房地產市場調查的程序

　　一般而言，市場調查的主要程序、步驟可以分為如下幾個方面：

　　1、初步調查

　　2、決定收集資料的方法

　　3、設計調查表

　　4、選樣

　　5、資料整理與分析

　　6、報告的準備與提出

　　下面就此程序的每一步驟進行討論。

　　房地產市場的調查與研究(二)

　　1、初步調查

　　初步調查是確定問題及研究的范圍，并經過研究，擬定出一套計劃?？梢苑譃槿齻€步驟：

　?。?）情況分析。在擬定正式調查計劃之前，市場調查人員必須對公司的歷史、產品、競爭者、分配渠道與方法、消費者購買習慣、廣告、銷售和促銷方法等情況相加了解。

　?。?）預備調查。是對于目前調查范圍有關的資料進行分析，分析同業與政府的資料、專家的意見等，分析調查本身的問題及發展出來的假設，作為正式調查的基礎。

　?。?）決定研究范圍。經過情況分析與非正式調查后，可以使假設減少到幾個、甚至一個，從而確定出研究的計劃與范圍。同時對所有的假設進行仔細且又系統的分析，如果在研究計劃的初期就能夠確定和解決索要研究的問題，可以節省進一步的人力、物力和財力。

　　2、決定收集資料的方法

　　資料可以分為兩類。初級資料（或原始資料）。指專為某項計劃而收集或實驗而得的資料；次級資料（或二手資料），指原始資料經過整理后所形成的可為他人利用的資料。如有適當的二手資料并加以利用，可以節省大量人力、財力。

　?。?）次級資料的來源

　?、僬畽C關、金融機構所統計、公布的資料。如各級政府公報，銀行結匯統計等；

　?、谕瑯I公會、商會幾個種職業團體所公布的資料，如建工集團、房管機構等；

　?、凼袌鲅芯繖C構、自信機構或公民營企業所公布的資料。如各經濟研究所、規劃研究院等；

　?、軓V告代理商及各種廣告媒體所發布的資料；

　?、輫鴥韧獯髮W的出版物；

　?、薷鞣N基金會所實行的研究計劃及報告；

　?、邍鴥韧夤矆D書館所公布的資料；

　?、喙颈旧碛械母鞣N資料。

　?。?）原始資料的收集方法

　　能拿到適當而充分的次級資料當然是最理想而寶貴的。不過，有時次級資料經常不完整或不能配合需要，此時，應該設法搜集原始資料。原始資料的搜集一般最常用的方法如下：

　?、僬{查法

　　a．人員調查法。此方法是目前房地產業用的最多而且被認為最必要與最有效的調查方法。訪問對象主要是現場售樓處的售樓先生或小姐，他們在銷售房屋的過程中扮演了直接而重要的角色，最能了解購房者的需要和反應，同時也清楚地了解銷售率變動的過程。對于有經驗的市場調查人員，常能在閑聊和談笑風生中了解個案的銷售情況和有關資料，給公司提供寶貴的參考。在具體操作過程中，銷售率時每一個公司的最機密資料，要取得真實的情報比較困難。

　　b．電話調查法。電話調查在時間上最為經濟，但大多只能作為調查人員訪問調查后的輔助辦法。電話調查可以用來核實銷售率的虛實，假借客戶購屋的名義詢問，可以得到不少有價值的資料。

　　c．通訊調查。給已經積累的客戶發調查信函，對某一項事件進行調查，此種方法時效性較差，沒有相當必要的理由較少用到。

　?、谟^察法

　　在銷售現場，敏銳的市場調查人員通過對現場布置，人潮來往，現場銷售氣氛、銷售技巧的運用等方面的觀察后，通?？梢詮囊恍┈F象中判斷出該項目的成功與失敗，進而得到普通調查難以得出的有意義的資料。

　　3、設計調查表

　　在調查中，將調查表設計的周密理想是極為重要的一環。任何一條問題，只要在措辭或語氣上稍有不妥，所得到的結果往往會與事實相去甚遠。先將設計調查表的程序和應注意的問題列舉如下：

　?。?）決定調查方式

　　調查人員運用訪問調查、電話調查或通訊調查時，對于調查表內容的設計不一樣。目前，業內的市場調查，大部分都忽略了市場調查表，造成調查結果不理想。在調查時前，針對不同的調查內容，采用不同的調查方式，設計不同的調查表，設計有針對性的調查問題，其結果會有很大的使用價值。

　?。?）決定采用哪一種類型的問題

　　調查問題的設計有很多種，不同的目的有不同的問題設計方式，常采用的問題有以下幾種類型：多項選擇問題，自由做答問題和雙面問題。

　?。?）設計調查表問題時應注意的事項

　?、賳栴}要力求簡單清晰，使被調查人一看就能明白問題的內容。

　?、趩栴}本身不用模棱兩可的話語，運用簡單通俗的文字。一個問題不能由兩個以上的主題或內容。

　?、蹎栴}的文字間不要使用有引導性的問句，不要含有暗示。

　?、鼙苊馓岢錾婕八饺说膯栴}，避免提出不合理問題。

　?、葑⒁鈫栴}的排列順序。前幾個問題設計的要簡單有趣，以引起被調查人的興趣和合作。問題的銜接要合理而自然，避免因主題的改變造成被調查人理解上的混淆。

　　4、選樣

　　由于消費者的數目龐大，想要調查全部消費者是不現實、不經濟的。因此要在全部消費者中，選擇一部分具有代表性的進行調查，即選樣或抽樣調查。抽樣調查方法很多，比較常用的有：

　?。?）隨機抽樣法

　　隨機抽樣是指在整個群體中隨機抽取若干個體作為樣本，抽樣者對于個體不做任何有目的的選擇，全體中所有個體均有被抽取的機會。常用的抽樣法有等距抽樣、任意抽樣、利用隨機號碼表。

　?。?）計劃抽樣法

　　計劃抽樣法是按照某種標準，從全體對象中選取若干數目作為樣本。所謂標準，多數情況是指中等形狀，中等程度，中等品質或中等數量而言。例如地況調查表選取中等價格不太高也不太低的土地為調查對象。

　?。?）分層抽樣法

　　分層抽樣法是將全體按照某種分類標準（如性別、職業、收入、家庭狀況等級）分為若干組，每一組稱為一層。然后從每一組中選取一部分個體作為樣本。

　　5、資料整理與分析

　　從被調查者處收集來的資料千差萬別，在編制調查報告自前，必須先進性資料的整理，這樣做也有利于資料的保存。主要有以下過程：

　?。?）編輯。編輯的目的在于發現并剔除調查資料中的錯誤部分，如調查人員的主觀偏見，答復者有意敷衍或不精確回答，有矛盾的答復等。

　?。?）編號。用數字符號代表資料，使資料易于編入適當的類別，更有利于錄入計算機進行處理。

　?。?）制表。將已分類的資料有系統的制成各種統計表以便分析和歸納。

　?。?）分析與解釋。因為絕大多數資料的收集均取自樣本，故樣本的可靠性必須測定。所謂可靠性是指樣本的平均數與總體群的平均數可能有多大的差別。通常樣本的平均數的標準誤差越小，則樣本平均數與總體群平均數的差異就越小，樣本平均數的可靠性就越大。

　　6、報告的準備與提出

　　市場調查之后，必須制作調查報告，供決策參考與應用。因此，報告的準備必須詳盡，扼要而屬實。報告書內容的組織要目標明確、有條不紊、重點分明，使讀者在短時間內就能夠得到一個總體的印象。

　　關于報告內容的綱要，美國營銷協會曾經擬定了一份市場報告的標準大綱，可以作為我們的參考：

　　一、導言

　　1、標題、扉頁

　　2、前言

　?。?）報告根據

　?。?）調查的目的與范圍

　?。?）使用的方法

　?。?）致謝

　　3、目錄表

　　二、報告主體

　　1、詳細目的

　　2、詳細的解釋方法

　　3、調查結果的描述與解釋

　　4、調查結果與結論的摘要

　　5、建議

　　三、附件

　　1、樣本的分配

　　2、圖表

　　3、附錄

　　7、房地產市場調查報告提綱

　　一般而言，房地產市場調查人員所擬寫的市場調查報告應當包含以下內容：

　?。?）前言

　?。?）當前市場分析

　?。?）區域市場調查與分析

　?。?）主要個案分析與比較

　?。?）本案基地與環境分析

　?。?）規劃分析建議

　?。?）價格與貸款政策

　?。?）推出時機分析

　?。?）結論

篇2：市場調查在房地產開發中的重要性

　　“知已知彼,百戰不殆”,在當今商品經濟的時代,這同樣是一句至理名言。而企業知已知彼的方法就是市場調查。

　　市場調查就是運用科學方法,有目的、有計劃地系統搜集、記錄、整理和分析有關市場活動狀況的完整資料,為企業預測提供資料數據,為經營決策、制定計劃提供依據。因此說市場調查是企業了解市場情況,進行市場判斷、預測、制定正確經營策略的前提,也可以說,市場調查直接關系到企業的生存和發展。

　　房地產業具有建設周期長、資金占壓量大且周轉時間長等特點,因此如何正確地把握市場,更具重要意義。

　　北京的房地產企業把市場調查作為一種預測市場、輔助決策的重要方法,在認識上是有一個過程的。在1993年以前北京房地產市場,可以說不需要進行詳細認真的市場調查就可以把握市場,因為那時北京的房地產市場明顯是賣方市場。只要你建,無論是住宅還是寫字樓,都不愁沒有買家,因此就不愁沒有錢掙,這可以說是一個最淺顯的道理。在當時所謂的房地產市場調查,以及依據市場調查而進行的可行性研究報告、資金測算,對房地產企業來講,其主要的目的都是完成辦理政府批件的一個步驟,僅僅是一個文件,幾張紙而已。在那個“時間就是金錢”的時代里,沒有一個房地產開發商會浪費時間認真地去研究和分析市場究竟是什么樣的發展趨勢,因為當時這樣做沒有必要。

　　但是隨著房地產市場的日趨完善,市場競爭日益激烈,市場調查工作對房地產企業的作用也逐漸顯得重要和現實起來。在是否購買項目用地時,不能再象以往那樣由領導拍腦袋,憑經驗決定是否該買。對地價是多少才有盈利也需要認真測算分析。這是因為近幾年北京的房地產市場發生了重大的變化,已逐漸由賣方市場轉變成為買方市場,而且買方也從過去的大機關、團體逐漸過渡為個人,如果不了解什么樣的項目才是市場真正需要,對市場發展趨勢沒有明確、清醒的認識,盲目決策,如果一旦在購買土地的決策上發生失誤,其后果將是致命的。因此越來越多的房地產企業認識到對房地產市場進行調查是十分關鍵的一步。

　　在房地產開發的不同階段,市場調查的重點也不盡相同。

　　(一)購地前的宏觀調查

　　因為房地產作為一種特殊的商品具有不可移動性這一特點,所以房地產企業在購買土地之前,要對該地區房地產的整體市場供給、需求狀況進行宏觀的調查,尤其是對該地塊周邊的市場供需情況進行詳細的調查研究,這一區域各類房地產項目的開發量是多少,消化量是多少,現在存量是多少,空置率及租金水平如何,結合該地區近兩年各類房地產項目的銷售情況,對各類房地產項目的租售價格走勢如何進行預測。同時進行需求方面的調查,了解該地區對各類房地產項目的需求情況。根據以上供需的宏觀調查結果,確定該地塊大致的產品定位--是做哪一類房地產項目,即:住宅、寫字樓、商場或其它類型建筑。之后,對所確定的類型項目進行更為細致的調查,以確定是做哪一檔次的項目,即高檔、中檔、低檔或者是外銷、內銷,以及主要客戶層的范圍,再進行相應的經濟測算,即:進行征地、拆遷、設計、市政、建安、銷售、財務等費用的估算與預計收入間的綜合盈虧分析。在合理成本利潤率條件下,才能做出是否購買的決策。應該說這一階段的市場調查結果往往是最為關鍵的,因為據此做出的決策將直接關系到項目經營的成敗。

　　(二)購地后項目產品定位分析

　　在購地后,就要進行更為詳細而有重點的市場調查分析,依據所確定的產品宏觀定位,對同一檔次的項目市場供給情況及主要客戶層的具體需求進行調查,以給要開發的產品提供更為細致的定位指導。以居住性項目為例,要根據主要客戶群體的消費水平、職業特征、購買偏好等確定以哪一種戶型為主打戶型,各類戶型的建設比例,是采用什么樣的裝修標準等。對于主要消費群體的調查,可以通過直接向可能的潛在客戶調查,也可以向租賃者了解客戶心態,因為租房與買房的人對于房屋的渴望心理是相同的,他們對于房屋的需求也是相同的,而且許多租房者就是潛在的買房者,所以,通過對租賃者的調查去了解客戶的心態是最巧妙的捷徑。把調查來的素材去粗取精,去偽存真,進行綜合分析研究,最后使產品的定位更加清晰。

　　以下是一次對潛在購房者進行需求調查的部分結果:

　　1、可接受價位在8000-10000元/平方米的客戶對建筑面積需求以150-180平方米為最多。

　　2、在同樣可接受價位下客戶的首選戶型是三室二廳。

　　3、經過對于周邊同檔次項目進行供給調查發現所提供的三居以180平方米以上為供應量最大。

　　供需兩方面綜合對比,可得出以下結論:即在該地區價位在8000-10000元/平方米的項目中,150-180平方米的三居室為市場供需的一個空白點。如果我們的項目已確定在這一價位內,就可以在項目戶型比例中給予考慮。

　　(三)配合產品設計進行的調查

　　進入設計階段,市場調查工作也應不斷地深化。應該選擇該地區同檔次的明星樓盤進行重點調查,分析其在設計上的優劣勢,以便在設計時有所依據,因為房地產建設周期長,所以在設計中必須具有超前意識。要想在激烈的市場競爭中取勝,就必須作到不僅別人有的我有,還要做到別人沒有想到的,我想到了才行。

　　2000年在京城CBD商圈內閃亮登場的“鳳凰城”項目之所以在短短幾個月時間內取得了銷售幾萬平方米的矯人業績,就是其充分利用市場調查這一有利工具輔助設計的結果。

　　該項目的發展商在規劃設計之前,就進行了有重點的市場調查工作,通過對大量購房潛在客戶進行詳細的需求調查后,發現對高檔公寓項目的潛在客戶而言,小區內的環境是除價格、位置、戶型、交通、周邊環境等因素外,對其購買影響最大的因素之一。因此在社區整體規劃設計中充分考慮了小區內的環境,特別聘請德國規劃師進行園林景觀的規劃設計:精心保留了現狀的楊樹林,其間有橢圓形林間漫步道穿越;小區主入口設計了以噴泉為主題的庭院廣場,小溪及弧形水道流向園中樹林及噴泉,整體環境自然、寧靜、優雅,使“鳳凰城”成為少有的入住時即為住戶提供良好生活環境的項目,大大提升了該項目的品質。

　　在戶型設計時根據需求調查的結果,客戶對朝向有著非常強烈的偏好,而朝向是塔樓設計中一個比較難解決的問題。經過仔細推敲,在設計中甚至不惜犧牲塔樓西南角可以建設的面積,而盡可能保證所有戶型的良好朝向。正是由于在設計中充分考慮了市場調查的結果,使其設計符合客戶的心理,且具有超前特性,使得該項目在周邊眾多樓盤中脫穎而出,令人耳目一新,立刻受到市場的歡迎,成為京城最熱賣樓盤之一。

　　(四)配合市場營銷進行的調查

　　為配合房地產項目的市場營銷,要對周邊同檔次項目進行長期的跟蹤調查。因為房地產項目的特點之一是地域性,周邊同檔次的項目必將是強有力的競爭對手,因此要對其進行長期的跟蹤調查,尤其是對其銷售策略更要給予密切關注,以便公司隨時采取相應對策,在競爭中處于不敗之地。比如經過跟蹤調查,發現周邊同檔次項目采取了降價促銷的策略,在項目的近期營銷策劃中要考慮此情況,及時采取對策。并不一定也同時打降價牌,可以著重宣傳我項目的優勢,讓客戶了解,我項目物有所值,這樣不僅可以減少客戶的流失,還可以借機提升我項目的檔次,反而可以變不利為有利。如果缺乏相關的調查,等到競爭對手營銷策略已對市場造成影響,再事后反應,就會十分被動,失去十分寶貴的商機。

　　(五)其它方面的調查工作

　　在項目開發過程中,還應根據公司對某些具體方面的特殊要求,進行一些專門性、一次性的調查,如:對新材料、新產品、新技術的調查,對物業管理收費標準及提供的服務的調查等,以為公司的一些具體決策提供依據。比如中關村地區的某個項目,經過認真的調查分析后,在外裝修方面采用干掛磁板等新技術,使該項目頗具吸引力。

　　總之,房地產的市場調查工作應該是一項長期的工作。有些人認為:只有項目開發初期才需要進行市場調查,過后就不必要了。這種想法是錯誤的。隨著經濟的發展、政策的變化,人們生活方式、思想觀念等都會發生變化,這些變化無疑會對市場產生巨大的影響,可以說市場和天氣一樣,無時不在變化。事實也確實如此,例如,在一年前140-16 0平方米的大戶型、躍層式的住宅熱賣,但從去年開始,小于100平方米的小戶型銷售情況非常地火爆。曾幾何時,京城的住宅幾乎全被塔式高層所占據,如今,板式小高層、多層帶電梯的板式住宅,TOWNHOUSE(連排住宅)都十分暢銷。甚至“SOHO”等一批新概念住宅也一度成為市場的寵兒,可見市場在瞬息萬變。如果沒有經常性的市場調查工作,就不可能及時了解市場的變化情況和采取應變措施。因此,具有遠見卓識的房地產企業管理人員應該選派專人,設立專職負責市場調查的工作部門或組織系統,訂立合理的規章制度,讓房地產企業本身的市場調查工作不會時斷時續,而是結合營銷業務的實際需要不斷地改變調查的重點,經常性地發揮應有的作用。使市場調查工作貫穿著房地產開發的各個階段,真正成為房地產企業的生命線。

篇3：房地產市場調查培訓

房地產市場調查培訓

—、市場調查的工作內容

（一）為什么要進行市場調查
正確制定營銷計劃、改善經營管理，提高競爭能力、開發新產品及開拓新目標市場。

（二）調查的種類
探索性調查（對企業或市場上存在的問題無法確定時所迸行的調查如問卷）；
描述性調查（找出市場各種因素之間的內在聯系，對客觀情況如實加以描述）；
因果調查（對市場上出現的某些現象之間的因果關系或測試假設的因果關系的正確性而作的調查）：
預測性調查。

（三）調查的基本原則
準確、及時、計劃、適用、經濟合理

（四）市場調查內容

1、 市場環境謂查：

（1）經濟環境——人口及結構、收入增長情況、宏觀購買力、家庭收入及消費結構變化、物份水平及通貨膨脹、基礎設施：
（2）政治環境——有關方針政策，如財政稅收金融等、政府的有關法令，如環境保護土地管理城市房地產管理廣告反不正當競爭等、政局變化，包括國際和國內政治形勢；
（3）社會文化環境——－居民職業構成教育程度文化水平、家庭人口規模及構成、居民家庭生活習慣審美觀念及價值取向、社會風俗。

2、消費者調查：

（1）消費者構成調查：消費者的數量、年齡、性別、地區、經濟收入、實際支付能力、對潛在消費者的調查和發現、經濟來源：
（2）消費者購買行為調查：購買商品房的欲望、動機、習慣、購買數量及種類、消費者對房屋設計價格質量及位置的要求、對企業商品的信賴程度和印象、購買決策者和影響者的情況。

3、市場情況調查：

（1）市場的需求和銷售量：
（2）本企業在市場中的狀況；
（3）可開發的領域、潛在需求量。

4、價格調查：

（1）影響房產價格的因素：
（2）消費者對價格的反應：
（3）企業的不定期價和消費者的反應：
（4）價格的波動：
（5）價格政策帶來的影響。

5、廣告調查：

（1）企業促銷方式廣告媒介的比較及選擇：
（2）廣告費用及廣告量的調查；
（3）廣告效果的調查。

6、競爭情況謂查：

（1）競爭企業的數量規模實力：
（2）競爭企業的市場營銷及開發情況：
（3）競爭產品的設計結構質量服務狀況；
（4）競爭產品的市場反應：
（5）消費者對競爭產品的態度和接受情況。

7、配合營銷的調查：

（1）1公里范圍內的褸盤調查；
（2）同價位的樓盤調查；
（3）同一銷售時期的樓盤調查：
（4）將推出樓盤的調查∶
（5）成功樓盤的調查。

二、市場調查的工作程序

l、確立調查主題
2、確定調查范圍
3、確定調查方式
4、確定調查人員
5、學習調查主題的相關知識
6、展開調查
7、分析與研究
8、提出報告

三、市場調查經驗及技巧

1、以不同身份介入調查
2、提問技巧
3、觀察的著眼點選擇
4、以解決問題的方式開展調查
5、循序漸進的調查
6、一次調查只設定一個主題
7、建立同行間的友誼
8、以理論支持對調查成果的總結
9、發揮電話的功能進行調查

四、競爭與銷售分析

1、競爭樓盤的分析案例
2、競爭對手銷售對比分析：
銷售速度、宣傳推廣、銷售特色、銷售環境、銷售措施、人員情況、銷售政策調整、促銷情況、價格情況、銷售產品類型特征、銷售創新、新產品推出情況

五、本地房地產市場評論

內容以實際整理之當地資料為準。