一.影響因素分析
1.1 一般因素應重點分析:地理位置及相互關系、氣候條件(自然);人口數量與家庭規模、城市發展與公共設施建設、居民生活方式(社會);城市的性質職能與國際化程度、地區經濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價工資與就業水平、產業機構與第三產業(特別是商業服務業、旅游業)發展前景等(經濟);土地利用規劃與管制、建筑規劃與管制、房地產租金與稅收政策(行政)。
1.2 區域因素應重點分析:宗地區位、商務設施的種類規模與集聚度、輻射范圍及客流的數量與質量、商業繁華程度及其發展趨勢、經營類別的差異性與競爭性、交通便捷程度、人文環境與公共設施,規劃限制等。
1.3 個別因素應重點分析:地形地勢地質、日照通風與干濕、面積形狀及寬深比、臨街狀況及通達性、與商業中心的接近性、與客流的適應性、相鄰不動產的使用狀況、給排水電力氣熱等的供給、宗地使用現狀及規劃利用限制等。

二.估價方法選擇
商業金融業用地估價宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法(假設開發法)和基準地價系數修正法。

三.主要參數確定
商業金融業用地估價參數的確定,應充分考慮估價對象的特點及土地收益水平。
確定還原利率時,應考慮各類商業金融業用地的投資風險差異。
確定投資利息率時,應考慮不同項目的開發周期差異。
確定投資利潤率時,應考慮不同項目的投資風險與開發周期差異。

四.各類商業金融業用地價格評估
4.1 金融保險業用地價格評估,應重點分析:當地金融保險業的地位與作用;估價對象是否位于某級金融中心以及臨街狀況等。
4.2 辦公服務類宗地價格評估,應重點分析:當地經濟發展水平及服務業在國民經濟體系中的比重、與行政經濟中心的接近程度、交通便利程度、周邊人文環境及公共配套設施(購物及娛樂場所等)。
4.3 綜合商廈類宗地價格評估,應重點分析:輻射區內的固定人口與流動人口、居民購買能力、商業繁華程度與集聚程度、客流量與交通通達程度等。
4.4 普通零售店類宗地價格評估,應重點分析:服務范圍內的人口數量、收入水平與購買能力等。
4.5 評估旅游娛樂類宗地,應重點分析:景點等級及知名程度、自然與人文景觀、交通通達程度……。

篇2：綜合用地宗地價格評估

一.綜合用地指集辦公、商住(公寓)、餐飲、購物、娛樂于一體的現代化綜合大廈或大廈群用地。
二.綜合用地價格評估方法
綜合用地價格評估方法,可選用收益還原法、市場比較法、剩余法和基準地價系數修正法。
綜合用地價格評估的關鍵是正確把握同一建筑物中各不同利用部分的權重及各部分之間的相互作用。
綜合用地價格評估不能簡單等于各不同利用部分所分攤土地價值之和。綜合利用的土地價值可能大于或小于各不同利用部分所分攤土地價值之和。
無論應用何種方法,可以先分別評估各不同利用部分所分攤土地的價格,然后根據該宗地的主要用途、該區域的主要土地利用類型及該區域各不動產類型的市場價格,進行該宗地各利用方向相互之間的影響程度修正。

篇3：交通用地宗地價格評估

一.交通用地的分類
交通用地指鐵路、公路、管道運輸、港口碼頭和機場等交通運輸及其附屬設施等用地。

二.交通用地評估方法
2.1 一般線路道路用地可采用道路貢獻法、成本逼近法、市場比較法、收益還原法等方法估價。
1.道路貢獻法,是利用道路對周圍各類用地的貢獻,用各類用地的平均價格來估算道路價格的方法。道路周圍各類用地的價格可用路線價法、基準地價系數修正法、市場市場比較法、收益還原法、成本逼近法及市場成交價格來獲得。其計算公式為:
n
V=∑(Pi×Si)/S
I=1
式中:V──道路單位面積價格; Pi──第i種用地類型單位面積平均價格;Si──道路路線涉及的第i種用地類型面積;S──道路路線涉及的各類用總面積;n──用地類型總數(i=1,2,3,...n).
根據不同等級道路提供交通服務的強弱,進行道路等級修正、交通流量修正、通達性修正、影響范圍修正和環境影響修正等。
2.運用成本逼近法評估道路用地價格
(1)市區道路評估:市區道路的重置成本主要是指在估價期日建造同等級道路所需投入的成本,包括拆遷安置費、土地開發費、稅費、利息及投資利潤等。在成本價格的基礎上加上土地所有權收益,即為道路價格。
(2)郊區及農村道路評估:郊區及農村道路的土地開發程度設定,一般可為達到可開工條件。其重置成本主要包括征地補償費、土地開發費、稅費、利息及投資利潤等。成本價格加土地所有權收益,即為道路價格。
(3)因素修正:根據不同等級道路對經濟影響的強弱,進行等級修正、交通流量修正、通達性修正、影響范圍修正和環境影響修正等;
3.市場比較法評估道路用地,需在同一區域有較多的類似道路用地市場價格或標準價格。
4.收益還原法是根據道路的交通流量測算道路的未來正常年純收益,并用一定的土地還有利率將其貼現至估價時點后累加,以此估算道路用地的價格方法。適用于交通流量較大并有充足數據的道路價格評估。
工作步驟如下:
(1)劃分道路交通流量測算區段;
(2)測算交通流量,并折算成標準流量:交通流量分為客流、貨流及混合流,均折算為標準流量,即噸/公里年
(3)計算各區段道路年總收益
A=a×Pi×Qi
A──道路單位面積平均交通流年總收益
a──調整系數;Pi──元/噸公里;Qi──噸/公里年;
(4) 計算各區段道路年總費用
區段道路年總費用(C)包括道路單位面積建造成本折舊、運營成本、道路維修費用、利息、應繳稅費及正常投資年利潤等。
(5)計算區段道路年純收益
R=A-C
R──道路年純收益
(6)計算區段道路收益價格,運用收益還原法基本公式計算。
5.有獨立權屬單位的高壓線走廊、管線(輸油管、排污管、天然氣管等)等用地價格的評估參照線狀交通用地評估方法評估。

2.2 機場、碼頭、車站、編組站等面狀交通用地價格可采用基準地價修正法、成本逼近法、收益還原法評估。
1.基準地價修正法適用于城市范圍有基準地價的交通用地評估
在基準地價成果中有交通用地類基準地價的,待估面狀交通用地則直接用該類基準地價標準評估;在基準地價成果中沒有交通用地類基準地價,則可用工業用地類基準地價評估面準交通用地價格,但機場、碼頭用地由于其具有壟斷性質,在基準地價修正須作壟斷效益修正。
2.在運用成本逼近法評估面狀交通用地時,土地所有權收益(土地增值收益)的確定須考慮機場、碼頭等用地壟斷收益。區位因素修正時須考慮社會效益。
3.在運用收益還原法評估面狀交通用地時,正常年總收益中已經包含了平均收益之外的壟斷收益。在總費用計算中須注意各費用投資的攤銷和折舊。