由于本策劃方案的對象是商業房產,因此,本方案首先采取總成本收益分析方法,對該商業房產潛在投資者的投資決策特點進行分析;然后,在此基礎上,運用市場營銷組合理論,提出該項目的營銷方案。

1.本項目商業房產投資特點分析

作為商業房產的投資者,最關心的是自己的投資決策能夠產生的商業利潤。本節首先提出本項目投資的成本收益模型,然后,對本項目商業房產潛在投資者投資決策的影響因素進行分析。

1.1 商業房產投資的總成本收益模型

商業房產投資的總成本收益模型用凈現值公式表示為:

其中NPV表示投資凈現值,i表示銀行利率,NCF表示現金凈流量,TC表示投資總成本。

1.2 商業房產投資影響因素分析

由商業房產投資總成本收益模型可以看出,對追求投資凈利潤最大化的商業房產潛在投資者而言,影響其投資決策的因素主要包括銀行利率i、現金凈流量NCF、投資總成本TC三個方面。

1.2.1 銀行利率

由上述商業房產投資總成本收益模型可以看出,其他因素不變情況下,銀行利率與投資凈現值呈反響變化,即銀行利率提高,投資凈現值降低;銀行利率降低,投資凈現值增加。我國銀行利率尚未實現市場化,因此,受宏觀經濟政策影響較大。最近,由于我國經濟呈現投資過熱傾向,政府金融管理部門調高了銀行存款準備金率,緊縮銀根,降低投資需求;另一方面,銀行利率也面臨提高的趨勢,對本項目商業房產的投資可能會造成負面影響。

1.2.2 現金凈流量

某年現金凈流量可以用表示如下:

該年現金凈流量=營業現金收入-營業現金流出-所得稅

從該公式可以看出,影響現金凈流量的主要因素包括營業現金收入、營業現金流出和所得稅三個方面。

(1)營業現金收入

營業現金收入的高低主要跟該項目商業房產的商業價值密切相關,因此,影響該項目商業房產商業價值的因素如主營產品、市場環境、地理位置等方面的主要優勢應成為該項目營銷策劃的主要訴求點,另外,應做出該項目商業房產價值的預測分析,提高營銷策劃的說服力。

(2)營業現金流出

營業現金流出主要是指一定時期內,營業過程中的各項費用支出。作為開發商,影響營業現金流出的主要項目包括物業管理費等費用,因此,該項目營銷策劃方案中應突出降低各項費用從而降低投資者未來營業成本的優勢。

(3)所得稅

所得稅主要由營業利潤和所得稅率決定,所得稅率由國家稅務部門制定執行,因此,影響所得稅大小的主要因素包括營業收入和營業支出,如(1)、(2)所述。

1.2.3 投資總成本

投資總成本是指投資者在購買本項目商業房產過程中支付的各項成本總和,主要包括商業房產價格以及投資者為辦理購房手續支付的手續費、時間成本、精力成本和體力成本。因此,該項目營銷策劃方案應制定合理的價格策略,以及提高服務水平、降低交易成本的具體措施。

2. 本項目營銷策劃整體構架

本節運用營銷組合理論提出本項目營銷策劃的整體構架,然后,就每一具體方面展開說明。

2.1 產品策略

當商業房產潛在投資者有多個可供選擇的投資方案時,他會對各方案的投資凈收益進行比較,從而做出投資決策。因此,產品差異化成為影響潛在投資者投資決策的重要因素。作為本項目的開發商,進行產品促銷時,應充分體現出本項目商業房產區別于其他商業房產的優勢,如用主營產品及其銷售前景等突出商業經營優勢,用地理位置、市場環境、配套設施等提高房產升值預期。

2.2 價格策略

價格制定可以參考3C模式:

低價格 成本-->競爭者的價格-->顧客評估獨特的產品特點 高價格

不可能獲利&n

bsp; 不可能有需求

由上述產品定價的3C模式,本項目商業房產的定價應建立在對本項目成本分析的基礎上,參考同類商業房產價格水平,結合本項目商業房產的各項優勢,制定出合理的價格水平。另外,為了促進本項目商業房產的銷售,開發商可以提出如按揭銷售、價格折扣等促銷定價策略。

2.3渠道策略

渠道策略需要建立在對潛在投資者分布特點基礎上。通過對潛在投資者分布特點的調查,開發商可以擴大與潛在投資者的接觸,增加潛在投資者數量,提高本項目商業房產的潛在需求,從而提高本項目商業房產銷售成功的機會和開發商的議價談判能力。

2.4促銷策略

鎖定潛在投資者之后,開發商必須要做好與潛在投資者之間的溝通工作,把本項目商業房產的銷售信息充分傳達給潛在投資者。一方面,開發商應該制作出能夠充分體現本項目商業房產特點、優勢的宣傳畫頁,以便擴大潛在投資者數量、提高信息傳達針對性、準確性;另一方面,開發商可以邀請潛在投資者親自前往本項目商業房產進行實地考察,舉辦實地房展,強化潛在投資者的直觀印象,增加潛在投資者的購買欲望;此外,還可以借助電視、報紙等媒介進行廣告宣傳。

篇2：房地產市場調研營銷策劃合作協議書

　　房地產市場調研營銷策劃合作協議書

　　甲方：新疆z生物科技股份有限公司

　　地址：烏魯木齊市東風路2號中銀大廈32樓

　　乙方：深圳市z營銷策劃有限公司

　　地址：深圳市z區八卦四路z大廈12樓

　　簽訂地點：烏魯木齊市

　　經雙方協商，甲方正式聘請乙方為甲方進行市場調研、整合營銷策劃、廣告創意服務，雙方本著相互信任、互惠互利、長期合作的原則，達成本合作協議，具體條款如下：

　　一）、合作內容及服務費用

　　第一項：企業內部診斷

　　1、企業經營戰略

　　2、企業組織形式及架構

　　3、企業內部營銷管理及模式

　　4、業務流程診斷

　　5、員工滿意度調研

　　本項服務形成本次策劃服務的基本依據，供乙方z項目組參考，不向甲方提交報告，屬于免費服務項目。

　　第二項： 市場調研

　　對河北、新疆兩地各三個城市的消費者、經銷商進行調研。

　　調研方式：街頭或入戶訪問、深度訪談、座談會

　　調研區域：烏魯木齊、喀什、石河子、石家莊、邯鄲、邢臺

　　樣本量：烏魯木齊消費者400例，經銷商5例

　　喀什消費者250例（其中維族消費者不少于100例），經銷商3例

　　石河子消費者250例，經銷商3例

　　石家莊消費者400例，經銷商5例

　　邯鄲消費者250例，經銷商3例

　　邢臺消費者250例，經銷商3例

　　本項服務形成《市場調研報告》，服務費貳拾萬元整。（注明：市調項目中乙方人員發生的差旅費用由乙方自行承擔。）

　　第三項：整合營銷策略規劃

　　1、營銷戰略

　　(1)、戰略目標

　　(2)、競爭戰略

　　(3)、目標市場戰略

　　(4)、推進戰略

　　2、品牌策略

　　(1)、品牌定位

　　(2)、品牌核心價值

　　(3)、品牌寫真

　　(4)、品牌規劃

　　(5)、品牌延伸

　　3、營銷組合策略

　　(1)、產品策略

　　(2)、價格策略

　　(3)、渠道策略

　　(4)、傳播策略

　　4、整合傳播策略

　　本項服務形成《整合營銷策劃大綱》，服務費為壹拾萬元整。

　　第四項： 平面設計

　　平面設計包括如下內容：

　　1、海報(一款)

　　2、報紙廣告(三款)

　　3、折頁(一款)

　　4、燈箱(一款)

　　5、立牌(一款)

　　6、促銷卡(一款)

　　7、單頁(一款)

　　本項服務形成《平面設計及應用手冊》，服務費陸萬元整。

　　(注：其中設計部分不包括菲林費、印刷費、模特費等費用)

　　第五項：影視創意

　　共四款創意(提供電視腳本)

　　本項服務形成《電視腳本》，服務費貳萬元整。

　　第六項：培訓

　　由朱總及z專家進行策略營、銷售管理、品牌三場專題培訓；

　　本項服務為z友情項目，不另行收費。

　　以上四項收費服務項目費用總計38萬元人民幣。

　　二）、合作方式和要求

　　1、乙方向甲方提供合同中規定的策劃、設計方案，并收取服務費，甲方應及時向乙方付費。

　　2、甲方對乙方的所有方案具有審定權、修改權，并有權要求乙方按時修正。

　　3、乙方應按時完成合同規定的各項任務，甲方應對乙方的工作成果及時反饋。

　　4、乙方向甲方提供的各類方案需經乙方朱玉童總經理審定并簽字同意，在甲、乙雙方合作過程腫，對重要會議甲方要求朱玉童總經理親自參加。

　　5、經雙方商定認可的任何方案(以甲方簽字為準)，甲乙雙方均不得擅自改動，否則引起的問題由改動方負責。

　　6、甲方z的乙方方案或設計都應簽字認可并嚴格執行，如執行中需要修改應及時向乙方通報，如影響本項目下一步工作的需經雙方商定方可執行。

　　7、甲方積極配合提供乙方企劃所需的合理資料，乙方必須對甲方的資料進行保密，如泄密甲方將追究乙方相關的法律責任。

　　8、由乙方成立專案小組操作該項目業務的策劃工作，并根據實際情況經甲方文字同意乙方派出相應數量的人員到甲方所在地進行本項目的商討工作。

　　9、乙方向甲方提交的所有策劃文件的版權歸甲方所有。

　　10、方合作的內容和細節，雙方均應嚴格保密，未經雙方許可，任何一方無權向外界透露，否則另一方有權追究對方的法律責任。

　　11、甲方有義務支持乙方工作，并按合同約定付款；乙方有義務盡職盡責執行本合同，如甲方對乙方工作質量不滿意或認為乙方的項目人員不能承擔相應

的工作，乙方應按甲方提出的要求進行改善。若乙方不能及時改善，甲方有權提出終止合同。

　　12、不可抗力：由于地震、臺風等自然災害或國家政令的變化以及其他不能預見并且不能防止或避免的不可抗力事故，致使直接影響合同的履行或不能按約定的條件履行，遇有事故的一方應提供有效證明文件，由雙方根據事故對履行合同影響的程度，協商決定是否解除合同、延期履行合同、全部或部分免除履行合同責任。

　　13、爭議的解決：如因本合同的履行產生任何爭議，雙方應本著友好協商的態度解決， 如協商不能解決，再交合同履行地的法院解決。

　　三）、合同有效期

　　本合同自簽訂之日起生效。乙方對甲方的各類情況保密期限為一年。

　　四）、服務費用支付方式

　　一、雙方最終確認整體服務費用總計人民幣叁拾捌萬元整。

　　二、費用支付方式

　　1、合同簽訂后，甲方即支付給乙方策劃服務費用人民幣壹拾伍萬元整。乙方以收到甲方支付首批策劃服務費銀行付款憑證傳真件之日為整個策劃工作開始日。

　　2、乙方向甲方提交《新疆市場調研報告》、《河北市場調研報告》文本，經甲方簽字、認可后三日內（以銀行回單為準），甲方向乙方支付策劃服務費用人民幣壹拾萬元整。

　　3、乙方向甲方提交《整合營銷策劃大綱》文本，甲方認可后三日內（以銀行回單為準），向乙方支付策劃服務費用人民幣壹拾萬元整。

　　4、乙方向甲方提交《平面設計及應用手冊》、《電視腳本》文本，甲方認可后三日內（以銀行回單為準），向乙方支付策劃服務費用人民幣叁萬元整。

　　注：策劃服務費用不包含以下一些費用

　　1、影視、廣播音帶等廣告制作費用、模特費、歌曲版權費；

　　2、廣告發布費；

　　3、印刷品的電分費、菲林費；

　　4、乙方人員應甲方要求出差，費用由甲方承擔，但工作內容、參與人員和出行方式須經甲方審核。

　　五）其它事宜

　　1、本合同一式四份自雙方簽字蓋章時生效，雙方各持兩份。

　　2、本合同未盡事宜，雙方可根據具體情況友好協商解決。

　　3、合同簽定后，甲乙雙方任何一方不得擅自違約，否則，違約造成的經濟損失有違約方承擔。

　　甲方：　乙方：深圳市z營銷策劃有限公司

　　授權代表：授權代表：

　　簽約時間：簽約時間：

　　公司蓋章：公司蓋章：

　　開戶行：開戶行：農業銀行深圳分行紅嶺北路支行

　　帳號：帳號：