策略一：注意多元業態創意

　　對城市的公共休閑空間和休閑生活進行關注，打造休閑業態的集中區域。如城市商業、城市商務、城市會展、城市娛樂、城市餐飲、城市文化等等的業態集群;在產業集聚的同時，要注意和引領產業與公共服務空間的融合，如城市的步行街、步行區及寧靜的廣場、綠地、花園一體規劃與運營相統一;要加強城市傳統風貌的保護和城市格調的保護，為城市休閑化發展提供良好的人文特征;要注重重點休閑載體建設。例如城市公園和市民廣場，城市公園和市民廣場是地域文化的集中表現方式之一，也是多數市民日常休閑活動的首選區域;如中央商業游憩區，結合休閑娛樂、商業活動、飲食、文化等產業元素，凝聚城市休閑氣氛;如臨水城市的濱水休閑帶，它是城市休閑的亮點和重點，同時也是生活質量的體現點和提高點;如休閑餐飲體系，要構造主體吸引物，包括酒吧、茶座、地方美食等等;如娛樂體系，要特色突出，形成一個多層次的業態構成;如健身體系，要方便齊全，包括運動場館、水療保健、高爾夫等;如文化體系，要體現時尚與綜合，主要構成有圖書館、博物館、多功能電影院，以及商業街、創意街區、SHOPPING MALL等。

　　策略二：強化綠色生態修復

　　綠色山水、生態田園往往是旅游地產開發的獨特賣點和核心吸引力，是旅游地產項目開發成功的基礎和前提。歸類起來主要有：1、出入便捷的生態觀光路，在旅游地產的橫穿區域打通一條生態環境良好、視野開闊同時道路等級高的旅游觀光和體驗路;2、建立綠色隔離帶，以實現旅游地產區域與周邊一些傳統項目的生態隔離;3、生態水體景觀環境的再造，以及水岸景觀和休閑設施的建設，整體營造環山繞水的優美環境;4、對荒山裸地進行植樹造林和景觀治理，提升各種經濟林種植面積和適宜種類。將已經存在的林帶擴大成林和產業種植區，通過科學引導和體驗產業的戰略定位，形成具有典型示范意義和高附加值的特色生態產業區;5、對農田景觀進行大地景觀設計，形成具有特色的田園景觀生態，各設施的造型及顏色均考慮整體環境的調和效果，而景觀上配合生態資源做出最適當的建構。

　　策略三：引導綜合政策扶持

　　目前可以利用的政策集成：1、旅游度假區政策，所在地政府可以給予貸款貼息或以獎代補扶持，3年內減半征收市政公用設施配套費。同時，在安排國債資金、財政貼息或補助資金時，享受其他經濟主體同等的政策，給予適度的稅費優惠;2、新農村建設示范工程。國家和省級政府對新農村的建設有比較多的鼓勵和優惠措施，國家農業部每年有固定基金對"新農村建設示范點"進行相應的獎勵和宣傳;3、農村公路建設(國家補貼和國債工程)、旅游公路(非干線)建設(國家旅游局、吉林省旅游局)工程。國家旅游局和省級旅游局重點對基礎設施，特別是旅游公路建設具有較大支持力度;4、是國家20**年民生工程的資金補貼以及國家發改委批給各地都有鼓勵民生發展的支持資金;5、設施農業的推廣政策;6、江河湖海水源保護以及涵養林造林工程政策以及生態堤防建設資金;7、國家鼓勵農村沼氣池和節柴炕灶利用(國債補貼、省補貼)以及自然村屯自來水改造項目(國家)，按照年度自來水改造實際情況進行一定補助。

　　策略四：拉動空間功能轉換

　　一個旅游地產項目的開發有時因為周邊的一條路、政府的一條法規、區域的一個村莊而改變了整個發展格局，如何在限定條件下或突變情況下尋求突破點，并可快速反應獵得新的發展思路和空間，成為項目成功的關鍵所在。筆者帶領《泰山風景名勝區旅游產業發展規劃》項目組進駐泰山深度調研后，通過權衡中國風景名勝區保護與開發的關系、與泰安城市的關系，鑒于中軸線千百年來已形成的文化格局，提出了"一軸兩翼一環線"，即提升中軸線，擴展兩翼，貫通沿山大環線的大泰山旅游產業空間發展戰略。從實踐效果來看，此空間格局的創意，首先有效的解決了中國風景名勝區如何堅持保護與開發并重的原則;其次從產品上有效的解決了泰山如何在未來的休閑度假時代繼續引領中國旅游走出中國、影響世界的國際競爭力問題。也為泰山從百年來的單一中軸線旅游走向兩翼共同發展，形成"雙軸驅動、兩翼擴展"的大泰山旅游格局，構建了目的地的復合旅游產品。第三，規劃創意的環山旅游觀光作用的景觀大道是具有國家意義的"中國國山風景道"，因為這個舉措不僅僅有旅游的特質與形象，同時也成為泰山與泰安山城和諧發展，既有效的保護泰山避免城市化的開發侵擾，又把環山旅游景觀價值最大化的標志與表現。隨著泰山環山風景道、西翼旅游綜合服務區、東翼《封禪大典》大型實景演出、漢武帝封禪御道及古鎮文化創意園等大型項目的落地運營，20**年將是泰山走向全域化產業布局、大泰山旅游格局、目的地旅游產品、國際化品牌價值的豐盈時期。

　　策略五：利益驅動土地流轉

　　土地資源的有效流轉是旅游項目落地的重要保障，在旅游開發中怎樣才能使農民、企業、政府的土地利益維持均衡，在蘇州市虞山尚湖旅游度假區項目開發的過程中，采用的土地流轉利益共享戰術很好的解決了這一問題。按照旅游區發展"進三、優一、退二"的產業導向，對不符合旅游區發展要求的工業企業(主要指非農、非涉旅企業)實施"退區進園"。工業企業搬離旅游區內的工業用地，遷入工業園區內，享受優惠的產業政策和良好的功能配套。收回的土地用于旅游發展，實現土地空間置換。

　　申報國家、省或地市級重點扶持或旅游示范項目，取得上級政府在土地上的支持。依托國家各大部委支持方向，根據經濟區產業發展需要，可從多角度申報項目，如：當代江南文化示范基地江南文化藝術中心--國家文化產業示范基地;常熟古琴藝術中心--國家級非物質文化遺產的保護和繼承;江蘇省硒茶產業園--江蘇省農科院合作重點試驗項目;中國風景名勝區保護與開發論壇會址--中國風景名勝區的研討交流基地等。

　　整理農村集體建設用地，盤活存量土地資源。比如通過"減法"將旅游經濟區內部分農戶搬遷出去，騰出的宅基地可以置換為旅游項目的建設用地指標;比如清理農村集體建設用地，成立農村土地股份合作社，所有者以地折價入股介入旅游開發獲得相應收益。比如置換宅基地功能，對民居進行改造，農民在自愿的情況下直接或間接(土地入股)介入旅游經營，獲取收益。合理流轉農、林用地，實現農業規?；洜I、促進土地集約化利用。保持土地性質不變，引導特色農業規?；?、特色化生產;旅游經濟區內地塊置換，達到占補平衡。農民、企業、政府在土地流轉的過程*享了利益，保障開發商快速啟動項目，促進了項目落地。為虞山尚湖旅游區成為"山水城"一體發展的、復合多種產業的全國知名旅游區打下了堅實的基礎。

　　策略六：主題特征有效運用

　　旅游地產的開發愿景主要是以休閑度假游客為主，大多建在濱海、山川、湖泊等自然風景區附近。選址遠離市區，交通便利。而且分布很廣，輻射范圍遍及全國各地，向旅游者們傳達不同區域、不同民族豐富多彩的地域風情、歷史文化等。度假酒店經營季節性強，對娛樂設施要求較完善，突出個性化服務。在設計風格上返璞歸真，講究人與自然融合，努力為住客創造休閑放松的環境。所以主題化成為其核心的開發理念。

　　主題特征的運營方式主要有：

　　1、強調生態環境主題化。地理位置遠離城市、交通便利，主要建于濱海、山野、林地、峽谷、鄉村、湖泊、溫泉等自然風景區附近。度假酒店與大自然有著密不可分的聯系，它多處于環境優美的生態敏感地帶，講究人與自然的融合，注重給予旅游者一種度假的心情與情調，達到與現實生活的短暫隔離、和自然風光親密接觸，實現自然、人文與時尚生活的完美結合，呈現度假酒店獨特的風格與個性。

　　2、強調生活方式的主題化。擁有完善且獨立的生活配套設施和綜合性的游憩、娛樂服務設施。度假酒店的主訴求，就是為游客提供多樣化服務、多類型休閑及娛樂服務。旅游地產不只是單純提供食宿的驛站，更是要為旅游者創造一種全方位的休閑生活經歷。這種經歷往往與它所處的極致自然環境產生共鳴時顯得更加豐富并容易讓旅游者產生一種場所感和歸屬感。從居住的角度看，猶如多個設施完善且相對獨立的居住單元體的集合。

　　3、強調人文服務的主題化。服務理念更注重營造人文歸屬感。在服務理念上除了給游客營造一個"家"的舒適感覺外，更注重于用我國多重文化因素,注重人文關懷，給游客營造一種人文歸屬感，不但是一種體驗型經歷，更能在旅游者離開后仍可回味這種體驗。服務內容更為全面與完善。既要加強服務細化，更要注重所能提供的服務項目主次結合，優化服務項目結構，已達到對資源的有效利用。通過挖掘酒店所在地最有影響力的地域特征，文化特質，確定一個有意義的主題文化，以此作為統領旅游地產的核心發展脈絡，建設具有全方位的頗具個性的度假氛圍和經營體系，從而營造出一種無法模仿和復制的獨特魅力與個性特征，達到實現提升酒店產品質量和品位的目的。

　　4、強調產品主題的豐富化。產品差異化是吸引旅游者的核心。產品在表現手段上注重綜合運用聲、光、電等多種形式的高科技設施和技術來包裝，以達到在形式上給顧客"耳目一新"的體驗。增強活動項目的互動參與性，結合自身區位、資源優勢開發游客參與性主題娛樂項目，既給顧客以全新的親身體驗經歷，又為其提供了交流的平臺，滿足了顧客的交際需求。

　　5、強調物業主題酒店化。投資置業、酒店消費，使旅游與地產形成兩個產業、兩方面需求的有機結合。旅游與地產結合發展的旅游房地產可概括為：旅游的業態、地產的模式。旅游具有自然資源的不可再生性的特點，開發商要考慮如何在開發期間既能快速回收投資，滿足現金流需求，同時通過不可再生資源的升值為自己預留一些未來收益、通過一定的房地產完整產權型銷售、通過酒店管理模式帶動升值、通過代理完整產權型房產租賃擴大使用價值和投資者收益，達到經營者和投資者的雙贏。所以旅游地產投資模式創新應該首先從理念上、觀念上進行。

　　策略七：投資融資途徑確立

　　旅游地產由于有規模大、投資大、建設周期長、投資回報期長的現實問題，通常還受自然和社會經濟、國家房地產政策調控等影響的不確定因素較多。所以必須打破國內銀行信貸為主導的單一融資格局，拓展多元的投資融資途徑。旅游地產項目投資融資的途徑和方法如下：

　　1、國外商業貸款融資途徑。這類融資渠道大概分為外國政府貸款、國際金融組織貸款、國際商業貸款。最常用的是國際商業貸款方式，在我國現行的管理中，國際商業貸款包括國外商業銀行和其他金融機構貸款、出口銀行、發行境外債券、國際金融租賃等。但是特別注意的是這種融資模式因為具有超強的風險控制程序、特別看重企業現金流、特別看重企業是否穩健成長等因素，所以快而穩健的旅游地產項目才是最重要的。

　　2、旅游地產證券化的模式選擇。將旅游地產與資本市場運作捆綁在一起將是未來融資的趨勢，這樣有利于在大規模的項目開發中獲取資金，加速資本積累，促使土地的有效利用。資產證券化根據其產生現金流資產類型的不同，劃分為MBS、CMBS、REITs、 ABS、海外房地產投資基金等。其中MBS 是以住房抵押貸款為基礎，以借款人對貸款進行償付所產生的現金流為支撐。

　　CMBS商業抵押擔保證券(簡稱CMBS，Commercial Mortgage Backed Security)是指將傳統商業抵押貸款匯聚到一個組合抵押貸款池中，通過證券化過程，以債券形式向投資者發行的融資方式。CMBS與MBS的主要區別在于，MBS以住宅地產作為擔保，而CMBS以商業地產作為貸款抵押品。REITs(房地產投資信托基金)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

　　REITs一般從上市或非上市公司收購房地產資產包，且嚴格限制資產出售，較大部分收益來源于房地產租金收入、房地產抵押利息或來自出售房地產的收益，能夠在證券交易所上市流通。REITs既是房地產企業融資渠道，又能為購買者提供投資某項不動產的渠道。一般來說，分為股權類、債權類和混合型三種。ABS它是以項目所屬的資產為支撐的證券化融資方式，即以項目所擁有的資產為基礎，以項目資產可以帶來的預期收益為保證，通過在資本市場發行債券來募集資金的一種項目融資方式;主要針對除不動產外的能夠產生穩定的、可預期現金流的資產加以證券化。目前，ABS資產證券化是國際資本市場上流行的一種項目融資方式，已在許多國家的大型項目中采用。

　　海外房地產基金對中國房地產市場已改變以前觀望態度，投資力度很大，投資基金是基金公司靠發行投資基金股份或受益憑證等形式向社會募集資金，再將其投資于股票、債券等投資對象，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資模式;因為旅游地產的資產范圍很廣，除旅行社、旅游飯店、旅游交通公司的固定資產、流動資產和其他資產外，一般還包括景點與景區中的自然和人文資源，以及相應的基礎設施、附屬服務業、商業和零售業的固定資產、住宅和流動資產等，所以應該根據這些資產的特點來選擇不同的融資模式;

　　3、境內外上市融資。上市融資越來越重要，成為各旅游地產開發公司的首選融資模式，境外直接上市即直接以國內公司的名義向國外證券主管部門申請發行的登記注冊，并發行股票(或其它衍生金融工具)，向當地證券交易所申請掛牌上市交易。即通常說的N股、S股等。通常還有的做法就是買殼借殼上市。目前我國境外上市渠道主要是紐約證券交易所(NYSE)和納斯達克(NASDAQ);

　　4、金融租賃融資。金融租賃也叫融資租賃，是由出租人根據承租人的請求，按雙方的事先合同約定，向承租人指定的出賣人購買承租人指定的固定資產，在出租人擁有該固定資產所有權的前提下，以承租人支付所有租金為條件，將一個時期的該固定資產的占有、使用和收益權讓渡給承租人。只要雙方協商一致，在租賃期滿后，該租賃物即可以歸承租人所有;

　　5、典當融資。典當是指當戶將其動產、財產權利作為當物質押或者將其房地產作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為;

　　總的來說，旅游地產行業是土地和資金的緊密結合體，二者缺一不可。在當前新的金融環境

下，融資能力就是競爭力。面對以上眾多的融資途徑來看，國內商業銀行貸款相對容易獲得，這是企業主要融資工具;國外商業銀行貸款一旦獲得，貸款數額相對巨大，利率較高;投資信托在期限、規模、風險方面與房地產開發匹配，融資方式靈活，節稅，適合中大型房企;投資基金關注成長型規范企業，回報要求高;境內上市可以提升企業品牌，直接擴大融資渠道，適應房企改制需求;境外上市上市公司可達到盡可能高的價格，公司可獲得較大聲譽，股票發行范圍廣;金融租賃節省成本，有避稅作用，無需額外抵押和擔保品，降低企業現金流，可獲得余額融資，適合長期融資需求;典當融資辦理時間短，借款成數高，無需評估費，當金用途不設限制;私募基金手續簡便，可節省企業發行時間注冊費用，融資數目大;合作開發互相補充房地產開發資源，推動資金有機結合，盤活開發項目，獲得合作比較容易;

　　從旅游地產企業角度來看，大型企業適宜選擇投資基金、境內上市、境外上市、發行企業債、國外商業銀行貸款;中型企業適宜選擇投資信托、企業并購、國內商業銀行貸款;小型企業適宜選擇私募資金、金融租賃、合作開發、典當融資;結合各個融資模式的特點，然后根據企業自身情況，找到企業自身適合的融資模式，是自身投入更少，獲得更多，效率最大化。

篇2：旅游地產開發常見陷阱

　　旅游地產開發常見的“陷阱”

　　董瑩/《住宅與房地產》/20**年05期

　　一邊廂，是住宅地產開發在嚴酷的政策打壓下步履維艱，開發商紛紛在商業地產、旅游地產等領域尋求突破；一邊廂，是中國高凈值人群數量的迅速增長，同時將“旅游”作為他們最希望得到的服務內容。供給和需求的雙重井噴繪成了國內旅游地產開發的繁華景象。然而，物極必反，水滿則溢，歷來百舸爭流，滔滔奔騰之時，難免泥沙俱下，良莠不分，待到波濤褪去，風平浪靜，只有經歷住時間和品質檢驗的優秀者方得發展壯大，而隨波逐流粗制濫造的必然要付出慘痛的代價。當前，在旅游地產開發領域，一些跟風之作已經嘗到了低水平開發的苦果，市場中也不乏令人扼腕嘆息的反面案例。前事不忘，后事之師，在此筆者總結幾個旅游地產開發常見的“陷阱”，以資借鑒。

　　“陷阱一”：急功近利

　　對于享受過國內房地產市場快速發展帶來的巨大利益的開發商來說，依賴資源而非能力即可獲取高額利潤的思維仍然普遍存在，曾經，只要能調動土地和資金，就能賺快錢，賺大錢，這著實慣壞了一大批開發商。這些開發商由于種種因素轉戰商業地產和旅游地產，運作思路往往難以轉變，以運作住宅項目的思路運作旅游地產項目，難免急功近利，希望通過快速開發，快速銷售的滾動開發模式回收啟動資金。但是，旅游地產之所以稱之為旅游地產，其核心就是滿足旅游休閑功能和地產開發之間的平衡，以旅游休閑度假功能的完善來帶動消費者對地產的需求。沒有旅游休閑功能的滿足，地產開發亦是皮之不存毛將焉附。在這一點上旅游地產和商業地產同出一轍，地產的價值依附于其功能性，而這種功能的培育需要時間，需要精細化、專業化的運作，過于急功近利，希望在一些功能并不完善的區域蓋出房子快速賣掉賺錢，往往事與愿違，即使暫時性的因概念炒作或者搭市場的東風賣掉，也往往會造就一些人氣冷清的“鬼城”、“荒城”，致使社會資源浪費。

　　解決之道——高瞻遠矚，長短平衡

　　站得高才能看得遠，旅游地產開發運作，必然不可能是游擊戰，可以取巧，但很難投機。短平快不適合一個旅游地產項目，必須做好打持久戰的準備，也必然要以打持久戰的思路協調好經營旅游休閑產品與地產開發銷售獲利之間的平衡。

　　應當認識到，短期的地產開發銷售是保障一個大項目現金流的手段，是一個完整體系中的一環，絕不能本末倒置以銷售房產作為唯一目的。旅游地產項目的目的和核心在于旅游休閑產業的打造，以產業的成功實現項目的整體、持續發展。

　　這就要求旅游地產項目在前期規劃和策劃的階段，從長期化和可持續發展的角度出發，系統的與區域經濟、文化、交通、產業等方面進行對接，完成一個系統工程。

　　也要求旅游地產項目平衡短期收益和長期收益的比例，過于強調短期收益會后續乏力，造成諸多遺留問題，給區域發展造成沉重的負擔，而過于強調長期收益往往會令項目捉襟見肘，甚至由于現金流的巨大缺口而難以為繼。這里，發展較為成熟的INTRAWEST的經驗可資借鑒，INTRAWEST平衡各類業務比例，長中短線結合，在整個開發過程中，旅游與度假服務、資產管理服務和房地產開發作為三大利潤來源有效互補，發揮作用。通過產業輪次的發展和良好開發節奏的把握，實現經營利潤的最大化和長期持續發展。其中旅游與度假服務增長穩健，資產管理服務能夠提供穩定持續的現金流，這些經營性資產的收益可以熨平房地產開發利潤明顯的波動性，到后期，房地產開發收益約占百分之三十，這種優良的投資組合保證了旅游地產開發和盈利模式的長短平衡，優化組合。

　　“陷阱二”：邯鄲學步

　　目前的旅游地產開發市場，同質化競爭嚴重，創新不足。市場上充斥著人云亦云的跟風之作，對于自然景觀和人文景觀價值的挖掘往往淺嘗輒止，多有低水平的重復，鮮有個性化差異化的產品。以海南旅游市場為例，20**年建設國際旅游島規劃催熱了海南旅游地產開發，萬科、中信、雅居樂、富力、魯能、華潤等開發商扎堆海南，大盤頻出，然而，無論是哪家開發商的“杰作”，濱海資源主題嚴重同一化，甚至在濱海主題上也鮮有突破，千人一面，個性不足。如果說第一個吃螃蟹的人還可以享受藍海戰略帶來的巨大紅利的話，跟風者只能分一杯羹，而在過剩階段仍然前赴后繼的模仿，就只能是邯鄲學步，不僅沒有超越，反而丟掉了自身本身的特色。

　　解決之道——主題突出，別出心裁

　　同質化競爭容易將旅游地產項目運作拖入惡性競爭的泥潭，因此，突出鮮明的主題，既可以成為旅游地產項目運作的靈魂和主線，也是其制勝的法寶。如果能夠結合資源優勢，充分挖掘和發揮先天條件，別出心裁，那么，離成功也就不遠了。

　　旅游地產項目的主題塑造，最核心的是順勢而為，深度挖掘和發揮延伸既有資源的價值。在資源價值高的區域，借景開發，例如海南諸多主打濱海主題的旅游地產項目。而更聰明的做法是先借景后造景，如觀瀾湖高爾夫，擁有較好的人文資源，首先借山地來開發，再以高爾夫運動為驅動，造“運動景”。如北美的INTRAWEST，充分發揮優質自然資源的價值，幾乎全部控制了北美可開發的山區度假區土地供應，完善配套，運作CLUB。對于本身資源價值并不高的區域，就更需要發揮開發商的智慧，造景開發，這方面不乏成功案例，如宋城集團，在自然資源一般而人文資源較好的情況下，依托特有的歷史文化底蘊，以歷史文化演藝和休博園為突破，借題發揮。即使自然資源和人文資源均一般，也并非就判了“死刑”，同樣可以通過造景打造特色鮮明吸引眼球的主題，如迪拜NAKHEEL，通過明星炒作，打造頂級配套營造眼球效應，實現了突破性創新，再如為業內津津樂道的華僑城，在自然資源和人文資源均無優勢的區域建設主題公園，以主題公園的運營極具人氣，構造旅游資源，帶動地產開發。

　　由此可見，旅游主題的塑造，不能因循守舊，需別出心裁打造特色，結合差異化特征探索個性化開發策略，也不能一味標新立異，需要充分結合自身資源稟賦。但應當注意的是，對于成功經驗的照搬和簡單的模式復制很難再次取得成功，例如目前國內的主題公園行業面臨著普遍的困境，甚至出現了杭州未來世界主題公園休園的案例，究其原因，主要是對成功經驗的照搬缺乏個性化的創新，不能滿足新時代客戶的需求，所謂“彼之蜜糖，我之砒霜”，旅游地產的主題塑造，一定是個性化的，不存在具有普遍適用性的“成功模式”。

　　“陷阱三”：青黃不接

　　旅游地產項目往往周期很長，涉及到酒店、度假村、住宅、旅游設施、休閑配套等多種業態形式，有的投資回收期較短，但大多數投資回收期很長，如何應對開發周期中，尤其是初期的資金壓力，避免“青黃不接”情況的出現，是一個亟待解決的問題。

　　除了資金方面的壓力，旅游地產項目是一個系統性的復雜工程，積聚人氣、帶熱區域需要準確的把握時間節點，宣傳造勢與開發建設在時間軸上的配合要天衣無縫，相得益彰。對于進度的把握，太緊容易犧牲品質，太松容易發生斷檔。

　　解決之道——合理分期，交錯開發

　　對旅游地產項目，尤其是大盤運作，

應合理分期，交錯開發。應依據旅游休閑的輪次產業發展規律，通過不同業態分期、并行和滾動開發，在不同時間點實現各業態的相互補充和促進發展格局，把握“培育期”、“成長期”、“成熟期”各階段的特點，形成“配套帶動、地產升值”的螺旋式上升發展的過程，使資金、資源合理運用。

　　例如香港愉景灣的開發分期，在1983-20**近20年的開發過程中，優劣地塊交錯開發，持有經營物業和出售型物業互動開發，配套建設同步進行，大盤持續發力。香港愉景灣在開發初期先做美食廣場、沙灘、愉景廣場、巴士站、康樂會等基礎設施，使區域旅游休閑資源初具雛形，同步開發洋房別墅等；在*后又進一步發展學校、消防局、警崗等配套設施，強化宜居性，同步開發高層住宅，迅速提升區域人氣；96年后做街道碼頭、汽車渡輪碼頭、游艇會、直升機場等高端配套，同時開發別墅等高端住宅，獲取較高利潤，回收多年耕耘結出的碩果，至此完成“造城運動”。

　　結合香港愉景灣的案例，旅游地產項目的合理分期，可參照以下策略：先業后城，先做熟做好旅游休閑度假產業，再開發住宅，先旅游再休閑后地產。例如華僑城和宋城，都是先發展旅游設施，將原本冷清的區域做熱，再進行地產開發銷售。

　　其次，先低后高，就開發物業的檔次來說，高端物業在區域配套成熟、有了一定名氣的開發后期做，利于打出品牌，市場接受度高。例如華僑城和宋城是先做中端住宅，再做高端住宅的。鳳凰城亦是先做第二居所，再做旅游設施，最后才是高端第一居所的開發。

　　“陷阱四”：單打獨斗

　　旅游地產項目是一個系統整合的過程，除了傳統的地產開發和物業發展，其較之于住宅地產項目，與地方政府在區域發展上有更大的利益共同點和更廣泛深入的合作，涉及到的運營商也更多，更專業，需要調動旅行社、媒體等專業資源，甚至需要經營一些俱樂部等。在這種情勢下，對資源整合能力的要求更高。在這一點上與商業地產的運作有類似之處，和開發相比，經營顯得更加重要，而商業物業經營和休閑配套的經營需要更強的專業性，并且有長期性、復雜性的特點，單打獨斗顯然是無法發揮旅游地產項目的價值的。

　　解決之道——借力打力，資源整合

　　首先，需要協調好與政府的共榮共生關系，地方政府的著眼點在于區域價值的提升和旅游產業對經濟的帶動，如果開發商沒有大局觀，全局觀，不能協調好經濟、產業、交通、文化等方方面面的問題，一個旅游項目也很難取得促進區域增值的成績。例如香港興業集團與香港政府的共贏，開發商通過建設體驗設施、教育和醫療等生活配套，提升了區域形象和價值，符合政府提升形象和實現社會效益的意愿，使得愉景灣一躍成為香港的名片，實現了開發商和政府的合作共贏。

　　其次，需要協調好與金融機構的長期合作關系，雖然旅游地產一般情況下土地成本比較低，但是資金投入大，回收期長，必須有長期的資金支持，要與金融機構建立長期的合作關系，同時積極探索地產金融，把不動產變為金融資產，緩解資金壓力。例如興業集團部分持有愉景灣物業，引入戰略合作伙伴聯合開發，共同經營灣區配套，減緩了資金壓力。

　　再次，需要協調好與各專業機構，如設計院、萬豪等經營管理公司、俱樂部、旅行社等的關系，尤其是對于目前大多數從傳統開發商轉型而來的旅游地產開發商，要想在短期內快速建立專業運作和經營的能力，必須充分借助外力，高水平整合各種專業力量。例如興業集團擁有愉景灣的有關服務運營商的50%權益，保證能夠有效的對運營商和服務商進行整合，借助運營商的強勢品牌和影響力，最大程度的介入區域開發運營。

　　由此可見，旅游地產開發非一朝一夕之功，難有立竿見影之效，要想做好旅游地產，必然要投入大量的精力和時間，提升自身的專業度和運作能力。然而其實說起來也是很簡單的道理，歸根結底是要有做精品，做長線的良好心態，耐得住寂寞，守得住操守，吃得透市場，就必然能規避種種陷阱，取得最終的成功。

篇3：淺說健康養生旅游地產開發

　　淺說健康與養生旅游地產開發

　　旅游市場從單一的觀光旅游發展到今天的休閑旅游，將來的發展方向是度假旅游和養生養老旅游。

　　旅游產業從單純的旅游業發展到與地產業嫁接，成為休閑度假酒店業新產業；即將與房產業嫁接，從短期休閑度假勝地成為第二、第三長期居住的目的地。

　　隨之而來的是全國各地旅游地產業同質化競爭后的差異化競爭，各個個性化的旅游地產象雨后春筍、小荷尖尖，應運而生、蓬勃發展。

　　這個差異化、個性化的特點就是具有唯一性的主題，旅游地產有了主題就如同有了靈魂、有了神氣、有了靈氣、有了點睛、有了文化、有了流芳、有了傳承。

　　是故旅游地產的主題建設，顯得尤為重要。

　　旅游業，是無污染、無煙產業，也是連接工業產品和農業產品的綠色消費產業。發展旅游業，是富民興邦的新手段。中國未來的發展，就業仍舊是大問題。而旅游作為最具發展的產業，其帶動的關聯產業非常龐大，幾乎涉及了所有的消費領域，在中國進入消費大時代的今天，旅游的發展不僅能夠帶動城市經濟的大發展，更能夠有效解決城市的就業問題，帶動全民致富。

　　房地產業，從城市運營的石屎建設到鄉村休閑的新農村建設，是必然發展趨勢。突圍城市，走向農村，發展旅游房地產根據地，是未來老年社會的必然發展。

　　健康與養生產業，方興未艾，是未來新興產業。在看病難、看病貴的當今社會，健康保障，預防保健，健康長壽，養生養老，是目前極為重視的問題，也是未來的極為關注的社會新興衍生產業。因此，及早預留解決問題的管線，及早埋下解決問題的地雷，不怕將來紛至沓來的棘手難題大軍。

　　不同時代的旅游地產有不同需求，即將來臨的主題旅游地產時代呼喚全新的健康與養生旅游房地產產品！

　　健康與養生旅游房地產產品設計要點：

　　首先應該把握健康與養生靈魂。沒有靈魂就沒有靈氣和精髓，健康與養生的元素始終貫穿在旅游房地產的全部過程和結果。

　　其次應該把握健康與養生文化和生態要點。沒有文化的旅游是盲游，沒有旅游的文化是僵化；

　　其次應該具備高度、廣度、深度和新度。只有從“四度”的層面上將健康與養生旅游房地產產品發揮得淋漓盡致，在市場上才具備獨有的強大競爭力。

　　其次總體設計需要遵從“三因制宜”。即因人、因地、因時制宜。同時，產品定位還應該遵從“三從理論”，既從全球旅游發展中找規律；從全國旅游和區域旅游中找坐標；從地方文化和產品本身的資源稟賦找方向，三者融會貫通，才能打造符合現代主題旅游房地產發展趨勢需要和消費者需要的產品。

　　其次要把握健康養生業與旅游業、房地產業三者復合的交叉亮點。沒有亮點的復合產品，是三個單一產品的簡單疊加，而不是融為一體的新復合。

　　健康與養生旅游房地產產品開發要點：

　　首先是“五劃”。依次為謀劃、策劃、規劃、計劃和籌劃。沒有謀劃的的策劃或者規劃，都將有失偏頗，也就無法策劃或者規劃出唯一性、權威性和排他性的健康與養生旅游地產產品；沒用策劃的規劃是魂不附體，沒法計劃，所有宏圖偉業都將成一紙空文。沒有健康與養生主題策劃的謀劃，無法規劃和計劃，也無法進入籌劃階段，也就是說沒有經過市場論證的策劃是無法落地的謀劃，無法實施兌現的空劃。

　　謀劃作為健康與養生旅游房地產開發的第一步，是對健康、旅游與地產資源進行政策、行政、市場、投資、運作包括后期的經營管理等方面做一個初步的運籌，判斷分析是否可行，有了一個初步的思路之后，還不能直接找規劃部門進行規劃，主題旅游地產是一個市場行為，還需要進行一番科學的策劃才行。

　　策劃作為開發流程的第二步，也是關鍵的一步，是找出健康與養生之魂，是指路的一步，從行業市場、行業發展規律和消費層面探索產業的發展戰略、產品定位和發展，尤其是對謀劃階段的成果進行深思熟慮的市場論證的重要一步。

　　在精心策劃之后再進行規劃工作，就不會如沒頭的蒼蠅找不到方向了。就不會只有空間觀念而缺乏市場導向了，就具備了更好的可操作性，就可以避免許多規劃“紙上畫畫，墻上掛掛”落不了地的不幸宿命了。

　　計劃作為實施的一步，也是保障謀劃、策劃和規劃構想的宏偉藍圖得以實現的關鍵一步。大戰略，需要長計劃，短安排，需要分階段，有步驟的去完成，一口吃不成個胖子，每一個計劃的成功實施就是這個健康與養生旅游地產發展戰略堅實的階梯。

　　接下來是籌劃，運營實施計劃沒有專業的人士籌建是不行的，旅游接待、酒店服務、地產營銷、物業管理、健康養生專業服務等等，均是屬于高素質的現代服務業。專業的人做專業的事，落實計劃需要誠聘和整合優秀的專才，尤其是需要不可多得的多重學科復合型的創新型人才。

　　科學的流程是行業發展的前提和保障，“五劃”流程，就是分別解決從思想到執行的各個階段性步驟的問題，有效避免了旅游地產的亂開發和資源的浪費。