正中商業廣場管理方案

　　1.管理體系構思

　　正中商業廣場管理體系

　　在各個商家支持下,由正中實業公司牽頭組建正中商業廣場經營管理公司,積極與深圳服裝協會、珠寶協會等機構合作,建立廣泛的溝通管道,采用大型招商活動,以商招商，根據深圳消費特點,薈萃國內外優秀的知名品牌，匹配優質的專業商業營銷服務。

　　2.正中商業廣場商業管理的主要內容

　　購物中心的經營管理水平關系ＭＡＬＬ項目開發的最終結果，我們必須按照可持續發展的戰略，穩步提高管理水平。

　　由于MALL在我國是新生事物，由于MALL管理的復雜性，因此，成立MALL專業運營管理公司成為必然。

　　選擇專業管理公司，完全交給專業管理公司經營是一種省心的方式，缺點是管理成本較高，不利于人才本土化。

　　國外主要MALL管理公司有美國西蒙地產集團，托曼公司、韓國VMD公司、英國旺德行、美國GGP等公司。

　　如果選擇國外專業管理公司作為顧問，發展商成立商業管理公司，吸納更多優秀專業人才相結合，優點是有利于過渡，有利于逐步本土化，培養訓練本地人才。

　　經營期間的商業管理主要包括四個方面：租賃政策管理與承租商的優化管理、招商及業態管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動、服務管理、日常的物業管理。

　　(1)、租賃政策與承租服務 購物中心的目標市場定位為商圈內所有居民及部分旅游者。核心承租戶一般占購物中心營業面積的40-50％。在租賃合約方面采用國際購物中心協會格式進行管理。購物中心制定相應的承租戶政策，提高承租戶質量，招商對象的最高目標都是各種類型的名牌商店、餐廳和服務機構，最低目標是部分名分名牌店鋪和部分非名牌店鋪。

　　(2)、業態管理的原則是根據不同區域業態的實際運營效果，讓銷售最好的商品業態得到MALL購物中心內最佳位置。

　　根據業態調整要求，確定招商計劃，不斷讓優秀的供應商進場，淘汰經營不善的供應商。招商工作遵循以下程序：調查-談判-審核-準入-追蹤，要求其提供營業執照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書（適用批發代理商）、稅務登記證、法人授權委托書，以及其它特殊證明（如化妝品、食品的衛生許可）。

　　注意引進國外品牌，對國外購物中心商品種類進行統計分析，根據購物中心經營主題與檔次，組織核心商戶統一引進，填補國內商品種類空白。

　　不同商品之間還需要一個比例，服裝３４％，服飾６％，食品５％，餐飲２０％，家用品１０％，文化用品１５％，其它１０％。

　　(3)營銷管理 重點是吸引更多的購物者光顧，通過選擇適當的營銷方法吸引購物者光顧。

　　(4)服務管理 購物中心設立管理專家組成的管理機構，對購物中心的一切行政事務進行統一管理，承租戶承擔合理的管理費用。維護承租戶利益，加強與承租戶的合作。

　　設立商務中心，提供高性能電腦接入寬帶網絡，設置傳真、不同種類復印設備，為商業人士提供方便的商業服務，包括設置商務網吧、數字化圖書館。

　　正中商業廣場是深圳寶安區第一個地鐵上蓋ＭＡＬＬ項目，我們建議運營方面作如下創新：

　?。?）.采用新型商業設施，提高商業運營效率，處處節約客戶時間，從細節上體現對客戶的人文關懷。例如在超市收銀方面采用能夠并行操作的新型收款桌，同一通道設置多部收款機，減少顧客排隊等待時間。

　?。?）.充分發揮正中商業廣場商會作用，以商引商，淘汰低素質供應商與服務商家，確保經營水平。廣東地區具有悠久的商會歷史，商會是社團組織，它是商戶與發展商以及政府溝通的橋梁，積極反映商戶要求，對正中商業廣場未來發展獻策獻力，有利于提高MALL購物中心的整體經營水平。

　　由于商會會員是正中廣場強大的客戶資源，因此通過商會凝聚人心，不斷擴大會員規模，團結廣大商戶，共同打造正中MALL購物中心。

　?。?）.建立完整的運營培訓體系，為商家代招聘服務員，統一培訓服務員，培訓合格后上崗，要求營業人員通過兩年培訓普遍達到大專水平。

　?。?）.業態管理與招商管理精細化，根據銷售額與顧客滿意度兩項指標調整商家品牌，淘汰不適當品牌。

　　3.正中商業廣場運營隊伍的培訓體系

　　正中商業廣場要可持續發展，我們必需為自己訓練出一批優秀MALL專業人材，建設強大的MALL運營團隊 。

　　MALL運營隊伍規模龐大，需要分層次培訓，重點抓好培訓師資、教材，安排好固定場地與臨時場地相互結合。

　　MALL培訓教材、講義

　　名稱 教材

　　顧客心理學 顧國建

　　管理心理學 復旦大學

　　MALL營銷推廣 楊寶民

　　商務與服務禮儀 崔冰

　　MALL超級購物中心專業知識 楊寶民、陳建明編著教材

　　MALL運營知識 楊寶民

　　MALL專業招商 趙潤濤

　　MALL隊伍的培訓是一個系統工程,課程安排與師資力量是關鍵,師資力量由如下幾部分組成:

　　培訓專家一覽表

　　專家的專業 姓名

　　現代零售業發展趨勢 呂一林教授（人民大學）

　　商業服務與酒店服務 五星級酒店專家

　　購物中心整體營銷 楊寶民

　　心理學 翟博士 職業經理人培訓中心

　　禮儀 禮儀公司領導

　　招商與采購 趙潤濤 鄭義

　　人力資源開發 廖文 蔣志敏

　　商業地產企業團隊建設 楊寶民

　　現代超市營銷 古奇

　　由于師資力量的優劣決定了培訓質量，因此，培訓費用要重點向培訓專家傾斜。建議MALL運營管理公司從培訓講師中選拔重點培訓老師，不僅為他們創造良好培訓工作環境，而且鼓勵他們跟蹤培訓學員的成長，幫助學員批閱論文，指導課程論文和課程實習工作。

　　培訓費用

　　由于大型購物中心培訓人數多，培訓工作量大，因此，必須落實培訓費用。一般達到10億元銷售額，培訓部門可以投入50萬元培訓費用，主要用于師資力量建設、開發新的體驗式培訓課程、學員參觀實習、購買培訓設備。

篇2：商業廣場運營管理實踐和探索

　　商業廣場運營管理實踐和探索

　　隨著近幾年商業地產的迅猛崛起和國外商業零售業涌入中國市場，作為維系商業經營發展的重要保障-商業運營管理也得到了空前的發展和提升。商業運營管理是決定商業項目成敗的關鍵，是商業項目永續經營的內在動力。商業運營管理的實質在于為產權方營造市場空間和價值空間，為經營者提供良好的經營條件，為消費者營造舒適的購物消費環境，為投資者帶來回報及物業的保值增值。同時，商業運營管理具有市場化、專業化，設備設施管理要求較高，現場管理和顧客服務難度較大，投資收益回收期期望值高，營銷推廣難等特點，因此，要求商業管理者必須具備系統的經營管理理論和商業知識、豐富的實踐經驗、超前的服務意識和嫻熟的操作技能。

　　商業管理的物業管理涵蓋了前期市場調研、參與規劃設計、招商、前期工程介入、項目交接驗收、合同管理、開業籌劃、后期運營管理等全過程的管理。限于篇幅，筆者著重談后期的商業運營管理中幾個關鍵環節對商業項目成敗的影響。

　　一、物業管理是商業項目順利渡過“培育期”的基礎保障

　　物業管理是商業項目開業后能否順暢運營的重要保證。實踐證明:忽視商業項目的物業管理，即使項目前期銷售或租賃情況很好，但維持不了多久也會出現人去樓空、經營慘淡的局面。因為前期的商業項目開發和定位只是一種市場預期，能否獲得成功，需要通過市場的檢驗。只有踏踏實實地做好商業項目后期的物業管理與運營管理，才能使商業項目逐漸步入持續穩定從而得到市場的認可。而在這個過程中，能夠保障商業項目順暢營運的，恰恰是物業管理、運營管理以及與之相匹配的一支專業、敬業的團隊。

　　良好而穩定的基礎物業管理工作，是商業跨區域經營和管理取得成功的重要保證之一。實踐中，筆者所在公司對跨區域經營的物業管理進行了許多有益的探索。一是統一品牌、統一管理模式，引導公司從“形似”到“神似”;二是科學的管理機制。為了從宏觀上把握和控制各地公司的經營管理工作，建立和推行了有效的年度目標管理責任制，以目標為導向，引導各方面的物業管理基礎工作達到管理指標的要求;三是有效保障管理品質。集團所屬各地商業管理公司全面推行了包含質量、環境和職業健康安全為核心的“三標一體化”管理體系，使各公司的設施設備管理、安全保證、環境維護、客戶關系協調等基礎物業管理工作得到全面的提高，為培育萬達商業管理品牌奠定了良好的基礎;四是建立充滿活力的學習型組織。在商業的管理實踐中，注重培訓、注重研討，通過組織設備管理、節能降耗等現場交流和研討會，充分實現了管理思想與管理經驗的共享，促進各地公司物業管理工作標準的逐步趨近并保持穩定。

　　二、營運管理是商業項目持續發展的內在動力

　　從筆者所在公司商業項目營運的綜合狀況來看，業績較好持續上升的商戶約占60-70%;穩步經營和業績一般的約占30-40%。通常情況下，大型商業地產項目需經歷二到五年的培育期，才能逐步轉入利潤回籠階段。由于受不同城市的商業環境和經濟等因素的影響，各個項目在運營業績等方面也不盡相同，相當一部分商業項目在開業一年后，不僅順利地度過了艱難的“培育期”，而且發展勢頭良好，在當地形成了較高的社會影響。

　　在商業管理的實踐中，公司營運管理應不斷主動、適時地調整經營布局、優化品牌結構、形成經營優勢。

　　一是統一經營主題，即統一業態規劃和商品布局。經常性地組織召開不同形式的業主、商戶和管理公司三方的溝通、專題研討，結合市場調研和商場實際經營狀況，主動對商場的經營布局、定位等進行部分調整;

　　二是統一招商，即統一招商品牌的審核，統一完善租約的管理。制定相應的品牌調整規劃和方案，不斷增強商業項目的集客能力，引進有一定知名度、定位相宜、經驗豐富、對商場品牌結構優化調整和經營持續發展有推動作用的暢銷品牌，創造良好的經營業績;租約管理主要是明確租賃合同的租賃面積、租賃單價、繳費時間、管理界面、違約責任等;

　　三是統一服務咨詢和服務監督，即為商戶提供專業的服務咨詢;統一指導、協調、

　　戶主動進行培訓，請“最佳商戶”介紹先進經驗，現身說法，幫助其提高經營能力。商業管理公司的每個人都是培訓員，為商場的營業員提供培訓，提高其銷售能力和技巧，促進銷售業績提升。曾經有一些業主自營的品牌因經營不善不得已退出后，由于商業管理公司專業的服務獲得了商戶的不斷認可，又在二次招租中回場經營。商業管理公司還經常與經營較好、有實力擴張經營規模的商戶進行充分溝通，鼓勵其擴租經營;而對于經營業績不好、形象較差的則進行調整或淘汰;

　　四是統一營銷管理，即統一策劃全年的系列營銷策劃活動，營造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內涵并特聚人氣的活動，使商場成為傳播文化資訊的平臺;

　　五是統一物業管理，即統一進行建筑空間環境管理與設備設施的維護保養，營造舒適的購物休閑環境。如建立了一整套設施設備管理、外包單位、主力店檢查監督機制，在主力店基礎物業的監管特別是在設施設備的使用保養上，嚴格執行租賃合同約定。這些措施總體上可以強化企業商業項目時尚、個性化的特點，樹立良好的商業形象，使商業項目步入了良性發展的軌道。

　　三、專業管理團隊是提升商業廣場管理水平的核心優勢

　　商業項目的管理是一項復雜的系統工程，豐富的業態、超大的規模、復雜的設備、巨大的招商量、眾多的合作伙伴等等，需要多學科人才組成的復合型管理團隊才能奏效。不但要有深厚的商業知識和物業管理知識，還要有靈活的市場應變能力。商業項目的運營不是有單打一的專業就行，必須熟知并能熟練地操作諸如物業管理、商鋪管理、租賃管理、策劃推廣、資金運作、信息系統、法律事務、人力資源等多方面的工作，而且要有溝通協調能力、團隊作戰能力，如要能獲得政府相關規劃、政策和社會各方輿論的支持，要有交通、道路、城管、工商、稅務、公安的協助等等。

　　幾年來，筆者所在的企業在開創訂單商業地產開發模式、開發第一代單體店、第二代組合店以及集高檔住宅、高中檔寫字樓、五星級酒店、購物中心等于一體的第三代城市綜合體的發展歷程中，錘煉了一支專業理論扎實、實踐經驗豐富、執行能力突出的高素質商業運營與經營管理團隊。萬達商業管理范圍迄今涵蓋了全國16個萬達商業項目，總管理面積達248萬平方米。在國內首家同時導入ISO9001質量管理標準、ISO14001環境管理體系標準、

　　職業健康安全管理體系標準“三標一體化”，以“高、新、特”的管理理念和“嚴、細、精”的工作標準，塑造了獨具萬達特色的經營管理模式，實現了社會效益、經濟效益和環境效益的“三贏”，為商場經營者和消費者營造了舒適、便捷、溫馨、高雅的商業環境和消費環境，帶來了極佳的經營業績和口碑效應。實踐證明:專業的管理團隊正是提升商業物業管理水平的核心競爭力的優勢所在。

　　參考資料:

　　1.穆漢卿，《淺談新世紀中國物業管理服務的趨勢》

　　2.曾雄，《談我國物業管理企業應當思考的戰略取向》

篇3：商業廣場物業施工安全管理協議

　　商業廣場物業施工安全管理協議

　　甲方：_______物業管理有限公司(以下簡稱甲方)

　　乙方：_______(以下簡稱乙方)

　　經甲、乙雙方商議，乙方在甲方所負責管理的物業________商業廣場內進行現場施工，本著對雙方負責的精神，并依據大連市有關的安全工作法規，特制定協議如下：

　　一、乙方必須嚴格遵循大連市安全工作規范及甲方根據現場實際情況所制定的各項安全規章制度。

　　二、施工現場嚴禁明火作業，特殊工作人員必須持證上崗。

　　三、對施工現場內需動火作業工程項目，必須報物業公司審批、并核發《動火證》。

　　四、乙方要對員工進行安全教育，并做好文字記錄。

　　五、乙方必須無條件服從甲方安全人員的監督和檢查，對存在的安全隱患的工程，甲方有權予以停工和處罰。

　　六、施工現場必須保證安全作業、施工過程中因違章所發生的一切人身傷亡及其它安全事故，均由乙方負責，甲方不負有任何責任。

　　七、乙方必須在物業管理公司保安部填寫施工人員登記表，自覺地接受物業管理處保安員的安全監督、管理，施工人員出入商城大門及施工現場必須出示證件，出入證，在規定時間內有效，過期作廢。施工人員證件一律按規定配帶，以備檢查;施工結束后不得留宿作業現場。

　　八、乙方施工人員使用的任何材料、工具及設備運出樓宇時必須出據承包商和保安部簽發的《撤出物品單》并走指定出口。

　　九、施工人員在工作中使用的易燃、易爆材料物品，其出入樓宇，使用時需接受保安員的登記、驗證、查詢管理。施工現場需配備滅火器具以備緊急時使用(150m2配4kg滅火器2個，每增加50m2增加滅火器1個)，施工結束后剩余材料應進行清理，危險品不準遺留現場，必須當日帶走。

　　十、施工現場內嚴禁吸煙，隨地大小便，亂扔廢棄物，如發現違規現象，將處以50-500元罰款，情節嚴重者，予以停工整改處理。

　　此協議一式兩份，雙方各執一份，具有同等法律效力。

　　甲方：________物業管理有限公司乙方：________

　　簽章：________簽章：________

　　簽約時間：________簽約時間：