一、明確估價的基本事項

在實際進行房地產評估過程中,會涉及到許多方面的問題,需要處理的事項也較多。有些事項直接關系到估價作業的全過程,對估價額也有較大的影響,這些事項被稱坦估價的基本事項,必須預先明確。一般來說,估價的基本事項包括估價對象、估價目的、估價時點及評估前提四個方面。

(一)明確估價對象

1.評估實體的確定。即是要明確評估對象是什么、范圍如何。估價的是土地,還是建筑物,或是房地合一,包括坐落位置、面積、用途、結構等;如估價的是寫字樓,是否包括其中配備的設備;如是酒店,是否包括其中的家具等。

2.評估對象權利狀態的確定。首先要明確所評估的是何種物權,是所有權,還是使用權或抵押權等。在我國,尤其要注意所評估的是通過有償出讓方式獲得的土地使用權,還土地使用權的批租年限,已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。如評估對象是否已設定了租賃權、抵押權和典權、地役權等,其年限如何。

(二)明確估價目的

估價目的可具體分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當、保險、課稅、征用、拆遷補償、投資決策、清產核資、區域規劃、分析等。不同的評估目的對于估價方法的選擇和估價結果盡有一定影響的,因此,必須明確評估目的。

明確了評估目的,也就相應地確定了所要評估的價格類型,如買賣價格、租賃價格、入股價格、抵押價格、征用價格、課稅價格等。各種價格在評估時都有相應的注意事項,如抵押價格評估與買賣價格評估就有較大的差異,由于抵押價格評估要考慮抵押貸款清償的安全性,因此其數額應等于評估對象的預期價格(抵押期限)減去處置稅費等;征用價格和課稅價格評估一般是按照國家的有關規定進行,如有些國家及地區規定,土地的課稅價格用路線價法評估;保險價格的評估僅指建筑物及其家具、設備的價值等。

(三)明確估價時點

房地產價格受多種因素影響,是不斷變化的。對于同一宗房地產來說,在不同的時點上,其價格可能有較大的差別。我們通常所說的某宗房地產的價格都是指該房地產在某個特定時點上的時價,我們所要評估的也正是這種時價。非時價的評估不僅是毫無意義的行為,而且也是無法進行的,因此,必須明確估價時點。估價時點一般以年、月、日來表示,其詳略程度一般是由房地產市場的穩定程度及評估的價格種類所決定的。

(四)明確評估前提

由于特殊情況的需要,以及評估對象與其他事物之間所存在的關系,在評估上還要明確評估的前提條件,主要包括如下四種:

1.獨立估價。獨立估價發生在估價對象為土地與建筑物合一的“房地產”上,根據某種需要或特定條件,有時單獨就該房地產的土地部分進行評估,并且不考慮建筑物的存在,這種情形稱為獨立估價。簡單地說,就是將土地當成空地,視為無建筑物存在的情形下進行評估。在地上建筑物預定拆遷的條件下,往往進行建筑物拆遷的獨立估價。

2.部分估價。部分估價是指估價對象房地產是由土地及建筑物構成的綜合體,在該土地與建筑物為一整體的既定條件下,僅就其中的土地或建筑物進行價格評估。它與獨立估價的區別是,獨立估價不考慮地上建筑物存在對地價的影響,而部分估價則考慮地上建筑物存在對地價的實際影響,或土地對建筑物價格的實際影響。由房地產價格的均衡法則、適合法則等可以判定,土地或建筑物的部分估價額將受到既定狀態的影響而發生變化。

3.合并估價或分割估價。以房地產的合并或分割為前提所進行的評估,稱為合并或分割估價。例如,以購買鄰地并與自有土地合并使用為前提,對鄰地進行買賣價格評估即為合并估價;又如,為使土地的一部分分割出售成為可能,而評估其剩余部分的價格,即為分割估價。無論是合并估價還是分割估價,其估價結果都將與正常評估存在一定差異,其評估出的價格稱為“限定價格”,即在市場受限定的條件下所形成的價格,該價格僅對特定的交易主體具有經濟合理性。

4.變更估價。變更估價是以改變房地產的利用狀態為前提所進行的評估,也可稱為變更利用狀態估價,它主要包括如下幾種情形:

(1)以房地產改變原來的用途為前提所進行的估價。如學生宿舍將改造為賓館,政府機關辦公樓將改造成供出租的寫字樓等。

(2)以房地產重新進行裝修改造為前提所進行的估價。

(3)以拆除建筑物為前提對土地進行的估價。

對于上述需要確定的種種估價事項,一般都是由委托人提出的,或根據委托人的意向由估價人員整理出來的。

二、擬定估價作業計劃

明確了估價的

基本事項,就可以基本把握住整個估價任務。為了保證估價工作高效享、有秩序地展開,應預先擬定出合理的作業計劃,其主要內容包括如下幾個方面:

1.初選估價方法或評估的技術路線,以便于以后的工作有目的地進行。

2.確定投入人員。這是估價作業計劃的關鍵內容。應根據評估任務量的大小、性質及難易程度確定,在確定時應充分考慮估價人員的專長。

3.制定評估作業日期及進度安排。評估作業日期一般是按委托人的要求確定的。

4.評估作業所需經費預算。一般而言,制定估價作業計劃多采用線條圖或網絡計劃技術,以保證計劃的合理與優化。

三、實地勘察

由于房地產在實體上具有不可移動性和個別性等特點,在物權和適用上又存在多樣化的特征,僅僅根據委托人或有關當事人提供的情況,還做不到具體、準確地把握估價對象。因此,估價人員必須親臨現場,實地查明有關情況。實地勘察的內容主要包括如下幾方面:

1.對象房地產的位置及其周圍環境。實地勘察時,除應查明地號或門牌號碼外,還應對照地籍圖判明對象房地產的邊界及其與鄰地和道路的關系,這樣才能準確地把握估價對象的位置、形狀和土地面積等,應注意誤勘。同時,還要觀察一下附近的建筑布局、綠化、衛生狀況、地勢高低、日照、通風及周圍土地利用程度等,并進行實地拍照。

2.對象房地產的使用情況及現狀。首先要核實對象房地產的實際用途。如果屬于有收益的房地產,還要查明其出租或經營上的收益與費用;其次要查明建筑物的結構、建成時間、新舊程度、完損等級及內部裝修等(應對建筑物進行內外拍照),并了解建筑面積、使用面積或可供出租和營業用的面積等。不要忽視調查實際使用情況與登記所規定的限定用途是否一致,數量是否相符,權利狀態與產權產籍檔案記載是否一致等。

3.了解當地房地產市場的特征和情況。

四、收集分析相關資料

(一)房地產價格的一般影響因素資料

房地產價格的一般影響因素,基本上屬于宏觀的社會因素,它們并不直接決定某宗房、地產的價格,但它們對整體房地產市場的價格走勢具有決定意義,對某類房地產的價格變地有時能產生特別大的影響,所有這些,最終也都會體現在個別房地產上。因此,必須廣泛收集并深入分析這方面的有關資料。

從總體來看,一般影響因素對房地產價格的作用是錯綜復雜的,分析它們對估價對象隊價格究竟產生何種影響更是一個難度很大、非常復雜的問題。一般來說,沒有固定的數學公式可套用,主要依靠估價人員長期積累的豐富經驗進行綜合分析判定。尤其是在房地產市場起伏較大、變化莫測時,對于這些因素的分析更要依賴于經驗,有時甚至體現為估講師的眼力。但是,當房地產市場走勢比較穩定,價格變動比較平穩時,這些一般影響因素對房地產價格的綜合作用還是能夠體現出規律性的,房地產價格將出現平穩的變動趨勢,這時可運用統計規律和預測方法來確定房地產價格的平均增減量、平均增長速度或價格變化模型。對這些數據加以具體分析,即可確定一般因素對評估對象價格變化的作用影響。

在分析過程中,應善于根據具體情況確定對評估對象或某類物業的價格變化有較大影響的關鍵因素,從而既可簡化分析的難度,又可提高分析的精確性。

(二)區域市場資料

由于房地產市場的區域性,區域市場的資料對評估對象價格的影響更大。區域市場資料主要包括一般影響因素在區域市場上的體現,包括該地區的經濟、社會、城市建設(基礎設施與公益設施的建設)、城市規劃的發展變化,也包括該地區的市場特征及交易情況等。

(三)實例資料

實例資料,主要包括市場交易實例資料、開發建造實例資料和房地產運用收益實例資料(如出租房地產的有關資料)。在評估過程中,無論是否直接運用這些資料,都應盡量收集,以供參考。對于搜集到的實例資料,應整理成表格形式,以便于利用。

(四)評估對象的情況

該資料的收集是在實地勘察時完成的,一般是按固定的表格填寫。各類資料的來源渠道主要是:

l.委托者提供。

2.實地勘察。

3.政府有關部門提供。

4.相關當事人提供。

5.咨詢公司提供。

另外,必須指出,運用不同的估價方法,收集資料的側重點是有較大差異的

五、運用估價方法進行估算并決定估價結果

(一)評估方法的選擇

在選擇評估方法時,主要依據如下兩方面情況:

1.各種估價方法的適用范圍。

2.估價對象的特征及其評估目的和評估前提等。

(二)運用估價方法進行價格試算

依據某種方法直接計算出來的估價結果,還不足以令人信眼,因此,在估價作業上一般不作為最終估價結果。這種價格,稱為試算價格。關于試算價格的計算過程見相應的估價方法章節。

(三)調整試算價格

運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的,即使是運用同一估價方法,因所依據的資料不同,也會得出不同的計算結果。因此,必須對試算價格進行綜合分析并予以調整,使之不致產生重大的差誤。

1.調整試算價格的主要依據。試算價格之間所存在的差異,可能是因為所用的估價方法不同,也可能是因為所依據的資料不同。因此,調整試算價格主要應考慮如下兩方面:

(l)資料的可信程度。要使估價結果能得到社會承認,所依據的資料不僅要全面,而且必須準確。因此,在調整試算價格時,首先應當對估算過程所依據的資料進行檢查。檢查時,不僅要分析資料的真實性,還要進一步分析資料的選擇及運用是否恰當,有關房地產價格形成與運動的各項法則對該估價活動的應用是否恰當,價格影響因素的分析以及吃域因素和個別因素分析是否恰當等。

(2)估價對象的種類。如果判明所依據的資料是可靠的,則還應檢查該資料是否與對象房地產的種類及委托估價的目的相符合。對此,一般將估價對象劃分為自用房地產和收益房地產兩類來予以分析。

對于自用房地產,一般應以比準價格(按市場比較法估算的)或積算價格(按成本法估算的)為依據進行價格調整,并作為決定最終估價額的依據。

對于收益房地產,一般以收益價格為主來調整,但因為在估算收益價格時,即使能夠正確把握純收益,也會因為在資本化率的選取上存在微小差異而導致收益價格出現較大誤差,因此,對于收益房地產,還必須較多地斟酌比準價格或積算價格來進行調整,并以此作為決定最終估價額的基本依據。

2.調整試算價格的主要方法。調整試算價格的方法主要有三種,

(四)最終估價額的決定

在如何決定最終估價結果上,有兩種不盡相同的的意見:

1.以調整得出的最終估算結果為主要依據。

2.以估價人員的經驗為主,參考估算結果。

我們認為第一種意見更為合理,應作為決定最終估價結果的主要方案。但對于比較特殊的估價活動,有時需要估價人員更多地依賴于經驗來決定最終估價額。最終估價額的決定是整個估價作業的最關鍵步驟,一般應由幾位資深的估價師共同研究拍板。

六、撰寫估價報告

估價報告是記述評估成果的文件,為了保證其質量,在撰寫時要遵循掌握內容全面、格式清晰、簡明扼要、突出評估依據的原則。

(一)估價報告書的形式

估價報告書有定型式(或稱表格式)、自由式與混合式三種,可根據評估活動的具體情況靈活選用。

1.定型式估價報告書。又稱封閉式估價報告書,是固定格式、固定內容,估價人員必須按要求填寫,不得隨意增減。其優點是一般事項反映全面,填寫省時省力;缺點是不能根據估價對象的具體情況而深入分析某些特殊事項。如果能針對不同的估價目的和不同類型的房地產,制作相應的定型式估價報告書,則可以在一定程度上彌補這一缺點。

2.自由式估價報告書。又稱開放式估價報告書,是由估價人員根據評估對象的情況而自由撰寫的、無一定格式的估價報告書。其優缺點與定型式估價報告書恰好相反。

3.混合式估價報告書?；旌鲜焦纼r報告書是兼取前兩種報告書的形式,既有自由式部分,又有定型式部分的估價報告書。

(二)估價報告書的組成

一份完整的估價報告書通常由下述六個部分組成:

1.封面(寫明報告名稱)。

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nbsp; 2.目錄。

3.致委托者函。

4.估價結果報告。

5.估價分析報告(即技術報告)。

6.有關附件。

(三)估價報告書的內容

在估價報告書中至少要記載下列事項:

1.委托估價者名稱。

2.受理估價者名稱。

3.估價對象概況。包括估價對象的實體狀況與權利狀況。

4.估價目的。在報告書的相應地方,應同時說明根據此目的在評估過程中考慮了哪些特殊事項。

5.估價時點。

6.估價作業日期。

7.評估依據。

8.估價采用的方法、技術路線和測算過程。

9.估價結論。即最終估價額。

10.決定估價額的理由。

11.估價前提及估價結果的使用范圍。

12.估價人員情況。應說明估價人員與評估對象有無利害關系。

13.附屬資料。如評估對象的地籍圖、平面圖、外觀和內部照片、產權證明、估價人員和估價機構的資格證明等。

上述六個基本估價步驟具有明顯的階段性。明確估價的基本事項與擬定估價作業計劃,屬于估價的準備階段;實地勘察、搜集與分析相關資料、運用估價方法估算并決定估價權,同于估價的實施階段;撰寫估價報告則屬于估價的結束階段。上述三個階段、六個步驟反映了估價的主要過程。不同論著在介紹估價程序時往往存在著某些差異,但異點不是發議在上述六個基本步驟上,而是由于闡述問題的詳略程度或范圍不同所造成的。因此,估價的基本程序是相同的。

篇2：城市土地估價基本原則和程序

一.城市土地估價的基本原則
1.1 土地估價應遵循下列原則:
1.合法原則;
2.最高最佳使用原則;
3.替代原則;
4.預期收益原則;
5.供需原則;
6.估價時點原則;
7.多方法相比較原則。

1.2 遵循合法原則,是指估價人員和估價機構在土地評估中,應遵循相關法律、法規和規定,所評估的對象應以合法使用和合法處分為前提。
1.3 遵循最高最佳使用原則,是指土地評估應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。
基準地價評估以估價對象的現狀使用為最高最佳使用。
企業改制、資產清算、地稅征收、公益用地中地價評估以估價對象的現狀使用為最高最佳使用。
估價人員應對土地的現狀用途和未來用途是否是最高最佳使用作出判斷,并在估價報告中說明。
1.4 遵循替代原則,是指土地評估應以同類地區類似土地在同等利用條件下的價格為基準。估價結果不得明顯偏離具有替代性質的土地正常價格::。
1.5 遵循預期收益原則,是指土地評估應以估價對象在正常利用下的未來客觀有效的預期收益為基準。
1.6 遵循供需原則,是指土地評估要充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。
1.7 遵循估價時點原則,是指估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。
1.8 遵循多方法相比較原則,是指土地評估應以多種方法評估同一估價對象,相互比較,取得客觀估價結果。

二.城市土地估價的程序
2.1 城市土地估價應按下列程序進行:
1.確定估價基本事項;
2.編制估價工作計劃;
3.實地確認估價對象;
4.搜集估價所需資料;
5.選定估價方法計算;
6.確定估價結果;
7.提交估價報告。

2.2 確定估價基本事項,是指確定估價對象、估價目的、估價時點等基本事項。
確定估價對象包括確定估價對象的位置、用途、面積、權屬文件和估價權利性質等;確定估價目的應根據委托方的要求而定;確定估價時點應根據估價目的和委托方要求而定,采用公歷表示,精確到日。

2.3 編制估價工作計劃,是指在確定估價基本事項的基礎上,應對估價項目進行初步分析,編制估價工作計劃。
估價工作計劃主要應包括以下幾項:
1.估價擬采用的技術步驟;
2.估價擬采用的技術路線和估價方法;
3.需要調查的資料及取得途徑;
4.預計所需的時間、人力和經費。

2.4 實地確認估價對象,是指估價人員必須親自到估價對象現場,實地勘查核實估價對象的位置、四至、面積、建筑結構、權屬界限、周圍環境、道路狀況等,并對估價對象及周圍環境或臨路狀況進行拍照等。
2.5 估價機構和估價人員應經常搜集估價所需資料,并進行核實、分析和整理。
估價所需資料主要應包括下列方面:
1.估價對象相關經濟行為的申請、批件及合同等;
2.對土地價格有普遍影響的資料;
3.對估價對象所在地區的土地價格有影響的資料;
4.相關房地產交易、成本、收益實例資料;
5.確定土地估價參數的相關資料;
6.反映估價對象權屬及狀況的資料。

2.6 根據估價目的及估價對象的具體情況,選擇土地評估的基本方法或其它具體評估方法進行評估,計算地價。具體評估方法是在基本方法上根據對象的特殊性衍生出來的符合估價基本原理的方法。
2.7 估價人員在確定對象價格后,應按估價報告格式的要求撰寫估價報告書。按照評估項目委托合同,估價機構向委托人提交估價報告。土地估價報告需經當地土地管理機關確認后才能送交委托人。股份制改造上市企業的土地資產評估報告需按規定報省土地管理機關或國土資源部確認。