房地產代表公司全程策劃工作流程

[初步接洽階段]

1、 項目資源條件整合及判斷
負責部門： 策劃部、代理部、研究部
報告名稱： 《**項目策劃大綱》
中心內容：
宏觀資料：市場整體、片區趨勢、基本行情。
地段資料：規劃要點、坐標。
周邊資料：交通、配套、樓盤的規劃、設計、包裝、銷售。
發展商資料：背景、關系、資金、技術等的實力情況。
判斷內容：優勢、難點、突破口、把握度。
2、 多方案初步規劃、設計或調整建議
負責部門： 策劃部
報告名稱： 《會議紀要匯總》
　　　　　　《**項目概念設計提示》
　　　　　　　 或《項目調整建議》
中心內容： 草圖、立意、說明、交流記錄

[前期策劃階段]

3、 地塊內在條件整合及價值分析
負責部門： 策劃部、投資部
報告名稱： 《**項目土地價值與分析報告》
中心內容： 適合的規則布局和建筑類型及其投入和產出價值比較
4、 資源綜合及定位
負責部門： 策劃部
報告名稱： 《**項目綜合定位報告》
中心內容： 上述各內容匯總，初步定位或創意
5、 依據定位針對性的市場調查
負責部門： 策劃部、研究部
報告名稱： 《**項目市場調查報告》
中心內容： 客戶群、消費觀念、價格水平、推廣渠道和方式、市場缺口等，或根據創意尋找市場依據
6、 經濟可行性分析
負責部門： 投資部、策劃部
報告名稱： 《**項目經濟可行性分析報告》
中心內容： 靜態的綜合成本（地價、造價、管理、財務、資金、推廣、銷售、稅金）收益率與銷售價格的分析。
7、 初步營銷框架
負責部門： 策劃部
報告名稱： 《**項目初步營銷報告》
中心內容： 推廣主題、通道、銷售策略及產品設計立意和要求相互關系
8、 規劃、設計方案及跟蹤
負責部門： 策劃部
報告名稱： 《**項目初步營銷報告》 《**項目建筑概念設計》 《**項目環藝概念設計》 或《**項目設計修改意見》 《**項目設計要點》
中心內容： 草圖，設計創意、任務書、設計交底、指導

[營銷策劃階段]

9、營銷整體規劃
負責部門： 策劃部、代理部
報告名稱： 《**項目營銷整體規劃》
中心內容： VI，推廣的主題。方式、渠道、策略、步驟，包裝的類型、風格和銷售的入市時機、節奏、付款、策略、附加促銷手段，如裝修套餐等與施工進度相結合的創意及其相互協調關系部署。
10、 經濟敏感分性
負責部門： 投資部
報告名稱： 《**項目經濟敏感性分析報告》
中心內容： 造價、進度、售價、回報率間的變量關系圖表。
11、 價格策略執行計劃
負責部門： 投資部、代理部
報告名稱： 《**項目價格策略報告》
中心內容： 依據經濟敏感性分析結合對市場走勢的判斷，進行價格的高低、提升、折率的編排和修整。
12、 物業準備工作計劃
負責部門： 投資部
報告名稱： 《**項目的物業模型》
中心內容： 配合營銷推廣而設立的新型物業管理概念和"標準"物業管理模式的融合。
13、 銷售準備工作計劃
負責部門： 代理部、策劃部
報告名稱： 《**項目前期工作計劃表》
中心內容： 文件、合同、票證、禮品、用品等催辦、設計和制作計劃安排及費用預算
14、 項目包裝執行計劃
負責部門： 策劃部
報告名稱： 《**項目包裝概念設計》
中心內容： VI設計、導視系統、銷售中心、樓書、展板、模型、示范單位（裝修套餐）等的設計和制作計劃安排及費用預算。
15、 廣告宣傳炒作計劃
負責部門： 策劃部、代理部
報告名稱： 《**項目新聞炒作提綱和廣告發布計劃》
中心內容： 戶外廣告、報刊廣告、新聞炒作、網上廣告和炒作的計劃安排及費用預算。
16、 銷售活動規劃及策劃
負責部門： 策劃部、代理部
報告名稱： 《**項目公關活動計劃報告》 ∑《**項目**活動報告策劃書》
中心內容： 開工、開盤、封頂、竣式、入伙等的儀式，新聞發布會，展銷會的其他公關活動的計劃安排及費用預算。
17、 裝修套餐
負責部門： 策劃部、代理部
報告名稱： 《裝修套餐服務計劃報告》
中心內容： 售后裝修和裝修按揭服務。

[銷售實施階段]

18、 銷售培訓
負責部門： 代理部、策劃部、投資部
教材名稱： 《銷售基礎知識》 《**項目銷售相關內容》
中心內容： 建筑知識、樓盤背景、項目優勝、對手比較、付款方式、法律手續、銷售技巧等方面的系統培訓。
19、 執行修正
負責部門： 代理部、策劃部
往來文件： 《**項目銷售情況總結》 《**項目策劃執行修正安案》
中心內容： 根據銷售狀況和市場動向的反饋，適時調營整營銷計劃。
20、置業錦囊
負責部門： 策劃部代理投資部
報告總稱： 《置業錦囊》
中心內容： 根據項目優勢選編的購樓、選房

篇2：X知名地產項目全程策劃流程

　　z知名地產項目全程策劃流程

　　一、市場調研：

　　1、前言-----本次市調的背景、動機、運用手段、目的等；

　　2、市場分析------（1）當前市場分析（開發總量、竣工總量、積壓總量）

　?。?）區域市場分析（銷售價格、成交情況）

　　3、近期房地產的有關政策、法規、金融形勢

　　4、競爭個案項目調查與分析

　　5、消費者分析：

　?。?）購買者地域分布；

　?。?）購買者動機

　?。?）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）

　?。?）購買時機、季節性

　?。?）購買反應（價格、規劃、地點等）

　?。?）購買頻度

　　6、結論

　　二、項目環境調研

　　1、地塊狀況：

　?。?）位置

　?。?）面積

　?。?）地形

　?。?）地貌

　?。?）性質

　　2、地塊本身的優劣勢

　　3、地塊周圍景觀（前后左右、遠近景、人文景觀、綜述）

　　4、環境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）

　　5、地塊周圍的交通條件（環鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

　　6、公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫院、文體娛樂場所、銀行、郵局、

　　酒店）

　　7、地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）

　　三、項目投資分析

　　1、投資環境分析（1）當前經濟環境（銀行利息、金融政策、開

　?。?）房地產的政策法規

　?。?）目標城市的房地產供求現狀及走勢（價格、成本、效益）現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤

　　的售價和租價作為參照）

　　2、土地建筑功能選擇（見下圖表）

　　3、現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

　　4、土地延展價值分析判斷（十種因素）

　　5、成本敏感性分析（1）容積率

　?。?）資金投入

　?。?）邊際成本利潤

　　6、投入產出分析（1）成本與售價模擬表

　?。?）股東回報率

　　7、同類項目成敗的市場因素分析

　　四、營銷策劃

　?。ㄒ唬┦袌稣{查

　　1項目特性分析（優劣勢判斷、在同類物業中的地位排序）

　　2建筑規模與風格

　　3建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）

　　4裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）

　　5功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）

　　6物業管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內容等）

　　7發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）

　　8結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）

　?。ǘ?、目標客戶分析

　　1、經濟背景

　　**經濟實力

　　**行業特征****公司（實力、規模、經營管理、模式、承受租金、面積、行業）

　　家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）

　　2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式

　?。ㄈ?、價格定位

　　1理論價格（達到銷售目標）

　　2成交價格

　　3租金價格

　　4價格策略

　?。ㄋ模?、入市時機、入市姿態

　?。ㄎ澹?、廣告策略

　　1廣告的階段性劃分

　　2階段性的廣告主題

　　3階段性的廣告創意表現

　　4廣告效果監控

　?。?、媒介策略

　　1媒介選擇

　　2軟性新聞主題

　　3媒介組合

　　4投放頻率

　　5費用估算

　?。ㄆ撸?、推廣費用

　　1現場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）

　　2印刷品（銷售文件、售樓書等）

　　3媒介投放

　　五、概念設計

　　1、小區的規劃布局和空間組織

　　2、小區容積率的敏感性分析

　　3、小區道路系統布局（人流、車流）

　　4、小區公共配套布局安排（學校、會所、購物等）

　　5、小區建筑風格的形式及運用示意

　　6、小區建筑外立面色彩的確定及示意

　　7、小區戶型比例的搭配關系

　　8、小區經典戶型的功能判斷及其面積劃分

　　9、小區環境綠化概念原則

　　10、小區環藝小品主題風格確定及示意

　　六、識別系統

　?。ㄒ唬┖诵牟糠?/p>

　　1、名稱

　　2、標志

　　3、標準色

　　4、標準字體

　?。ǘ┻\用部分

　　1、現場

　　**工地圍板

　　**彩旗

　　**掛幅

　　**歡迎牌

　　2、營銷中心

　　**形象墻

　　**門楣標牌

　　**指示牌

　　**展板規范

　　**胸卡

　　**工作牌

　　**臺面標牌

　　3、工地辦公室

　　**經理辦公室

　　**工程部

　　**保安部

　　**財務部

　　4、功能標牌

　　**請勿吸煙

　　**防火、防電危險

　　**配電房

　　**火警119

　　**消防通道

　　**監控室