人們習慣上將商業物業叫商鋪或商業房,商業物業的功能多樣化,既有能滿足市民購物、飲食、娛樂、休閑等需求的社會功能,又能滿足商家經營、商務活動、市民投資等需要的經濟功能。
由于商業物業的多樣化特點,使物業的分類也有多樣化的特點,有助于我們根據不同的物業種類,制定有針對性的營銷策略,不同類型的商鋪可以采用不同的銷售方式,即使同樣的商鋪也可以有完全不同的銷售策略。商業物業通常有八種分類方法,包括:按市場形式分類、按物業用途分類、按建筑特征分類、按物業區位分類、按經營方式分類、按經營類別分類、按銷售方式分類和物業產權分類。
<一>按市場形式分類
按市場形式分類是商業物業最常用的分類方法,市場形式受物業的開發方式制約,根據物業的整體規模和開發方式形成三種市場形式:大型商廈、專業市場和小區商鋪。
大型商廈是購物中心形式的大型商業物業項目,商廈由多個百貨公司、超級市場、專賣店、連鎖店組成,是城市商業的重要活動場所。
專業市場是指以專門經營某一特定類別商品或服務的商鋪,形成以專業性經營的最大特色兼營批發及零售。專業市場選址不論是在城區或是郊區,兼營均講究是否能"成行成市",市場上成熟的龍頭市場可以轉變和帶動周邊連片商鋪的經營方向,如在廣州火車站附近一帶,現已形成可以白馬服裝大廈為龍頭的服裝批發中心區域,業務輻射全國各地。
小區商鋪是住宅小區的配套設施,商業規模較小,無具體的經營規劃。
<二>按物業用途分類
按物業用途分類是一種傳統的分類方法,將物業按用途分類在項目營銷過程中,仍然具有很重要的知道意義,不同的用途有不同繁榮目標客戶,營銷推廣策略各有不同。按物業用途分類可將物業分為:購物中心、小區配套商鋪、專業市場、批發及商貿中心和餐館及美食廣場等分五類。
購物中心是指由開發商統一規劃,在經營機構的統一管理下,由眾多商戶集中經營多種商品或服務的大型的、多功能的、綜合的商業物業。www.zonexcapitaltr.com購物中心是社會發展和經濟發展的必然產物,在西方發達國家,購物中心()已是一個國家經濟發展的重要組成部分,能滿足消費者購物、休閑、娛樂、觀光、社交等多種社會活動需求,規模較大的購物中心項目因有吸引和聚集人流的功能,能帶動區域商業發展,形成以購物中心為核心的區域商業中心,甚至會影響到一個城市的規劃格局?，F階段我國的購物中心多建于城區的大型商廈內,這點與歐美國家的購物中心選址方式截然不同。
小區配套商鋪基本是小型店鋪,服務對象以小區住戶為主,發展商建設商鋪的目的是滿足住戶的日常生活需要。
目前,市場上各種各樣的專業市場大行其道,基本上包括了各類商品,最典型的專業市場莫過于裝飾材料城、家具城、電器城、電腦城、服裝城、皮革鞋類市場、食品市場、文具玩具市場、汽車市場項目,其經營品種均具有非常明顯的專業性特色。
批發及商貿中心規模宏大,主營批發業務或貿易業務,經營上具有專業市場性質,物業多建于近郊的交通要道附近,以便應付大批量物流配送運輸。
<三>按建筑特征分類
按物業的建筑特征分類,重要可分為商業大廈、住宅區商鋪、臨街商鋪、步行街露天商鋪和地下商鋪等五類。
商業大廈是大型的商業物業,我國的商業大廈多建設于城市的商業區或交通交匯點,如商業步行街概念物業成都春熙路商業街。住宅區商鋪是住宅物業和附屬物業,通常建在住宅物業的首、二層。臨街商鋪多建于道路的兩旁、住宅的樓下。步行街露天商鋪是步行商業街的臨時商鋪,僅在步行開發時設攤位。對于南方人來說,由于氣候關系,對地下商城熱情遠遠沒有北方人高,在冬天,地下商城能吸引很多即怕冷、但又想逛商店的市民,與地鐵站相連,成為近期幾個建有或正在建地鐵城市的最有特色的地下商城。
<四>按物業區位分類
按物業區位分類是根據項目的地址來確定物業的特性,可分為商業物業、住宅區物業和近郊物業。除了選址不同外,不同區域的項目的經營品種會有很大的差別。
商業
住宅區物業以經營市民日常生活用品為主,是為方便住戶解決柴米油鹽的問題而設立。
由于中國國情和人們生活習慣的差異,決定了我國的近郊商業物業與國外的近郊商業物業有著本質的區別,西方國家由于汽車的普及率高,因郊外交通方便、能設立大型停車場,更重要的是郊外有地價低廉的優勢,很多大型的購物中心便在郊外找到根據地,從20世紀60年代開始,我國各大城市不斷有大型的郊區購物中心崛起。而我國居民的活動范圍重要是靠公共交通工具來分,中國人還存在進城消費的習慣,由于郊區交通狀況的限制和缺乏可以依賴的大量居住人口,導致大型購物中心缺乏足夠的目標客戶群體,決定了郊區物業建成以大眾作為主要消費對象購物中心的條件尚不成熟。我國的近郊商業物業目前仍以經營大型批發業務的商貿活動和物流配送為主。
<五>按經營方式分類
按經營類別劃分,可將物業分為統一經營物業和分散經營物業.
統一經營方式以產權酒店和商務公寓采用較多,商場只有由發展商返租經營的物業才采用統一經營方式.大部分商業物業(除發展商返租外)都采用分散經營方式,由商鋪業主或商家按各自的經營理念獨自經營.
<六>按經營類別分類
按經營類別劃分,可將物業分為綜合經營項目和單一經營項目.
綜合經營項目如大型商廈、購物中心、小區商鋪,經營品種豐富,包羅萬象,是功能綜合的商業物業。單一經營項目是經營某一類型商品或服務的項目。如專業市場和餐館及美食廣場物業經營品種單一性業務。
<七>按銷售方式分類
按經營類別劃分,可將物業分為銷售物業、租售物業和出租物業。
不同的銷售方式,商鋪的營銷方式和經營方式也就產生明顯的區別。在我國,發展商要盡快回籠資金,有產權的商鋪多以銷售為主,現階段大部分物業的開發商都是地產開發商,開發項目往往不是以商場經營盈利為目的,而是以銷售物業盈利為目的,發展商既不是物業的業主,也不是商場的經營管理商,在物業銷售完畢,發展商即抽身離去。
為了達到更好的銷售水平,發展商介入到商場的經營事務中,在商場還沒有竣工的時候,提前開始了招商引租的工作,通過租戶商家的積極參與,以帶租約的商鋪來吸引更多的投資者來買商鋪,于是,便產生了既售又租、租售結合的物業,其實,租售物業最終的目的還是銷售物業,帶租約發售是商業物業營銷中最有效的方法之一。
國外大部分商業物業基本不進行銷售,以租為主,開發商是地地道道的商業經營管理者。開發物業的目的是通過物業租賃,收取物業租金來達到盈利的目的,開發商本身就是經營管理商,是商場的所以者,與所有商戶一起開展經營活動。::目前,北京、上海、廣州、深圳等地一般資金實力雄厚的開發商,將物業發展作為長線投資,以收租為業,如果商場經營得法,一般在幾年內即可收回全部投資,以后還有長期的、不斷增長的租金收益,比銷售物業短期獲取的利潤多得多。
<八>按物業產權分類
按物業產權劃分可將物業分為產權物業和非產權物業。
經有關部門(如規劃、建設、房管等部門)批準開發建設的商業物業,置業者擁有合法產權,商業物業按規定擁有40年產權,開發商可以將產權商鋪通過銷售快速回籠投資,也可以將產權商鋪出租賺取長線投資收益;而大部分臨建或以其他建筑物改建的商鋪和露天的鋪位都是沒有產權的商鋪,多以經營專業市場和批發市場或跳蚤市場為主,非產權物業不能銷售只能出租。
篇2：商業物業管理企業標準化的實踐
商業物業管理企業標準化的實踐
商業物業項目開發和商業設施更新改造的價值體現與保值增值，在很大程度上取決于物業管理企業所提供的規范化、標準化的管理服務。各級政府為了規范物業管理行為，出臺了一系列規章和規范性文件，在物業管理規范化的進程中取得了長足的進步，但很難替代各種具體業態物業管理的 標準化管理。這造成各商業物業管理的水平、標準參差不齊，物業管理公司與業主之間時常發生矛盾，有的矛盾還相當尖銳，而解決這些矛盾又缺乏統一的標準作為依據。
一個行業成熟的標志之一是實行標準化管理，上海百聯物業管理有限公司率先在這方面進行了探索實踐，20**年4月公司按照“源于實踐、高于實踐、指導實踐”的原則，編寫出版了我國第一部有關商業物業管理服務的企業標準《華聯商業物業管理企業標準》，為進一步制定地方性、行業性、全國性商業物業管理標準創造了條件、打下了基礎。這一體系包含了101項標準，主要內容包括：服務標準、作業標準、管理標準和 工作標準。服務標準表示了公司對外所有服務的承諾;作業標準是公司所屬管理處和相關職能部門的實務運作;管理標準是用于各職能部門、管理處對公司業務經營和管理活動進行協調、指導和控制;工作標準則是規范了公司所有部門和員工的工作行為。
基于對行業特點與規律的把握
為使所制定的標準具有系統性、完整性、前瞻性和可操作性，公司召開一系列討論會，請經營管理者、專家和部分職工代表對有關部門搜集的資料進行分析研究，力求準確把握商業物業管理的特點和規律。 商業物業管理區別于其它物業管理在于：
1、管理面積大，出入口多。電梯(客梯、觀光梯、自動扶梯等)分散，配備的保潔、保安人員相對較多，管理幅度與難度較大。
2、客流量大。一般商場每天要接納數千人、上萬人，甚至更多的顧客?？土髁看?，如發生突發事件時，其疏散分流工作十分復雜。
3、時間性強。顧客到商場購物的時間，大多集中在節假日、雙休日，而平時和白天顧客相對少些。
4、服務繁多。商場提供的服務集餐飲、娛樂、購物于一體，能夠為不同的消費者提供相應的特色服務。
5、車輛多。來商場的顧客，有開車的，也有騎自行車的。大量的機動車和非機動車對商場周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。
商業物業管理企業標準的主要特點
1、系統性。
該標準共101項企業標準，形成了技術標準(服務標準和作業標準)、管理標準和工作標準的完整體系。涉及了購物中心、超市、賣場、百貨等不同業態的服務標準，是我國第一部較為系統、全面的有關商業物業管理服務的企業標準。
2、首創性。
該標準不僅填補了我國在商業物業管理服務方面的標準空白，而且其中不少標準是我國商業物業管理服務中首次提出的，例如：參照了國際標準，結合中國商業物業管理特點，依據不同的商業業態，建立了系列化的應急預案標準，對大型商場如何應付突發性事件具有現實指導意義。
3、先進性。
公司在制定標準的過程中，把國際先進的商業物業管理的理念、經驗、標準和方法與公司多年來為顧客(業戶)提供服務形成的管理經驗加以融和，并進行提煉、深化，使所制定的管理標準具有先進性和前瞻性。例如根據商廈時有發生顧客帶飲料污染地面、商品和其他顧客的現象，以及年老顧客不幸滑倒在地等難以處理的案例，制定了具有前瞻性的、先進性的保安服務作業條款。
4、操作性。
該標準的制定突出了為顧客(業戶)提供服務的“實質效用”，不僅使企業員工好操作，也要使顧客(業戶)看得見，摸得著。為此，在標準中，比較注重可識別的量化要素。商業物業管理提供的服務產品要素一般難以量化，但經過仔細分析、研究，把操作內容進行了分解，解決了這個難題。如 保潔服務方面的量化：清潔面積、頻次、拖把一次拖地面積、清潔藥水的劑量等;保安服務方面的量化：單位小時內巡邏的面積、單位時間內不同管轄區域內巡邏的頻次、應急處理到位的時間、商場清場時間等。還有設備、設施維修保養，綠化養護，應急處理等許多服務要素盡可能進行量化，改變了過去商業物業管理服務“毛估估”的概念。通過定量標準既增強了員工的操作性，又加強了服務過程的質量控制。
5、互動性。
顧客(業戶)是物業管理中的服務對象。在服務過程中，他們也會出現許多不規范的行為，會給物業管理帶來很大隱患。公司在貫徹執行企業標準化管理中，從維護全體業戶共同利益出發，分別制定了《業戶公約》、《裝修管理規定》、《攜帶出門規定》、《安全管理規定》等一系列管理規定，并以標準化文件形式進行明文告示。同時要求各管理處加強與業戶溝通和聯系，注入“人情化”的管理服務，取得業戶對標準化管理的信任和支持，同時宣傳了社會主義法制建設的內容，提升了業戶的社會道德水準，增強了業戶的凝聚力、向心力，得以共同遵守公司企業標準化中的有關物業管理規定，從而有效地實現管理的雙向性、互動性和有序性。
任何標準必須經受實踐檢驗
制定任何標準、規范的過程，都必須經歷一個源于實踐，又用于實踐的循環，在實踐中不斷加以調整、完善。公司制定商業物業管理企業標準幾年來，在實際工作中取得了不錯的效果，為該類物業類型規范管理做出了有益探索。
1、縮短了與業戶之間的距離。
公司實施企業標準，堅持了始于教育，終于教育，始終把標準作為核心內容賦予崗位教育的始終，讓每個員工深刻認識到有標準不依或無標準作業均是違規行為。企業標準規范了企業和員工的行為，規范了流程，規范了操作，使客戶的滿意度不斷提升，由前期的93%提高到97%。易初蓮花 等業戶決策層表示：愿與公司長期合作，“我們的商業網點到哪里，你們的物業管理就到哪里”。公司信任度指數也不斷提升，贏得了業戶強烈的認同感和歸屬感，許多業戶與公司鑒定了“精神文明共建協議書”;聯合舉辦了“共創溫馨家園活動”;建立了“陽光驛站”等。
2、推進了制定商業物業管理地方(行業)標準的進程。
《華聯商業物業管理企業標準》受到了國家建設部住宅與房地產業司和中國物業管理協會、市標準化協會、市技監局、市服務標準化技術委員會、市物業管理協會等有關專家的高度評價：“各項標準按其內在聯系形成科學的有機整體，該企業標準系列體現了商業物業管理服務的特色，具有前瞻 性和指導性、系統性和完整性、原則性和可操作性。對推進商業物業管理服務行業標準、規范商業管理，具有普遍和重要的指導意義?！?建設部全國城建培訓中心、華夏當代后勤管理科學研究院聯合舉辦的全國后勤部門物業管理經理班的培訓將公司的商業物業管理創新作為學員現場學習及觀摩的基地。 最近，上海市物業管理協會已邀請公司領銜組織制定地方性商業物業管理企業標準。
3、企業效益明顯提升。
有形效益：管理面積年遞增33%;收入年遞增 41%，利潤實現同步增長。商業物業管理費收繳率100%。員工素質得到了普遍提升，員工培訓率為100%;特殊崗位持證上崗率100%?？蛻粲行对V率為零;重大事故發生為零;中高層管理人員擁有大專以上學歷的80%以上。 無形效益：加強了服務理念，提高了全員素質，夯實了管理基礎，規范了流程操作，提升了競爭能力，樹立了企業形象。
4、為構建和諧社會做出了一定的貢獻。
企業規模的迅速擴大，拓展了大量的就業崗位。公司吸收社會待崗人員2000余人，為個人解了難，為社會分了憂。 通過規范化管理，規范化操作，大大改善了公司與業戶之間的關系，不僅構建了和諧的工作環境，還建立了友好和諧的伙伴關系。 標準化工作的開展減少了內部部門之間及人與人之間的磨擦，增進了員工之間的團結友愛，部門之間的真誠合作，構筑了良好的人際關系，構建了和諧、融洽、真誠、愉快的團隊氛圍。
篇3：商業物業管理與運營探討
商業物業管理與運營探討
一、目前商業物業發展中存在的問題
我國商業物業的建立與經營大多缺乏對市場的深入調研，缺乏客觀的依據，所以物業管理帶有很大的盲目性。
二、經營理念和管理技術落后
商業物業里常有上百個所有權獨立的零售商，通過統一管理樹立商業物業的整體形象至關重要。但是商業物業的管理比其他物業的管理難度大得多:諸如所有零售商是否接受統一收銀，是否接受統一營業時間，是否接受進行統一的促銷活動等。由此無論是物業管理企業還是業主或使用人由于經營理念和管理技術的落后，都會使商業物業形象受損，導致顧客失去光顧的興趣，進而影響商業物業的發展。
三、商業物業重復建設
在商業地產迅速發展的同時，商業物業的空置率也倍受人們的關注。廣州市做為零售商業較為發達的城市具有一定代表性，20** 年廣州市滯銷商品房中，住宅、辦公樓、商業用房空置率分別為9.5%，22.9%，43.1%。其中辦公樓和商業用房的空置率均已超過10% 的警戒線，商業物業空置率最高。居高的空置率，一方面折射出我國商業地產發展的盲目性，另一方面也反映了重復建設、同質化嚴重的現象。原因在于商業地產豐厚的回報，吸引了大批投資商進入，但在投資和建設中由于缺乏統一規劃，不可避免地帶來了重復建設和空置率高的問題。
四、商業與地產的脫節
目前，大多數的開發商把眼光盯在了前期的開發上，地產公司通常會采取將開發好的商場直接出售給中小投資者，再由投資者直接或間接出租給零售商的做法，實行的是物業管理指導下的“商業管理” 體制。開發商重視的是商場有多少面積出售了，并沒考慮出售后整個商業物業的運營狀況。從運營穩健的國內外商業項目看，我們不難發現，他們幾乎無一例外地采用出租的方式，也見不到分割成獨立商鋪出售的現象。目前地產與商業之間關系的現狀是:兩種資源沒有有機結合，地產商找不到合適的商業主體，而商業主體找不到好的商業物業項目。
五、商業經營缺乏特色
目前大量的商業項目存在為招商而招商的傾向，商戶組合缺乏競爭力和協調性，開發商為了招商指標，不能全面考慮商戶的組合，為未來的經營管理埋下了隱患。在經營中，業主和使用人缺乏經營理念，盲目建設，目標經營市場不明確，缺乏商業的準確定位，多數商場經營沒有特色，給人“千店一面”的感覺，缺乏對顧客的吸引力。諸多城市開發的商業物業出現“開盤時火爆，開業時冷清”的現象，商場給人以蕭條冷清的感覺，顧客像看畫展一樣瀏覽各個店鋪，光顧的人不多，買東西的就更少了?？土髁坎煌?，致使商業物業中的商戶像走馬燈一樣地更換，使顧客難以產生信任感，更談不上培養忠誠性顧客了，如此惡性循環，商業物業的營運就可想而知了。
六、商業物業管理與運營困難的原因
主觀原因:缺乏對商業物業發展規律的認識。房地產將其作為物業來做，商業把它當作商場來做。實際上它是一個綜合體，其運營比單純的物業或純粹的百貨商店要復雜得多。商業物業管理是專門對商業地產提供經營管理服務的物業管理公司，除了要有對房地產的豐富知識和管理經驗之外，還需要有很強的商業運作和管理的經驗。既能夠向開發商提供商業定位和市場細分方面的服務，又能夠在以后的商場或商鋪的管理方面有效地發揮作用，維護和擴大市場的影響力，吸引消費者的駐足。因此，商業物業的管理與運營對物業管理企業具有很大的挑戰性，在管理過程中出現一些問題是必不可免的。
行業原因:爆發式的零售革命。西方發達國家在近l 5O年時間內，依次爆發了百貨店、連鎖店、超市店、商業物業、自動售貨、步行街和多媒體銷售等多次零售革命，產生了20多種零售業態。而我國在九十年代中期三、五年時間內，幾乎所有零售業態都出現了。這一方面會給商業物業的發展帶來難得機遇，另一方面也使商業物業發展出現了的盲目仿效的現象。許多項目不看地點，靠追風來指導建設，如此的商業物業效益不僅不會好，還會造成國家財產的浪費。更有一些投資者因資金不足，把為消費者購物等提供方便的必要現代化硬件設施滾梯、空調砍掉，而在墻面、地面等裝潢上大量花錢，給后人留下“棄之可惜，改之不能”的遺憾。
環境方面:商業物業條件不成熟。商業物業發展所需的客觀經濟環境是形成一批成熟品牌并能構成吸引客流的專賣店，城市居民向郊區延伸，消費觀念轉向生理和心理需求的雙重滿足，人均國民收入2000美元以上，居民小汽車普及率超過50%。我國目前城鎮人均居民收入1000美元左右，衛星城、小區建設剛剛起步，一些郊區的人主要在城區購物，小汽車普及率還不高，因此形成了商業物業郊外無客流，建在城區又與百貨商店、社區商業中心競爭的兩難境地。
七、發展商業物業管理與運營的對策
1）樹立先進的經營管理理念
經營性商業項目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者，是創造營業收入的主要組成力量。商業項目的功能就是要幫助商戶去創造收入。簡而言之，就是提高每一平方米商業面積的賺錢能力。這就是商業項目經營管理的價值所在，也是商業地產成功運作的關鍵所在。物業管理企業在商業經營管理上應擁有一支專業隊伍，建立一套超前的經營管理模式和理念。通過提供商業項目從定位、規劃、招商到管理的全程服務，從而確保未來有效而持續的經營管理。
2）提高物業管理隊伍的專業素質
物業管理是運用現代經營的技術手段，按合同對物業進行多功能、全方位管理和服務，為物業產權人和使用人提供高效、周到服務，以提高物業的經濟和使用價值，創造一個良好的物業環境這樣的一個過程。要完成這一過程，一支高素質的專業隊伍是必備的條件。商業物業管理隊伍的建設必須與這一管理特點相適應。在人員配置上除了常規的物業管理所需要的專業人才外，還應注意吸收下列人員:懂商務、會管理的經營人才;懂法律掌握政策的管理人才;高級技術人才。不少商業樓宇的智能化程度相當高，特別是樓宇自動化、通訊自動化以及信息管理自動化的廣泛使用，迫使我們必須以更先進的科學手段對商業樓宇進行管理。當然在引進專業人才的同時，對原有的商業管理人員進行不斷的培訓也是十分重要的。只有把引進人才和自我培養有機結合起來，物業管理隊伍的專業素質才會不斷提高。
3）利用制度規范市場秩序
任何企業都存在兩方面的制度: 一是企業的基本制度。它們規范企業的基本經濟關系，構成企業的經濟形體，是企業經營機制的決定因素，有什么樣的企業基本制度和經濟形體， 就會產生什么類型的經營機制; 二是企業的具體管理制度。它規范企業內部各個部門、單位、個人的職責和聯系，構成企業管理的組織形態，對企業的經營管理水平具有重大影響?，F代企業制度指的是企業的基本制度。建立現代企業制度的原則是:產權清晰、權責分明、政企分開、管理科學。隨著進場租戶租賃或合作時間的延續，合同及其補充文件和附件將不斷增多，契約越多管理上就越復雜。所以，對商業物業的管理應采用制度來明確各自的權利和義務，用完善的制度來規范市場秩序。
4）科學設計商業地產開發模式
商業地產不能簡單套用住宅的先設計后銷售模式，而應該先確定經營模式、招商對象和業態需求，再進行建筑規劃設計，以最大限度地減少日后改造費用的成本，從而降低商業地產的風險。大連萬達提出的訂單式商業地產模式，即預先與世界500強企業簽訂聯合發展協議，得到其租賃項目的承諾后才進入實質開發。這種戰略伙伴組合的營銷模式的好處是顯而易見的:對于萬達集團而言，與這種外資零售業巨頭結伴而行，可以加大投資開發購物廣場的知名度;另外，商業地產做到了強強聯手，通過各種品牌組合，產生經營優勢，有效地控制了經營風險，增強了業主的投資信心。此外在開發商業物業時，重視物業管理的前期介入，對商業物業的定位、結構和外觀設計給予合理建議。
5）實現商業與地產合理對接
地產商借助商家的品牌效應，能有效提升商業物業的銷售， 因為零售巨頭、餐飲娛樂、家具建材商等的加盟是項目的一大賣點;成熟的大型社區為商業經營者提供了高素質的人流量和消費力。在現代化商業模式中，商業地產的盈利并不是通過商鋪銷售來獲得地產增值利潤，而是通過持續的經營管理，提升商業空間的價值。因此，商業與地產的合理對接，才使雙方互利，使商業物業得到較大的發展空間。
6）準確定位商業經營方向
由于商業地產與市場需求關系緊密，地產商開發地產時，定位是非常關鍵的，同質化經營只能帶來商業資源和社會資源的巨大浪費。比如社區底商的定位，其招商目標主要有:自身配套所用、綜合百貨業、專業市場、主題式商場等幾種形式。底商首先必須考慮消費市場，只有準確、恰當的商業經營定位，才能在激烈的市場競爭中生存和發展。要做到準確定位，一方面必須適應市場的需求，另一方面也要從自身的具體情況出發，走適合自己的路線。市場細分是商業物業定位的前提，尤其是針對商業密集區，要讓商業物業成功盈利，就必須把市場細分、再細分。
7）主體經營凸現特色
主題式商場可以按人群、功能進行劃分，小型商業物業尤其要做好定位工作，要避免與大型商業物業正面交鋒，切忌盲目地比“大”、比“全”，而要做“?！?、做“精”，以自身特色來吸引消費者。從而在激烈的市場競爭中，求得生存，站穩腳跟，以獲更大的發展空間。
商業物業不同于其他物業，其項目的定位、規劃、招商和經營管理是一個有機的整體，需要我們理性的思考，全盤規劃，逐漸讓商業物業的管理與營運走上正規發展渠道，使商業物業走向成熟。
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