小戶型市場的前景

　　1、小戶型的弊端

　　在開發商的宣傳中，小戶型千篇一律是"年輕的、時尚的、投資居住兩相宜的"，在總價、地段、簡單靈活等方面具有比較優勢，而且投資回報率頗高。在小戶型熱銷的背后，其實弊病重重：

　　·投資收益謎團

　　很多開發商在宣傳時都將較高的投資收益列為小戶型的一重要賣點，但從市場的供給情況來看，小戶型的投資前景一片迷茫。小戶型項目的大量上馬，會分流一部分租房客戶，這是其一；其二，小戶型地段較好，多為精裝修，投入租務市場，將拉高租價，但鄭州的消費水平有限，到時會"偷雞不成蝕把米"！

　　·戶型設計，弊端重重：通風采光不好，功能不全，儲存空間不足

　　·物業隱患

　　高水平的物業管理和酒店式服務一直是小戶型開發商極力炫耀的一張牌，但現在看來物業方面存在的諸多問題已成為小戶型的隱患。

　　裝修質量粗糙不堪、會所設施不見蹤影或如同虛設、物業公司提供的"保姆式服務"需要另行收費，另外，小戶型還普遍存在綠化率低、樓內電梯擁擠（高層）、門對門（私密性不好）、車位嚴重短缺，居住人群復雜等問題。

　　2、小戶型市場進一步放大

　　過去我們談論小戶型認為那是低總價的市場，是為收入一般的人準備的。從當前小戶型的走勢看，它已經從一般人的需求轉向了所有人。比如未來大道的小戶型，均價3100元/平方米，它滿足了這個區位乃至整個鄭州的富人需求，這是其一。其二，小戶型不僅僅是居住的場所，還是投資的工具。其三，消費的理性提高逐步改變過去盲目求大的心態，畢竟一生只置業一次的想法已經不再現實。其四，家庭人口的變化推進小戶型的需求。其五是社會生活方式發生了變化，出現了大量的子女獨立居住和兩人世界的情況，他們愿意離開父母自己生活，他們結婚但暫時不要孩子。所以，他們需要小戶型。其六，生活節奏的加快，人們沒有更多的時間顧及家政，所以，人們在選擇物業的時候，更傾向于緊湊、實用，而不是奢侈、豪華。

　　3、市場細分導致小戶型放量？

　　小戶型是在房地產市場競爭日益激烈的背景中產生的，市場細分是競爭的必然結果，市場細分直接導致了小戶型的集中放量。

　　從客戶群角度分析，有兩類人考慮購買小戶型。第一類是首次置業的中等收入的年輕客戶群。這類人購買小戶型的目的是自??；第二類是二次或者多次置業的投資業主，他們購買小戶型的原因也很簡單，追求投資回報。

　　激烈的競爭使得開發商不得不在考慮區域定位的同時，細分客戶群市場，尋求市場空白且需求量大的客戶群。正是客戶群市場的細分，使得開發商認識到上兩類特別是第一類的目標客戶群大量的潛在需求，市場上推出的小戶型由此得到廣泛的追捧并取得了不俗的業績，才最終導致小戶型的開發跟風和集中放量。

　　4、小戶型面臨"三大沖擊"

　　第一擊：郊區物業分走部分客戶群

　　小戶型的成功存在，主要是因為開發商抓住房子總價的概念，用一個較低的總價來沖擊目前比較普遍存在的高總價市場。然而，這種情況很快就會因環境大為改善的近郊甚至郊區的低總價項目的推動而改變。從某種意義上說，小戶型和郊區物業的目標客戶群是接近的，都是中等收入的工薪階層。于是，對郊區交通等環境不能容忍的人留下來選擇了小戶型，其他的人去近郊用同樣的總價購買了舒適的戶型。

　　第二擊：投資市場搖擺不定

　　小戶型是一種過渡型的物業形態，故幾乎所有的小戶型項目多打出了投資牌，但到底所提供的戶型能否投資成功卻還需要謹慎考慮。隨著小戶型發放量的增加，租價將會拉高，因為大部分小戶型地段較好，配套齊全，精裝修。但鄭州具備這種消費水平的租房客戶群在哪里？這是其一；其二，大量小戶型項目的推出，必將減少租務市場的客戶群。

　　第三擊：同室操戈，優勝劣汰

　　小戶型紛紛上馬，小戶型投放量的增大，小戶型市場日趨成熟，將使小戶型市場進入完全競爭階段，市場供應量必將出現過?，F象，勢必進入嚴峻的等量淘汰。

　　首先，功能齊全的小戶型會占一定優勢，因為住宅滿足的是人在生活中多方面的需求，單一的酒店式住宅很難滿足大多數人的生活需求；其次，地段較好，或者說是位于市中心及熱點區域的小戶型會占上風，因為它滿足了客戶上班、出行方便的主訴求，而且相對而言升值潛力大。

　　隨著鄭東新區的開發，小戶型發放量的繼續增大，到今年年底，小戶型的市場將會是另一番景象，"幾家歡喜幾家愁"的局面恐怕難以避免。

篇2：小戶型概念推廣形象包裝

　　小戶型概念推廣及形象包裝

　　1、小戶型物業營銷特點

　　1) 小戶型營銷更加注重概念的運用和形象的塑造

　　相對于其他物業類型而言，小戶型更加注重形象的塑造，這主要是由于小戶型的物業特點決定的，小戶型物業面對的客戶群目前主要是年輕人，這類人群思想觀念先進，易于接受新概念、新思想、同時也喜歡新事物的沖擊。

　　因而，小戶型物業的營銷顯得十分奪目，經常讓人有耳目一新的感覺，新概念、新形象層出不窮。這些從案名、推廣主題、形象包裝等都可見一斑。蘋果園、檸檬印象;鈺龍園、炫特區、易構空間、蘋果社區、蜂鳥社區、非常男女等案名都能讓人感覺到一種強烈的沖擊感。

　　從包裝來看，炫目的色彩、大量時尚元素的運用極大的豐富了人們的視線，給人們帶來了視覺享受，使客戶在不知不覺中就陷入了美麗的"陷阱"之中。

　　2) 小戶型營銷的手法更加多元化，也更易創新

　　概念演繹：小戶型大多會演繹某個概念作為形象的支撐和社會的關注點

　　主題活動：組織網絡文學征集大賽

　　支付方式：零首付等

　　名人走秀 ：崔永元實話實說皇庭世紀的開盤、中國女排東方都會的走秀。等等。

　　3) 小戶型營銷更加注重文化營銷

　　營銷打出"文化牌"，當地段和價格不再成為樓市競爭的惟一因素的時候，文化營銷的塑造成為一道亮麗風景。如果說在整體的市場容量和市場影響力上小戶型還沒有成為樓市的主流，那么在營銷上，小戶型的營銷卻是當之無愧的最為引人注目的現象之一。相對一些大戶型項目客戶組成復雜，小戶型的目標客戶集中明確，基本上是22至35歲之間的年輕白領，志趣相近，積極向上。而現代的流行文化，基本上是一種屬于年輕人的文化。

　　這種特點使得小戶型項目在營銷過程中，可以更好的利用文化的力量來抓住目標客戶。因而更多的利用文化營銷的力量，包括各種晚會、時尚表演在小戶型社區具有廣泛的群眾基礎。

　　2、小戶型營銷推廣概念解析

　　小戶型尤其注重概念推廣，制造市場熱點、樹立市場形象，提升物業價值，吸引市場注意力。

　　1) 小戶型推廣概念

　　概念 基本特征 代表樓盤

　　Studio 小空間個性化辦公、居住 財富廣場B棟、歐陸經典

　　SOHO Smalloffice&Home office的縮寫，居住辦公 建外SOHO

　　Loft LOFT英語的意思是指工廠或倉庫的樓層沒有內墻隔斷的開放式平面布置的住宅 嘉銘桐城、金谷1號

　　Solo 精準居住空間、原本的意思是指獨奏、單獨、單飛。在這里，它指的是超小的戶型，主要的定義要素是：每套建筑面積在35平方米左右，臥室和客廳沒有明顯的劃分，整體浴室，開敞式環保節能型整體廚房 綠景苑SOLO、金茂、金茂禮都

　　Montage 以小戶型面積標準為基本設計單元，可按積木式自由組合（即α-room ） 空間;蒙太奇

　　MORE Mobile Office Residential Edifice的縮寫，就是移動、辦公、居住 。

　　Condo 功能延展；國際condo標準的陽光生活；輕松、自由、浪漫，鄰里互助；最大限度的分享和參與 麗陽天下

　　2) 小戶型推廣概念案例

　　STUDIO --財富廣場-B

　　STUDIO概念：在英文中的意思是工作室，在國內屬比較新的產品類型，在國際上也沒有形成定論。概念要素包括：針對中小型服務企業-- "發展中企業"；相對于寫字樓面積更??；對地段要求較高、交通方便、周邊配套設施齊全；靈活小巧的空間設計；共享一流資源，包括共享律師、共享會計師、共享秘書、專業全程代辦公司注冊；商住兩用等。

　　消費群體：STUDIO的消費群體，是所謂的"發展中公司"，這些公司一般的規模在10 人以下，尚未形成強大的經濟支柱，又迫切需要發展并注重形象。此類公司一般為服務性行業，靠"腦力"經營。比如創意行業、貿易、信息咨詢、網絡行業、商業藝術行業、媒體行業、攝影、漫畫、音樂、軟件開發、設計(包括網頁設計)等新興行業。

　　典型案例：財富廣場B棟。財富廣場根據后工業時代無限事業空間（OPEN HOUSE）項目形象定位，項目在推廣中的主題演變為"整體：國際商務窗口 深圳財富門戶；B棟：國際STUDIO。"推廣策略是先期以高檔商務整體形象面市，統一形象，整體推廣；后續根據A,B棟的實際市場表現，調整B棟形象為國際STUDIO，使B棟形象更加鮮明，營造形象差異，以加速B棟銷售。A棟面向成熟期公司（大中型辦公），注重辦公形象與空間的使用效率；B棟面向知識型公司（小型辦公），關注空間分隔與開放辦公的均衡性。最終市場表現/客戶認同是：深圳商務銷售冠軍、深圳最佳地鐵物業、提升企業形象，一步到位的選擇。

　　SOHO --建外SOHO

　　SOHO（家庭辦公）：一詞起源于80年代的紐約，因藝術家云集而出名，那里風情獨特，有紐約最另類、最有品位的商店、畫廊和餐廳。后來有日本人在建筑中引用了SOHO這個詞，即是"Small Office Home Office"的縮寫，意為小型的、家庭的辦公室。

　　典型個案：建外SOHO，位于長安街上，國貿中心正對面，是北京的商業心臟。 建外SOHO總占地面積為12.28公頃（東西長約760米），總建筑面積約為70萬平米，地下建筑面積為19萬平米，地上建筑面積約51萬平米，由18棟公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO小型辦公房及大量裙房組成，配套設施包括幼兒園和會所。

　　LOFT --嘉銘桐城和金谷1號

　　LOFT概念：英語的意思是指工廠或倉庫的樓層，現指沒有內墻隔斷的開敞式平面布置住宅。LOFT發源于六七十年代美國紐約的建筑，逐漸演化成為一種時尚的居住與生活方式。它的定義要素，主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復式結構，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁；流動性，戶型內無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術性，通常是業主自行決定所有風格和格局。

　　消費群體：LOFT是同時支持商住兩用的樓型，所以主要消費群體包括個性上的和功能上的。作為功能上的考慮，一些比較需要空間高度的，比如電視臺演播廳、公司產品展示廳等；作為個性上的考慮，許多年輕人以及藝術家都是LOFT的消費群體，甚至包括一些IT企業。

　　典型個案： 嘉銘桐城位于亞運村北苑路以東，地處新圈定的"奧運村"址的門戶之上，北面是將由大陸和港臺三方共同興建、緊鄰中心市區的多功能高爾夫球場；嘉銘桐城的半圍合式建筑是國際知名設計公司---加拿大B+H國際建筑事務所大師之作。300米長的天然梧桐大道，社區最集中、最富有藝術氣息的文化休閑走廊，此刻

、即使不在法國你也能感受得到晨昏浪漫的梧桐之約，其實在嘉銘。桐城無論是林陰大道、還是會所概念下的文化體育設施或個性十足的ＬＯＦＴ咖啡屋……都是深藏在嘉銘。

　　SOLO --時代SOLO

　　概念：原本的意思是指獨奏、單獨、單飛。在這里，它指的是超小的戶型，主要的定義要素是：每套建筑面積在35平方米左右，臥室和客廳沒有明顯的劃分，整體浴室，開敞式環保節能型整體廚房；公共空間也SOLO化，即24小時便利店、24小時自助型洗衣店、24小時自助式健身房等。

　　消費群體：SOLO的消費群體是年輕人，他們或是外地人，或是本地想獨立的年輕人。共同點是：大學畢業不久，積蓄有限，但是收入穩定，渴望獨立生活，通常有兩次置業的心理準備。

　　典型個案："時代SOLO"地處崇外大街新世界商場西側，為崇文門新世界商圈的核心區域。以新世界百貨，新世界萬怡酒店、正仁大廈等為核心，大康大廈、廖氏文德大廈、金綸大廈及眾多寫字樓，各種餐飲娛樂設施組成了成熟完善、商務氣氛濃厚的新世界商圈。"時代SOLO"位于崇外大街與即將通車的祈年殿大街之間，得兩路之便利，同時也肩負著溝通兩個商圈的責任。周邊：商圈核心區商務氣氛濃厚，周邊被*廣場、前門、天壇、明城墻遺址公園等所包圍，堪稱最具北京特色的商務區。主力戶型在30-50平方米(建筑面積)，以京城寫字樓前所未有的面積出售?？梢砸凿N售戶型為基礎自由組合，可大可小，可進可退。配合精準辦公室所推出的"精英商務"辦公服務模式，將公司日常事務性工作全部剝離出來，連同財務、法律等服務由"精英商務"辦公體系一并向您提供，使您從消耗性固定資產投入、低頻使用空間，行政人員聘用等繁雜的事務中脫離出來。

　　蒙太奇(montage) --空間蒙太奇

　　蒙太奇(montage)屬設計原理。最突出的特點是以小戶型面積標準為基本設計單元，可按積木式自由組合成各種中、大戶型，甚至是1000平方米以上的超級戶型。其樓內無承重墻，空間過渡沒有任何明梁、暗梁。大空間平面（free plan）模式，所有蒙太奇的戶型都是"活"的，客戶在購買時就可以按需訂做…。通俗地講，如果你對戶內的格局不滿或更進一步，想實現戶與戶之間的合并，不管你對空間有什么想法，馬上會被告知，在蒙太奇的積木式自由組合戶型中都能夠得到實現。所有蒙太奇的戶型都是"活"的，客戶在購買時就可以按需訂做。

　　典型個案："空間蒙太奇"是現代住宅結構技術的革命；大跨度預應力樓板技術的使用；使樓內的墻均可拆移，沒有任何明梁和暗梁；可以象搭積木一樣自由組合各種形態的戶型；二戶并一戶、三戶改二戶、半層做一戶；甚至能組合出京城最大的1000平方米戶型--一層做一戶；也可以分割出京城最小的戶型50余平方米。

　　Condo--麗陽天下

　　Condo概念：condo緣起（in America）:60年代以后發展起來的一種新興物業形式，首先在美國立法建造；"任何集合式的社區，大家共有公共的部分而形成condo"；" Condo為了使生活更為簡易、方便，除了一般性的休閑設施外，更有加入餐廳、購物中心、娛樂設備等，有些更提供退休老人照護服務，使住入Condo的住戶，更能自給自足"。

　　事實上，按照原有的 condo定義，目前我們居住的小區都是condo。時至今日，在美國condo已發展為一種高級商務公寓，主要用于投資，相當于目前深圳的酒店式公寓。Condo在發展變遷的過程中在物業的形式上有了很大的改變，但并沒有改變它所倡導的精神。

　　典型個案：麗陽天下地處深圳市濱河路新洲立交東南角，陽光四季花園正南，緊鄰新洲路和石廈中學。項目占地6731平米，總建筑面積61776平米，由2棟32層塔樓組成，其中1-2層為4500平米的商業裙樓，3樓架空，4樓以上為住宅。項目毗鄰中心區，地理位置一流；周邊配套成熟，交通便利，居家生活相當方便。

篇3：小戶型概念

　　小戶型的概念

　　"小戶型"是一個由市場形成的概念，沒有統一規定多小才算小戶型。小戶型的概念已從最初的15平米擴大到60平米。"小戶型"已成為樓市中最搶眼的一個概念。

　　狹義的小戶型就是指一居室，或者是15-20平方米的戶型，其實不僅僅是這些。小戶型有一個共同的特點，相對于過去同類的戶型的面積普遍偏小。比如，兩居的面積由原來的90、100平米變成60-70平米；三居由原來的130、140平米變成100-110平米上下，其居住的經濟性和舒適性并沒有降低。

　　房地產的競爭日益激烈，小戶型是市場細分的必然結果。小戶型的熱銷表明需求市場的主體已發生了轉變，供給市場已經從為"有錢人"服務轉向了普通工薪階層。