住宅產品策劃的專門化及其組織管理

　　在前面我們已經論述了住宅產品策劃的重要性及建立這一科學體系的歷史意義和現實意義。住宅產品策劃成為一個分支體系，是住宅產業和市場經濟發展的客觀需要，也是建筑學系統化、科學化和完整化的必然要求。住宅產品策劃有自己的理論體系、研究目標、研究領域和獨特的研究方法。隨著當今住宅開發規模愈來愈大、類型愈來愈多樣化，對住宅產品策劃的要求也相應更多更復雜。

　　在進行住宅產品策劃的過程組織中，受過系統的建筑師專業訓練并通曉住宅產品策劃規律的專家是掌握全局的關鍵人物。開發目標、規模、性質的設定以及實態調查中的相關量的分析與擬定，對建筑空間模式的分析和建議，調查結果的建筑化等等都需要建筑策劃師參與研究并提出綜合意見。但在與總體策劃、投資立項的信息交換中，開發商或其代理者也要充當建筑策劃組織中的一分子。同樣，在指導實施住宅產品策劃時，具體設計者也常常介入其中，更有城市規劃師、經濟學家、市場營銷專家的參與，甚至還需要數學家和電腦工程師等的參與。除了建筑師本身隨近代建筑科學和其他學科的發展知識越來越廣博外，住宅產品策劃群體中其他成員的知識結構也相應發生了變化。

　　住宅產品策劃規模的不斷擴大，項目的復雜化，使策劃工作需要有各方專家參與，并要求其知識結構更加全面。然而，目前我國大多數開發商在項目開發過程中，往往在經過簡單的立項研究以后，就急于進入委托設計階段，一些重視前期策劃的開發商，也往往由于建筑專業認識的欠缺，而受到那些滿天飛舞的策劃公司的誤導，將策劃停留在對項目進行感性研判和概念描述層面。那種既不系統也沒有建筑化的感性描述，不僅不能解決立項與建筑設計脫節的問題，反而進一步造成了兩者之間的阻隔。住宅項目策劃沒有被當成設計前期不可缺少的一個必要的建筑專業環節來對待。即便開發商方面有些住宅產品策劃方面的的研究，也仍舊是杯水車薪，解決不了大問題。

　　國外建筑策劃已成為建筑活動中一個獨立的必不可少的環節，其研究成果具有相當大的理論和實踐價值。結合我國國情和住宅產業的實際情況，在充分借鑒國外建筑策劃理論的基礎上，創造性地開展住宅產品策劃的理論探索與實踐，必將大大推動住宅產業的創新與發展，產生巨大的經濟效益和社會效益。

　　一位著名的開發商說："在房地產開發過程中，投資、經營、設計、施工、監理、營銷，各個專業都有自己的位置和作用，但我就是不明白：策劃在這里是做什么的？"面對泛濫成災的"策劃大師"，開發商們困惑了：究竟是我們不需要策劃，還是我們所需要的策劃沒有出現？

　　我們--來自于開發商、建筑師和海外歸國學者的##房地產專家群體，試圖以自己長期的理論研究和開發實踐回答"策劃"這個長期困擾中國住宅產業的問題。

　　由于時間的倉促，我們一直無法將我們的研究成果完整地準確地整理出來，呈現在大家面前的這份材料，實在連我們自己都無法滿意。在許多朋友的一再催促下，抱著"有勝于無"的念頭，不揣簡陋地將這份十分粗糙的東西拿出來，作為討論稿，以更多地取得批評意見、更好地完善我們的體系。

篇2：房地產公司產品實用策劃控制程序

　　1.目的

　　通過對項目開發的過程進行策劃,明確產品實現過程中的有關職責、程序、方法和應達到的目標,確保項目的整體運作水平。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司開發建設項目的策劃。

　　3.職責

　　3.1 策劃與營銷中心負責組織有關部門對項目的整體運作進行策劃,編制"項目運作方案",并監督檢查各部門的實施情況。

　　3.2總經理工作部、財務與資產經營部、工程部和項目部按照各部門的職責分工對項目運作進行策劃,編寫有關的策劃文件和新增的程序文件并組織實施。

　　4.控制程序

　　4.1項目運作方案的策劃

　　4.1.1策劃與營銷中心負責組織項目運作方案的策劃,召集總經理工作部、財務與資產經營部、工程部和項目部的有關人員,依據項目的《可行性研究報告》和項目開發建設的實際要求,對項目整體運作流程的各個環節進行策劃。

　　4.1.2 各部門根據以下職責分工,進行運作方案的策劃:

　　a)策劃與營銷中心負責對項目的立項、可行性研究、市場調查、規劃設計、拆遷安置補償等相關前期工作以及項目的市場營銷、交付、前期物業管理和物業管理的移交等工作進行策劃;

　　b)工程部負責組織項目部對項目建設的報建手續辦理、工程施工和監理的管理、工程的質量和進度控制、工程材料采購等方面進行策劃;

　　c)財務與資產經營部負責對項目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運作方面的策劃;

　　d)策劃與營銷中心負責對項目開發建設中的合同管理、計劃統計、工程概預算、項目開發運作過程中的招標等工作的策劃;

　　e)總經理工作部負責對項目開發的文件資料和檔案管理方面的策劃。

　　4.1.3 項目運作策劃的主要內容包括:

　　a)項目整體運作和各個環節運作應達到的目標、措施和檢驗的標準要求;

　　b)針對開發項目自身的具體情況和特定要求,應配置的有關職責、權限和資源;

　　c)采用的具體程序和作業文件,當現有的質量體系文件無法滿足時,應制定新的程序或作業文件。

　　4.2 項目運作方案的編制

　　4.2.1 各部門根據策劃的結果,編制本部門分管職責內的項目運作方案,按規定的時間報策劃與營銷中心,由策劃與營銷中心收集匯總,編制開發項目的整體運作方案。

　　4.2.2 項目運作方案的編制要求:

　　a)工作步驟明確,有嚴格的工作規劃;

　　b)明確各項工作的負責人員及工作要求;

　　c)項目建設的各個環節銜接有序。

　　項目運作方案編制的具體要求,見Q/TZH-WI-007《質量體系文件編寫導則》。

　　4.2.3 項目運作方案經各部門責任人簽字后,報分管副總經理審核、總經理批準。

　　4.2.4 批準后的"項目運作方案"由策劃與營銷中心下發各部門執行。

　　4.3 項目運作方案的實施和驗證

　　4.3.1 各部門在工程項目的開發建設中,應嚴格按"項目運作方案"的規定要求實施。

　　4.3.2策劃與營銷中心負責對將"項目運作方案"的執行情況納入公司的計劃管理當中,及時在周例會和月度經營計劃會上進行調度。

　　4.3.2 對執行"項目運作方案"中,需要制定的新的程序和作業文件,由編制部門依據《文件控制程序》的規定進行制訂下發。

　　4.3.3 公司的稽查小組對各部門實施《項目運作方案》的工作情況進行監督檢查,項目移交或銷售完成后,由策劃與營銷中心召集有關部門對項目運作方案的執行情況和實施效果進行驗證,全面總結項目開發建設的整體運作情況,執行Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規定》。

　　5.支持性文件

　　5.1 Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規定》

　　5.2 Q/TZH-WI-007《質量體系文件編寫導則》

篇3：房地產公司質量手冊:產品實現策劃

　　房地產公司質量手冊：產品實現的策劃

　　1.目的

　　通過對項目開發的過程進行策劃，明確產品實現過程中的有關職責、程序、方法和應達到的目標，確保項目的整體運作水平。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司開發建設項目的策劃。

　　3.職責

　　3.1策劃與營銷中心負責組織有關部門對項目的整體運作進行策劃，編制“項目運作方案”，并監督檢查各部門的實施情況。

　　3.2總經理工作部、財務與資產經營部、工程部和項目部按照各部門的職責分工對項目運作進行策劃，編寫有關的策劃文件和新增的程序文件并組織實施。

　　4.控制程序

　　4.1項目運作方案的策劃

　　4.1.1策劃與營銷中心負責組織項目運作方案的策劃，召集總經理工作部、財務與資產經營部、工程部和項目部的有關人員，依據項目的《可行性研究報告》和項目開發建設的實際要求，對項目整體運作流程的各個環節進行策劃。

　　4.1.2各部門根據以下職責分工，進行運作方案的策劃：

　　a)策劃與營銷中心負責對項目的立項、可行性研究、市場調查、規劃設計、拆遷安置補償等相關前期工作以及項目的市場營銷、交付、前期物業管理和物業管理的移交等工作進行策劃；

　　b)工程部負責組織項目部對項目建設的報建手續辦理、工程施工和監理的管理、工程的質量和進度控制、工程材料采購等方面進行策劃；

　　c)財務與資產經營部負責對項目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運作方面的策劃；

　　d)策劃與營銷中心負責對項目開發建設中的合同管理、計劃統計、工程概預算、項目開發運作過程中的招標等工作的策劃；

　　e)總經理工作部負責對項目開發的文件資料和檔案管理方面的策劃。

　　4.1.3項目運作策劃的主要內容包括：

　　a)項目整體運作和各個環節運作應達到的目標、措施和檢驗的標準要求；

　　b)針對開發項目自身的具體情況和特定要求，應配置的有關職責、權限和資源；

　　c)采用的具體程序和作業文件，當現有的質量體系文件無法滿足時，應制定新的程序或作業文件。

　　4.2項目運作方案的編制

　　4.2.1各部門根據策劃的結果，編制本部門分管職責內的項目運作方案，按規定的時間報策劃與營銷中心，由策劃與營銷中心收集匯總，編制開發項目的整體運作方案。

　　4.2.2項目運作方案的編制要求:

　　a)工作步驟明確，有嚴格的工作規劃；

　　b)明確各項工作的負責人員及工作要求；

　　c)項目建設的各個環節銜接有序。

　　項目運作方案編制的具體要求，見Q/TZH-WI-007《質量體系文件編寫導則》。

　　4.2.3項目運作方案經各部門責任人簽字后，報分管副總經理審核、總經理批準。

　　4.2.4批準后的“項目運作方案”由策劃與營銷中心下發各部門執行。

　　4.3項目運作方案的實施和驗證

　　4.3.1各部門在工程項目的開發建設中，應嚴格按“項目運作方案”的規定要求實施。

　　4.3.2策劃與營銷中心負責對將“項目運作方案”的執行情況納入公司的計劃管理當中，及時在周例會和月度經營計劃會上進行調度。

　　4.3.2對執行“項目運作方案”中，需要制定的新的程序和作業文件，由編制部門依據《文件控制程序》的規定進行制訂下發。

　　4.3.3公司的稽查小組對各部門實施《項目運作方案》的工作情況進行監督檢查，項目移交或銷售完成后，由策劃與營銷中心召集有關部門對項目運作方案的執行情況和實施效果進行驗證，全面總結項目開發建設的整體運作情況，執行Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規定》。

　　5.支持性文件

　　5.1Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規定》

　　5.2Q/TZH-WI-007《質量體系文件編寫導則》