**步行街市場調查分析

　　號稱**市第一街的Z步行街，集購物、休閑一體化；作為商業的一種形態，步行街的一些優勢和劣勢離經兩年的市場經營；有些已經顯現。近期有幸參觀，就所見所聞所感做一簡單分析。

　　一、位置及周邊環境

　　思故臺步行街位于河南省**市倉庫路東側，三八路南側。整個市場占地呈“刀”狀，由原來的集貿市場改建而成。毗鄰**市火車站和汽車站。與**市胖東來生活購物廣場相應生輝！占據著**市核心商業地段。

　　二、整體規劃配套情況

　　總建筑面積30000平方米，整體兩層，局部三層（三層是辦公場所）。6排店鋪，3道街。整個商業街有2個出入口，主出口在倉庫路上，次出口在三八路上。一層每間商鋪在32平方左右（開間3.5米）二樓20平方米左右。二樓中間有36個連廊相連接，二樓的商鋪室外用5米寬的走廊相互貫通。步行街街頂采用透明陽光板覆蓋。在樓體的段頭配備有7部手扶電梯和30個步梯供客戶使用。

　　三、銷售現狀及部門配備

　　思故臺步行街是由宇通集團鄭州綠都置業有限公司開發建設，鄭州百年德化商業管理有限公司做管理顧問。截至目前一樓商鋪基本上銷售完畢，（所剩不多）二樓現在還剩余有50％左右的鋪源。銷售價格：一樓20000元左右/平方米，二樓8000多元/平方米。目前配備的步行街服務部門有：市場管理部，招商部、物業公司等。

　　四、市場經營業態分布及狀況

　　步行街整體的經營處于一種針對中低檔市場狀態，沒有顯著的品牌店加盟；主要客群也是中低收入者。一樓整體的經營狀況還是比較火爆的，基本上沒有空置的店鋪，轉讓的也較少。

　　一樓主要的業態有：服裝服飾、精品、鞋帽箱包、居家生活用品、小百貨、電動車專賣等。二樓現在經營的店鋪不到整體二樓的30％，（閑置現象比較嚴重）主要經營的業態有：窗上用品、美容美甲、電腦辦公用品等。生意較為殘談，客流量很小。

　　租金水平：一樓一般位置的店鋪租金水平在1800元/月，1.875元/天*平方米；在步行街主入口處的店鋪租金水平在3500元/月，3.65元/天*平方米。（二樓商鋪租金狀況沒有調查）通過租金的收益可以看出：商業地產中的金角銀邊優勢體現的十分明顯。（一樓閑置的店鋪也主要集中在步行街的死角處）一樓商鋪的投資回報率市場還是可以接受的。

　　據招商處工作人員介紹，一樓商鋪的物業管理費達到8元/平方*月，而二樓的商鋪物業費基本上就收取不上來。

　　五、**與新鄉步行街的比較

　　從銷售和經營狀況上看，兩個個步行街還是比較成功的；多起到了美化城市購物環境，城市名片的宣傳作用。

　　結合新鄉市的東方文化步行街看：

　?。?）在城市上所處的區位上基本上相似，都是火車站商圈，既不很近也不很遠。有充足的人流保證！

　?。?）從地塊上看，新鄉東方文化步行街成“帶”狀，**思故臺步行街成“刀”狀。

　?。?）從建筑設計上看，新鄉東方文化步行街一層、二層是商業，上面是多層或小高層住宅；**思故臺步行街純商業規劃。

　?。?）從配套設置上看，都配備有步梯和室外觀光扶梯；并且有室外走廊和連廊天橋做保障。

　?。?）從經營業態上看，新鄉東方文化步行街業態經營的品種和種類更全；而**思故臺步行街相對較單一。

　?。?）從客群上看，新鄉東方文化步行街主要是針對中檔或中高檔消費者，而**思故臺步行街主要針對中檔或中低檔消費者；新鄉東方文化步行街有一些大的品牌店的加入勢必將租金的水平拉高，投資者的投資回報將回更快！

　?。?）從配套的景觀上看，東方文化步行街在貫穿整條街區的中央設置了大量的歷史人文雕塑，給商業增添了許多的文化氛圍。配備有大量的休閑躺椅，更具特色的是在主街區有水系和噴泉貫穿。而**思故臺步行街就是簡單的街道，沒有任何的景觀配套。所以東方文化步行街從這方面看，也更具有觀光休閑功能，從吸引消費者的角度看更勝一籌！

　?。?）從經營狀況上看，一樓商鋪的經營出租狀況都是很好，二樓普遍很差。（估計其他地方的商業街也是如此）所以二樓商鋪的何去何從很是個重要的問題，這也是步行街招商部門的難點和頭痛地方。那么二樓商鋪雖說售價很低，但是二樓的經營出租狀況也有可能令投資者投入成本的收回都將是問題。那么我們作為代理銷售公司，后期經營代理步行街的推廣銷售時，二樓商鋪銷售給誰？二樓商鋪的客戶在哪里？也將是一個嚴峻的問題。面對開發商的是在高額的土地出讓費用下二樓還規劃不規劃商業也將是一個兩難的選擇！

　　六、綜述及相關建議

　　兩條步行街都已經開發完畢，開發公司賺的盆滿缽滿；店鋪市場開始經營運轉，也可以說是成功了。

　　商業的銷售和住宅的銷售相差甚遠，住宅銷售完后期有一個物業的運作就可以了，但是商業或者投資商業的客戶是以盈利為目的的。那么怎樣將一個商業作到真正是一個城市或區域的代表作、商業典范？除了和開發商投資商有很大的關系外，與我們代理銷售服務商也有著很大的關系。

　　一條品牌商業街的成功對投資者來說會誕生許多的百萬富翁，對于我們代理商來說對企業品牌的宣傳和塑造也起著重要的作用！

　　房地產界常說：賣住宅小學生就可以了，賣寫字樓中學生可以，但是做商業最少是大學生。做好商業地產復雜深奧，變化莫測；做好商業地產，在商業地產界形成品牌化的發展，不但對我同時也對公司提出了更高的要求；但是有一群有上進心的人，想做點事的在一起；再高山也都將在我們的腳下！

篇2：公司市場調查員的職務分析

　　源自建筑資料 　　公司市場調查員的職務分析

　　崗位名稱：市場調查員;

　　直接上級：市場部經理;

　　負責對象：市場調查;

　　工作目標：負責市場開拓的調查研究工作;

　　權力與責任：

　　1.服從分配，聽從指揮，并嚴格遵守公司的各項規章制度和有關規定;

　　2.負責對市場開拓調查工作;

　　3.負責對產品市場銷售潛力的調查和分析;

　　4.負責對同業、客戶的調研工作;

　　5.負責對產品在廣告宣傳效果的調研分析;

　　6.負責為新增營銷點的環境、人口、布局等事項的調查;

　　7.負責為新增點做好前期調查研究工作;

　　8.對調查結果擇寫可行性分析報告;

　　9.協助做好營銷廣告策劃工作;

　　10.做好分析研究營銷策略工作;

　　11.對所承擔的工作全面負責;

　　崗位要求：

　　1.具有大專以上文化程度;

　　2.有較強的工作責任感和事業心;

　　3.原則性強，能吃苦耐勞;

　　參加會議：

　　1.參加每周一次工作會議;

　　2.參加每月季度評比會;

　　3.參加公司召開的年度職工大會;