商業房地產廣告詞--商業運作模式

　　因為商戶對市場的認同度不同,所以市場的運作手法就衍生出了很多種模式。隨著認同度的加深，商戶前期進入市場的成本就會加大；如果認同度低，則前期的進入成本就低。進入成本包括很多項目，如贊助費、建設費、入場費、會員費、好處費等名目繁多的一次性入市門檻費用，而運作手法就是通過各種組合實現其最佳營銷。我們常?？梢钥吹揭韵逻@些廣告詞。

　　◆白云市場：5年包租，年收益8%，一次性返還前兩年收益。

　　◆北方明珠：簽約方式有1年租期，10年租期；優惠政策為進駐的商戶統一免租期3個月。

　　◆盈通購物城：商業低首付創紀錄，正常首付15萬元，3年累計返還10萬，超低簽約則只需首付5萬元，月還款2000余元。

　　◆萬博商廈：搶占二環內旺鋪，僅需4.8萬元投放，3年包租，月供無憂。

　　◆星河城：A.一次性付款享受98×97折優惠,B.按揭付款享受98×98折優惠,C.其他付款方式享受98×99折優惠。

　　◆世冠宏業：租金保障，簽約3年租金不變，免租1年。

　　◆第三級：投資第三級，10年包租，輕松擁有50年商業產權等等。

　　下面將詳細介紹這些廣告詞背后的商業運作模式。

　　一、租賃模式

　　租賃模式主要根據商戶對市場的認同度來確定，項目認同度越高，進入項目的入市門檻也就越高，租賃也由此派生出許多模式。下面以認同度的高低劃分，由低到高，依次列出在各階段的租賃使用模式。

　　1.項目認同低的情況下，優惠出租

　　A免租3個月，交6個月租金使用9個月，或免半年租金；

　　B前3個月免租，租金月付，押一付一，或租金3月一付；

　　C在市場未成熟前，所有租金打5折，或是免收租金**天；

　　D在某某日之前，不計租金，只收攤位保證金5000元。

　　以上諸如此類以極其優惠的條件要求先入場的，都是因為其項目的認同度低，而需要商戶占主導地位，以吸引商戶入市的舉措。

　　2.項目認同度一般的情況下，正常出租

　　A試營業1個月或3個月租金押一付三，或是半年付；

　　B交攤位押金**元，租金季付或半年付，交付方式押二付三等；

　　C交攤位押金門檻極低，僅幾千元不等，租金年付或半年付。

　　3.認同度略高的情況下，開始設置門檻

　　A押金為**元（正常為2000元、5000元、1萬元、2萬元，視門檻高低不等），租金半年付或季付；

　　B押金**元，租金年付但押金為1萬元以上；

　　C押金**元，租金要2年一付；

　　D押金**元，租金3年分兩期付清，在封頂付一部分，開業付一部分，交款時間從未交付使用時開始計算；

　　E押金不變，一次性5年租金分3年付清，在前3年付清5年租金；

　　F押金不變，租金一次收5年，開業一次性付清前2年，然后第2年收清后兩年的，第3年收最后一年的；

　　G.租金10元，定6元，但一次性收10年的租金。

　　4.認同度較高的情況下，門檻設置再高些

　　A收押金**元，收取管理費，包括物業管理費、廣告推廣費（**元/m2月），門檻中含條件，收取費用多樣化，租金交付方式不變，季付或半年付、年付；

　　B收押金不變，租金交付方式為半年付或季付、年付），收建設費（或含某些硬件設施）5000元、1萬元、2萬元不等；

　　C收押金不變，再收入場費5000元或1萬元，但要分樓層、分業態。在好樓層、好業態的區域加收入場費，其他為正常；

　　D收贊助費或入場費1萬~5萬元，但不收押金，租金季付或半年付或年付；

　　E5年或10年經營權買斷費**元（低于5萬元），5年租金不變，租金半年付或年付；

　　F10年經營權買斷費**萬元，租金押金按低于正常標準收??；

　　G收取10年經營權買斷費，不交租金，但收物業管理費，且管理費較高（略約低于租金）。

　　5.認同度高，門檻高的情況下，設置復雜化

　　A收押金5萬~10萬元不等，收入場費3萬元、5萬元不等，租金交付為一次收兩年租金；

　　B收取20年經營權買斷費10萬~30萬元，租金年付，逐年遞增；

　　C10年、15年或20年經營使用權買斷，辦理按揭或分期付款，同時再另收取租金或高額管理費。

　　在租賃中，由于項目的認同度不同，各模式的使用多姿多彩，因此，如何即能正確使用各種模式又能使利潤最大化需要潛心分析。很多項目的失敗，就是在認同度不同的情況下，運用了錯誤的方法，因此我們要根據實際情況正確判斷項目的市場認同度，正確使用各種方法。

篇2：X廣場商業運作策略

　　某廣場商業運作策略

　　由于項目所處地塊的地理位置與周邊環境特征，所以建議項目在產品規劃設計上應注重完善功能，力求細而全；在項目周邊配套并不完善的情況下，在項目商業、居住與休閑的功能搭配上，應做到完美統一。同時注重體現安全性，使之成為一個"獨立"的小區，盡量減少周邊不安全因數的影響。

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　　項目總體建筑風格為做到與周邊建筑環境的和諧統一，建議采用現代風格，考慮成本因數，不主張采用大玻璃幕墻設計，顏色處理上可考慮紅白相間，或單純銀白色調。

　　1、建筑功能規劃建議

　　※酒店式公寓（2座）

　　□主要面對年輕白領人士，及高級管理階層；

　　□主力戶型建議：主力戶型為面積在50-80㎡左右的一室一廳和二室一廳；

　　□裝修標準：精裝修交房；

　　□樓層參數：層高3m，建筑為20-26層；

　　※辦公樓

　　要求：

　　□網絡化、自動化辦公樓；

　　□采光通風好；

　　□建筑為15-18層，

　　其余略

　　※商業街

　　□建筑形態：總共2層，每層建筑面積約1.5萬㎡；一層為可分割獨立店面；

　　□商鋪層高、開間、進深：一層層高4.8m左右，二層層高4.6m左右；一層店面進深12m，大型超市和主力店以長方型為主，避免不規則型。

　　□布局：考慮到地塊的特征，兩端大，中間??；中間部位不做大型營業用房，主要作用為人流通道，便與商場形成"洋流"。

　　□標識與通道：商場內應具備優秀的標識系統，以及便于進出的通道口，各臨街口與中心廣場應分別設立多個入口。

　　2、環境規劃建議

　　□景觀環境：景觀環境以烘托自然、休閑的氣氛為主，體現動感氛圍，人與自然在此達到和諧的統一。

　　□景觀布局：參與型景觀與觀賞型景觀相結合，亦靜、亦動。

　　□人車分流：廣場在車流引導與人行線路上要合理布局，做到不相互干擾。

　　□景觀構成：人文景觀與自然景觀相結合，塑造現代商業文明中心。

　　3、規劃設計要點

　　A、項目總占地面積為：67280.87㎡

　　B、容積率為：約1.3

　　C、總建筑面積為：約6.6萬㎡

　　D、建筑密度為：不大于35%

　　E、其中：辦公樓為：約10000㎡

　　酒店式公寓及住宅為：約16000㎡

　　休閑廣場及商業面積為：休閑廣場約1萬㎡，商業面積約3萬㎡

　　F、停車位為（建議地下方式）：1：0.2

　　G、綠化率為：約35%（含空中花園）

　　H、項目配套：物業管理所

　?。ǘ┥虡I運作策略

　　商業物業的成功與否除了極為重要的地段因素外，其運作模式則是另一個決定性的因素；商業物業所受的影響因素較之住宅更多，其高利潤與其高風險存在著正比例關系，如何理順開發商、經營者、與投資者之間的關系，是項目開發不得不提前面臨的一個難題。

　　1、分零租賃經營，零售產權

　　在分零租賃經營，零售產權的運作模式中,開發商處于相對有利的地位，可以憑借項目本身的優勢迅速完成銷售回收巨額資金，又不必承擔長達十余年的返租回報，能夠在項目清盤后全身而退。但因為在商鋪全部銷售之后，所有權與經營權是完全歸屬業主的，開發商無權干涉，所以開發商缺乏對項目的整體控制力，而散戶自身調節的經營風險很大，出現了后期經營不力的狀況：開發商品牌受損失，樓盤的品質下降，租金走低，投資者不能獲得高額穩定的租金收益，投資受損。問題的原因在于：

　?。?）是本身經營權分散，這屬于運作模式先天的劣勢。

　?。?）是后期經營定位。商業與房地產開發是兩個不同的行業，開發商精通房地產開發，卻不懂商業；做商業的人，只懂商業，不懂房地產開發，造成了信息的不對稱。開發商不應盲目地建設開發，應該先招商，讓商業經營專家在開發前期加入進來，在定位、流線、布局、結構的設計中廣泛參與，這樣項目比較容易獲得成功。

　?。?）是開發商的心態和理念：對開發商而言，應該有社會責任感。如果今天開發商賺了大筆錢走了，明天投資者紛紛套牢，這對開發商的品牌是有相當不良影響的。商業步行街的運作主要由三個環節組成：開發、銷售、經營。前兩個環節中，開發商當然要講求投資效益，追求利潤最大化，但不能一味做高商鋪售價，占據全部的利潤空間，到了眾多投資者手中，已經沒有足夠利潤空間和增值空間，投資者為了達到起碼的投資回報率，租金高居不下，經營戶無力承租或者經營成本偏高，造成后期經營管理失敗。

　　2、零售產權、整體租賃

　　對絕大多數開發商而言，是沒有足夠的資金實力和耐心等待物業的逐漸升值和租金緩慢抬升。通過零售產權，短期內回收大量資金，保證工程建設的順利進行和物業的正常營運--這或許是不得已而為之的解決之道。

　　封閉式的大型商業物業往往一賣就散，一散就亂。通過將經營權以固定分紅回報的形式從產權所有者手中收回，交給真正經營實力的大商家進行經營，實現統一規劃經營，易吸引上行人流，盤活樓盤，有利于樓盤升值，讓客戶感受升值空間。開發商一般在項目銷售結束、商業經營步入正軌后全身而退，將商鋪的控制權交給了專業的商業管理公司，而商業管理公司是否能夠進行科學的營運規劃、完善的經營管理及其資質、理念將對商鋪價值、長遠的租金回報起到重要的作用。

　　在這種高風險高利潤模式的運作當中，涉及大型商業項目的規劃、設計、招商、銷售、工程等所有環節，對開發商的綜合運營能力要求極高。而且，回籠資金（即產權分散銷售）與商業經營（即統一規劃經營）兩者總是一對深刻的矛盾，而且商業物業的經營對開發商名譽、品牌的影響也將有很強的廣泛性和延續性。

　　3、零租零售與整租不售兩種方式混合

　　這要求開發商有雄厚的實力，與知名品牌公司，零售業大鱷有著緊密的聯系，以便在項目還未建設時就能與引進大型超市或百貨公司。并且根據主力商家的要求在城市中心獲得合適的土地，而這正是中小型或區域型的開發商望塵莫及的，因此這種高起點的運作模式具有相當的壟斷性，進入壁壘很高。這種運作模式是地產領域是發展和創新的有機結合，是民營資本對商業地產的拉動，外地售業大舉進入內地之際應該是開發商搶占商業陣地的大好時機，結合項目自身優勢，與知名的大企業進行"量身訂做"式的捆綁式建設開發，目前在中國還是一種全新的模式，其機遇與挑戰并存，但從目前的項目運作情況來看，"商業訂單地產"模式的機遇大于挑戰。從全國來看，企業做到一定規模之后就要向多元化發展，到了這個階段企業會涉足許多相關領

域，中國的民營企業在發展到一定規模，民營資本積累到一定的水平，業態的擴張也是必然的趨勢。

　　4、整體租賃，不售產權

　　對存有大面積空置營業用房的產權而并不打算分零銷售的房地產開發商而言，如能引進目前屬于稀缺資源的知名百貨經營商或大型超市，往往是以低廉的租金甚至短期免租為代價。微薄的租金遠不能形成對巨額投資成本的合理回報，但開發商對此仍趨之若鶩，其原因在于：

　　首先，配套性和聚集效應很強的百貨商場、大型超市等商業經營項目能帶動周邊住宅或商業物業的銷售，自身成為住宅小區的配套項目。這就類似于在項目開發中，建起了商業設施和文化設施，做足配套，使開發的項目有了更多的生機和吸引力，從而提升了項目的檔次，提高了項目的知名度和銷售率。

　　此外，依靠成功的商業物業經營，能形成以其為核心的新商業圈，大幅度提升該地區的人流量，達到商業物業自身的不斷增值，最終實現長期的利潤最大化。開發商業物業，如果僅限于及時賣出回收資金，則失去了長遠的積累。一些大型地產巨頭，對自己開發的商業物業往往只租不售，將主要經營方向之一用于幾十年來累積的巨量商業物業，在經營過程中讓資產成倍增長，并以此固定資產成為更多商務機會的契機。新鴻基的利潤來源，約有一半來自其長線投資物業的出租回報，這種長期性的高額回報及可作資本運營的項目，是住宅開發永遠無法達到的。

　?。ㄈ?*廣場的商業運作策略選擇

　　1、惠州市目前商業氛圍

　　2、**廣場項目分析

　?。?）地段分析

　　交通：

　　升值潛力：

　?。?）商業輻射能力、及集客能力分析

　?。?）商業前景分析

　　3、**廣場運作模式選擇

　　建議走--分零租賃經營，零售產權

　?。?）利弊分析

　?。?）SWOT分析

　?。?）各層運作模式

　　4、**廣場業態策劃

　?。?）**廣場產品定位

　　綜合各方面因素，本項目產品定位為具有下列特征的綜合性商業文化娛樂中心：

　　A、以小型商鋪為主（零售店）在節點上間穿插規模較大的主力店（5000平方米左右），

　　B、功能：零售業（包括大型超市）餐飲、文化娛樂、美容健身及運動設施，主要功能為零售業，但強調文化娛樂運動、餐飲等功能對帶動本地人氣的作用。

　　C、經營內容：超市、服飾、中高檔餐飲和美食小吃、娛樂設施、游戲中心、美容美發及健身。零售業經營內容除服飾外，還挖掘大商場中適宜于小規模、面對面服務的商品，豐富商品種類，強調顧客的"一站式購物"。

　?。?）.**廣場商業布局

　　一層以獨立商業店鋪為主，輔之以知名品牌店；

　　二層以主力店為主，鋪之游戲娛樂中心；

　　5.招商策劃

　　招商程序：

　　商圈分析→市場定位→業態定位→主力店租賃→規劃設計→建造

　　6、商業中心經營策劃

　　7、**廣場商業中心注意要點

篇3：商業房地產廣告詞:商業運作模式

　　商業房地產廣告詞--商業運作模式

　　因為商戶對市場的認同度不同,所以市場的運作手法就衍生出了很多種模式。隨著認同度的加深，商戶前期進入市場的成本就會加大；如果認同度低，則前期的進入成本就低。進入成本包括很多項目，如贊助費、建設費、入場費、會員費、好處費等名目繁多的一次性入市門檻費用，而運作手法就是通過各種組合實現其最佳營銷。我們常?？梢钥吹揭韵逻@些廣告詞。

　　◆白云市場：5年包租，年收益8%，一次性返還前兩年收益。

　　◆北方明珠：簽約方式有1年租期，10年租期；優惠政策為進駐的商戶統一免租期3個月。

　　◆盈通購物城：商業低首付創紀錄，正常首付15萬元，3年累計返還10萬，超低簽約則只需首付5萬元，月還款2000余元。

　　◆萬博商廈：搶占二環內旺鋪，僅需4.8萬元投放，3年包租，月供無憂。

　　◆星河城：A.一次性付款享受98×97折優惠,B.按揭付款享受98×98折優惠,C.其他付款方式享受98×99折優惠。

　　◆世冠宏業：租金保障，簽約3年租金不變，免租1年。

　　◆第三級：投資第三級，10年包租，輕松擁有50年商業產權等等。

　　下面將詳細介紹這些廣告詞背后的商業運作模式。

　　一、租賃模式

　　租賃模式主要根據商戶對市場的認同度來確定，項目認同度越高，進入項目的入市門檻也就越高，租賃也由此派生出許多模式。下面以認同度的高低劃分，由低到高，依次列出在各階段的租賃使用模式。

　　1.項目認同低的情況下，優惠出租

　　A免租3個月，交6個月租金使用9個月，或免半年租金；

　　B前3個月免租，租金月付，押一付一，或租金3月一付；

　　C在市場未成熟前，所有租金打5折，或是免收租金**天；

　　D在某某日之前，不計租金，只收攤位保證金5000元。

　　以上諸如此類以極其優惠的條件要求先入場的，都是因為其項目的認同度低，而需要商戶占主導地位，以吸引商戶入市的舉措。

　　2.項目認同度一般的情況下，正常出租

　　A試營業1個月或3個月租金押一付三，或是半年付；

　　B交攤位押金**元，租金季付或半年付，交付方式押二付三等；

　　C交攤位押金門檻極低，僅幾千元不等，租金年付或半年付。

　　3.認同度略高的情況下，開始設置門檻

　　A押金為**元（正常為2000元、5000元、1萬元、2萬元，視門檻高低不等），租金半年付或季付；

　　B押金**元，租金年付但押金為1萬元以上；

　　C押金**元，租金要2年一付；

　　D押金**元，租金3年分兩期付清，在封頂付一部分，開業付一部分，交款時間從未交付使用時開始計算；

　　E押金不變，一次性5年租金分3年付清，在前3年付清5年租金；

　　F押金不變，租金一次收5年，開業一次性付清前2年，然后第2年收清后兩年的，第3年收最后一年的；

　　G.租金10元，定6元，但一次性收10年的租金。

　　4.認同度較高的情況下，門檻設置再高些

　　A收押金**元，收取管理費，包括物業管理費、廣告推廣費（**元/m2月），門檻中含條件，收取費用多樣化，租金交付方式不變，季付或半年付、年付；

　　B收押金不變，租金交付方式為半年付或季付、年付），收建設費（或含某些硬件設施）5000元、1萬元、2萬元不等；

　　C收押金不變，再收入場費5000元或1萬元，但要分樓層、分業態。在好樓層、好業態的區域加收入場費，其他為正常；

　　D收贊助費或入場費1萬~5萬元，但不收押金，租金季付或半年付或年付；

　　E5年或10年經營權買斷費**元（低于5萬元），5年租金不變，租金半年付或年付；

　　F10年經營權買斷費**萬元，租金押金按低于正常標準收??；

　　G收取10年經營權買斷費，不交租金，但收物業管理費，且管理費較高（略約低于租金）。

　　5.認同度高，門檻高的情況下，設置復雜化

　　A收押金5萬~10萬元不等，收入場費3萬元、5萬元不等，租金交付為一次收兩年租金；

　　B收取20年經營權買斷費10萬~30萬元，租金年付，逐年遞增；

　　C10年、15年或20年經營使用權買斷，辦理按揭或分期付款，同時再另收取租金或高額管理費。

　　在租賃中，由于項目的認同度不同，各模式的使用多姿多彩，因此，如何即能正確使用各種模式又能使利潤最大化需要潛心分析。很多項目的失敗，就是在認同度不同的情況下，運用了錯誤的方法，因此我們要根據實際情況正確判斷項目的市場認同度，正確使用各種方法。