商業地產5招定輸贏
第一、 商業地產定位是首要的。定位之前，需要注重三個研究的整合——銷售市場的研究、租賃市場的研究和商業發展的研究。
做商業地產定位是首要的，前期應該做廣泛的商場調研，看有沒有自己可以立足的地方，比如品牌和市場等，這是問題的關鍵。一旦有了設想的定位，后期的接觸，商家就會容易很多，也容易受到商家的認可。
銷售市場研究主要反映了投資者對商鋪的投資傾向和區域商鋪的增量情況，它仍屬于房地產范圍，不能反映商鋪市場的真實情況。所以單獨的銷售市場研究對商業地產的開發投資意義不大，需要與后兩者結合。
在商業地產開發的市場研究中，租賃市場、租金的研究是最重要的。它既反映了商鋪真實的、內在的價值情況，又反映了商鋪的市場價值狀況。租賃市場是連接銷售、開發和使用的關鍵。租價是售價的基礎，是商鋪租賃市場中研究整個市場的基礎。沒有這個基礎，所作出判斷或研究成果都不具可靠性。
真實的商業需求是商業地產開發的原始動力。商業盈利水平決定承租能力大小，承租能力大小決定租金水平，租金水平決定房價。研究商業發展去開發商業地產，才是正確的開發策略。
第二、 理性運營應成為商業地產主題，而不是短線的、一味的追求眼前的銷售火爆。
商業地產開發商應當在投資開發之始便選擇確定好最佳贏利以及營銷模式。將“開發的權益”、“所有的權益”、“經營的權益”以及“管理的權益”進行合理有效的排列組合，從而合理分配利潤空間，做到同時享有出售獲利、租賃收入、合伙經營收益以及物業增值四部分利益。而不是短線的、一味的追求眼前的銷售火爆。
第三、 住宅開發模式不再適用商業地產
住宅開發上的成功經驗也許將成為商業地產開發決策時的“雞肋”。應當明確一點，商業地產的目標客戶是專業零售商和專業管理團隊，而不是靠二手出租牟利的中小散戶投資客。
第四、 不可過度迷信主力店
主力店的營銷模式運用曾給商業地產銷售創造了許多銷售奇跡。但據了解，一些主力店目前已當起了二房東。即主力店從開發商手中租下商業面積后，除了用于自己經營外，剩余的面積會再次租給其他的經營者。因此，在很多情況下，主力店通過做二房東，在店內就已形成了良好的業態分布，并不需要店外的商業經營者為其補充。一流的商業資源在主力店內部就已經被消化怠盡，留給其周邊的商業經營者的資源就會十分有限了。如果認為，只要靠近一個主力店就等于靠上一座金山，可能現實不如幻想。
第五、 招商晚于設計將加大運營風險。后期管理應當前置。
以建筑師為主導的商業項目只能是高通用性的虛擬設計。商業地產欲招到的主力店都有自己的一些獨特的要求，在店家明確之前，設計是盲目的。因此，為降低風險，招商和商業規劃應在建筑規劃設計之前（有用于實施的虛擬建筑設計當然除外）。換言之，招商晚于設計將加大運營風險。
而商業地產的后期管理（租戶的篩選、最新市場信息的提供、專業的資產管理并統一協調租金等）則是對中長期的投資者強有力的信心支持，而如果將這個環節提前到商業項目的前期階段與銷售同步運營，往往會給予投資者更強的長久性的投資信心。
篇2：商業地產5招定輸贏
商業地產5招定輸贏
第一、 商業地產定位是首要的。定位之前，需要注重三個研究的整合——銷售市場的研究、租賃市場的研究和商業發展的研究。
做商業地產定位是首要的，前期應該做廣泛的商場調研，看有沒有自己可以立足的地方，比如品牌和市場等，這是問題的關鍵。一旦有了設想的定位，后期的接觸，商家就會容易很多，也容易受到商家的認可。
銷售市場研究主要反映了投資者對商鋪的投資傾向和區域商鋪的增量情況，它仍屬于房地產范圍，不能反映商鋪市場的真實情況。所以單獨的銷售市場研究對商業地產的開發投資意義不大，需要與后兩者結合。
在商業地產開發的市場研究中，租賃市場、租金的研究是最重要的。它既反映了商鋪真實的、內在的價值情況，又反映了商鋪的市場價值狀況。租賃市場是連接銷售、開發和使用的關鍵。租價是售價的基礎，是商鋪租賃市場中研究整個市場的基礎。沒有這個基礎，所作出判斷或研究成果都不具可靠性。
真實的商業需求是商業地產開發的原始動力。商業盈利水平決定承租能力大小，承租能力大小決定租金水平，租金水平決定房價。研究商業發展去開發商業地產，才是正確的開發策略。
第二、 理性運營應成為商業地產主題，而不是短線的、一味的追求眼前的銷售火爆。
商業地產開發商應當在投資開發之始便選擇確定好最佳贏利以及營銷模式。將“開發的權益”、“所有的權益”、“經營的權益”以及“管理的權益”進行合理有效的排列組合，從而合理分配利潤空間，做到同時享有出售獲利、租賃收入、合伙經營收益以及物業增值四部分利益。而不是短線的、一味的追求眼前的銷售火爆。
第三、 住宅開發模式不再適用商業地產
住宅開發上的成功經驗也許將成為商業地產開發決策時的“雞肋”。應當明確一點，商業地產的目標客戶是專業零售商和專業管理團隊，而不是靠二手出租牟利的中小散戶投資客。
第四、 不可過度迷信主力店
主力店的營銷模式運用曾給商業地產銷售創造了許多銷售奇跡。但據了解，一些主力店目前已當起了二房東。即主力店從開發商手中租下商業面積后，除了用于自己經營外，剩余的面積會再次租給其他的經營者。因此，在很多情況下，主力店通過做二房東，在店內就已形成了良好的業態分布，并不需要店外的商業經營者為其補充。一流的商業資源在主力店內部就已經被消化怠盡，留給其周邊的商業經營者的資源就會十分有限了。如果認為，只要靠近一個主力店就等于靠上一座金山，可能現實不如幻想。
第五、 招商晚于設計將加大運營風險。后期管理應當前置。
以建筑師為主導的商業項目只能是高通用性的虛擬設計。商業地產欲招到的主力店都有自己的一些獨特的要求，在店家明確之前，設計是盲目的。因此，為降低風險，招商和商業規劃應在建筑規劃設計之前（有用于實施的虛擬建筑設計當然除外）。換言之，招商晚于設計將加大運營風險。
而商業地產的后期管理（租戶的篩選、最新市場信息的提供、專業的資產管理并統一協調租金等）則是對中長期的投資者強有力的信心支持，而如果將這個環節提前到商業項目的前期階段與銷售同步運營，往往會給予投資者更強的長久性的投資信心。
篇3：商業地產招商與管理顧問合同
商業地產招商及管理顧問合同
委托方:(以下簡稱甲方)
地址:
電話: 傳真:
受托方:(以下簡稱乙方)
地址:
電話: 傳真:
甲、乙雙方根據中華人民共和國《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法規相關規定,在平等、互利、自愿的原則下,經友好協商,就甲方委托乙方全程商業顧問、招商項目(暫定名,下同,可簡稱為該項目)一事,達成本合同。
1、雙方共識:
(1)、甲方全權委托乙方作為該項目的整體招商及該項目商業經營管理的咨詢顧問。乙方是有資格接受甲方委托咨詢顧問該項目業務的機構,::其資格真實可信(執照編號為: )。
(2)、乙方在對甲方負責的總原則下,竭誠為甲方提供商業規劃、商業顧問、招商顧問等服務。
2、合同標的: 項目。該項目批準用地規模為 平方米,折合 畝;規劃建筑面積為 平方米;土地使用權證號為 號。
3、委托事項:甲方茲將其投資于 項目中商業用房全權委托乙方招商及商業顧問。
4、委托期限:自簽訂本合同之日起至該項目商業用房開業并正常運營八個月為止。
5、委托內容:指甲方委托乙方:
(1)、對該項目周邊的商業情況和消費水平、消費能力進行現場勘察和分析,并根據上述勘察和分析參與商業發展規劃的制定;
(2)、對該項目將要建造的建筑設計、實際施工進行顧問、監督,使建筑物與商業規劃相匹配;
(3)、對該項目將要建造的商業房地產制定招商方案,并具體實施;
(4)、對該項目將要建造的商業房地產制定經營管理方案,并負責培訓從業人員以及協助甲方組建商業經營管理公司;
(5)、為甲方提供一份以該項目為藍本,適用于大多數商業房地產項目運營管理的標準行業運營手冊,以支持甲方未來可能參與或主持的商業房地產項目提供指南。
6、工作流程:
(1)、乙方自本合同簽訂之日起,即就該項目的招商、商業顧問成立項目組展開作業。
(2)、本合同簽訂后乙方不定期向甲方提交該項目招商和商業顧問方案,并在提交方案時對方案內容予以解釋。以上方案須經甲方審核同意后實施,根據情況變化,甲方有權對方案提出調整要求。
(3)、乙方在對甲方負責的總原則下,全權開展招商及商業顧問工作。
(4)、具體工作流程:
A、商業方案、建筑設計、建筑施工的顧問和監督:由甲方確定設計方,并設立設計委托合同,甲方直接向設計方支付相關費用。乙方負責在整個設計過程中,審核、優化設計具體方案,對相關布局、客流規劃、服務設施等作具體整改意見,使之符合商業規劃的要求。由甲方確定建筑方,并設立建筑委托合同,甲方直接向建筑方支付相關費用。乙方負責在整個建筑施工過程中,按施工進度表進行階段審核,提供材料選擇建議,使之符合商業規劃的要求。
B、商業中心的招商、招租方案制定及招商執行:在該項目工程開工后,即進入此階段。甲方負責設立固定招商辦公場所,并成立該項目的具體營運實體。乙方負責對該項目作細分計劃,并設立招商,招租的具體價格策略,派駐專業招商人員進駐現場,開展具體品牌招商工作。
C、開業準備:在建筑物地面以上部分完成70%,即進入此階段。甲方負責獲得購物中心業務相關的所有許可證書。乙方負責以下內容:
1)、運營手冊的編制、制作;
2)、協助甲方進行經營管理公司人員的招聘、培訓;
3)、協助甲方進行購物中心維護、設備系統設立;
4)、協助甲方進行購物中心財務系統設立、稅務顧問、培訓;
至此,乙方應保證商業中心的自身管理實體,已具充分能力獨立管理、運作。
D、試營業、www.fdcew.com開張及開業后的日常管理:設定的正式開業日期前60天,即進入此階段。甲方負責對該項目購物中心的日常管理。乙方負責對上述三個階段的績效進行總結,并向甲方提供總結報告,并協助甲方進行購物中心的日常管理,提出修正意見。
7、服務內容:指乙方服務甲方:
(1)、商業模式及建筑設計
A、市場調查
1)、消費力
2)、商品結構
3)、競爭對手
4)、當地行業慣例
B、設計委托書
1)、設備、器材
2)、通道、公共區間設施
3)、廣告、展覽位
4)、庫房、辦公
C、實施設計和調整
(2)、運營手冊及管理架構
A、合同體系
1)、自營部分
采購框架合同,采購條件
代銷合同
供應商文件管理
批發標準格式合同
2)、租賃、物業部分
租賃合同
委托物業服務合同
1.餐飲類
2.商鋪類
安全保障手冊
3)、扣率部分
合同
服務規范承諾
4)、內部部分
人事:勞動合同、員工手冊
跨執照合作合同
與地主方關系合同
管理執行委員會合同
財務體系(按執照個體劃分)
人事結構、招聘計劃和培訓
臨時結構
長期結構
管理運營手冊
各級管理職責
運營總經理、財務總監
采購經理、物流經理、工程經理、保安經理
樓層經理、市場發展經理、財務部門經理
主管級
高級員工
員工
作業指導書
庫存管理
收貨
倉儲
損耗
盤點
調整
收銀管理
應收
銀行往來
備用金
折扣
人事、培訓管理
招聘
福利、工資
培訓
員工手冊
勞動團體
保安管理
警報、監控系統功能
應急手冊
保險手冊
工程、維修管理(不同功能區域)
市場、開發、客戶服務管理
價格體系管理
單證設計
報表體系
(3)、招商執行
A、配合商業中心標志和適用版式
B、配合意向書、宣傳冊
C、招商會
D、招商執行
E、招商價格、招商周期
8、委托費用:
(1)、商業顧問委托費用:
A、甲方委托乙方進行該項目商業顧問的費用為人民幣 元整(小寫: 元RMB)。
B、服務費用結算辦法:
本合同簽訂后的五個工作日內,甲方支付乙方商業顧問費用人民幣 萬元整(小寫: 元RMB);
該項目開工后的五個工作日內,甲方支付乙方商業顧問費用人民幣 萬元整(小寫:
元RMB);
該項目開業后的五個工作日內,甲方支付乙方商業顧問費用人民幣 萬元整(小寫:
元RMB);
該項目開業八個月后的五個工作日內,甲方支付乙方商業顧問費用人民幣 萬元整(小寫: 元RMB)。
(2)、招商委托費用:
A、甲方委托乙方進行該項目招商的費用按該項目 計提。
B、服務費用結算辦法:
1)、招商的費用結算前提為達到招商業績考核的標準。
2)、招商的費用按以下四個時間節點分別結算:
該項目商業用房在3個月內取得30%成功招商率后五個工作日內;
該項目商業用房在6個月內取得60%成功招商率后五個工作日內;
該項目商業用房在9個月內取得90%成功招商率后五個工作日內;
本合同約定的委托期限到期后五個工作日內。
3)、雙方協商一致,該項目單戶成功招商的定義為:
9、雙方權利和義務:
(1)、甲方權利和義務:
1)、甲方權利:
A、審核乙方提供的各相關方案,提出修改意見和乙方進行磋商,確定其方案并得到法定機關的批準后實施;
B、在招商過程中所涉及的客戶租金全部進入甲方帳戶,招商定金由甲方現場財務主管保管并辦理相關手續;
C、享有乙方開展該項目作業中所有資料的索取權利;
D、擁有乙方與該項目有關的所有策略及商業行為的最終決策權;
E、有權隨時檢查乙方的工作,對乙方每階段的服務品質進行評估,并根據評估結果的優劣對乙方進行獎勵或懲罰,獎懲數額和辦法由甲方根據乙方工作業績情況決定。
2)、甲方義務:
A、向乙方提供該項目的相關合法文件;
B、承擔該項目的廣告宣傳費用,并提供乙方固定的辦公場所,承擔相應辦公費用;
C、授權指定專業人員作為和乙方工作中的聯系人,指定聯系人為: ;
D、根據本合同約定,按時支付乙方服務費用。
(2)、乙方權利和義務:
1)、乙方權利:
A、根據本合同約定,按時收取相關服務費用;
B、每周與甲方召開工作例會,專題研究本周工作及下周工作內容。
2)、乙方義務:
A、保證按有關法律、法規進行招商及商業顧問;
B、根據相關資料、相關條件、相關情況提交該項目的相關方案供甲方審核,經甲方確認后予以實施;
C、負責該項目招商過程中的各項日常管理工作;
D、承擔該項目乙方派駐人員的工資、獎金、福利、住宿等相關費用;
E、協助甲方與客戶簽訂該項目相關合同;
F、未經甲方書面承諾,對社會和客戶承諾的事項由乙方自行承擔責任;
G、對所涉及甲方商業機密予以嚴格保密,未經甲方書面同意,乙方不得對外公布甲方的經營、招商策略及企業動態;
H、未經甲方書面承諾,不得向他人轉讓、泄露、擴散該項目的資料、圖紙、文件及相關經濟指標。
10、稅金:甲、乙雙方因該項目而產生的稅金及其他費用按國家規定由雙方各自承擔。
11、違約責任:
(1)、本合同簽訂后,雙方應認真遵守,任何一方在未得到對方書面許可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或實施使對方不能正常履行合同的行為,并經對方發出書面通知后仍無法糾正的,對方有權解除本合同,違約方應向守約方支付違約金人民幣 元整(小寫: 元)。
(2)、如甲方逾期按本合同約定向乙方支付委托服務費用的,且逾期30天仍不能支付的,視同甲方違約,乙方有權解除本合同,甲方應向乙方支付違約金人民幣 元整(小寫:
元)。
12、爭議的解決:因執行本合同所發生的爭議,由雙方協商解決。如協商不成,任何一方均可向常州仲裁委員會申請仲裁。
13、本合同的法律效力:
(1)、本合同壹式陸份,雙方各執叁份,具有同等法律效力。
(2)、本合同由雙方合法代表簽署并加蓋公章后正式生效。
(3)、本合同履行過程中,如有未盡事宜,雙方可協商一致后訂立補充協議,補充協議與本合同具有同等法律效力。
14、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜,雙方達成一致意見后,可形成書面意見,作為本合同附件。
甲方: 乙方:
代表人: 代表人:
日期: 日期:
簽于: 簽于