國際風情街項目調研規劃書
一．研究背景
1．項目簡介
地理位置 國際風情街位于濟南市仲宮鎮，從濟南市濟微路南出南外環，沿104國道南行10公里即可到達。商業街南臨仲宮鎮，西接104國道。
項目規模 整條商業街長約800米，沿街兩邊各一排3層商業樓，總建筑面積約為35000平米(商業街往東為二期工程，預計建筑面積為15000余平米)。
建筑單體 歐式建筑風格，共計19座，120余單元，每個單元建筑面積從200—1000平米不等，大部分為300-600平米。內設獨立衛生間。
交通狀況 內部交通 商業街向東沒有重要場所，因此商業街內部交通壓力很小。
外部交通 從商業街到濟南市有3路公交車，作為近郊而言，外部交通是比較方便的。
建筑結構 低層磚混結構，坡層頂。
目標售價 2300元/平米左右(均價)。
2．調研背景：
經科學分析與多方論證，作為開發商和營銷策劃公司，均對國際風情街的商業業態定位——娛樂休閑MALL模式達成了一致意見。為使商業街的業態規劃進一步切合經營者和終端消費者雙方的需求，最終實現開發商、投資者、經營者三贏，消費者滿意的商業局面，開展一次全面深入的市場調研勢在必行。
二、調研目的
1．調研目標概述：
A．分析目標買家（包括投資者和自用經營者）的消費心理及承受能力。
B．通過調研，明確商業街的業態規劃與消費檔次（包括商業街具體提供何種服務及商品？究竟針對哪個層次的終端消費群體？等等）。
C．分析目前與商業街定位相符的經營者投資商業街的意向及其強烈程度。
D．通過調研，明確商業街的物業管理內容。
E．調研與前期宣傳、銷售模擬互動，為項目推廣積累經驗與信心。
2．調研報告內容規劃：
A．濟南市商業物業宏觀環境研究
宏觀經濟、商業物業投資行為與心理（濟南宏觀經濟研究、濟南商業物業發展現狀與趨勢、商業物業的格局分布、商業物業的投資回報率、商業物業的投資行為）。
B．國際風情街商業業態定位研究
國際國內流行的商業業態及其發展現狀與趨勢、國際風情街業態定位的先進性、國際風情街業態與濟南其它商業業態的互補性研究、消費者對國際風情街業態的認同度與期望值、相關行業經營者對國際風情街的認同度及傾向值。
C．國際風情街業態規劃研究
國際風情街各類商品及服務的分布與格局、國際風情街各類商品及服務所應占的比重。
D．國際風情街物業管理與經營的研究
物業管理的具體內容、物業經營的可行性及經營方向。
E．政策環境（地房地產行業法律法規及相關文件對項目的影響，城市規劃對項目的影響）。
F．媒體環境（重點研究媒體對房地產市場的引導作用和溝通效果，為項目媒體運作提供分析依據）。
三、調研方法
1．調研方法概述：
根據該項目的具體情況成立由項目專家構成的調研項目小組，研究方法將包含定量和定性研究兩個方式，按照前面設定的研究內容，將定性研究與定量研究研究結合開展。
A．整合調研：成立由專業調查人員、地產營銷策劃人員、高校經濟學專家、商業研究機構成員共同組成的項目組，分別發揮調查整體過程控制、調查內容制定與規范、商業物業策劃與推廣、宏觀經濟層面等方面的優勢，走整合調研之路。
B．利用項目組核心成員的身份優勢，召集被調查對象舉行座談會。
C．充分發揮專業市場調研機構的經驗與組織能力，開展定量問卷調查，進行統計分析，由項目組進行定量研究。
2．核心難點的突破：
由于商業物業的主要目標買家為投資者和符合商業物業業態定位的經營者，因此，接觸難度極大。為了順利地完成調研任務，特設計有針對性的調研方法，以期突破核心難點。
A．分析地產投資者最習慣光顧的消費場所，通過和這些消費場所建良好關系而對目標對象進行隨機訪問。（例如高檔餐飲場所、休閑場所等）
B．從其它商業物業的售樓處購買投資客戶名單，邀請他們參加座談會。
C．利用齊魯晚報媒體的影響力舉辦相關活動，例如商業物業投資論壇、郊區旅游地產發展研討會等等。
3．具體研究方法：
調 研 內 容 研 究 方 式
商業物業宏觀環境調查 統計局資料查閱、晚報記者站提供資料，調研項目組的定性研究、會議搜集。
商業物業投資行業與心理分析 購買資料，邀請參加座談會
國際風情街業態定位研究 國際國內流行的商業業態及其發展現狀與趨勢 調研項目組的定性研究
國際風情街業態定位的先進性 調研項目組的定性研究
國際風情街業態與濟南其它商業業態的互補性研究、 調研項目組的定性研究
消費者對國際風情街業態的認同度與期望值 問卷調查、定量分析
相關行業經營者對國際風情街的認同度及傾向值 座談會
國際風情街業態規劃研究 實地走訪調研、項目組定性研究及座談會
國際風情等物業管理與經營的研究 實地走訪調研、項目組定性研究及座談會
政策研究與媒體研究 資料收集與項目組定性研究
4．調查對象與規模
調查對象 調查方法 調查規模
通過購買資料獲取的真實商業物業投資者 座談會 1場
約訪 30人
相關行業私企業主、優勢個體工商業戶 入戶訪問（經營或辦公地點） 量化訪問50人
專題座談會 1場
宏觀經濟研究專家、商業機構管理人員、媒體經濟類記者等 專題座談會 1場
終端消費群 問卷調查 量化訪問300人
四、分析方法
1、聚類分析
2、鏡面分析
3、因子分析
4、聯合分析
5、回歸分析
? 該項分析工作的人員組成：李鐵崗、陳月軍、易文勝
－具備5年以上在山東市場豐富的調研經驗
－具備房地產行業研究的專業經驗
－從事過多次大型房地產項目研究
五、質量控制
1．根據我們調研工作多年的研究經驗，我們認識到質量控制是研究項目成敗的關鍵，對于本次研究項目，我們將會采用如下的質量控制方法：
A．對所有數據結果進行100%的邏輯編輯。
B．對所有的訪問結果進行100%的QC反饋檢驗。
C．對所有的調研人員實行嚴格的管理制度:發現一分有問題的問卷，該調研人員的所有問卷均拒收。
D．數據處理實行兩次并行輸入，交叉檢查制度。
2．要求國際風情街的開發商委派一名工作人員參與項目的調查與研究，要求委托方項目經理參加座談會和論壇。
六、項目研究人員
1．工作分配：
A、調查人員：把握并監控消費者調研數據分析與統計
B、地產研究專家：把握市場宏觀環境，提供政治、法律、經濟等方面的研究成果。
C、營銷策劃人員：走訪調查對象，設計座談會會議內容等。
D、媒體人員：媒體分析，收集媒體已發布過的相關研究類文章內容。
2．人員組成：
項目經理
陳月軍 —— 負責整個項目管理及協調
專家組成
李鐵崗：
－山東大學房地產研究中心主任（博士）
－豐富的社會學研究經驗
－參與多次大型重要項目研究工作
孫曰瑤
－山東經濟學博士
易文勝：
－山東正易營銷咨詢有限公司策劃總監
－3年房地產項目策劃推廣經驗（齊魯世紀園觀瀾閣項目推廣、黃橋花園項目推廣、康和苑項目推廣等）
－國際風情街項目推廣主力策劃師
－濟南市首屆、第二屆房地產營銷人員培訓班主要授課成員
－主持多次大型房地產調研項目（縣西巷商業街改造項目調研、齊魯世紀園住宅項目調研等）
張鵬：
－工商管理碩士（MBA）
－豐富的行業經驗及市場分析經驗
－參與多次大型項目研究
支英珉
?。R魯晚報經濟?？恐魅?BR>項目執行管理
曹穎 ——8年調研執行經驗，項目現場執行總監
項目執行組織
王延寧 ——齊魯廣告調查公司調研項目組織專家
文案撰寫 ——徐瑾瑜
統計分析 ——丁奕
——劉翠娟
9.0日程安排
根據該調研項目執行的難度，我們設立如下的工作時間表，可以根據客戶要求進行調整：
批準人：日期：文本： WBS項目 *-履行工作D-獨立作出決定d-共同作出決定p-管理進度C-必須經過咨詢I-必須通知到A-提供咨詢 項目經理 項目設計組 現場調查組 房產運營部 數據處理組 報告研究組 項目顧問組
工作天數 編號 工作細目 1 2 3 4 5 6 7
2 D1 項目準備 D A
3 D2 調查內容設計 D d*C A A A A
2 D3 調研內容測試 D* D* d* D* A
1 D4 調研內容的確定 DC * A A
2 D5 座談會樣本篩選、預約 D d*C A A A A
2 D6 座談會 D * A A
1 D7 訪員培訓 p A D* A
5 D8 正式調查訪問 D* I
3 D9 競爭對手調查 D* I
1 D10 數據錄入與處理 D*I
2 D11 數據分析 I C* DAI AI
5 D12 撰寫報告 D* A
總計：29天
10.0費用明細：
根據項目的現實情況,我們的估算價格如下:
工作項目 數 量 單價(元) 金額(元)
項目調查研究設計（包括專家費用） 6000
座談會費用 2場 2500 5000
督導/訪員招聘培訓 20名 60 1200
商業地產投資者 30人 80 2400
入戶調查 50人 100 5000
攔截訪問 300人 30 9000
競爭環境調研 3000
數據處理、統計分析 5000
報告制作（包括專家費用） 8000
公司項目管理費 15% 6690
總計 51290
與媒體合作組織郊區休閑購物商業地產發展研討會 1次研討會晚報市版半版稿件 25000元 如可以選擇，再計入總價
篇2：風情街項目調研規劃書
一.研究背景
1.項目簡介
地理位置 國際風情街位于濟南市仲宮鎮,從濟南市濟微路南出南外環,沿104國道南行10公里即可到達。商業街南臨仲宮鎮,西接104國道。
項目規模 整條商業街長約800米,沿街兩邊各一排3層商業樓,總建筑面積約為35000平米(商業街往東為二期工程,預計建筑面積為15000余平米)。
建筑單體 歐式建筑風格,共計19座,120余單元,每個單元建筑面積從200—1000平米不等,大部分為300-600平米。內設獨立衛生間。
交通狀況 內部交通 商業街向東沒有重要場所,因此商業街內部交通壓力很小。
外部交通 從商業街到濟南市有3路公交車,作為近郊而言,外部交通是比較方便的。
建筑結構 低層磚混結構,坡層頂。
目標售價 2300元/平米左右(均價)。
2.調研背景:
經科學分析與多方論證,作為開發商和營銷策劃公司,均對國際風情街的商業業態定位——娛樂休閑MALL模式達成了一致意見。為使商業街的業態規劃進一步切合經營者和終端消費者雙方的需求,最終實現開發商、投資者、經營者三贏,消費者滿意的商業局面,開展一次全面深入的市場調研勢在必行。
二、調研目的
1.調研目標概述:
A.分析目標買家(包括投資者和自用經營者)的消費心理及承受能力。
B.通過調研,明確商業街的業態規劃與消費檔次(包括商業街具體提供何種服務及商品?究竟針對哪個層次的終端消費群體?等等)。
C.分析目前與商業街定位相符的經營者投資商業街的意向及其強烈程度。
D.通過調研,明確商業街的物業管理內容。
E.調研與前期宣傳、銷售模擬互動,為項目推廣積累經驗與信心。
2.調研報告內容規劃:
A.濟南市商業物業宏觀環境研究
宏觀經濟、商業物業投資行為與心理(濟南宏觀經濟研究、濟南商業物業發展現狀與趨勢、商業物業的格局分布、商業物業的投資回報率、商業物業的投資行為)。
B.國際風情街商業業態定位研究
國際國內流行的商業業態及其發展現狀與趨勢、國際風情街業態定位的先進性、國際風情街業態與濟南其它商業業態的互補性研究、消費者對國際風情街業態的認同度與期望值、相關行業經營者對國際風情街的認同度及傾向值。
C.國際風情街業態規劃研究
國際風情街各類商品及服務的分布與格局、國際風情街各類商品及服務所應占的比重。
D.國際風情街物業管理與經營的研究
物業管理的具體內容、物業經營的可行性及經營方向。
E.政策環境(地房地產行業法律法規及相關文件對項目的影響,城市規劃對項目的影響)。
F.媒體環境(重點研究媒體對房地產市場的引導作用和溝通效果,為項目媒體運作提供分析依據)。
三、調研方法
1.調研方法概述:
根據該項目的具體情況成立由項目專家構成的調研項目小組,研究方法將包含定量和定性研究兩個方式,按照前面設定的研究內容,將定性研究與定量研究研究結合開展。
A.整合調研:成立由專業調查人員、地產營銷策劃人員、高校經濟學專家、商業研究機構成員共同組成的項目組,分別發揮調查整體過程控制、調查內容制定與規范、商業物業策劃與推廣、宏觀經濟層面等方面的優勢,走整合調研之路。
B.利用項目組核心成員的身份優勢,召集被調查對象舉行座談會。
C.充分發揮專業市場調研機構的經驗與組織能力,開展定量問卷調查,進行統計分析,由項目組進行定量研究。
2.核心難點的突破:
由于商業物業的主要目標買家為投資者和符合商業物業業態定位的經營者,因此,接觸難度極大。為了順利地完成調研任務,特設計有針對性的調研方法,以期突破核心難
點。A.分析地產投資者最習慣光顧的消費場所,通過和這些消費場所建良好關系而對目標對象進行隨機訪問。(例如高檔餐飲場所、休閑場所等)
B.從其它商業物業的售樓處購買投資客戶名單,邀請他們參加座談會。
C.利用齊魯晚報媒體的影響力舉辦相關活動,例如商業物業投資論壇、郊區旅游地產發展研討會等等。
3.具體研究方法:
調研內容研究方式
商業物業宏觀環境調查 統計局資料查閱、晚報記者站提供資料,調研項目組的定性研究、會議搜集。
商業物業投資行業與心理分析 購買資料,邀請參加座談會
國際風情街業態定位研究 國際國內流行的商業業態及其發展現狀與趨勢 調研項目組的定性研究
國際風情街業態定位的先進性 調研項目組的定性研究
國際風情街業態與濟南其它商業業態的互補性研究、 調研項目組的定性研究
消費者對國際風情街業態的認同度與期望值 問卷調查、定量分析
相關行業經營者對國際風情街的認同度及傾向值 座談會
國際風情街業態規劃研究 實地走訪調研、項目組定性研究及座談會
國際風情等物業管理與經營的研究 實地走訪調研、項目組定性研究及座談會
政策研究與媒體研究 資料收集與項目組定性研究
4.調查對象與規模
調查對象 調查方法 調查規模
通過購買資料獲取的真實商業物業投資者 座談會 1場
約訪 30人
相關行業私企業主、優勢個體工商業戶 入戶訪問(經營或辦公地點) 量化訪問50人
專題座談會 1場
宏觀經濟研究專家、商業機構管理人員、媒體經濟類記者等 專題座談會 1場
終端消費群 問卷調查 量化訪問300人
四、分析方法
1、聚類分析
2、鏡面分析
3、因子分析
4、聯合分析
5、回歸分析
? 該項分析工作的人員組成:李鐵崗、陳月軍、易文勝
-具備5年以上在山東市場豐富的調研經驗
-具備房地產行業研究的專業經驗
-具備博士/碩士以上學歷
-從事過多次大型房地產項目研究
五、質量控制
1.根據我們調研工作多年的研究經驗,我們認識到質量控制是研究項目成敗的關鍵,對于本次研究項目,我們將會采用如下的質量控制方法:
A.對所有數據結果進行100%的邏輯編輯。
B.對所有的訪問結果進行100%的QC反饋檢驗。
C.對所有的調研人員實行嚴格的管理制度:發現一分有問題的問卷,該調研人員的所有問卷均拒收。
D.數據處理實行兩次并行輸入,交叉檢查制度。
2.要求國際風情街的開發商委派一名工作人員參與項目的調查與研究,要求委托方項目經理參加座談會和論壇。
六、項目研究人員
1.工作分配:
A、調查人員:把握并監控消費者調研數據分析與統計
B、地產研究專家:把握市場宏觀環境,提供政治、法律、經濟等方面的研究成果。
C、營銷策劃人員:走訪調查對象,設計座談會會議內容等。
D、媒體人員:媒體分析,收集媒體已發布過的相關研究類文章內容。
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p;2.人員組成:項目經理
陳月軍 —— 負責整個項目管理及協調
專家組成
李鐵崗:
-山東大學房地產研究中心主任(博士)
-豐富的社會學研究經驗
-參與多次大型重要項目研究工作
孫曰瑤
-山東經濟學博士
易文勝:
-山東正易營銷咨詢有限公司策劃總監
-3年房地產項目策劃推廣經驗(齊魯世紀園觀瀾閣項目推廣、黃橋花園項目推廣、康和苑項目推廣等)
-國際風情街項目推廣主力策劃師
-濟南市首屆、第二屆房地產營銷人員培訓班主要授課成員
-主持多次大型房地產調研項目(縣西巷商業街改造項目調研、齊魯世紀園住宅項目調研等)
張鵬:
-工商管理碩士(MBA)
-豐富的行業經驗及市場分析經驗
-參與多次大型項目研究
支英珉
-齊魯晚報經濟?？恐魅?/p>
項目執行管理
曹穎 ——8年調研執行經驗,項目現場執行總監
項目執行組織
王延寧 ——齊魯廣告調查公司調研項目組織專家
文案撰寫 ——徐瑾瑜
統計分析 ——丁奕
——劉翠娟
9.0日程安排
根據該調研項目執行的難度,我們設立如下的工作時間表,可以根據客戶要求進行調整:
批準人:日期:文本: WBS項目 *-履行工作D-獨立作出決定d-共同作出決定p-管理進度C-必須經過咨詢I-必須通知到A-提供咨詢 項目經理 項目設計組 現場調查組 房產運營部 數據處理組 報告研究組 項目顧問組
工作天數 編號 工作細目 1 2 3 4 5 6 7
2 D1 項目準備 D A
3 D2 調查內容設計 D d*C A A A A
2 D3 調研內容測試 D* D* d* D* A
1 D4 調研內容的確定 DC * A A
2 D5 座談會樣本篩選、預約 D d*C A A A A
2 D6 座談會 D * A A
1 D7 訪員培訓 p A D* A
5 D8 正式調查訪問 D* I
3 D9 競爭對手調查 D* I
1 D10 數據錄入與處理 D*I
2 D11 數據分析 I C* DAI AI
5 D12 撰寫報告 D* A
總計:29天
10.0費用明細:
根據項目的現實情況,我們的估算價格如下:
工作項目 數 量 單價(元) 金額(元)
項目調查研究設計(包括專家費用) 6000
座談會費用 2場 2500 5000
督導/訪員招聘培訓 20名 60 1200
商業地產投資者 30人 80 2400
入戶調查 50人 100 5000
攔截訪問 300人 30 9000
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sp;競爭環境調研 3000數據處理、統計分析 5000
報告制作(包括專家費用) 8000
公司項目管理費 15% 6690
總計 51290
與媒體合作組織郊區休閑購物商業地產發展研討會 1次研討會晚報市版半版稿件 25000元 如可以選擇,再計入總價
篇3：商業地產招商規劃前市場調研
商業地產招商規劃前的市場調研
商業地產招商，往往開業容易，經營難，很多商業地產因為過于迷戀招商速度，在項目操作前期，不去科學的制定商場規劃，業態組合混亂，為開業后經營混亂埋下不可挽回的伏筆。
一些只懂推廣工作卻根本沒有商場運營經驗的策劃公司，只會從概念上來入手操作，工作重點偏重于概念炒做及傳播工作，會自以為是的將商場規劃成另類定位模式，卻根本不會從基本的運營科學運營業態進行操作。受項目進度回款提成的誘惑，根本不會也不懂得對商場進行整體規劃，只是為了進度而招商，招商完成后收錢就走，留下整個爛攤子，留給商場的是扯不斷的麻煩與經營苦惱。
商業地產操作與產品策劃是完全不同的模式，產品策劃無有經驗模照，但商業地產卻恰恰相反，想操作商業地產必須有專業的商場操作經驗，因為，科學的營業模式與商場管理模式是商場存活的必須前提，如果沒有商場運作的人來操作商業地產，風光的概念炒作招商后，商場成活的幾率微乎其微!
商業地產想順利招商，開業后持續有效的經營，必須進行科學的規劃，完善細致的商場規劃，是商業地產避免開業后迅速倒閉的前提，而規劃前的市場調研作，則是整個項目操作最關鍵的重中之重。
商業地產，風風火火的招商開業后，存在著活不過三年的宿命之說，有的甚至不到半年就會倒閉，商業地產操作時不要著急運作，首先要進行總體科學的規劃，進行嚴謹的調研工作是做出合理商場規劃的前提。
一般來說，商業地產的市場調研分為：商場調研、商圈調研、消費群體調研三大項
商業地產的操作與普通的社區房地產完全不同，社區房產在調研中更偏重于消費群體的調研，而商圈是做為房產的便利性賣點來定位的。
針對商場的調研
以經營狀況優良與經營狀況差的兩大類商場做為調研分析的母本。
1）分析各商場的定位并測算其定位的精準性
對所在城市的各主要商場逐一進行定位統計，并分析出定位的精準性，并測算定位與經營的關聯影響、經營狀況與定位是否存在沖突性，統計分析當地市場最受歡迎的商場定位模式，以此做為規劃的依據。
2）業態分布的調研
業態調研不要只是羅列各調研商場的大體業態組合，而是要根據不同的商場經營狀況來統計，分析出經營狀況優良的商場業態組成比例，以及經營狀況差的商場的業態組合情況，觀察分析優秀業態組合對吸引客流所產生的效應力，并以此做為對照，統計出當前最佳業態組合的可能性計劃，做為之后的業態規劃本土依據。
3）動線設計
將現有商場所有的動線模型進行統計，根據商場經營優差的狀況，總結出不同的動線模型所針對的顧客消費的影響力，并篩選出最佳的動線模型，做為之后的動線規劃本土依據。
4）功能區劃分，除業態布局外，根據所調研的商場，總結服務區、客流分區、配置區（接待區、寄存區）功能的劃分，并以此為依據，考察各商場此類功能區的差異化與所產生的經營輔助效益，并將其計入調研報告，做為規劃依據。
5）運營模式的調研
將所有調研過的商場進行分類，統計各商場所采取的運營模式，管理模式、收費方式等因素，統計出經營狀況最好的商場的運營模式，并對照經營狀況較差商場進行評估模式不同所產生的影響，以及不同的運營模式所產生的招商效果與持續經營能力。
針對商圈的調研
商圈調研分為項目所在商圈調研與本城市各商圈調研兩大單項。
對項目所在地調研
1）采取定點觀測法，測算出項目現場日均人流量與車流量,以此測算自然顧客流數量；
2）分析出項目所在商圈主要購買力拉動群體，尋找初元化的顧客群體，此類群體可作為天然顧客組成元素成為規劃中的單項業態組成依據。
3）統計出項目所在地直徑兩公里內的各種基本狀況（商業、社區、金融、交通），并測算出直徑內業態分布與經營情況，測算出經營狀況較好的業態與較差的業態。
4）對直徑內不同業態商戶調研，了解行業信息，并測算其對該項目的評估與期望。
對城市其它商圈調研
1）將所在城市商圈進行劃分，對每個商圈進行詳細評估，分析出各商圈的主要購買力拉協群體，并將商圈的主要營利業態組合進行統計，分析出各種品牌業態的經營狀況及市場受歡迎度，以此在推算當地的最佳經營業態。
消費者調研
消費者調以消費習慣與消費喜好兩項內容為測算母體，做為商場定位與業態比例分配的依據。
與傳統房地產操作不同，商業地產的消費者調研我們列在調研計劃的最后一項，統計各不同年令段對該城市商場的看法，了解各年令段消費習慣、常選購物場所、對喜愛類型商場的期望點（貨品、服務、價格、定位等），以此對照分析目前各商場尤期是同類商場經營模式的空白點，作為尋找合適的模式的依據點。
綜上，調研工作每一個單項都與其它單項互為聯系，單項的結果將直接左右其它單項的調研結論，綜合每一單項調研的量性結論，將調研工作詳細科學的進行完畢后，才可根據調研結果進行商業地產的定位，確立商場的最佳運作模式與業態組合，此時，就可以根據同城商場的調研情況進行整合優化，并根據消費群體定位做出最佳商業模式，唯有科學的規劃，才能保證持續經營，吸引商戶的加盟興趣。
后注：商業地產尋找策劃公司要慎重
做商場規劃要慎之又慎
如果沒有真正的商場運營3年以上經驗，就不要指望策劃公司會把商場的規劃做好，一些所謂的地產策劃公司連根本的業態組合都不懂，更不要指望其在運營模式的系統性，我們可以看到由非專業策劃公司做的業態混亂、動線設計紕露百出，死角處處都有，專業的營銷公司會根據商場各樓層經營業態分布，在通道規劃與動線設計上進行精心布置，確保沒有死角，最大化保證客流的到達率，并消弱商戶擔擾。
不要過于迷信另類定位之說
差異化策略是策劃公司慣用的思維方式，為了招商轟動性，策劃公司會在定位上選擇另類的定位以制造眼球效應，但直接后果就是會造成招商容易經營難，因為項目的定位需要與運營體系、模式系統化，缺一不可，而策劃公司基本偏重于招商推廣，卻對商場運營一知半解，盲目招商后只會令后期的運營步步維艱。
商業地產要注重穩扎穩打的步驟，面積在3000平以下的小型商場，可以操作成比較個性與另類的模式，因為經營面積較小，商鋪數量劃分少，操作起來相對風險較小，例如規劃成女性商場或時尚商場。8000平以上的商場絕對不要冒險采取異類模式，科學的定位度與業態組合是操作的基本條件，不要一時迷信于某些策劃公司的另類思想，而導致開業容易倒閉快的局面，因為商業地產需要的是踏踏實實的運營而并非靠概念支撐！
運營模式
商業地產的經營模式分為租賃式與聯營
式兩大類，有時因為經營需要，兩類模式會同時出現在一家商場內，商場的樓屋管理、運作模式、進、銷、存管理、商品陳列、導購員管理等，都需要在招商期進行的同時來構建，而這些運營模式，都必須在招商期時向意向商戶進行講解的，以吸引客戶興趣，增大商場吸引力。