，居民方面的基本要求主要包括住宅的適用性，道路的通順便捷程度，設施的方便與可靠程度，生活安全和健康的保障，鄰里來往與互助，環境安靜衛生，景觀親切悅目等；管理者方面的基本要求包括便于居民組織管理，符合建設管理規章，符合城市規劃要求，利于房屋分配管理及維護，符合人防規定、環保規定及利于防災救災；來自建設單位方面的基本要求包括合理利用基地，達到計劃容量，投資能夠收回效益，工程質量達到優良，竣工時間適宜；來自施工者方面的基本要求包括技術與設備應當適用，能夠收回經濟效益，施工場地合用，交通運輸便利，水、電供應近便，建材易于籌集，施工期限適宜；再有設施經營者方面的基本要求包括設計適用，位置及環境適宜，便于養護管理，經營能收效益，交通運輸方便。
根據上述評價主體及其相應的基本要求可以制定出相應的評價項目，主要包括功能效用，經濟效益，環境景觀等幾個方面的項目，通過對各評價項目定量或定性的分析，再根據不同項目的重要程度次序及其不同的權值，可以對方案做出較為定量化的評價。