房地產市場研究的類型

　　市場研究的主要類型可以作如下劃分：

　　1、 消費者研究

　　買方市場，消費者導向是房地產營銷的主流。如何滿足消費者的需求，是房地產開發商和經營者能否生存的理由與迫切的需求。一般而言，消費者研究就是回答5W，即何人（Who）、什么（What）、何地（Where）、與如何（How）。在房地產市場里即分析誰是使用者與購買者，其購買與使用什么類型的房產，購買使用的動機是什么，何時、何地以及如何購買。

　?。?） 何人（Who）

　　人口數量

　　性別比例

　　年齡分布

　　教育程度

　　職業

　　收入

　　居住形態

　　社會階層

　　誰是使用者

　　誰是購買者（誰決定購買）

　?。?） 何地（Where）

　　購買者地域分布（區域差別）

　　購買動機

　　購買理由

　　購買用途

　?。?） 什么（What）

　　產品規劃

　　外觀造型

　　面積

　　環境

　　地點

　　格局（陽光、通風、朝向）

　　建材

　　公共設施

　　價格

　　貸款

　　付款方式

　?。?） 何時（When）

　　購買時機

　　購買時間

　　購買季節性（周期性）

　?。?） 如何（How）

　　客戶反應（價格、規劃、地點等）

　　銷售順序

　　購買頻度（購買者及銷售的反復次數）

　　2、 動機研究

　　動機研究室應用社會科學的技術，發掘與評價市場造成某種行為的力量，包括對消費者思想與態度的深入分析，從而發現消費者購買特定產品與品牌的下意識原因。

　　真正的行為動機，優勢因為不付合社會規范而不愿依據是回答，有時本人的真正動機就連他自己也沒有充分意識到，因此，一個人的真正動機，常常難以運用普通的詢問調查法。

　　目前，最常應用的動機研究方法包括：聯句試驗、完句試驗、深度面談、集體面談與主題知覺實驗法等。

　　3、 市場研究

　　市場研究通過研究潛在市場與潛在銷售量，從而決定某種商品的市場需要量，或者計算每一個都市或交易地區的市場占有率，進而擬定各地區的銷售配額，并以此確定銷售區域。通過市場分析，我們可以明了應在那些地區加強廣告語促銷，并且能夠分析未來的趨勢。市場分析包括消費者需求的各種因素的調查，如總需求，相對需求，重度需求，市場飽和點及消費率的調查等。

　　銷售指數是市場分析的最基本工具，從銷售指數中，我們可以了解每一銷售區域的市場潛在需求量的百分比，將其余公司的總百分比進行比較和分析后，就能夠發現公司市場營銷的薄弱環節，作為改進營銷決策的參考。

　　估計市場潛力的方法有直接資料法、必然結果資料法、因素法等。

　　4、 銷售分析與控制

　　企業組織銷售活動的研究是市場研究中應用最廣泛的部分。銷售分析與控制包括銷售記錄、市場與消費者研究的評價、幫助建立有效的銷售方案與銷售組織。即在建立銷售路線、分析產品與營銷活動的成績、測度市場占有率、分析產品與銷售人員的利潤、以及決定顧客、銷售商與銷售人員的銷售傾向。除此之外，銷售分析還包括下述問題：

　?。?） 與顧客聯系次數的多少

　?。?） 與潛在市場比較，銷售努力是否已發揮到最大極限

　?。?） 按照顧客階層、地區與產品分析銷售成本

　?。?） 第一線推銷活動的深度

　　通過銷售分析與控制的研究，可以是浪費降至最低限度，避免錯誤方向，同時，還能夠降低銷售成本，增加利潤。因此，銷售分析與控制應推廣到銷售組織中的每一成員，使大家都能充分重視它。

　　5、 產品研究

　　產品研究對于現代的企業而言，是相當重要的一環。只有通過對產品不斷的研究改進，才能切合與滿足消費者的需要。產品研究包括消費者的使用與購買習慣、對產品設計的偏好等問題的研究。發展商越能切合與滿足消費者的需要，產品越容易大量銷售。

　　現在房地產業極為重視產品的研究，也就是我們說的產品規劃。以何種形態設計（住宅、辦公樓等），面積分配比例、外觀形勢處理方法（防潮、復古、線條處理、建材選擇與效果差異等）、格局與朝向如何、公共設施的安排等問題。房地產規劃與研究應按如下原則：

　?。?） 規劃依據

　　符合地段特性

　　適合當前市場

　　創造土地價值

　?。?） 規劃特征

　　使建筑物的使用合理化

　　完成企業的經濟目的

　　滿足非特定多數人的投資意向

　　使用有效的空間，設計最有效的應用

　　考慮居住者生活上的各種機能

篇2：房地產市場研究制約

　　房地產市場研究的制約

　　在房地產的市場營銷中，市場調查與研究占有極其重要的地位。同時也受到一下因素的限制和制約：

　　1、 費用的限制

　　所有的研究報告都尤其固定的預算。市場研究者只能在其預算范圍內作調查與研究，因此，經常會感到無法充裕地執行其研究計劃，造成研究成果受到多方面的限制。

　　目前，中國的房地產營銷的歷史很短，業界對于市場調查與研究的認識與理解尚處于初級階段，在這方面投入的費用較少，需要引起發展商足夠的重視。

　　2、 時間的限制

　　市場研究是極費時間的，而提供給市場調查人員的時間一般很短，在短的時間內提出一份客觀詳實的市場報告比較困難。這需要市場調查人員做好充分的籌備工作，包括和發展商的聯系，明確調查的目的和流程，并爭取發展商最有力的支持。

　　3、 技能的限制

　　有經驗、經驗豐富的市場調查人員和沒有經驗的市場調查人員的技巧與能力會相差很遠，這種個人的市場分析能力和技能對其研究報告的可信度有直接的影響。一個優秀的市場研究人員應當具備多方面的機能，包括統計技術的理解、思維邏輯的方法、歸納與推定的領悟以及資料整理與取舍的機能等。

　　4、 偏見的限制

　　沒一個人都會有其主觀意識，或多或少先入為主的成見，這些都將滲入其研究成果之中。因此，遇事不冷靜、容易激動以及情緒話的人都不是合作市場的調查與研究工作。

　　市場研究的目的在于提供重要的資料與客觀的報告供決策當局參考，決不能主觀代替決策，精密客觀的市場研究可以幫助管理當局做出完善的決策。

　　5、 廣告研究

　　廣告是營銷強有力的工具，在房地產的市場營銷中，廣告預算總是占據了整個營銷成本的大部分，這些大量的投資是否能達到預計的效果是發展商最為關心的事情。

　　廣告研究的目的就是為了了解廣告能否正確地引起顧客的購買欲望，研究吸引顧客的廣告方法，選求適當的媒體，決定應該在那一個市場中加強廣告，創造產品需要等。因此，應該在事先就調查廣告計劃是否適當，刊登哪一種媒體最為有效，以及刊登后的廣告效果的測定等問題。

　　廣告研究所使用的方法有意見試驗法、銷售調查法、認識及回憶法等。