國內商業地產金角銀邊之外的利潤線
據不完全統計，目前國內約有50％的商業地產項目因整體商業規劃或人流交通動線先天不足而瀕臨失敗。筆者認為，科學的人流交通動線可謂一個商業綜合體或大型購物中心的成功紐帶，讓顧客在消費過程中感受到妙趣橫生，由此贏得其偏好與忠誠。據了解，國內外但凡成功的商業地產綜合體項目，無不高度重視人流交通動線的規劃設計，甚至重金聘請國際著名商業規劃設計團隊擔綱，如日本的六本木、難波城，中國的深圳萬象城、北京中糧大悅城、萬達廣場等。通過合理、科學的立體與平面動線設計，嚴循商業地產“可達性、昭示性、方向感”三項基本原則，一來可以正確引導和方便消費者消費，二來能夠有效平衡處于非“金角銀邊”店鋪的人流，延長消費者在店鋪的停留時間，增加人流量和提升購買率。
如果說商業綜合體外部建筑設計是骨架，內部空間設計是血肉，人流交通系統是血管，而顧客則是“血液”，當顧客不能沿著預先規劃設計好的客流交通動線流動，就好比“血液”不能在“血管”內正常流動，那么這個商業地產項目將面臨嚴重的生存困境。
外部人流交通動線規劃
大型購物中心的聯外道路可以說是人流交通動線中很重要的一項，在規劃聯外道路系統時，應考慮該項目周邊道路現有的交通狀況。
第一，主大門及廣場可面向主道，這樣才能吸引人流及方便顧客出行。
第二，側門宜規劃其他的聯外道路，盡量避免以過境交通量很大的道路作為唯一聯外道路，聯外道路應盡可能聯接地區性主要干道或快速道路，以充分發揮其集聚功能，并可使其對周邊道路的交通影響減至最低。
聯外道路與完善的交通運輸網聯接，能擴大購物中心的輻射范圍，方便消費者到達。例如廣州天河城，除主門（北門）面向交通量很大的天河路外（非快速路），其他三個門分別有天河南一路、體育西路、宏城廣場及地鐵作為其聯外道路，并通過它們與廣州黃埔大道、環城高速、華南快速、廣深高速等密切相連，使其商圈范圍覆蓋可達整個珠三角，創單日最高人流量80多萬的記錄。
第三，商業綜合體或購物中心的聯外人流交通動線應設置多個出入口，目前大型購物中心的出入口往往會達到5個以上。例如深圳海岸城首層與二層（雙首層）聯外人流交通出入口共達10個，人流可以從不同方向便捷地流入海岸城。
內部人流交通動線規劃
對于大型商業綜合體或購物中心來說，平面交通和垂直交通組成了內部人流交通動線的重要節點，內部交通動線規劃應遵循如下重要原則：第一，易達性原則，使盡可能多的銷售單元沿通道布置以獲得更多銷售機會，避免死角；第二，均衡性原則，將收銀臺、衛生間、樓層休息區等部分功能分布在次級通道上，均衡主動線與次級動線人流量；第三，最長動線原則，優化人流運動，最大限度地讓人流經過盡量多的商店門口而又不把距離拉得太長；第四，中庭運用原則，設置中庭可以增加購物中心的通透感，延長視線，最大化地增加顧客視線內的商鋪數量，提高商鋪到達率。
1.平面人流交通動線設計
平面動線最重要的原則就是要形成回路，不能有射線存在，讓消費者被迫回頭流動。平面動線應該考慮幾個因素：曲與直結合、角度處理、寬窄變化、長度適宜、回路設置等。
首先，曲與直的結合要達到兩個目的，既要使消費者對整體格局有所把握，不至于迷失方向，同時不能過于平直、單調，一望到底，而缺乏了逛的樂趣。同時長街區適當增加曲度可減少街區過長的心理感覺。
其次，關于角度處理，在平面動線之內，圓角優于鈍角，鈍角優于直角，銳角不宜出現；要平緩地、無意地改變消費者的行進路線，而不是強制性的。
第三，寬窄變化方面，就是主、次通道不同寬度的設置，在一些區段可適當改變寬窄進行流線型過渡，或者在變寬部分結合一些景觀小品、導示設施或休息設施，也會收到很好的效果。
第四，關于回路設置，人流動線設置必須形成閉合通路循環，避免單條人流動線的延伸，如果水平人流動線迫不得已在平面內形成單條射線，則應考慮在端點處設置別有趣味的上下樓梯，聯通上下層。平面動線中容易形成死角的部位應增加垂直通道進行化解。一般平面動線的核心不宜超過兩個，超過兩個則要明顯區分，否則容易產生迷失感。比如正大廣場平面動線在兩側端點處形成小高潮或者回流，卻并沒有唯一核心；而龍之夢購物中心內部公共空間形成四個核心，則難以區分。
以下就平面人流交通動線的幾種模式分別進行說明。
?。?）線形客流交通動線
線形布局適用于狹長且規模較小的商業綜合體或購物中心地塊，在線形步行街兩側布置店鋪，優點為布局緊湊、通過效率高、店鋪瀏覽率高、方向性強；缺點是回游性略差、單方向性造成一定的枯燥感。
修飾手法為：將步行街的交叉節點做成弧形來增加趣味性；動線上方中間挑空形成回廊，以增加空間通透感；適當布置節點，緩解疲勞感，增強可視性。例如北京世貿天階動線，外街與內街均為線形布局，為了增強回游性，內街與外街形成聯動與回路，部分區域設置中庭、廣場等節點，通過直線與弧形的結合增加趣味感。
?。?）環形客流交通動線
環形人流交通組織適用于較寬松、大面積且方形地塊商業綜合體或購物中心，將其內的名店街規劃成環狀人流交通動線，使店鋪可以獲得更為均衡的瀏覽率，回游性好，可提高交易成功率，且便于利用平面中明確的向心性來組織中庭空間。其缺點是由于進深尺寸較大，對防火疏散有較高要求。修飾方法為：在入口處轉換為較大空間作為疏散和過渡；規劃上運用折線、弧線等形式，使空間顯得活躍而富有變化，同時避免消費者迷失方向。例如上海百聯西郊購物中心建筑環擁一個橢圓形的大面積景觀庭院，內街結構基本為環形系統，與平面輪廓和尺度結合得很好，弧形步行街更富有趣味性，且道路并不很寬。
?。?）矩形客流交通動線
矩形人流動線四個節點處設置主力店或者中庭，部分運用曲線上的變化或者局部挑空，形成導向性強的環路，矩形人流動線四個節點部分通過中庭、主力店的運用，帶動矩形動線形成環路。例如上海港匯廣場局部層采用矩形或復合矩形的動線形式，四個節點分別通過主力店、中庭、次主力店集群的方式處理，從而帶動整體矩形人流的通暢，此外在直線部分采用中間挑空，形成局部環回人流動線，具有導向性。
?。?）啞鈴形客流交通動線
當商業綜合體或購物中心的地塊區域形狀為長方形時，將主力店設置于購物中心兩端，將一般商戶設置于中部，相當于形成了兩個磁石極點，具有最強吸引力，可以吸引人流在兩極之間進行流動，從而覆蓋了中間的中小店鋪，并實現人流共享。
?。?）主力店居中、一般商戶圍繞型
比較常見的購物中心除了長直線帶狀之外，“L”形和四方形的也比較
常見，后兩種平面造型，其基本動線規劃就是將主力店設置在購物中心中間，形成一個平面的商業核心，而一般承租戶則圍繞主力店呈發散狀分布，利用核心的人流吸引作用，達到人流聚集、發散的效果。如怡景中心城位于核心的反斗樂園通過多個出口與四周的一般商鋪實現了良好互動。典型的平面人流交通動線形態還有風車形、十字形、L形、S形、Y形、T形等，它們在核心主力店數量上有所差別，但萬變不離其宗，筆者不一一贅述。
2.人流交通垂直動線設計
國內商業地產企業在城市繁華地段所征得的黃金地塊資源一般較為有限，而商業綜合體或購物中心的客流隨著樓層高度遞減，因此購物中心或綜合體應特別關注豎向交通的易達性。關于商業地產的垂直交通體系的規劃，依筆者經驗一般會考慮在購物中心兩側邊緣不影響店面昭示的位置設置垂直電梯；或距購物中心出入口有一定距離但易于找到的地方設置觀光梯；在購物中心內盡量避免設計剪刀式扶手梯去強制人流動線，不僅過時且未體現人文關懷，應倡導大型商業地產項目設計Z字形扶手電梯方便顧客快捷上下等。而在垂直交通動線的重要中庭空間，扶梯層層疊加常常會激發購物欲望，如適當地設計一些有趣的垂直交通設施例如觀光玻璃電梯、螺旋自動扶梯等均可起到良好人流交通組識作用；在地塊限定條件下，應強化2F（2樓）與B1（地下1層）及其他樓層的交通便利性，將2F、B1當作一樓引導上、下行人流。譬如利用B1直接連接室外街道的出入口，2F直接引向人行道的自動扶梯或與其他商業物業直接相連的人行天橋等，創造臨街便捷的多渠道垂直交通，在有高差的坡地地段，或可設計出入口。上述垂直動線設計在許多舊購物中心的改造中，也是重點考慮的內容。
以下將介紹幾種業內比較成功的垂直人流交通動線設計技巧。
?。?）多主力店原則，層層都有核心主力店
香港購物中心都是多層，最高有18層之多，某些層級一層甚至有三家以上的主力店。單層多主力店設置，如又一城、海港城等，使購物中心的人流拉動力達到最強。對于多層商業體來說，每層都設主力店可使每一層都具有核心引力，避免某層因缺失主力店而使商鋪人流受到影響，從而使人流可以較為均勻地到達該商業體的每一層。
?。?）將院線入口設于首層，出口設于高層，引導人流往上
香港的商業綜合體或購物中心基本都設有電影院，不僅作為一種娛樂投資，更利用它對人流的良好拉動作用，如又一城和太古廣場的電影院，就有意將電影院入口設置在首層，而出口設置在較高層，這樣，顧客在一次看電影的過程，就會形成購物中心內又一條相對完整的人流動線，增加購物中心商品消費。（如圖1）
?。?）中庭是水平、垂直人流動線的關鍵點
中庭是展現購物中心空間和景觀的設計特色和精華，是承載文化、藝術、商業等功能的場所和交通組織核心。中庭水平人流動線按形狀可分為導向形、不規則形、聚心形，按照中庭位置，可分為中庭、邊庭、門庭。中庭是組織水平人流動線和垂直人流動線的關鍵，以中庭為中心設計的人流交通組織最直觀也最有效率，將各樓層的商業功能在一個立體空間內展示出來，通過舒展的視覺空間，營造劇場式的賣場效果。（如圖2）
?。?）多樓層停車客流導入，創造“多首層”效應
如果購物中心上層的入口能夠直接通向各層，對于組織引導人流非常有利。在商業綜合體的多樓層內，每層都設立通向停車場的直接通路，將給購物者出入提供很大方便。多樓層停車場，不僅在寸土寸金的城市中心創造了更多的停車位，而且使購物中心人流的進入途徑和分布更加合理，直接從停車場導入各消費樓層，創造“多首層”效應。（如圖3）
小結
一般情況下，顧客在購物中心停留的時間不會超過3小時，超過這個時間就易疲勞。所以科學的人流交通組織動線設計，要綜合平衡考慮購物中心內的店鋪臨街面和動線長度，不可一味地利用主力店帶動一般店鋪人流，要適可而止，不能讓消費者產生疲勞而形成逆反。從動線長度考慮，人流動線經過所有店鋪的前提下應愈短愈好，但若能適當延長，增加一部分店鋪的臨面，則效果更好。平面交通能使消費者沿商家事先設計好的交通流線進行消費，垂直交通可促使人流從低樓層向高樓層運動，從而在空間、時間上盡可能留住顧客，使處于非“金角銀邊”的商鋪也能獲取足夠的人流量，起到“事半功倍”的效果。
篇2：國內商業地產金角銀邊之外利潤線
國內商業地產金角銀邊之外的利潤線
據不完全統計，目前國內約有50％的商業地產項目因整體商業規劃或人流交通動線先天不足而瀕臨失敗。筆者認為，科學的人流交通動線可謂一個商業綜合體或大型購物中心的成功紐帶，讓顧客在消費過程中感受到妙趣橫生，由此贏得其偏好與忠誠。據了解，國內外但凡成功的商業地產綜合體項目，無不高度重視人流交通動線的規劃設計，甚至重金聘請國際著名商業規劃設計團隊擔綱，如日本的六本木、難波城，中國的深圳萬象城、北京中糧大悅城、萬達廣場等。通過合理、科學的立體與平面動線設計，嚴循商業地產“可達性、昭示性、方向感”三項基本原則，一來可以正確引導和方便消費者消費，二來能夠有效平衡處于非“金角銀邊”店鋪的人流，延長消費者在店鋪的停留時間，增加人流量和提升購買率。
如果說商業綜合體外部建筑設計是骨架，內部空間設計是血肉，人流交通系統是血管，而顧客則是“血液”，當顧客不能沿著預先規劃設計好的客流交通動線流動，就好比“血液”不能在“血管”內正常流動，那么這個商業地產項目將面臨嚴重的生存困境。
外部人流交通動線規劃
大型購物中心的聯外道路可以說是人流交通動線中很重要的一項，在規劃聯外道路系統時，應考慮該項目周邊道路現有的交通狀況。
第一，主大門及廣場可面向主道，這樣才能吸引人流及方便顧客出行。
第二，側門宜規劃其他的聯外道路，盡量避免以過境交通量很大的道路作為唯一聯外道路，聯外道路應盡可能聯接地區性主要干道或快速道路，以充分發揮其集聚功能，并可使其對周邊道路的交通影響減至最低。
聯外道路與完善的交通運輸網聯接，能擴大購物中心的輻射范圍，方便消費者到達。例如廣州天河城，除主門（北門）面向交通量很大的天河路外（非快速路），其他三個門分別有天河南一路、體育西路、宏城廣場及地鐵作為其聯外道路，并通過它們與廣州黃埔大道、環城高速、華南快速、廣深高速等密切相連，使其商圈范圍覆蓋可達整個珠三角，創單日最高人流量80多萬的記錄。
第三，商業綜合體或購物中心的聯外人流交通動線應設置多個出入口，目前大型購物中心的出入口往往會達到5個以上。例如深圳海岸城首層與二層（雙首層）聯外人流交通出入口共達10個，人流可以從不同方向便捷地流入海岸城。
內部人流交通動線規劃
對于大型商業綜合體或購物中心來說，平面交通和垂直交通組成了內部人流交通動線的重要節點，內部交通動線規劃應遵循如下重要原則：第一，易達性原則，使盡可能多的銷售單元沿通道布置以獲得更多銷售機會，避免死角；第二，均衡性原則，將收銀臺、衛生間、樓層休息區等部分功能分布在次級通道上，均衡主動線與次級動線人流量；第三，最長動線原則，優化人流運動，最大限度地讓人流經過盡量多的商店門口而又不把距離拉得太長；第四，中庭運用原則，設置中庭可以增加購物中心的通透感，延長視線，最大化地增加顧客視線內的商鋪數量，提高商鋪到達率。
1.平面人流交通動線設計
平面動線最重要的原則就是要形成回路，不能有射線存在，讓消費者被迫回頭流動。平面動線應該考慮幾個因素：曲與直結合、角度處理、寬窄變化、長度適宜、回路設置等。
首先，曲與直的結合要達到兩個目的，既要使消費者對整體格局有所把握，不至于迷失方向，同時不能過于平直、單調，一望到底，而缺乏了逛的樂趣。同時長街區適當增加曲度可減少街區過長的心理感覺。
其次，關于角度處理，在平面動線之內，圓角優于鈍角，鈍角優于直角，銳角不宜出現；要平緩地、無意地改變消費者的行進路線，而不是強制性的。
第三，寬窄變化方面，就是主、次通道不同寬度的設置，在一些區段可適當改變寬窄進行流線型過渡，或者在變寬部分結合一些景觀小品、導示設施或休息設施，也會收到很好的效果。
第四，關于回路設置，人流動線設置必須形成閉合通路循環，避免單條人流動線的延伸，如果水平人流動線迫不得已在平面內形成單條射線，則應考慮在端點處設置別有趣味的上下樓梯，聯通上下層。平面動線中容易形成死角的部位應增加垂直通道進行化解。一般平面動線的核心不宜超過兩個，超過兩個則要明顯區分，否則容易產生迷失感。比如正大廣場平面動線在兩側端點處形成小高潮或者回流，卻并沒有唯一核心；而龍之夢購物中心內部公共空間形成四個核心，則難以區分。
以下就平面人流交通動線的幾種模式分別進行說明。
?。?）線形客流交通動線
線形布局適用于狹長且規模較小的商業綜合體或購物中心地塊，在線形步行街兩側布置店鋪，優點為布局緊湊、通過效率高、店鋪瀏覽率高、方向性強；缺點是回游性略差、單方向性造成一定的枯燥感。
修飾手法為：將步行街的交叉節點做成弧形來增加趣味性；動線上方中間挑空形成回廊，以增加空間通透感；適當布置節點，緩解疲勞感，增強可視性。例如北京世貿天階動線，外街與內街均為線形布局，為了增強回游性，內街與外街形成聯動與回路，部分區域設置中庭、廣場等節點，通過直線與弧形的結合增加趣味感。
?。?）環形客流交通動線
環形人流交通組織適用于較寬松、大面積且方形地塊商業綜合體或購物中心，將其內的名店街規劃成環狀人流交通動線，使店鋪可以獲得更為均衡的瀏覽率，回游性好，可提高交易成功率，且便于利用平面中明確的向心性來組織中庭空間。其缺點是由于進深尺寸較大，對防火疏散有較高要求。修飾方法為：在入口處轉換為較大空間作為疏散和過渡；規劃上運用折線、弧線等形式，使空間顯得活躍而富有變化，同時避免消費者迷失方向。例如上海百聯西郊購物中心建筑環擁一個橢圓形的大面積景觀庭院，內街結構基本為環形系統，與平面輪廓和尺度結合得很好，弧形步行街更富有趣味性，且道路并不很寬。
?。?）矩形客流交通動線
矩形人流動線四個節點處設置主力店或者中庭，部分運用曲線上的變化或者局部挑空，形成導向性強的環路，矩形人流動線四個節點部分通過中庭、主力店的運用，帶動矩形動線形成環路。例如上海港匯廣場局部層采用矩形或復合矩形的動線形式，四個節點分別通過主力店、中庭、次主力店集群的方式處理，從而帶動整體矩形人流的通暢，此外在直線部分采用中間挑空，形成局部環回人流動線，具有導向性。
?。?）啞鈴形客流交通動線
當商業綜合體或購物中心的地塊區域形狀為長方形時，將主力店設置于購物中心兩端，將一般商戶設置于中部，相當于形成了兩個磁石極點，具有最強吸引力，可以吸引人流在兩極之間進行流動，從而覆蓋了中間的中小店鋪，并實現人流共享。
?。?）主力店居中、一般商戶圍繞型
比較常見的購物中心除了長直線帶狀之外，“L”形和四方形的也比較
常見，后兩種平面造型，其基本動線規劃就是將主力店設置在購物中心中間，形成一個平面的商業核心，而一般承租戶則圍繞主力店呈發散狀分布，利用核心的人流吸引作用，達到人流聚集、發散的效果。如怡景中心城位于核心的反斗樂園通過多個出口與四周的一般商鋪實現了良好互動。典型的平面人流交通動線形態還有風車形、十字形、L形、S形、Y形、T形等，它們在核心主力店數量上有所差別，但萬變不離其宗，筆者不一一贅述。
2.人流交通垂直動線設計
國內商業地產企業在城市繁華地段所征得的黃金地塊資源一般較為有限，而商業綜合體或購物中心的客流隨著樓層高度遞減，因此購物中心或綜合體應特別關注豎向交通的易達性。關于商業地產的垂直交通體系的規劃，依筆者經驗一般會考慮在購物中心兩側邊緣不影響店面昭示的位置設置垂直電梯；或距購物中心出入口有一定距離但易于找到的地方設置觀光梯；在購物中心內盡量避免設計剪刀式扶手梯去強制人流動線，不僅過時且未體現人文關懷，應倡導大型商業地產項目設計Z字形扶手電梯方便顧客快捷上下等。而在垂直交通動線的重要中庭空間，扶梯層層疊加常常會激發購物欲望，如適當地設計一些有趣的垂直交通設施例如觀光玻璃電梯、螺旋自動扶梯等均可起到良好人流交通組識作用；在地塊限定條件下，應強化2F（2樓）與B1（地下1層）及其他樓層的交通便利性，將2F、B1當作一樓引導上、下行人流。譬如利用B1直接連接室外街道的出入口，2F直接引向人行道的自動扶梯或與其他商業物業直接相連的人行天橋等，創造臨街便捷的多渠道垂直交通，在有高差的坡地地段，或可設計出入口。上述垂直動線設計在許多舊購物中心的改造中，也是重點考慮的內容。
以下將介紹幾種業內比較成功的垂直人流交通動線設計技巧。
?。?）多主力店原則，層層都有核心主力店
香港購物中心都是多層，最高有18層之多，某些層級一層甚至有三家以上的主力店。單層多主力店設置，如又一城、海港城等，使購物中心的人流拉動力達到最強。對于多層商業體來說，每層都設主力店可使每一層都具有核心引力，避免某層因缺失主力店而使商鋪人流受到影響，從而使人流可以較為均勻地到達該商業體的每一層。
?。?）將院線入口設于首層，出口設于高層，引導人流往上
香港的商業綜合體或購物中心基本都設有電影院，不僅作為一種娛樂投資，更利用它對人流的良好拉動作用，如又一城和太古廣場的電影院，就有意將電影院入口設置在首層，而出口設置在較高層，這樣，顧客在一次看電影的過程，就會形成購物中心內又一條相對完整的人流動線，增加購物中心商品消費。（如圖1）
?。?）中庭是水平、垂直人流動線的關鍵點
中庭是展現購物中心空間和景觀的設計特色和精華，是承載文化、藝術、商業等功能的場所和交通組織核心。中庭水平人流動線按形狀可分為導向形、不規則形、聚心形，按照中庭位置，可分為中庭、邊庭、門庭。中庭是組織水平人流動線和垂直人流動線的關鍵，以中庭為中心設計的人流交通組織最直觀也最有效率，將各樓層的商業功能在一個立體空間內展示出來，通過舒展的視覺空間，營造劇場式的賣場效果。（如圖2）
?。?）多樓層停車客流導入，創造“多首層”效應
如果購物中心上層的入口能夠直接通向各層，對于組織引導人流非常有利。在商業綜合體的多樓層內，每層都設立通向停車場的直接通路，將給購物者出入提供很大方便。多樓層停車場，不僅在寸土寸金的城市中心創造了更多的停車位，而且使購物中心人流的進入途徑和分布更加合理，直接從停車場導入各消費樓層，創造“多首層”效應。（如圖3）
小結
一般情況下，顧客在購物中心停留的時間不會超過3小時，超過這個時間就易疲勞。所以科學的人流交通組織動線設計，要綜合平衡考慮購物中心內的店鋪臨街面和動線長度，不可一味地利用主力店帶動一般店鋪人流，要適可而止，不能讓消費者產生疲勞而形成逆反。從動線長度考慮，人流動線經過所有店鋪的前提下應愈短愈好，但若能適當延長，增加一部分店鋪的臨面，則效果更好。平面交通能使消費者沿商家事先設計好的交通流線進行消費，垂直交通可促使人流從低樓層向高樓層運動，從而在空間、時間上盡可能留住顧客，使處于非“金角銀邊”的商鋪也能獲取足夠的人流量，起到“事半功倍”的效果。
篇3：商業地產招商與管理顧問合同
商業地產招商及管理顧問合同
委托方:(以下簡稱甲方)
地址:
電話: 傳真:
受托方:(以下簡稱乙方)
地址:
電話: 傳真:
甲、乙雙方根據中華人民共和國《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法規相關規定,在平等、互利、自愿的原則下,經友好協商,就甲方委托乙方全程商業顧問、招商項目(暫定名,下同,可簡稱為該項目)一事,達成本合同。
1、雙方共識:
(1)、甲方全權委托乙方作為該項目的整體招商及該項目商業經營管理的咨詢顧問。乙方是有資格接受甲方委托咨詢顧問該項目業務的機構,::其資格真實可信(執照編號為: )。
(2)、乙方在對甲方負責的總原則下,竭誠為甲方提供商業規劃、商業顧問、招商顧問等服務。
2、合同標的: 項目。該項目批準用地規模為 平方米,折合 畝;規劃建筑面積為 平方米;土地使用權證號為 號。
3、委托事項:甲方茲將其投資于 項目中商業用房全權委托乙方招商及商業顧問。
4、委托期限:自簽訂本合同之日起至該項目商業用房開業并正常運營八個月為止。
5、委托內容:指甲方委托乙方:
(1)、對該項目周邊的商業情況和消費水平、消費能力進行現場勘察和分析,并根據上述勘察和分析參與商業發展規劃的制定;
(2)、對該項目將要建造的建筑設計、實際施工進行顧問、監督,使建筑物與商業規劃相匹配;
(3)、對該項目將要建造的商業房地產制定招商方案,并具體實施;
(4)、對該項目將要建造的商業房地產制定經營管理方案,并負責培訓從業人員以及協助甲方組建商業經營管理公司;
(5)、為甲方提供一份以該項目為藍本,適用于大多數商業房地產項目運營管理的標準行業運營手冊,以支持甲方未來可能參與或主持的商業房地產項目提供指南。
6、工作流程:
(1)、乙方自本合同簽訂之日起,即就該項目的招商、商業顧問成立項目組展開作業。
(2)、本合同簽訂后乙方不定期向甲方提交該項目招商和商業顧問方案,并在提交方案時對方案內容予以解釋。以上方案須經甲方審核同意后實施,根據情況變化,甲方有權對方案提出調整要求。
(3)、乙方在對甲方負責的總原則下,全權開展招商及商業顧問工作。
(4)、具體工作流程:
A、商業方案、建筑設計、建筑施工的顧問和監督:由甲方確定設計方,并設立設計委托合同,甲方直接向設計方支付相關費用。乙方負責在整個設計過程中,審核、優化設計具體方案,對相關布局、客流規劃、服務設施等作具體整改意見,使之符合商業規劃的要求。由甲方確定建筑方,并設立建筑委托合同,甲方直接向建筑方支付相關費用。乙方負責在整個建筑施工過程中,按施工進度表進行階段審核,提供材料選擇建議,使之符合商業規劃的要求。
B、商業中心的招商、招租方案制定及招商執行:在該項目工程開工后,即進入此階段。甲方負責設立固定招商辦公場所,并成立該項目的具體營運實體。乙方負責對該項目作細分計劃,并設立招商,招租的具體價格策略,派駐專業招商人員進駐現場,開展具體品牌招商工作。
C、開業準備:在建筑物地面以上部分完成70%,即進入此階段。甲方負責獲得購物中心業務相關的所有許可證書。乙方負責以下內容:
1)、運營手冊的編制、制作;
2)、協助甲方進行經營管理公司人員的招聘、培訓;
3)、協助甲方進行購物中心維護、設備系統設立;
4)、協助甲方進行購物中心財務系統設立、稅務顧問、培訓;
至此,乙方應保證商業中心的自身管理實體,已具充分能力獨立管理、運作。
D、試營業、www.fdcew.com開張及開業后的日常管理:設定的正式開業日期前60天,即進入此階段。甲方負責對該項目購物中心的日常管理。乙方負責對上述三個階段的績效進行總結,并向甲方提供總結報告,并協助甲方進行購物中心的日常管理,提出修正意見。
7、服務內容:指乙方服務甲方:
(1)、商業模式及建筑設計
A、市場調查
1)、消費力
2)、商品結構
3)、競爭對手
4)、當地行業慣例
B、設計委托書
1)、設備、器材
2)、通道、公共區間設施
3)、廣告、展覽位
4)、庫房、辦公
C、實施設計和調整
(2)、運營手冊及管理架構
A、合同體系
1)、自營部分
采購框架合同,采購條件
代銷合同
供應商文件管理
批發標準格式合同
2)、租賃、物業部分
租賃合同
委托物業服務合同
1.餐飲類
2.商鋪類
安全保障手冊
3)、扣率部分
合同
服務規范承諾
4)、內部部分
人事:勞動合同、員工手冊
跨執照合作合同
與地主方關系合同
管理執行委員會合同
財務體系(按執照個體劃分)
人事結構、招聘計劃和培訓
臨時結構
長期結構
管理運營手冊
各級管理職責
運營總經理、財務總監
采購經理、物流經理、工程經理、保安經理
樓層經理、市場發展經理、財務部門經理
主管級
高級員工
員工
作業指導書
庫存管理
收貨
倉儲
損耗
盤點
調整
收銀管理
應收
銀行往來
備用金
折扣
人事、培訓管理
招聘
福利、工資
培訓
員工手冊
勞動團體
保安管理
警報、監控系統功能
應急手冊
保險手冊
工程、維修管理(不同功能區域)
市場、開發、客戶服務管理
價格體系管理
單證設計
報表體系
(3)、招商執行
A、配合商業中心標志和適用版式
B、配合意向書、宣傳冊
C、招商會
D、招商執行
E、招商價格、招商周期
8、委托費用:
(1)、商業顧問委托費用:
A、甲方委托乙方進行該項目商業顧問的費用為人民幣 元整(小寫: 元RMB)。
B、服務費用結算辦法:
本合同簽訂后的五個工作日內,甲方支付乙方商業顧問費用人民幣 萬元整(小寫: 元RMB);
該項目開工后的五個工作日內,甲方支付乙方商業顧問費用人民幣 萬元整(小寫:
元RMB);
該項目開業后的五個工作日內,甲方支付乙方商業顧問費用人民幣 萬元整(小寫:
元RMB);
該項目開業八個月后的五個工作日內,甲方支付乙方商業顧問費用人民幣 萬元整(小寫: 元RMB)。
(2)、招商委托費用:
A、甲方委托乙方進行該項目招商的費用按該項目 計提。
B、服務費用結算辦法:
1)、招商的費用結算前提為達到招商業績考核的標準。
2)、招商的費用按以下四個時間節點分別結算:
該項目商業用房在3個月內取得30%成功招商率后五個工作日內;
該項目商業用房在6個月內取得60%成功招商率后五個工作日內;
該項目商業用房在9個月內取得90%成功招商率后五個工作日內;
本合同約定的委托期限到期后五個工作日內。
3)、雙方協商一致,該項目單戶成功招商的定義為:
9、雙方權利和義務:
(1)、甲方權利和義務:
1)、甲方權利:
A、審核乙方提供的各相關方案,提出修改意見和乙方進行磋商,確定其方案并得到法定機關的批準后實施;
B、在招商過程中所涉及的客戶租金全部進入甲方帳戶,招商定金由甲方現場財務主管保管并辦理相關手續;
C、享有乙方開展該項目作業中所有資料的索取權利;
D、擁有乙方與該項目有關的所有策略及商業行為的最終決策權;
E、有權隨時檢查乙方的工作,對乙方每階段的服務品質進行評估,并根據評估結果的優劣對乙方進行獎勵或懲罰,獎懲數額和辦法由甲方根據乙方工作業績情況決定。
2)、甲方義務:
A、向乙方提供該項目的相關合法文件;
B、承擔該項目的廣告宣傳費用,并提供乙方固定的辦公場所,承擔相應辦公費用;
C、授權指定專業人員作為和乙方工作中的聯系人,指定聯系人為: ;
D、根據本合同約定,按時支付乙方服務費用。
(2)、乙方權利和義務:
1)、乙方權利:
A、根據本合同約定,按時收取相關服務費用;
B、每周與甲方召開工作例會,專題研究本周工作及下周工作內容。
2)、乙方義務:
A、保證按有關法律、法規進行招商及商業顧問;
B、根據相關資料、相關條件、相關情況提交該項目的相關方案供甲方審核,經甲方確認后予以實施;
C、負責該項目招商過程中的各項日常管理工作;
D、承擔該項目乙方派駐人員的工資、獎金、福利、住宿等相關費用;
E、協助甲方與客戶簽訂該項目相關合同;
F、未經甲方書面承諾,對社會和客戶承諾的事項由乙方自行承擔責任;
G、對所涉及甲方商業機密予以嚴格保密,未經甲方書面同意,乙方不得對外公布甲方的經營、招商策略及企業動態;
H、未經甲方書面承諾,不得向他人轉讓、泄露、擴散該項目的資料、圖紙、文件及相關經濟指標。
10、稅金:甲、乙雙方因該項目而產生的稅金及其他費用按國家規定由雙方各自承擔。
11、違約責任:
(1)、本合同簽訂后,雙方應認真遵守,任何一方在未得到對方書面許可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或實施使對方不能正常履行合同的行為,并經對方發出書面通知后仍無法糾正的,對方有權解除本合同,違約方應向守約方支付違約金人民幣 元整(小寫: 元)。
(2)、如甲方逾期按本合同約定向乙方支付委托服務費用的,且逾期30天仍不能支付的,視同甲方違約,乙方有權解除本合同,甲方應向乙方支付違約金人民幣 元整(小寫:
元)。
12、爭議的解決:因執行本合同所發生的爭議,由雙方協商解決。如協商不成,任何一方均可向常州仲裁委員會申請仲裁。
13、本合同的法律效力:
(1)、本合同壹式陸份,雙方各執叁份,具有同等法律效力。
(2)、本合同由雙方合法代表簽署并加蓋公章后正式生效。
(3)、本合同履行過程中,如有未盡事宜,雙方可協商一致后訂立補充協議,補充協議與本合同具有同等法律效力。
14、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜,雙方達成一致意見后,可形成書面意見,作為本合同附件。
甲方: 乙方:
代表人: 代表人:
日期: 日期:
簽于: 簽于