頂層曾經是人們避之不及的房源,因為頂層受太陽直射面積大,下雨天易積水,出現散熱差、容易滲漏的幾率比較大,因而住頂樓被形容為處于“水深火熱”之中。近年來,過去“頂天立地”而少人問津的頂層住宅,因配了閣樓而受到消費者追捧,一時成為搶手貨。從“老虎窗”、“大蓋帽”發展到今天的露臺式閣樓,頂層住宅以其獨有魅力而備受購房者寵愛。在市場這只無形的手調節下,閣樓也開始從“幕后”走向“臺前”并自抬身價。如今帶有閣樓的頂層住宅,除少數樓盤免費贈送外,眾多樓盤開始以1/4建筑面積計價,或以一定價格系數上浮。有關居住頂樓的利弊問題,不少買家在當初購買時都做過思想斗爭和權衡,在買不買頂樓的問題上,都會有這樣的心理障礙。那么頂樓到底值不值得買,什么樣的頂樓可以在更大程度上克服弊端,買頂樓怎樣才放心?
作者借鑒實際工作經驗并聽取各路專家和消費的意見試著對閣樓的營銷做出如下分析：
一、閣樓的定義:
閣樓系指各房地產開發經營企業開發經營的普通住宅商品房的頂層閣樓。舊稱暗樓,是指在房屋建成后,因各種需要,利用房間內部空間的上部搭建的樓層,比較低矮、陰暗,坡屋面建筑的靠近沿口的地方,一般人不能直立,無采光、通風窗的建筑。近年來在新設計建筑的住宅樓中,閣樓已經被賦予了新的定義脫離了暗樓的窠臼。
二、閣樓的設計和使用:
早期住宅的屋頂設計和施工比較簡單,隔熱、防水、承重效果都不是很好,現在商品房的屋頂隔熱層在設計上比原來復雜很多,一般都能過關達標,尤其是由知名施工單位建造的工程都不會有太大問題,當然并不排除有些施工單位受利益驅動而層層轉包分包導致在施工過程中偷工減料,出現漏水問題的住宅大都是因此造成的。 在目前的房地產市場,使用斜屋頂窗的樓盤種類豐富多樣,有經濟適用房,也有多層住宅,還有TOWNHOUSE,這些樓盤無一例外地采用了斜屋頂設計,并使用了斜屋頂窗作為采光來源,一改傳統的老虎窗所帶來的沉重呆板的風格,與此同時,采光和通風也得到了與老虎窗相比很大的改善。
坡屋頂一般采用在閣樓內鋪或噴保溫材料的作法也有的在屋面上鋪一種特制復合巖棉板,該板上貼有一層改性的瀝青油氈,上面根據需要做保護層。這種屋面的保溫和防水性能都比較好?，F在發展商做屋頂隔熱層用的材料盡管能起到一定作用,但時間久了問題依然會暴露出來。例如,這些防水隔熱材料的壽命一般
在10年以內,超過10年,材料可能因老化、磨損而導致滲水、隔熱效果減弱等問題出現?，F在很多發展商大都采用比較傳統的隔熱層施工方式,早期建造的住宅也采用這些傳統做法,結果到今天就出了問題。
所以頂樓住宅遲早都可能面對弊端暴露的問題,就算發展商到時幫助維修也是一件工程量很大的事,這對頂樓住戶多多少少都會有影響,故購買頂樓還是有一定風險的,之所以這么說是因為傳統施工占主流 。傳統的防水、隔熱材料和設計施工方式現在房地產界依然被廣泛地應用著,盡管有所改進,但并未有質的變化。一些發展商問及原因他們回答說,現在市場上的隔熱、防水材料確實有不少花樣,他們也試圖嘗試。但對一些新材料不是很放心,因為新材料大部分都未經過長時間使用的檢驗,并且曾經有發展商采用這樣的新材料后還是未能避免頂樓弊端的出現,所以覺得采用傳統施工方式比較穩妥放心。同時為了增強屋頂的防水、隔熱性能,發展商大多會選用質量好的建材,加厚防水層、隔熱層、保護層,以盡可能降低漏水出現的幾率,增強隔熱效果,延長隔熱層的有效年限。另一方面新材料一般成本比較高,施工難度大,從耗費的人力、物力方面考慮,還是傳統設計和施工方式經濟實用。如曾經拿過魯班獎的中國海外建筑,其在住宅屋頂設計和施工上依然是采用傳統方式。 從一些建筑專家了解到,國內住宅屋頂的改造進步比較緩慢,而國外因對住宅的健康、節能比較重視,在屋頂設計方面有不少創新。如季節性地使用可移動的水箱隔熱,效果很好;普遍采用坡式屋頂設計,有效改善了屋頂排水、防水、隔熱的問題。其次一些樓盤還通過做屋頂綠化的方式增強頂樓的隔熱功能。如匯景新城,在洋房、疊加式別墅的屋頂都建造了“頂層花園”,不僅成為小區的一道綠化景觀,而且還能起到隔熱降溫作用,但這種做法對房屋承重、防水的質量要求較高。
我國法律規定閣樓面積統一按層高(高度)2.20米(含2.20米)以上部位的建筑面積為計價面積。利用下一層屋面所建的露臺、平臺等無論大小與使用功能如何,一律不計銷售面積。
有些發展商為了促進頂樓銷售,把頂樓天臺作為購買頂樓的附加產品送給業主使用,結果的有業主對天臺進行重新裝修,拆掉原來的地磚種上花草,時間久了,隔熱層和防水層受到磨損導致性能減弱。因此開發商還需要正確引導消費者理智的消費房產。
三、消費者置業心態把握
擁有斜屋面的閣樓雖然看似復雜難用,卻有它與生俱來的優點。閣樓空間豐富,富有趣味和變化;閣樓平均層高低,因此更使人感覺親切、溫暖,富有安全感;閣樓不僅有效的解決了頂層隔熱和防水的問題,而且可以豐富建筑立面效果。閣樓是神秘的,天然的斜面使室內的光影變幻萬千;閣樓是最高的,有最開闊的視野、最新鮮的空氣;閣樓也是最貼近藍天的。因此擁有一個自己心儀的閣樓 ,按照自己
孫子兵法上說:“知彼知己,百戰不殆”。只有充分了解倒消費者的消費心態才能更高的為他們提供合適的置業產品,下面是頂樓居住者的經歷和感受:
1、居住頂層閣樓九大利好:
* 視野開闊,可以“一覽眾山小”,對保護視力也有好處;
* 通風、采光效果好,陰雨天能節省照明用電;
* 價格往往比較便宜,可以把節約下來的錢用來更好地布置自己的房間,或者為空調交電費。因穿行的人少,樓道比較衛生,而且個人空間較多;
* 在梅雨季節比較干爽,不用除濕;
* 蚊蟲較少;
* 私密性好;
* 沒有電梯的多層住宅經常爬樓梯可以鍛煉身體,每天來幾個上下,比跑步還好,對每天缺少運動時間和運動缺乏的人來說,可以鍛煉身體。;
* 受外界噪音影響小,沒有樓上住戶的噪音干擾(比如進行裝修或者調皮的孩子經常的玩玩具),也不會受樓道鄰居上上下下的干擾,更不會被樓下鐵門的轟鳴騷擾,比較安靜;
2、居住頂層閣樓七大弊端:
* 夏熱冬冷,夏天要比低層單位多耗費電資源和水資源。
* 如果屋頂的建筑質量有問題,首當其沖要受害,容易出現滲水、裂縫。
* 水壓一般比較小。
高層住宅的頂層最怕停電,公攤電梯運行費以及電梯維護費用比較多。
* 沒有電梯的高層頂樓,爬樓梯比較辛苦,不適合有老人的家庭。
* 衛生間會散發出異味,因為通風管在頂上,所有的異味從一樓向上涌。
* 頂層隔樓增加裝修成本。帶閣樓的頂層確實有不少優點,但多了一個閣樓,裝修成本相應也要增加。其中最大的支出是地板和墻地磚,閣樓的地坪無論如何鋪設,都是筆不小的開支。其他樓層的吊頂是為了裝飾,可吊可不吊;而頂層的吊頂是為了保溫隔熱,不可不吊;偌大面積的頂吊下來,費用也就可想而知了。閣樓要充分利用,自然需要一些分隔,還要制作櫥柜,材料費、人工費又得節節上升。
3、購買閣樓的技巧
* 要求發展商提供頂樓的有關設計、施工資料,看是否符合有關的建筑標準。如果是現樓。還可以根據外立面頂樓的一些標記線目測屋頂隔熱層的厚度,看是否達到一般要求的20-25厘米厚。
* 查看滲水和排水。
如果樓盤是現樓,最好在大雨過后1小時到頂樓看看積水多不多,這個辦法可以在春、夏季使用。如果是秋冬季節,可以讓發展商提供水源,在屋頂潑上較多的水,看是否有滲漏現象,排水是否暢通。另外如果
地面發生不均勻沉降,也總是頂層墻面最先出現開裂,并引發滲水。所以喜歡頂層的購房者,也要特別關注地基的設計與建造情況。同時應該了解一下屋頂采用什么防水材料,屋頂防水一般分剛性防水和柔性防水兩種,從規范上說這兩種防水都能達標,而有些樓盤同時采用剛性和柔性兩種防水方式,效果自然更佳。保溫材料也會引發滲漏水,以往很多樓盤用憎水珍珠巖作為保溫材料,很厚日積月累會因保溫層中積水太多而引起滲漏且這種滲漏很難修復。較新的保溫方式是采用聚苯板,它很薄才2厘米左右,不僅保溫效果好,且浸在水中取出都不沾水,所以不會造成積水和滲漏。
* 看水壓。
不少頂樓因樓層高水壓不足,使自來水流量小,而且影響煤氣熱水器的點火,嚴重影響居住的方便,所以
水壓問題一定要關注?，F樓可到頂樓單位直接放水查看,有人入住的樓盤,可以先向已入住的頂樓業主了解水壓情況,如果是期樓要求發展商提供水管用材等資料。
* 看消防設施。
如果發生火災,熱氣和火勢一般往上升,所以頂層住戶不能忽視頂層的消防設施。
* 在合同附件中要約定閣樓施工中不得更改的事項,比如窗戶的形狀、大小等,這是最近客戶投訴比較集中的問題。
* 避開噪音。
頂層水箱及電梯機房,有可能給頂層的住戶造成噪音干擾。多層住宅只要是變頻供水,即可避免供水聲的困
擾;小高層或高層住宅應盡量選擇或要求發展商采用無須每天供水的水箱,或給供水龍頭在近底板處的水箱。新型的無機房電梯,則能杜絕電梯電動機的噪音污染。如果這一切都無法避免,則在選擇房型時,盡量讓輔助空間(如廚房、衛生間、儲藏室等)貼著水箱或電梯機房,以阻隔噪音。* 注意閣樓的有效使用面積和空間。
了解閣樓的實際可利用面積可助你衡量售價是否合理,另外頂層會有很多的梁,如果有梁橫亙于工作臺上、床上、沙發上,也是件頗令人討厭的事情。但是否有梁,在平面圖上是無法體現的,所以一定得要求查閱建筑剖面圖。一些好的發展商會注意將下翻梁改為上翻梁,這樣在室內就看不見梁了。
*規避違法建筑
法律專家提示首先在簽署買賣合同時,合同附件中都附有房屋的平面圖,如果平面圖及合同中都未將閣樓列入買賣面積中或在房屋平面圖上并無閣樓,則開發商加蓋閣樓屬于擅自變更房屋戶型的違約行為,您完可以主張要求開發商承擔違約責任直至退房的權利。只有層高達到2.2/2.5米(根據各地市規定來定)的全部分才能計為銷售面積。閣樓面積準確計算。
現在關于閣樓的面積計量也出現了大量糾紛,它不僅體現在消費者的所有權使用上,還涉及物業管理費的收取。造成這種的原因一是測量標準"多頭管理":1991年國家測繪局發布《房產測量規范》、1995年建設部印發《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》、1998年國家質量技術監督局發布《商品房銷售面積測量與計算》等等,如此眾多的技術標準、行政規定,客觀上造成了計量標準的混亂。比如,按照《上海市關于建筑面積計算規則》的規定,閣樓不應計算在建筑面積范圍內,而房產局的測繪部門認為,閣樓高度在2.2米以上,且通風條件良好,就應計算在建筑面積范圍內。由此引起的關于閣樓應不應收費的糾紛在投訴中占了相當比例。二是缺乏獨立的第三方監管,盡管國家質量技術監督局發布《商品
*房銷售面積計量監督管理辦法》,但也僅從事后監督的角度作一些規定,由于建筑行業至今多少存在封閉管理、行業壟斷的現象,一旦買賣雙方就房屋面積發生爭議時,消費者往往處于弱勢地位。業內人士認為,杜絕商品房"短斤缺兩",計量須"權威",進一步明確測量標準,目前商品房銷售中的面積概念太多,能否以簡單對復雜,統一銷售單位,面積測量由具備獨立地位的第三方檢驗(測)、鑒定機構來出具公正數據,不應再由房產管理部門承擔面積測量。比如20**年10月15日,江蘇省物價局、建設廳宣布在全省全面推行住宅商品房銷售“一價清”制度,下發了《關于全面實施住宅商品房銷售“一價清”制度的意見》中,明確
規定住宅商品房最終結算時只能實行一個價格,即政府價格主管部門核算并批準的房屋最終售價,開發企業不得在價格之外收取未經批準的任何費用,在房屋銷售時必須做到明碼標價;政府部門也不得擅自立項、超標準、超范圍向開發企業收取各種費用?！兑庖姟愤€規定,計算產權面積的閣樓不單列樓層差價,其樓層差價隨所在層次(最高層)一并確定。
四、閣樓的消費市場定位
在銷售中我們常說的一句話就是:“我們的產品誰會來買?為什么要來買?買來做什么用?如何用?”
對于經濟適用房的購買者來說,斜屋頂加層確實增加了不少使用的面積,因為一般頂層的面積開發商都會
打折銷售,而設計合理的斜屋頂間卻往往是家庭中最明亮宜人的生活空間,一般家庭都作為兒童間,讓孩
子享受到更多的陽光和空氣。而對于多層住宅以及別墅等住宅來說,更吸引他們的可能就是不僅僅是面積, 而是斜屋頂窗帶來的明媚陽光,新鮮空氣,以及開闊的視野了。以北京奧林匹克花園為例,開發商特地在多層住宅的坡屋頂采用了威盧克斯斜屋頂窗,不僅使建筑物的外觀更加時尚,新穎,更在不改變日照間距的前提下增加了居住面積。簡單的劃分一下可以有如下幾種消費類別:
1、SOHO一族的“星光工作室”
對于在家辦公的人來說,將閣樓作為自己的辦公區域是最恰當不過的了,因為這樣可以使工作和生活分離開來,以免相互干擾。但派這樣用場的閣樓最好面積夠大,至少能放下工作時所需的一切設備和資料,由于在家辦公的人的職業特征通常是設計類和管理類,所以絕不能因為需要樓上樓下跑而打斷自己的靈感和思路。另外,這里的空間最好能比較通透,采光和通風對于辦公環境來說是非常重要的,因為在工作勞累的時候,可以站起來看看窗外的風景,舒展一下筋骨,放松一下心情,以提高下一時段的工作效率,而黑暗狹小的空間容易造成疲勞感。
2、白領一族的休閑視聽室
盡管樓下的空間肯定會有個起居室,是家里來客人時閑聊的好場所,對精神生活要求較高的白領一族來說,可能需要一個更私密一點的空間來和自己最親密的朋友相處。這時將面積并不大的閣樓設計成會客區間肯定不錯,當然它只對很特別的朋友開放。這樣的會客區并不需要很大的空間,只要能容納兩把舒適的椅子或沙發、一個小小的書架即可,因為彼此間的距離并不需要那么大。對這樣的閣樓同樣也要求有足夠大的窗戶,能保證良好的采光和通風,并且在裝修時最好在地面鋪上地板或地毯,因為它能讓主人和
朋友更隨意。3、“飄一族”的客房
對那些生活在異地大都市的漂一族來說,買了房子以后可能會經常有家鄉的親戚、朋友來拜訪,在這樣的情況下不妨將閣樓設計成一間客房,因為無論這里的空間怎樣,總比將朋友或親人安排在賓館里給人的感覺要好得多。由于是從遠方來,所以在安排一張舒服的床之余,可以充分利用斜屋頂下的空間安置一個特殊設計的衣櫥,這對客人來說是非常有用的。另外如果空間還允許,可倚墻放置一張小書桌椅,因為客人很可能有看書或寫日記的習慣。
此外在經濟比較發達的大都市,獨立式閣樓也是投資置業者比較熱衷的一個載體,“麻雀雖小,五臟具全”的設計,使閣樓用來做出租房備受漂一族的喜愛。
4、小資一族的浴室
躺在斜屋頂窗下的浴缸里,抬頭數著天上的星星,會是多么奢侈的享受!如果你是很小資的消費者,不妨在斜屋窗下,沿著立式墻面安裝一個大浴缸,浴缸旁還可以設計一個擱板,用來擺放衣物和洗浴品,想浪漫一把的時候可以點上幾支蠟燭,在飄搖的燭影中把一天的辛苦全洗去。需要注意的是一些閣樓并沒有上下水,所以關于管線的改造你要明確的體現在合同附件中并和相關部門協商好,否則后患無窮。
5、充滿幻想的兒童房
愛胡思亂想的孩子都有種閣樓情結,總是想象著在閣樓里會有怎樣的歷險經歷,又或許會有什么神奇的發現。兒童房要求最好選擇通風比較好、陽光充足、周圍環境安靜的房間,而閣樓正好滿足了兒童房的這一需求。為孩子們在斜屋頂下創造一個兒童樂園確實是一個明智的選擇。不規則的室內更符合兒童活潑的天性,而斜窗亦能帶來明媚的陽光和新鮮的空氣,有利于孩子的健康成長。
6、都市精英的“海市蜃樓”
非常傳神的一句話就是:“買躍層,登露臺,為她摘下滿天星?！?利用你的無限遐想,打造深度躍層空間,匹配浪漫愛情生活。清朝的李漁也說過說:“房屋貴精不貴麗,貴新奇大雅,不貴織巧爛漫”。在斜屋頂窗下,我們與天空對話,以一種全新的方式感受著四季的變遷,而嵌在斜屋頂上的那一小片天空所賦予我的已不僅僅是四季的陽光,更重要的是它所體現的那種簡潔清爽,自然淳樸的異域風情,一種更加接近自然的生活方式。
五、閣樓的銷售:
受閣樓的形式、功能和作用、成本以及消費者消費習慣、消費心理等方面因素影響。閣樓是頂層附屬部分,一般以贈送的形式隨頂層房屋捆綁銷售,因其具有很高的使用附加值,所以頂層帶閣樓的房屋很受消費者追捧。一般來說在一線城市如果對整個項目的產品銷售有信心,可以在開盤期推出帶閣樓的產品,以此吸引更多的客戶;如果對項目信心不足,可先把帶閣樓單位作為“奇貨”保留,在銷售不暢時可將其推出救市;而在二三線城市則需要根據本樓盤的策劃案適當安排上市時間。閣樓價格的制定要機動靈活。根據本樓盤的價格體系系數和消費者市場的情況靈活調整,一般來說多層的閣樓價格是均價的多層30-50%,小高層是40-60%。
在這里我不想列舉太多的銷售技巧,因為技巧只是營銷樓盤的中策,上策是提升樓盤知識含金量,打造文化地產,把適當的產品賣給需要的人。營銷戰術簡單的來說有如下幾種:
1、閣樓工程設計創新
創新之于住宅產業,意味著人居理念和住宅商品進步的無限空間;創新之于住宅產業,表現著競爭力的重要內核;創新之于住宅產業,奔涌著這個行業持續發展的不竭動力。開發商可以在空間設計和細節設計中做的更加人性化,打造全新的躍層合復式結構,提升產品質量。據有關專家介紹,近期市場上出現了一種新型的預制模塊式屋頂(隔熱)草坪磚,不論何種樣式的樓面都能實用,而且工序少、施工簡便、造價低、效果好,經濟效益和社會效益都極為明顯,且造價可控制在25元/M2,工程實際結算價在80-90元/M2之間,空調電費的支出可大幅下降。冬、春、秋可在屋頂花頂草坪中休息娛樂,這種浪漫的都市生活對所有的購房者來說都是極大的誘惑。
筆者也曾和公司老總探討過是否在北方的新蓋樓盤閣樓上設計大面積太陽能,以此解決各家各戶安裝太陽能的分散性合美觀性的問題的解決知道,經過咨詢專家理論上是完全可行的,不過還需要解決后期物業管理、設備維護及增加的成本問題。
2、居住概念和居住理念創新
“地產+文化”實現在營銷的利器,我們倡導“用產品吸引人,用文化感動人”的方式把閣樓介紹給消費者。閣樓單位“肯定有市場,但它必須有適當的包裝。渲染了居住頂層尊貴的色彩是前幾年慣用的銷售戰術,在香港居住閣樓它就是身份的象征之一,如像烏節路一帶最豪華的“樓王之王”叫價可達1000萬元。
3、閣樓文化展示會”
開發商通過高質量的樣板間,引導消費者在欣賞風格各異的閣樓文化的同時,還能夠聽倒物業管理服務公司和裝飾裝潢專家們的最新的居家理念的介紹,經過雙方的溝通交流,會收到了良好的促銷效果。
4、直接價格促銷
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sp;價格雖然赤裸裸,但是它也最有殺傷力?，F在樓盤頂層標準單位的售價基本都比其他樓層低,在同一個小區中,大家享受著同樣的綠化、戶型、物業管理、配套設施,買頂層,每平方米單價卻要比其他樓層少5%至10%。優惠的價格吸引了那些初次置業,對總價還是比較敏感的年輕買家,他們成了購買頂層單位的主要客戶群,而且市場上梯級消費正逐漸成熟,不久他們可能會二次置業,去消費更加舒適的低層樓房。5、隱形價格促銷
如贈送裝修方案、贈送家電、贈送室內裝潢等,變相的降低閣樓的單價和總價,在利用“明升暗降”的價格原則隱性的迎合消費者“追漲殺跌”的消費理念。這種情況一般出現在高價格的樓盤,因為當初的高估了自己的樓盤綜合競爭力或者消費者的消費能力而造成錯誤的價格體系的制定,這種方式只能用來救市,卻不是企業用來盈利的法寶。
6、贈送露臺 。
對于“免費”贈送的閣樓、露/天臺,我們它應當清楚的認識到這是房價系數上浮的副產品,因為房子有樓層差價,頂層原本就應比中間樓層價格上低一些,現在抬高頂層價格實際是變相將閣樓價格加入,如果頂層
沒有閣樓,樓層系數一般下浮20%左右,現在頂層帶閣樓,樓層系數上浮4%至10%,這樣一增一減,對照之下閣樓怎么是免費贈送,這不過因為很多消費者在買房時都抱有浪漫的想法,認為有了露臺就可以在晚上坐在上面賞月、聊天,或做一個私家園林,增加活動面積,又能享受田園風光,是很多都市人夢寐以求的美好愿望,正是這種心理讓很多買家對贈送露臺的頂層住宅情有獨鐘。針對這種情況而做的一種的促銷手段而已。
發展商把屋頂的天臺使用權贈送給買家,這使頂層住宅尤為好銷。但是要注意的是很多發展商贈送的天臺都只有使用權而無產權,因為天臺是公共地方,不能出賣,也不能贈與。原因是它的設計功能就是作為整幢樓宇的消防通道使用。這種特殊功能決定了它只能是整幢樓宇的全體業主共同共有,共同使用,不能獨占。發展商將無權處分的、屬于整幢樓宇全體業主共有的消防通道的使用權贈送給頂層住戶,這種行為不僅違反《消防法》的規定,也不可能得到其他業主的認可,顯然是無效的。任何違反法律強制性規定,未經產權人同意擅自處分他人財產的約定都是無效的,這是《合同法》的基本要求,無須文件規定。另外19*建設部發布的《城市異產毗連房屋管理規定》第八條也規定,(異產毗連房屋的)一方所有人如需改變共有部分的外形或結構,除經城市規劃部門批準之外,還需其他所有人(指該樓宇的其他業主)的書面同意。由此可見,發展商用分割贈送天臺使用權的行為不僅違反《消防法》的規定,還違反了《城市異產毗連房屋管理規定》。對于露臺,按照相關法律規定,不應計入房屋面積,因此露臺也不會寫入產權證,但是相應的住戶擁有對該露臺的使用便利和使用權利,只要該住戶沒有私搭亂蓋、擾民等違法行為,其他業主無權干涉。要注意的是在屋頂亂搭建存在著嚴重安全隱患,屋頂建筑占用了屋頂的消防通道,對于疏散火災時的人流非常不利;另外屋頂建筑一般都沒有經過房屋安全部門的鑒定,有可能損害了屋頂的隔熱層或防水層,影響屋頂的整體結構和安全 。
7、善于利用最新的法律法規和地方政策,引起媒體的關注。
由于房地產是一個高度受法律法規和地方政策的約束的行業,在閣樓的銷售中要緊跟形式,避免各種不必要的糾紛。如果在樓盤銷售種走在行業的前列,不僅會得到政府的大力支持還會贏得較高的社會關注度,最終達到促銷的目的。
六、閣樓的裝飾裝修技巧
掌握一定的閣樓裝修技巧非常有利于和消費者溝通,在良好的建議下,洽談的氣氛會異常的融洽(過于單調的產品介紹只能讓人感覺乏味),雙方由于某個話題產生共鳴而簽單的案例是在不勝枚舉。
1.相對于平屋頂的房間,斜屋頂間的裝修更要動些腦筋,尤其在家具的選擇上,在靠近斜屋頂的一面,為了充分利用斜屋頂下的空間,可以把家具的一面按照自己的需要做成與斜屋頂相吻合的傾斜的樣子,別有一番情趣,從中您還可以體會到自己設計家具的快樂。
2.窗戶下的空間也不能白白浪費,因為窗戶底部到地面的距離一般較短,可以利用這個空間儲物?？梢栽诖皯粝掳惭b一個移動的有滑輪的柜子和一些低式家具。不僅實用還可以遮住窗下的暖氣。
3.如果閣樓原來的窗戶面積較小,可能導致較差的光線和通風效果。你可以考慮改裝窗戶或增
設斜屋頂窗,但必須經過物業的批準,在相關專業的指導下進行加大或改裝。目前市場上的斜屋
頂窗專門用在閣樓上,不僅有良好的排水設備還能有效防止漏水,讓您在閣樓里生活無憂。
4.窗洞口內側壁頂部與樓地面垂直,這樣就可增加斜窗的采光量。45度角斜窗下端距地面0.9~1.1米,上端距地面1.8~2.2米。小于45度角,建議選用較長1420cm的窗戶,可以彌補角度的不足,但是最好還是別修改屋面窗戶的設計,否則破壞了屋面的防水層合保溫層會得不償失的。
5.暖氣片等熱源應放置在窗戶的下方,這樣就可以保證使熱氣流上升到玻璃表面,窗戶
內表面的溫度得到提高,由此也減少了水汽的凝結量。6、閣樓作為兒童房的裝飾需要注意,因為陽光照射非常充足,孩子房間內的色彩可以簡單一些,其布置也應該以色調柔和為目標,不要有繁瑣的裝飾。如果兒童房的墻面刷成不同的顏色,而且對比強烈使本來就處于多動階段的孩子,神經處于興奮狀態,表現得躁動不安。作為兒童放的閣樓面積一般在10平方米左
右,因此,在玩具方面,只要擺上孩子最喜歡的一兩個就可以,其余的都要擺在固定的玩具柜內。
7、如果想在自家的閣樓也砌出個地爐,一定要注意防火,除了地爐要用水泥,地爐底部最好鋪層沙子,這樣可以隔熱。
8、建議購房者在裝修時,在屋頂下及外墻內側,覆一層聚苯板(就是那種白色的泡沫塑料,常包裹大型家電的),其幾厘米的厚度,就能達到24厘米磚墻的保溫效果,對防滲漏也很有利。然后再覆上石膏板或水泥板或木板,進行墻面裝飾。
七、閣樓的物業管理
不是贈送的閣樓肯定是要按時交納物業管理費用的,但是開發商贈送的面積該不該交物業管理費,這是最近一兩年物業管理遭到投訴的一個熱點?，F實中我們注意開發公司一般不提贈送閣樓物業管理費是否收取的問題,為什么會如此呢?原來肯送買房人閣樓面積的項目一般有兩種,一種是別墅、高檔公寓等項目;一種是比較偏遠的項目,為了吸引買房人而專門打出送面積的手段。前者一般“不屑”公開自己的物業管
另理費額度,因為他們認為,能買得起這樣項目的人都是“有實力的階層,根本不會也不好意思說物業管理費高,多交幾十平方米甚至上百平方米的物業管理費不會傷筋動骨,這也就是為什么往往高檔項目物業管理費交納率高的原因之一”;而后者由于地段的原因一般不被買房人看好,只有通過送面積的做法吸引買房人,但在賣房時銷售人員不講物業管理費要按買房人實際得到的面積計算。這樣一來,在居住階段往往糾紛就出現了。
據國土資源和房屋土地管理局物業管理處有關負責同志介紹,物業管理費的收取主要是根據買房人得到的產權證上的面積來收取,如果開發商在為買房人辦理產權證時沒有將所送面積進行專門的說明,那么在收取物業管理費的時候將按照未送面積之前的面積計算。這位負責人還特別強調,開發商在與買房人簽訂購
房合同的時候,應該將所送面積和買房面積同時注明,因為在后期物業管理當中,所送的面積一旦不能交納物業管理費,將會對小區的物業管理工作帶來很多麻煩。
那么,產權證沒有辦下來之前,物業管理費按照什么標準執行?物業管理費該按什么標準來收取呢?物業管理公司的做法一般是,在房產證沒有辦下來之前,物業管理公司的主要做法是先按全部面積收取,如果產權證辦下來,注明是不把所送面積算做整個面積的話,物業管理公司將退給買房人多收面積的費用。
篇2：在地產營銷策劃中物業管理品牌的應用
在地產營銷策劃中物業管理品牌的應用
物業管理品牌，通俗地說，就是物業管理這種商品的牌子。構成物業管理品牌的要素主要有：物業公司的聲譽、形象以及形成和影響物業公司聲譽、形象的一系列因素，包括物業公司的特殊名稱（如響亮、引人注意、涵義深刻、來歷特殊等）、注冊資金、管理業績、裝備水平、社會評價、業主管理委員會的反映、政府意見等；負責人的管理經歷、社會地位與影響力；管理層的素質；專業技術人員的職稱或技術等級等等；此外，還包括公司物業管理服務的項目、收費標準、服務態度、服務深度等方面。
良好的物業管理品牌不僅有益于彌補和完善開發商的信譽和形象，而且使物業本身更具有吸引力，讓潛在的購房者更樂意為幾乎可以看到的、未來的、系統周到的服務和優良的管理而傾囊。因此，在項目營銷中，一定要高度重視物業管理品牌的充分利用。具體來講，主要有以下方面的原因：
一、物業管理品牌是物業項目品牌的重要構成部分。
開發商開發的物業，能不能很快為投資者、購房者所了解、所認同、所接受（購買），跟物業項目的品牌有非常密切的關系。物業項目的品牌是一個非常復雜的綜合體，但它卻有較為固定的組成部分。具體來講，構成物業項目品牌的要素主要有：
?、傥飿I的自然地理情況。包括物業的地理位置、周圍環境與發展情況、本物業在城市相同或相似物業中的地位等方面。
?、谖飿I的四商（即開發商、設計商、施工商、監理商）情況。包括它們的資質、業績、社會評價、信譽、企業形象等方面。
?、畚飿I的工程質量與設計水平，包括建筑質量情況與建筑設計的先進性等。④物業的管理情況，也即物業管理的品牌如何。
物業項目品牌的上述四個組成部分中，第一個部分，即物業的自然地理情況，是物業項目品牌的基礎和前提，同時，它基本上也是不可改變的。第二個部分，物業的“四商”情況，它是決定物業工程質量情況、價位情況、業主構成情況等方面的重要影響因素。第三個部分，物業的工程質量與設計水平，該部分基本可由第二部分的情況決定。第四個部分，物業管理的品牌，也是影響或決定物業價位情況、業主構成情況的重要因素。目前，在人們的眼中，第一、第四部分是最為重要的部分，因為它們是最為表面化、能為人們日常感受得到的東西。相比之下，由于第一部分和第三部分往往是不可改變的硬件，是沒有感情的，人們對它的注視已逐步弱化，而第四個部分卻是可以改變的，富有感情的、具有實用價值的管理服務，因此，它更為人們所看重。特別在當前，物業的管理品牌如何，對物業的品位與品牌具有越來越重要的意義。
隨著房地產市場的發展，物業管理的作用與地位正在不斷提高，它是物業項目品牌形象體現最充分、最長久的一個環節。因此，要樹立物業品牌效應，就應從抓好物業管理品牌入手。
二、物業管理品牌與物業項目成功與否關系重大。
一項物業如果具有良好的物業管理品牌，則可以讓現實的與潛在的購房者對物業增加更多一些信心。因為在客戶的眼中，物業公司才是和他們同呼吸，共命運，并將長期和他們共處的單位。目前，一些地方媒體爆光的房子出了問題，業主找不到開發商的事例，已讓潛在的買主多了一些心眼。同時，物業的管理品位如何，既是與他們日常學習生活密切關聯的，也是他們能否自慰、自豪、自尊的一個重要影響因素。
目前，開發項目的物業管理情況已成為購房者越來越關心的問題，也是客戶是否選擇該物業的重要影響因素。一個很明顯的例子是，位置上相臨的兩項物業，價格高但物業管理品牌好的物業比另一個價格低但物業管理品牌差的銷售情況更為火爆。以前人們買房，考慮管理情況的基本上沒有?，F在人們買房，大多數都要問問物業管理公司是誰，管理情況如何，收費多少，服務項目有哪些？等等?？梢韵胍?，一個沒有良好物業管理品牌的物業，它的形象會是怎樣？
三、物業管理品牌策略是戰勝競爭對手的新穎而有效的策略。
現代市場營銷理論認為，我國社會已經進入服務經濟時代，競爭的焦點已由質量、品種向服務轉移，誰注重服務，誰就能贏得市場。而且，現在來看，物業營銷中可以采取的策略基本上都已用上，而因為物業管理在我國產生和發展的時間不長，還沒有得到多數開發商及營銷商的注意和重視，所以，營銷中如果充分利用物業管理品牌進行宣傳和促進營銷，將是一個非常新穎、出其不意因而有效地戰勝競爭對手的策略。目前，物業管理品牌策略已經初現端倪，相信不久將會大放異彩。
那么，物業營銷中如何利用物業管理品牌策略呢？一般說來，可以在項目策劃時，刻意地把物業管理品牌作為一個賣點，通過售樓書及各種廣告媒體把項目物業管理品牌的概念突出出來。
物業管理品牌在項目營銷中的利用，具體來講，主要有以下內容：
?。?）突出品牌物業管理在未來居住生活中的重要價值。
目前，不少購房者不僅對自己所購房屋的質量感興趣，也對未來自己的居住質量，即物業管理服務的情況十分在意。同時，他們一般也都比較愛講面子。社區的品牌，物業管理的品牌都是他們樂于談出的話題。事實上，他們也真能從品牌物業管理中獲得生活上、工作上、學習上、自尊上、發展上、享受上的方便與好處。營銷中突出品牌物業管理在未來居住生活中的重要價值，對他們確實能夠構成為一個極大的吸引力。
?。?）突出品牌物業公司的雄厚管理實力。
物業公司的雄厚管理實力主要體現在物業公司的技術力量、專業裝備水平、注冊資金以及管理人員的職稱、從業年數與專業管理水平等等。品牌物業公司的雄厚管理實力能夠給人一種理性上的認同與信任，為客戶在思想上、行動上接受物業項目、接受品牌物業公司打下堅實的基礎，提供了現實的可能性。
?。?）突出品牌物業公司的驕人管理業績。
品牌物業公司的管理業績主要體現在管理項目的多少（建筑面積、種類）、管理效果的好壞（取得部級、市級、地區級先進稱號的情況等等）、社會反映（業主、住戶及業主管理委員會的反映、媒體報道的情況、政府方面的意見、同行的評價等等）。品牌物業公司的驕人管理業績能夠給人一種感性上的認可與憧憬，讓購房者感受到實實在在的物業管理服務，并對自己的未來產生聯想和希望。
?。?）突出品牌物業公司的人情味與人本管理理念。
一般來說，購房者不希望未來的物業公司是高高在上的主人，也不希望未來的物業公司是亦步亦趨、唯命是從的仆人。他們喜歡那種愿意為自己著想、尊重自己而又不巴結自己的朋友式的物業公司。品牌物業公司的人情味與人本管理理念讓人覺得親切、自然，縮短了客戶與物業公司的距離，讓客戶更容易接受物業管理，從而接受和購買物業。
利用好物業管理品牌，物業營銷必然如魚得水；反之，如果在利用物業管理品牌時措施失當，就可能會出現相反的效果。所以，在利用物業管理品牌進行物業項目營銷時，還要注意以下問題：第一，要把物業管理的高品位與較低收費聯系起來宣傳。目前人們收入不是很高的情況下，高標準的物業管理，讓人在聯想高收費的同時，容易對物業產生一種畏懼感。第二，要把物業管理服務的大眾性與特殊性突出出來，讓購房者對物業管理產生一種親近感的同時，對物業管理有一種向往與憧憬的空間。第三，物業管理品牌宣傳中，要突出物業公司的形象和企業信譽，確實給購房者一個具體的品牌化身，讓他們從化身中感受真實，樹立信心。
總之，項目營銷中既要重視物業管理品牌的利用，也要確實利用好物業管理的品牌。只有這樣，物業項目才可能更為順利的銷售出去，也才能為開發商或營銷商帶來更多的商機。
篇3：地產營銷部廣告策劃管理辦法
一、從**以前的樓盤廣告可以看出：
1、我公司的形象營銷策劃與樓盤新建議項目營銷策劃是營銷部中策劃小組的策劃主管負責策劃，由總經理負責實施。公司形象策劃屬于“年度策劃方案”;新建議項目屬于“新建議項目營銷策劃方案”。
2、做廣告的時間，一般分為三個階段：樓盤開盤、樓盤封頂、樓盤交樓。
3、媒介方式一般為：廣告牌、戶外燈旗、營銷部形象裝飾、標志制定、宣傳單張、宣傳樓書、媒體廣告(電視、報紙等)。
二、按公司要求定期制作廣告策劃，并明確制作的周期頻率、根據買點、工程進度訂立宣傳廣告計劃活動的安排等。
三、根據營銷戰略，應遵循廣告策劃的原則：時代、創新、實用、階段、全局。
四、根據所宣傳樓盤的特點、內容，聯系廣告公司討論方案并要求其出具體的方案，選擇至少三家廣告公司所做的方案并上報經理以及公司策劃小組定案。
五、根據樓盤的客觀內容以及上級指導，通過定價、審核等客觀地選擇一家廣告公司。
六、要求所其選擇的廣告公司按要求出方案。
七、根據最后確定的方案，簽訂合同，跟蹤工程進度，確定付款細則，驗收工程質量。