一、裙樓物業的現狀

近期,有關大型超市、餐飲等行業進駐高層物業裙樓的消息頻見報端,很多商家都把目光對準了裙樓商鋪市場。不過,這些商家一番考察后發現,很多裙樓商業物業由于社區規模、場地過小等因素很難符合經營要求。

廣州市裙樓商業物業呈現兩極化分布的態勢。很多區域尤其是新興區域諸如珠江新城、東圃、白云區一帶裙樓的空置率達到90%以上,三四樓的位置空置率更高。而天河北一帶,則裙樓供應緊俏。具體在裙樓商鋪方面,盡管供應量比較大,例如協和新世界芳草園2層共6200平方米;華標廣場3層共15000平方米;都市華庭也有2萬平方米左右;帝景苑有4000平方米,但都已找到買(租)家,而且售價和租金比原來的有所提高。據悉,芳草園首層商鋪大面積售價超過3萬元/平方米;鴻翔大廈商鋪單價也近3萬元/平方米;都市華庭因位處天河北和體育東交界,位置優越,部分商鋪甚至開出6萬余元/平方米的單價,但仍有保險、電訊類等實力雄厚的公司準備進駐。另外,天河北的很多樓盤都把裙樓部分用做寫字樓,租賃的多為金融證券、保險等公司。一般的裙樓寫字樓租金相對便宜,多是面積比較大的公司租住。另外,客戶希望拿到面積比較大的場地,相對零散的買賣就不是很好,其中1000平方米左右的地塊成交比較多。

二、裙樓物業的特點------商業裙樓與單體商業物業的區別

首先,體現在價格上。由于商業裙樓中附含的土地價值被塔樓部分分攤了,所以價格比單體商業物業有優勢。

其次,體現在經營方式上。由于商業裙樓屬于塔樓的一部分,所以不如單體商業那么純粹,其經營的業態會受到塔樓形態的制約,比如塔樓是住宅,裙樓就不宜經營油煙過重的餐飲。

第三、體現在外立面上。單體商業物業擁有比裙樓更多的優勢。裙樓是不獨立的,所以在外觀設計上發揮空間小,難以創造人氣和商機。并且商業裙樓的地段一般都兼顧塔樓功能。

三、裙樓物業的運作方式

目前,裙樓商業運作主要采取三種方式,一是直接銷售,二是分割出來,以租帶售,三是走專業市場的道路。目前運作比較成功的是走專業市場這條路。發展商可以根據周邊一定的歷史、商業、人文等積淀來運作自己的項目。另外政府對一個區域有一定的規劃和設想,發展商可以跟隨政府的指揮走,按照規劃的要求建設相應的專業市場。目前裙樓商業物業走專業化市場道路成功的例子很多,一德路的浩和大廈其裙樓部分命名為山海城國際商貿中心,定位為海味、干貨商場,受到投資者的青睞;天一新村的天一文具精品中心也是延續了周邊文具店鋪林立的特點;而石牌西路的天晟明苑裙樓部分也將會做電腦專業市場,從而更好地發揮崗頂、石牌一帶電腦行業成行成市的特點。

在裙樓設計時,我們最好先確定下裙樓物業的運作方式,是分隔建筑還是整體打通,這對以后的招商運作關系重大。如萬科跟沃爾瑪的合作,雙方先確定裙樓的用途,量身定做,在建筑時就會省時省錢省力。

四、當前裙樓物業存在的主要問題

1、缺乏策劃,與住宅的銷售脫節。目前,商業裙樓往往是在住宅部分銷售后,再進行策劃推廣,形成住宅和裙樓在策劃銷售上的脫節和滯后,既影響了裙樓自身的銷售,也影響了住宅的銷售。

2、空置率高,供求很不平衡。造成高空置率的主要原因是發展商運作項目的時候比較盲目,很多發展商從“人有我有”和高回報的角度出發,缺乏商業物業運作的經驗,對周邊商業環境考慮不足,往往是項目做出來了再去找市場,而不是有針對性地設計商場的規模、大小、用途等,一段時間凡住宅必有商業裙樓,導致商業裙樓大量出現,商業裙樓高空置率成為困擾發展商一個大難題。

五、裙樓物業的功能定位和主題定位

要確定裙樓物業的主題,必須先考慮到裙樓的功能定位:補缺型還是主驅型。裙樓作為整棟建筑的一部分,必須與建筑的其他部分(塔樓)協調共處。裙樓在整棟建筑中的作用,不外乎或是作為塔樓功能的補充,為塔樓的業主服務-----即補缺型;或是作為一個引力源,在她周圍形成一個強大的磁場,從而帶動塔樓的租售-----即主驅型。如果裙樓和塔樓缺乏內在的關聯,則整棟樓的投資效益必不能發揮到最大。但究竟選擇補缺還是主驅,要根據區域特點、周圍環境及政策導向等因素綜合考慮。

目前的商業裙樓以補缺型為主。如商住兩用的裙樓,常常做成超市或餐飲店或會所等,優先彌補物業自身配套和周邊配套的空缺或不足,為住宅的銷售服務,成為提升樓盤附加值的賣點。而主驅功能的裙樓,常常做成專業市場、展覽中心或主題商鋪,吸引投資者的進入,聚集人氣財氣,造成聯動效應,塔樓的銷售也就水到渠成。

在確定了裙樓的功能定位后,還要對裙樓物業進行主題定位。裙樓的主題定位需要注意以下幾個方面:

1、地理位置。商業裙樓最重要的因素就是人流和物流。這兩個要素具備了,項目就成功了一半。如果地處繁

華的商業地段,擁有良好的商業氣氛,項目本身的商業價值較高,則在商業定位上的選擇范圍較廣,可以是以大型的商場為主的商業形態,規模較大。若該片區不具備商業氣氛,定位上應是以滿足居民的基本生活需要為主。

2、周邊配套。要根據小區自身和周邊(以1000米作為考察范圍)物業的配套情況綜合考慮采用何種最佳的商業形態,以免同附近商業形成近距離競爭。一般以小型商鋪為主。

3、裙樓自身規模。若裙樓自身的規模較大,可以考慮統一規劃成大規模的主題式、倉儲式商業形態。例如沃爾瑪都選在集中規模的小區內;反之,應以隨意性的小店面為主。

4、輻射范圍內的人流量。商業形態的確定,很大程度上依賴于以該項目為中心的輻射范圍內(以500米作為考察范圍)的人流量,并以此決定超市或商場的規模大小。

5、項目定位檔次。如果住宅定位較高,相應的商業裙樓也要提高檔次。萬科金色家園的商業裙樓的消費檔次與住宅一樣都中高收入的白領階層;而擁有一般消費群體的士多店則集中在普通檔次的物業中。

6、業主的消費取向?？梢园堰x擇商家的主動權掌握在業主手中,讓業主擇優選擇自己最滿意的商家,形成良好的商業氛圍,最大程度上滿足業主的需要。

7、物業自身類型。物業定位是商住兩用樓,則裙樓的商業形態選擇應保證住宅居民的日常生活需求;若為高尚寫字樓,裙樓可以設商場、娛樂設施、酒店等以服務為主的商業形態。眾多的酒樓、娛樂場所包圍寫字樓就是這個原因。

為了使定位更加明確化,尚需要從不同角度對目標客戶進行具體的界定:

1、身份識別。目標客戶的可能取向及其占的比例。

2、區域識別。目前客戶存在的區域以及該區域的消費習慣和商業規模、氣氛。

3、購買力識別?？蓹C動支配款項的來源、時間、地點及其比例數額。

4、購買目的識別。購買目的是為了投資、自經營、炒賣,還是轉租,目的不同,要求也不同。

附錄:商業業態的分類和特點

根據國內貿易局1998年6月5日發布的關于商業業態分類指導意見。商業業態包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業市場(主題商城)、專賣店、購物中心和倉儲式商場等8種形式。各主要業態選址和經營特征如下。

1、百貨店

百貨店是指在一個大建筑物內,根據不同商品部門設銷售區,開展進貨、管理、運營,滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業態。

(1)選址在城市繁華區、交通要道。

(2)商店規模大,營業面積在5000平方米以上。

(3)商品結構以經營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主,種類齊全、少批量、高毛利。

(4)商店設施豪華、店堂典雅、明快。

(5)采取柜臺銷售與自選(開架)銷售相結合方式。

(6)采取定價銷售,可以退貨。

(7)服務功能齊全。

2、超級市場

超級市場指采取自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主,滿足顧客每日生活需求的零售業態。

(1)址在居民區、交通要道、商業區。

(2)以居民為主要銷售對象,10分鐘左右可到達。

(3)商店營業面積在1000平方米左右。

(4)商品構成以購買頻率高的商品為主。

(5)采取自選銷售方式,出入口分設,結算由設在出口處的收銀機統一進行。

(6)營業時間每天不低于11小時。

(7)有一定面積的停車場地。

3、大型綜合超市

大型綜合超市是指采取自選銷售方式,以銷售大眾化實用品為主,滿足顧客一次性購足需求的零售業態。

(1)選址在城鄉結合部、住宅區、交通要道。

(2)商店營業面積2500平方米以上。

(3)商品構成為衣、食、用品齊全,重

視本企業的品牌開發。

(4)采取自選銷售方式。

(5)設與商店營業面積相適應的停車場。

4、便利店(方便店)

便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業態。

(1)選址在居民住宅區、主干線公路邊,以及車站、醫院、娛樂場所、機關、團體、企業事業所在地。

(2)商店營業面積在100平方米左右,營業面積利用率高。

(3)居民徒步購物5-7分鐘可到達,80%的顧客為有目的的購買。

(4)商品結構以速成食品、飲料、小百貨為主,有即時消費性、小容量、應急性等特點。

(5)營業時間長,一般在10小時以上,甚至24小時,終年無休日。

(6)以開架自選貨為主,結算在收銀機處統一進行。

5、購物中心

購物中心指企業有計劃地開發、擁有、管理運營的各類零售業態、服務設施的集合體。

(1)由發起者有計劃地開設、布局統一規劃,店鋪獨立經營。

(2)選址為中心商業區或城鄉結合部的交通要道。

(3)內部結構由百貨店或超級市場作為核心店,與各類專業店、專賣店、快餐店等組合構成。

(4)設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮,實行賣場租賃制。

(5)核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。

(6)服務功能齊全,集零售、餐飲、娛樂為一體。

(7)根據銷售面積,設相應規模的停車場。

6、倉儲式商場

倉儲式商場指以經營生活資料為主的,儲銷一體、低價銷售、提供有限服務的零售業態(其中有的采取會員制形式,只為會員服務)。

(1)在城鄉結合部、交通要道。

(2)商店營業面積大,一般為10000平方米左右。

(3)目標顧客以中小零售商、餐飲店、集團購買和有交通工具的消費者為主。

(4)商品結構主要以食品(有一部分生鮮商品)、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內用品等為主。

(5)店堂設施簡樸、實用。

(6)采取倉儲式陳列。

(7)開展自選式的銷售。

(8)設有較大規模的停車場。

篇2：產品價格定位策劃方案范本

　　產品價格定位策劃方案范本

　　眾所周知，制訂產品定價需要考慮的因素很多，包括產品的生產成本、產品定位、消費者的需求、銷售渠道、營銷費用、同類產品的價格、生產周期、競爭策略等等，因此，產品價格的確定也是一個動態的過程，不可能一蹴而就。

　　在此，根據對市場的考察、結合企業的實際，對如何科學制訂某食品產品的價格進行如下的分析、策劃。

　　一、現有情況的介紹

　　1、企業和產品介紹：

　　煙臺某食品有限公司是一家以研究、開發、生產、銷售于一體的食品企業。

　　某食品性能、特點介紹；（略）

　　2、產品生產成本情況：（略）

　　3、市場上同類產品的零售價格：

　　根據營銷部門對市場的調查，現煙臺市各大商場、超市同類產品的零售價格如下（略）

　　二、制訂價格的依據

　　眾所周知，從定價方面看戰略規劃，最關鍵的是要考慮到競爭態勢、品牌、銷售量（或利潤目標）和產品生命周期這4個因素。（略）

　　1、公司經營戰略：

　　鑒于我公司是一家新成立的企業，產品雖然是填補國內外空白的新型高級某食品。前期的設備投資、產品研發費用較大，客觀上需要盡快取得利潤，收回投資，但因產品和品牌都沒有知名度，目前需要跟市場上同類知名品牌的產品爭奪市場份額、提高產品和品牌影響力的雙重任務。形成批量生產能力后，面臨著快速提高產量、擴大市場份額，實現利潤最大化的要求。

　　產品的價格高低不僅直接反映著產品的檔次，反映著產品品牌的檔次，產品的宣傳、銷售過程也是企業宣傳、品牌宣傳的過程，也是企業品牌建立、企業形象建立的過程。因此，制訂產品的價格決不能僅僅從價格因素來考慮，而是應該圍繞著企業的經營戰略、發展目標來考慮。產品價格的制訂也應該是一個動態的過程，價格決策的過程是一種持續決策的過程，它要隨著市場形勢的變化而變化，包括不可預估的情況的發生及不可掌控的變化。新品的上市價格決策不僅是企業產品開發、市場開發重要的環節，也是企業經營中的重要戰略決策。

　　因此，制定產品價格，不僅要根據企業的經營戰略來進行產品定位，而且還要綜合考慮產品的銷售渠道、產品的廣告策略，并給今后的原料價格上漲、產品價格下調、優惠促銷留出適當的空間。故此，產品的起步價格不宜偏低，而應適當調高一些。

　　2、產品定位對價格的影響：

　　我公司生產的某某食品應當如何定位？應當定位為“高級某食品”，產品的賣點是：

　　1）賣口味：2）賣健康：3）賣功能：4）賣服務；

　　3、產品競爭因素對價格的影響：

　　制訂產品價格不僅要基于對產品的定位分析，還要考慮競爭對手、同類產品、供應商等諸多因素。在此，我們可以通過基本的行業競爭波特五力模式來進行初步分析如下。

　　1在和供應商討價還價方面，因產品的主要原料來自海洋，伴隨著人工養殖面積的擴大和產品產量的增長，原料的采購成本也會逐年提高，預計每年采購成本將提高10%左右；

　　2面對潛在進入者的威脅比較大，產品已經注冊，商標和產品工藝技術已經申請專利保護，目前產品尚沒有在市場上得到響應，還沒有企業關注；伴隨著未來產品大規模上市，必將引起國內大型某食品生產企業的關注，因產品生產技術門檻不高，因此，同類仿制品可能會在半年后在國內大批量上市，與我公司爭奪市場份額；為此，建議公司圍繞著某進行一系列的產品商標注冊，例如可以考慮注冊等不同的名稱，從產品名稱上封堵其它同類產品的競爭；

　　3替代品的威脅比較大，這是該公司面臨的最大威脅，目前市場存在很多“該產品”的替代品，如某某產品等都對該產品有著很大的威脅，畢竟消費者已經習慣了使用這些產品，而作為新品的某還沒有被消費者認同，市場待開發；對于新產品來說，消費者具有更多的選擇權，消費習慣左右消費心理，消費者對產品的討價還價能力就會很大，因此，明確產品獨特的賣點是引導消費熱點、吸引消費者的關鍵因素。

　　綜上所述，為引導消費、激發購買欲望，建議在產品宣傳上，以某獨有的口味、營養作為產品賣點，在產品介紹、產品包裝上進行刻意的宣傳、介紹。

　　4、營銷策略對價格的影響

　　根據產品生命周期規律，我們知道：產品拓展模式可分為產品導入期、成長期、成熟期、衰退期四個不同時期。在商品導入期，由于消費者對商品陌生，必須通過各種促銷手段提高商品的市場知名度；另一方面，又因導入期的生產成本和銷售成本相對較高，在給產品定價時不得不考慮這個因素，所以，在導入期，營銷的重點主要集中在促銷和價格方面。

　　我們建議采取吸脂高價快速滲透策略。一方面通過各種廣告宣傳擴大產品的

　　知名度，導入市場，取得較豐厚的利潤；另一方面，通過內部資源整合，打造一支高素質的營銷團隊，以支撐企業快速發展的需要。

　　三、產品的價格策略

　　1、經營目標對價格的影響

　　銷售量和市場份額息息相關，銷量大則市場份額也大，反之亦然。而在實際運作中，在產品特征不變的前提下，銷量和利潤是兩個互相矛盾的目標，至少在上產品上市初期如此。當企業最求較高的銷量，也就是最求較大的市場份額時，往往是應該采取低價進攻的策略。

　　當企業以改善盈利能力、提高利潤率作為自己的戰略目標時，往往是采取提高產品價格的策略。增加高端產品在產品結構的比例，或減少低端產品在產品結構中的比例。

　　2、渠道因素對價格的影響

　　為適應企業產品走高端市場、以中高端消費群體為目標客戶的定位，滿足中高端消費群體對高檔某食品的需求，填補當前市場高檔某食品品種單一、海鮮風味產品缺乏的狀況。

　　我們擬以城市、城鎮大中型商場、超市和中高檔賓館、酒店，城市、城鎮中高檔收入群體、工薪階層家庭為基本的目標客戶群體，展開產品營銷、推廣。因此，選擇的銷售渠道是：

　　公司批發城市經銷商商場、超市&nbs

p;居民家庭；

　　公司批發城市經銷商中高檔賓館、酒店；

　　公司批發大、中型商場、超市居民家庭；

　　由于銷售渠道一般要經過經銷商、商場超市兩個環節后，才能進入家庭走上餐桌消費。因此，在制定產品價格時必須給經銷商、商場超市留出一定的利潤空間，使經銷商和商場、超市愿意做我公司產品的經銷商。

　　3、產品價格體系的設計

　　生產成本=固定成本+可變成本；出廠價格=生產成本+稅金+期望利潤+營銷費用；

　　在制定產品的價格時，我們應該從兩個方面進行考慮：一是從成本價到出廠價；

　　二是從出廠價到零售價。

　　從企業內部看影響價格體系形www.zonexcapitaltr.com成的因素有：生產成本、銷售費用、其它期間費用和利潤4個因素，然而，因為多種原因造成企業往往無法準確計算出生產成本和銷售費用。

　　從企業外部看影響價格體系形成的因素有：出廠價、經銷商出貨價、分銷商出貨價和終端零售價4個因素，對這4個因素企業實際也無法控制。

　　根據上述8個因素的分析，我們繪制產品價格分解圖如下（略）

　　從產品銷售渠道各成員分享價格、利潤分解圖上我們可以看到，除去二級批發商這個環節是我們在做產品渠道布局、策劃一開始就必須考慮的問題，否則企業的利潤將被渠道成員分享30%，這是我們企業所不能接受的。

　　4、產品導入期的價格策略：

　　具體做法如下：

　　◎以煙臺、青島、大連、北京、上海市場為產品重點導入區域，通過產品宣傳和促銷活動，引爆銷售，引發購買欲望，快速進入大型商場、超市；發展區域代理；兼顧南北兩翼的市場推進。

　　◎銷售策略：目標集中策略。

　　◎宣傳策略：

　　1）以30秒至1分鐘時長的電視廣告片為手段，輔之相關的報紙、雜志廣告和必要的網絡宣傳、軟廣告宣傳，引導消費。

　　2）在銷售、致富類專業雜志上，推出誠征產品代理商、經銷商的招商廣告，力爭在3至5個月內在全國建立起一級、二級、三級的產品銷售渠道。

　　3）車載廣告，車載廣告具有受眾范圍大、時間長、醒目、搶眼、便于記憶，性價比較高等特點，建議在煙臺、北京、上海等擬開發區域市場內，選擇市區內3至5條主要交通路線，進行車載廣告的宣傳。

　　◎營銷管控：制訂合理、優惠的招商政策和渠道管控制度，吸引經銷商加盟。并通過對加盟經銷商培訓的方式，對代理商、經銷商進行管理培訓。

　　◎業績以市場開發目標為主，盈利目標為輔。

　　◎期間初步形成現金顧客群和戰略客戶群。

　　◎前期銷售費用較高，現金流量有效增大，市場快速成長。

　　5、產品批發零售價格建議方案

　　假定每個環節按產品總價讓出10%的利潤空間，則產品的價格就應該是：

　　產品總價形成路線圖是：成本價+出廠差價+經銷商批發差價+商場、超市批發差價=產品總價。（設定產品零售價=產品總價）

　　公司享有部分：出廠價格=稅金+企業期望利潤+營銷費用；

　　營銷部門提成總額控制在產品總價款的6.5%以內，其中：個人業績提成5%，團隊業績1%，超計劃獎勵0.5%。

　?。糠旯澕偃臻_展大規模產品促銷優惠活動時，企業可以確保產品降價10%至20%時，企業仍有20%以上的利潤空間）。

　　產品出廠價+營銷提成=占產品總價的%。

　　經銷商、代理商享受部分：批發差價（占總價款%），其中：

　　一級經銷商（省級代理）按產品總價的%；=出廠價格+營銷提成（%）

　　二級（地市級代理）經銷商按產品總價的%；

　　三級（區縣級代理）經銷商按產品總價的%；

　　普通（一般商戶）經銷商按產品總價的%。

　　一線、二線城市大型商場、超市享受二級經銷商批發差價（%）；

　　二線、三線城市大中型商場、超市享受三級經銷商批發差價（%）；

　　城市、城鎮一般商場、商店、超市按普通經銷商批發差價（%）

　　使所有經銷商也能享有17%以上的毛利潤。

　　因為我公司的目標是要通過產品的差異化，填補國內高檔某食品空缺的狀況，以進入高端市場為目標。因此，我們采用撇脂定價法（也稱吸脂定價法）www.zonexcapitaltr.com和目標定價法相結合的策略：撇脂定價法就是為產品制定一個較高的價格，以期在短期內攫取最大利潤為目標，而不是以實現最大的銷量為目標。目標定價法：是指根據企業的總成本和估計的總銷量來制定價格的一種方法。

　　在此我們提出產品的具體的價格方案是：

　?。ㄒ唬┊a品批發價格：

　　根據上述的綜合分析，為了滿足不同銷售渠道、不同客戶對產品的需要，將產品劃分為四個類別（略）

　?。ǘ┊a品的品質（略）

　　6、產品價格的管理

　　為了規范對產品價格的管理，公司對產品價格實行統一價格政策、統一批發價、統一零售價，統一價格管理的政策。

　　產品銷售價格是營銷策略中的關鍵點，授權清晰的定價體系可以及時的滿意客戶的需求，靈活的應對競爭者的沖擊。

　　首先，應建立定價、調整和折讓的規則權限，明確不同級別崗位價格權限、樣品、禮品贈送政策制定各級別崗位總體權限。

　　產品價格管理權限分配表

　　業務人員在開發客戶和渠道的工作中，允許給客戶和經銷商贈送部分產品樣品，但是對贈送的樣品必須納入管理范疇，贈送樣品后，要跟蹤聯系、記載上報客戶信息資料，至少應包括客戶的姓名、單位名稱、地址、聯系電話等。限額以內贈品樣品的申領，由申領人填表，經部門負責人批準后，到生產部門領取。超過限額的，一律由總經理批準。

篇3：全程策劃工作:項目發展定位

　　全程策劃工作：項目發展定位

　　第二部：項目發展定位

　　●市場競爭分析：（總體市場、區域市場、同類物業分析）

　?。?）與項目相關的社會經濟環境分析

　?。?）區域開發總量分析

　?。?）區域商品房住宅消化總量分析

　?。?）區域不同類型房地產需求量與現狀分析

　?。?）區域不同商品住宅市場不同檔次需求量與現狀分析

　?。?）區域明星樓盤分析

　?。?）區域暢銷樓盤分析

　?。?）區域滯銷樓盤分析

　?。?）區域最受歡迎物業類型分析

　?。?0）區域文脈狀況分析（居住文化）

　?。?1）區域住宅租金水平分析

　?。?2）區域住宅市場空置率分析

　?。?3）區域住宅市場消費者分析

　　●項目分析：（地盤解析、街區價值分析）

　?。?）生活方便狀況研究

　?。?）商務頻繁狀況研究

　?。?）污染狀況研究

　?。?）供水、供電、供氣、供熱狀況研究

　?。?）交通便利狀況研究

　?。?）居住文化狀況研究

　?。?）未來發展狀況研究

　?。?）居住圈狀況研究

　?。?）可利用自然景觀狀況研究

　?。?0）周邊人口狀況研究

　?。?1）周邊競爭者開發地塊狀況研究

　?。?2）周邊旅游景點狀況研究

　　●項目定位：

　?。?）物業定位

　?。?）客戶定位

　?。?）項目開發主題定位

　?。?）項目戶型定位

　?。?）項目形象定位

　?。?）價格定位（檔次）

　　●物業發展建議：

　?。?）商業開發模式

　?。?）商業業態規劃

　?。?）商業經營系統

　?。?）商業管理系統

　?。?）商業識別系統方案

　?。?）商業國際、國內招租執行

　?。?）規劃設計要點

　?。?）裝修標準

　?。?）配套設施

　?。?0）社區服務（物管）

　?。?1）與建筑師溝通

　?。?2）施工與賣場組織

　　●物業推廣建議

　　銷售前提條件

　　入市時機評估

　　階段性推廣策略