甲級寫字樓

　　甲級寫字樓是目前國際寫字樓行業中的標準業態。甲級寫字樓的特征為：建筑物具有高端的物理品質、優越的地理位置、具有一定的體量、框架式建筑結構、寬敞的大堂和走廊、優質的中央空調和送新風系統、樓內全年恒溫25攝氏度、良好的商務配套服務設施和地下停車設施、24小時高端優質的物業管理和服務、高端優質的主體客戶群、智能化達到5A級等。

　　根據寫字樓行業的通行規則，甲級寫字樓的基本特點如下：

　　建筑類型：鋼制框架結構，抗地震強度在8級以上。

　　辦公空間：能提供可靈活分隔的辦公空間。

　　標準層高：室內凈高2.7米以上。

　　標準承重：樓板承重在2.5KN/平方米以上。

　　供電系統：雙路供電，辦公面的供電容量在80W/平方米以上。

　　空調系統：高端優質中央空調系統，用戶可自己調節室內溫度、具有分區域控制性能、在辦公時間內全年保證室內恒溫25攝氏度。

　　送新風系統：高端優質的送新風系統、工作時間內的送新風量應保持在30立方米/人/小時以上。

　　電梯：國際知名品牌，每部電梯服務面積小于3900平方米/噸/臺、候梯時間一般不超過50秒鐘。

　　供水系統：工作日保證24小時冷/熱水供應、有中水處理系統。

　　智能化系統：達到5A級標準即：樓宇智能化系統（BA）：可對全樓的給排水設備、制冷設備、供電系統、空調系統、電梯等進行全程監控；安保智能化系統（SA）：中控室閉路監視系統可對大堂、各樓層公共區域、電梯轎箱、地下車庫及出入口、室外周邊區域等進行全程監控；通訊智能化系統（CA）：配備支持電話和計算機網絡的綜合布線系統包括架空地板、地面線槽和網絡地板，同時配備無線通信轉發系統包括移動信號增強系統等；辦公智能化系統（OA）：包括物業管理的ERP系統、樓內網絡平臺、公用信息服務等；消防智能化系統（FA）：配備智能型消防自動報警、自動滅火和消防聯動控制系統及火災緊急廣播系統等。

　　外立面：鋁合金材料、優質石材、建筑陶瓷、玻璃幕墻等。

　　大堂：寬敞明亮、大理石地面、大理石墻面、標準前臺、標準水牌、標準告示牌等。

　　走廊：大理石地面、大理石墻面、吸音材料吊頂。

　　衛生間：高端名牌潔具、大理石洗面臺、通長面鏡、洗手液盒、電動干手機、高檔衛生用紙、高檔瓷磚地面和墻面、空間寬敞。

　　辦公空間基本配置：墻面為高檔環保乳膠漆、高檔環保吸音阻燃材料吊頂、環保阻燃地毯做地面。

　　另外，甲級寫字樓還應具有以下的行業性特點：

　　區位優勢：一般來說，甲級寫字樓應具有明顯的區位優勢，坐落于城市的商業繁華地區、城市的中央商務區或其他成熟的大型商務區域，位于優越地理位置的寫字樓將具有更高的商業價值。

　　高尚街區：寫字樓所在街區的社會管理有序、社會治安良好、整體環境安全、整潔、綠色、健康，無私搭亂建和游商攤販、路不拾遺、夜不閉戶、街區單位文明共建、和諧安寧。

　　交通便捷：所在區域內已形成較發達的公共交通網絡，公共交通線路資源豐富，樓宇距離公交車站不超過200米，距離地鐵不超過300米，樓宇周邊道路交通系統設計合理、規劃科學、道路通暢而不擁堵、汽車進出方便、行人步行安全、交通噪音系數較低。

　　建筑形式：建筑風格新穎、獨特、具有一定的差異化特征，建筑材料環保、耐久、科技含量高，建筑外觀整潔、清新，建筑理念先進，建筑設計具有相當的創新精神和視覺沖擊型效應，一般應成為區域的標志性建筑，最高境界則是成為城市的地標性建筑。

　　優質客戶群：甲級寫字樓的一個重要標志是擁有一個優質、高端、具有標志性的存量客戶群。在寫字樓開業初期應制定相關的優惠政策以吸引優質高端的客戶群（世界500強、行業500強、知名跨國公司等）入駐，而存量的高端客戶群將極大的提升本寫字樓的商譽和形象，并吸引更多的優質客戶加盟其中。

　　優質物業：甲級寫字樓應擁有可提供24小時高品質服務的優質物業管理。甲級寫字樓的物業管理應具有歐美五大行的專業素質，以客戶為本，傾情為客戶營造出一種安全、整潔、舒適、便利、健康、和諧的物業環境。高品質的物業管理與服務應將獲得客戶心靈感動作為自己的服務目標。

　　樓層走廊：甲級寫字建筑內所有的公共走廊和通道應照明充足、設施完備、裝飾整潔、指引牌醒目從而成為客戶辦公空間的有效延伸。

　　配套商業：甲級寫字樓在建筑設計上最好能安排足夠的低層商業空間，以開設餐廳、咖啡廳、會議中心、商場、銀行、健身房等多功能商業配套設施以迎合客戶單位及其員工的多元化需求。

　　國優大廈：20**年，中華人民共和國住房和城鄉建設部頒布了“全國城市物業管理優秀大廈標準”，為商業地產中的寫字樓行業樹立了明確的標桿。該標準對寫字樓的建筑物理狀態、工程設備、配套設施、環境綠化、衛生條件、環保節能、物業管理水準等各項指標制定了嚴格的標準，規定由住房和城鄉建設部或有關地方政府機構每三年進行一次評比，符合標準的寫字樓則被授予“全國城市物業管理優秀大廈”的榮譽稱號，簡稱為“國優大廈”。高品質的甲級寫字樓應獲得“國優大廈”的光榮稱號。

篇2：甲級寫字樓z大廈度保安安全管理計劃

甲級寫字樓z大廈20**年度保安安全管理計劃

　　z大廈 作為z園區最高檔的，更是中國優秀物業管理大廈，本部門為了更好的體現“國優”大廈物業管理水平，確保20**年度大廈安全穩定，防止重、特大事故的發生，特制定此安全管理。安全管理的主導思想包括“防”與“?！眱蓚€方面，“防”是預防災害性、傷害性事故發生;“?！笔峭ㄟ^各種措施對萬一發生的事故進行妥善的處理?！胺馈笔欠罏?，“?！笔菧p災。因此工作的重點應是“預防為主”。

　　為了能切實做到防災與減災的任務，首先抓了責任鏈條的銜接。大廈要建立健全了安全消防組織領導體系，因此要成立安全領導小組，以z大廈管理處金經理為組長，各部門主管為成員的安全領導小組。負責大廈的安全和消防各項工作。具的的工作思路為：

一、人員安全管理：

1．管理處人員的安全教育管理

　　要想把安全工作落到實處，首先應讓所有人在思想上予以重視，國在此領導小組要定期召開安全會、加強安全宣傳、組織員工學習、規范安全操作規程，并嚴格執行。新員工入職的第一天就為其安排一名老員工實行一對一幫助，新員工遇到任何問題都由結伴者來解決，包括安全方面的內容，如熟悉疏散通道、了解設備設施的正確操作方法、滅火器如何使用、遇到問題找誰解決等等。結伴者要把新員工需要做的、需要知道的規章制度等全面告訴他，讓新員工盡快適應工作、減少錯誤、節省時間，提高安全系數，安全領導小組要定期對大廈進行安全檢查。

2．外來辦公人員的安全管理

　　A)、外來至大廈辦公人員(如：辦理公積金等業務、至大廈2F用餐及其它商業化活動等人員)有領班、大堂隊員及時主動詢問并作指引，加強公共區域的管理，維護大廈的日常秩序。

　　B)、中控、大堂及機動巡邏隊員密切配合，加強大廈及各樓層可疑、推銷及迷路人員的管理，及時做好制止與指引工作。

　　C)、外來送水、送貨、搬家人員，先客戶確認后，安排隊員指引通道全程跟蹤陪同，直至結束，人員離開。

3．租戶人員安全管理

　　在非辦公時間段(夜間、雙休日、及國假日)，有客服以書面形式告之租戶注意辦公室內用水、用電等設施、設備的安全;大廈內租戶人員要進、出入大廈的要實行登記，并協調中控進行確認。

二、物品進出管理

　　1、大廈內租戶要攜出物品時，出具物品出門證，出門證上必須有其單位蓋章，保安在各出入口進行核對確認后放行，出門證匯總后交部門存檔。

　　2、大廈內施工單位要攜出物品時，出具物品出門證，出門證上必須有其施工負責人簽字或單位蓋章，保安在各出入口進行核對確認后放行，出門證匯總后交部門存檔。

　　3、有業主租戶物品進入大廈的，各崗位隊員應根據實際情況準確指引途徑、路線，并有專人負責全程陪同。

三、車輛安全管理

　　車輛管理主要是對車輛停放與交通安全管理，保證車輛與行人的安全。

　　1.車輛進出車庫應按指定路行、車速行駛。

　　2.車輛進入時需認真檢查《出入證》、車況，登記進出時間。

　　3.每天對停在地下車庫車輛、過夜車輛進行車況檢查，并登記。

　　4.外來車輛要進入大廈要事先問清源由，可以放入的應通知了下車庫保安指定其停車位置。

四、安全設施設備的管理

　　1.大廈內安全指示的維護管理

　　保安巡邏隊員與工程巡查人員應每日檢查各安全指示燈、安全出口指示牌是否完好，發現問題及時維修，確保各指示系統完好。

　　2.安保系統、消防系統的維護管理

　　A)、積極協同管理處工程部、消防維保技術人員對大廈消防設施、設備(消防主機、消防廣播、煙溫感、噴淋系統、防火卷簾門、消防器材及大廈消防防火重點區域等)進行檢查與測試，存在問題請維保單位處理，如無法解決的有維保方出具報告，交管理處及大廈業主方審核。

　　B)、協同管理處工程部對大廈安保系統(監視屏、電梯手控、雙鑒布防、巡更打點等)的檢查與測試，存在問題及時恢復其功能。

　　C)在“消防、安?！痹O施、設備部分存在故障的前提下，加強“人防”管理，盡最大可能的保障大廈各方面安全!

五、管理處人員職業健康與安全操作管理規定

　　管理處各部門要傳達www.zonexcapitaltr.com、落實公司新的《職業健康與安全操作管理規定》的培訓，制定安全操作規范，嚴格規范的操作 。明確安全操作的操作規范。嚴格規范的操作模式。使大廈安全運行擁有了堅實保障。嚴格按規范操作是安全生產的保障。就高檔寫字樓來講，最重要的是把涉及登高作業、電器設備維護保養及大廈內其它設備的操作等方方面面的操作規范具體化、可操作化。如：從事高處作業及登高架設作業的人員要定期體檢;經醫生診斷，凡患高血壓、心臟病、貧血病、癲癇病以及其他不適于高處作業及登高架設作業的人員，不得從事高處作業及登高架設作業;不得在存在安全隱患的情況下強令或強行冒險作業;作業時衣著要靈便，禁止穿硬底和帶釘易滑的鞋;使用梯子登高作業，梯子不得缺檔，不得墊高使用，如需接長使用，應有可靠的連接措施，且接頭不得超過一處，等等。

六、大廈租戶區域內財產管理

　　原則上我們是不負責對大廈租戶區內財產的管理，但為了體現我們優質的服務水平，提高公司的品牌力。保安隊員要在租戶下班后去檢查租戶的門、窗是否以關閉上鎖;電器設備是否關閉，以及是否存在安全隱患。發現問題要及時于租戶取得聯系。

七、二次裝修施工現場的管理

　　1.人員管理：

　　A)、施工證

　　無證及施工證過期的施工人員一經發現立即清場;發現可疑人員立即上前禮貌詢問，并勸其離開施工現場(并將處理情況匯報領班)。如有特殊情況如：施工人員在此只施工一天的或節假日無法及時辦理《施工證》等情況，及時匯報領班及大廈值班經理來處理。

　　B)、進出路線

　　現場保安監督施工人員進出走指定路線，施工人員只能在施工范圍內活動，發現違規(乘客梯、上客廁)及時糾正，如不聽勸阻可沒收其其施工證，將其清場。(并將處理情況匯報領班)并做好與施工現場負責人的溝通。

　　C)、時間管理

　　裝修時間為：8：00-22：00，如需加班必須書面申請，并經批準方可延長施工時間。

　　2、物品進出管理

　　對施工人員攜入、攜出物品必須認真核對《大件物品出入單》，是否與物品及數量是否一致。如有其他特殊情況如：物品攜帶數量不符，《出入單》無蓋章等情況，通知領班及其施工方負責人至現場處理，以次保證對大廈及施工方財產的安全。

　　3、施工現場安全管理

　　凡在離地2米或以上作業者，必須使用安全帶，在施工現場或上方可能有墜物的場所，則必須使用安全帽。登高作業必須有兩名或以上同工種人員在場。電工必須持證上崗，在進行電氣維修時應戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具。不全之處按公司下發的《保安安全操作管理規定》執行。

　　4、消防管理

　　A)、施工現場是否配備相應的滅火器(每50平方米配備1個滅火器)如數量不符匯報領班，并與施工負責人進行通報。

　　B)、施工現場如需動用明火，必須開具《動火證》動火現場需有不少于2具滅火器。如無證動火，違規動火立即制止。

　　C)、施工現場不得吸煙，如若發現可沒收其施工證并將其清場。

　　D)、施工現場不得使用明火及燒水、做飯。嚴禁使用消防水施工。如若發現立即制止，并通告領班。

　　E)、裝修現場保安檢查施工方是否有亂接拉電線，使用電水壺等與施工無關大局大功率電器，如發現立即制止，報告領班并通告工程部。

　　5、噪音管理

　　在正常工作時間內，現場保安在施工現場監督施工方不得使用產生噪音的大型設備，避免其他業主的投訴。如有此類似情況發生可立即制止。

　　6、易燃易爆物品存放的管理

　　保安在施工現場如發現施工現場如有各類易燃易爆物品(酒精、香蕉水、油漆及汽油等)，現場保安應認真檢查易燃易爆物品是否放在指定的地方。并是否配備相應的滅火設施。嚴禁將易燃易爆物品隨意亂放，或其他隨意可以進入的地方。一經發現應立即指正，并聯系施工方改正，報告領班并匯報消防管理員。

　　7、大廈公共財產物品管理

　　現場保安要檢查裝修單位是否私拆承重墻、減力墻及玻璃墻。如若發現立即制止，報告領班并匯報管理處。

八、消防安全管理

　　1.應急預案的制定、演練

　　消防知識的培www.zonexcapitaltr.com訓學習是管理處每一位員工的必修課。所有人員必須熟悉《消防應急預案》的內容。根據消防應急預案進行定期的消防實際演練。使所有員工除掌握工作環境和崗位的消防安全知識外，還要了解一定公共聚集場所的消防防范知識。使所有員工真正達到“四懂”、“四會”。

　　2.義務消防隊員

　　大廈必須成立義務消防防，由保安主管為消防安全管理人，管理處全體人員都是義務消防員。大廈內各租戶領導是本單位的消防安全責任人，負責做好各自所屬范圍的消防安全工作。消防工作要貫徹“預防為主，防消結合”的方針。

　　防火責任人和義務的消防員的職責是：

　　1、認真貫徹招待消防法規和上級有關消防工作指示，開展防火宣傳，普及消防知識。

　　2、經常檢查防火安全工作，糾正消防違章，整改火險隱患。

　　3、管理消防器材設備，特別是室內消防器材，定期檢查，確保各類器材和裝置外于良好狀態。安全防火通道要時刻保持暢通。

　　4、工程部負責管理好消防泵與消防電梯等，定期運轉和保養，使之處于良好狀態。

　　5、保安部消防監控中心，實行24小時監控。

　　6、義務消防隊員成員要在接到火災報警后，在向消防機關準確報警的同時，迅速啟用消防設施進行撲救，并協助消防部門查清火災原因。

　　沒有落實談不上安全，沒有檢查談不上落實。因此抓落實不是一句空洞的口號，也不是一個籠統的要求。為了推動各項管理制度和操作規范的認真執行，提高業主與租戶對我們工作的肯定與信任，正真體現“國優”管理水平，安全消防領導小組必須采取全過程追蹤式督促檢查的方法，鍥而不舍、一招不讓、狠抓到底。

篇3：甲級寫字樓推廣直銷突圍案例

甲級寫字樓推廣直銷突圍案例
實踐證明,直銷是甲級寫字樓最經濟、最實用、最理性的推廣模式。
為什么甲級寫字樓銷售困難?

高端客戶數量有限
甲級寫字樓市場僧多粥少,更何況高端客戶處于金字塔的頂端。甲級寫字樓的目標客戶定位往往是跨國機構或知名企業(或其分支機構),而對一些小企業不屑一顧。

目標客戶難搜索
能夠滿足甲級寫字樓上述定位的企業,分布具有廣泛性或跨區域性。如果寫字樓推廣僅僅局限于寫字樓所處的城市,那么客戶數量對寫字樓的供給量來說恐怕杯水車薪。于是,到哪里尋找目標客戶則成為另一個難于解決的問題。

目標客戶如何搜索
寫字樓不同于住宅,以廣告、公關促銷為主要手段的推廣模式對甲級寫字樓來說已經黯然失色。同時,在媒體選擇及組合、廣告投放量上都給甲級寫字樓的開發者帶來了太多的困惑。

行銷模式的突圍!
直效推廣模型是在直銷基礎上建立并發展、完善起來的,目前已成為面向客戶銷售房地產產品的實效手段,在住宅和寫字樓項目領域都有應用,尤其適用于高檔住宅和寫字樓,并且效果良好。那么什么是直效推廣呢?直效推廣模型是基于系統的AET(電話訪問)配額技術,以現場說明會為展示方法,用嚴格的控訪流程維持樣本派生率的直效行銷形式。www.zonexcapitaltr.com雖然稱為直效行銷,模型中卻沒有任何意義上的傳統的推銷行為,而是通過對目標受眾的深入研究和分類,選擇出有可能成為實際購買者的潛在人群,并把他們邀至銷售現場。在現場置業說明會上,開發商會對與購房相關的內容進行詳細的解釋和推介,進而促進買家產生購買行為?？梢哉f,這種推廣模型含有俱樂部營銷的成分。
直效推廣的具體流程為:利用市場調查方法→對客戶進行挖掘、接觸→建立目標客戶數據庫→專業房地產營銷話務員進行再溝通→房地產銷售職業經理人與客戶建立聯系→現場演示、促進成交。
采取這種直效推廣模式具有很多優勢:每天到銷售處的客源穩定;現場成交穩定成熟;針對真正的潛在受眾群體進行宣傳,確保營銷投入的實效性;現場演示說明的方式是最有效的推介方式之一;不受季節性因素影響,對市場培植充分;現場效應明顯,對銷售現場可以產生良性促進;形成優秀的客戶網絡關系等等?？傊?直效推廣能夠很好地消化傳統推廣模式的弱性,是一種低成本、高效率的推廣模式。

如何實施直銷突圍?
直銷工作的開展,要立足于定位,要善于籌謀,要善于整合,并抓住最有利時機(諸如目標客戶的合同即將到期、目標客戶想要擴大公司規模等等),既要做得早又要做得巧。直銷也需要各種推廣手段的整合,而決非單獨采取某種直銷手段就可完全奏效。本著上述思想,進行直銷推廣需要做好以下幾項工作:包括產品定位、市場定位、價格定位、目標客戶定實施目標客戶調查實質上也是一個銷售過程,因為在訪問時就可把項目信息暴露給客戶。

電話行銷
電話行銷是直銷中典型的一種方式,利用專業話務員對重點客戶進行必要的跟蹤與服務,這里的跟蹤與服務主要包括以下幾個方面內容:一是向重點客戶通知寫字樓推廣(不同階段)的優惠措施;二是向客戶發出邀請,參見開發企業舉辦的各種活動,當然可以是置業說明會,也可以是業主同樂活動等等;三是為目標客戶解答一些問題,促進其轉入談判階段。

郵寄銷售
定期向目標客戶直投宣傳品或相關資料。

人員直銷
人員推廣容易做到充分溝通,同時也最容易獲得信息反饋。

現場直銷
最典型的促銷(SP)活動就是置業說明會。應該強調的是,現場置業說明會應由房地產銷售職業經理人負責并主持,因為這是一次難得的近距離溝通機會,尤其是客戶親臨售樓現場。開展現場直銷,要求銷售接待中心具有良好的功能分區,同時擁有較大的接待空間和吸引買家關注的現場環境,以及頗具說服力的營銷推廣工具,總之裝飾裝修的標準是超一流的,不難看出甲級寫字樓更具有優勢。

廣告配合
直效推廣需要廣告配合,但廣告配合以形象廣告為主,展示形象,并輔之以項目信息告知型廣告。媒體組合上采取高端客戶媒體,并以平面媒體為主(諸如《中國經營報》、《商界》、《南風窗》等報刊)。由于甲級寫字樓的目標客戶的分布上的"發散性",因此從前廣告軟文鋪墊、硬性廣告沖鋒的傳統廣告推廣思路必須予以摒棄。

外埠市場開發
甲級寫字樓營銷推廣,應立足于本地、輻射區域(如東北、西北等)、面向全國的思路,在這里提供幾點思路:一是舉辦外部市場專場招商會,分城市舉辦,這當然是直銷的一種;二是委托外埠專業的物業代理機構進行代理,當然這種模式已經超越直銷的范疇,但畢竟是一種輔助的銷售模式。至于為什么說外埠市場推廣的手段對甲級寫字樓更有效,因為只有那些具有一定知名度的企業才會異地發展,才會在異地尋找良好的辦公環境。
大家最好能夠結合實際操作案例,橫向比較我覺得你會有所收獲!