城市商業區位問題的理論模式

　　對于城市區位問題的論述，主要有以下幾種理論模式：

　?。ㄒ唬┒拍艿耐恋貎r值理論

　　在對城市經濟功能分區進行分析的基礎上，杜能（Von Thunen）指出，不同經濟活動的現實區位，取決于這種經濟活動對特殊空間位置的投標競爭實力。對于一個企業來說，它對某些土地進行投標的投標地租高低，完全取決于它對這塊土地所能帶給它的預期利潤的大小。對于與商品供給企業和廣大商品的消費者都具有廣泛聯系的商業企業來說，具有便利交通條件和密集消費群體的城市中心地區往往可以在相當程度上保障并增加企業的經營利潤。因此，商業企業對城市中心地區的土地投標地租就較高。而對于工業企業來說，土地投入的地理位置是否居中往往并不重要，重要的是與其前、后序產業相互毗鄰，要有良好的供、排水條件和便利的交通運輸條件等。因此，工業企業對城市中心地帶土地的投標地租一般并不高。這樣，城市中心地帶就一般被商業企業所占用，并形成以商品交換和商品流通為主要經濟功能的商業中心。而商業中心又可依照其功能層次和輻射范圍，分成高、中、低不同的幾個級別。

　?。ǘ┘蛹{模式

　　將土地價值理論思想應用于商業區位格局分析之中，格蒂斯（Gertis）在1961年通過揭示總零售量隨離開地價最高的中心地帶距離的增加而逐漸減小的規律，證實了城市土地地租變動及其與商業經濟活動之間關系的規律。到1966年，加納（B．J．Garner）進一步對商業中心的內部結構進行了研究，他根據一系列的城市土地地租的投標曲線，構造了不同等級商業中心的空間模式，形成了城市地理學中的加納模式。

　　加納模式的主要思想可概括為：高門檻（所謂"門檻"threshold，是指一個企業為經濟正常經營活動而需賺取的最低收入）的職能是有較高的地租支付能力，因而能夠居于商業區中地租較高的地方。在實踐中，由于商業企業都是為其周圍的居民服務，所以可用維持其正常經營所需的最低人口數代替最低收入下限，以人口門檻（Population Threshold）作為門檻高低的簡明指標。當然，某一企業"門檻"水平的高低，是與其自身的特征相關的。

　　此外，通過對美國芝加哥商業區空間布局的分析，總結出商業區空間布局的幾個特征：

　　1、經濟規模較多的高門檻經濟活動（如百貨、服裝、珠寶等），往往靠近地價峰值區，占據著地租最高的城市土地，在其周圍，按門檻遞減順序排列的其他職能活動（如銀行、餐館、面包店、家具店、家用電器店等）。

　　2、任何商業中心的核心區，總是被那些能顯示商業中心最高級別的職能經濟單位所占據。

　　3、隨著整個商業中心級別的增高，低級別經濟職能單位將被排斥到低地價地區，在商業中心的邊緣地帶布局。

　　4、在任何一級商業中心的典型職能內，每一項職能的次序也是按門檻高低的順序系列排出的。

　　加納理論的不足之處主要在于：商店的位置并不總是與距地租峰值區的距離有關，而且商用土地的地租也并不完全是由距中心點的距離來決定的。針對這些不足，道寧（P．B．Downing）進一步闡述了土地面積、人口分布、經濟收入分布狀況、交通及便捷性的不規則狀況等對城市商用土地地租的影響，使加納模式更加合理客觀。

　?。ㄈ┲行奈恢美碚?/p>

　　中心位置理論是由沃爾特·克里斯泰勒（Walter．Christaller）于1933年創立的，后經奧古斯特．廖什（August．Losch）補充和修正。這一理論從分析不同生產點之間的相互作用出發，推證了每一種貨物的市場區實際為六邊形。每種貨物的門檻水平和最大銷售范圍都不相同，因而形成不同貨物及其相應職能之間的特征差別。一般情況下，凡門檻較低的貨物，其相應的銷售范圍也較小，這類貨物稱為低級貨物。那些門檻水平高、銷售范圍廣的貨物，稱為高級貨物。但是，往往由于門檻的限制，每個商業中心并不能提供所有的貨物和服務，而且，貨物供應點出現的實際頻率，還與貨物的等級成反比。低級貨物在很多中心地都可購到，而高級貨物只能在少數地主得到供給。由此，史里斯泰勒認為，中心位置貨物供給點都能排列成有序的等級序列。

　　按照中心位置理論學說，城市商業區主要由中央商業區、區域性商業區和鄰里性商業區共同有序構成。對于中央商業區地域范圍的界定，墨菲（R．E．Murphy）和萬斯（J．．E．Vance）提出以建筑物高度及其商業職能來劃分。在實踐中，有些城市以零售商營業額的大小為中央商業區內外分界的標準；有些城市則以土地價格來劃定其中心商業區的范圍。

　　國外城市商業區位理論的研究是以完全市場經濟為前提，以完整的領土、非政治干預、自由的企業和經濟購買力氣平均分布為假定的，因而研究的對象主要是對城市商業區結構、布局等的理論分析，而對影響城市商業發展規劃的政治、流通體制、市場的秩序與控制和管理、新技術的應用等較少考慮，認為這些完全可以在市場的自我調節下合理發展，從而成為以上幾種理論模式各有其局限性的主要原因。

　　商圈理論

　　商圈又稱"商業圈"或"商勢圈"。它是指商業企業吸引顧客的區域范圍。商圈對企業而言，則是其業務活動的空間，在這個空間范圍內向消費者提供商品和服務。對消費者而言，則是他們方便的購買行為的空間。

　　一個設定的商圈，從市場勢力范圍這一角度考察，其構成為點、線、面、流四個方面。點是指商圈的中心點，又指市場區域據點的中心點。線是指區域間相互依存關系以線相聯結，使商圈具有一定的吸引力。面是指中心點的吸引力的范圍。它是市場區域廣度，表明市場區域的廣泛性及其程度。流是指市場的動態，或指區域職能的變化和發展的動向。上述四個方面的側重點是不同的：點反映集中化的問題和集聚的程度；線則反映吸引性和相互依存性；面則反映區域性或地區性和同質性；流反映的是活動的態勢和職能性。從實際工作而言，商圈，是由店、消費者購買行為空間和銷售活動空間三者構成。

　　影響商圈設定的因素主要有：人口數量與特征以及其發展趨勢；購買潛力與已有企業的設置與經營狀況；區域內經濟發展前景與產業多無化的程度；區域內交通、運輸、服務、金融、信用、保險、物業等狀況；勞動力市場條件；法律、工商行政管理因素；民情風俗以及吸引顧客所特有的公共和文化教育設施，如公園、劇院、博物館、紀念場所、學校、科研機構等。

　　商圈又分批發商圈與零售商圈。其中零售商圈的主要內容有：

　　1、構成。零售商業圈是以商店為中心，向四周擴展與輻射，形成一定范圍。零售商圈分為四個層次：核心商圈、次級商圈、邊緣商圈、異地商圈。一般而言，核心商圈能吸55%-70%的顧客；次級商圈為15%-25%；邊緣商圈則最小，比較稀疏。但商店的規模不同、類型不同，對顧客的吸引也不同。一般而言，中心商業區和大型商店對次級商圈和邊緣商圈的顧客的吸引力相對要大。商圈通常不是圓的，更多是橢圓形或多邊近圓形。

　　2、限度。1929年，美國人威

廉·雷利用三年時間，調查了美國150個以上的城市，終于在1931年提出了"零售引力法則"，又稱"雷利法則"。他認為，"具有零售中心的兩個城市，從位于它們中間的城市吸引的交易量與各自城市的人口成正比例，而與從中間城市到市場的距離的自乘成反比例。"該法則主要地證實一個城市的人口越多，規模越大，商業越發達，對顧客的吸引力就越大。

　　雷利法則有兩項假定：一是兩城市同樣接近公路，距離的衡量限于主要大道，不包括交叉的小路。二是兩城市的零售能力相同。顧客之所以吸引到人口較多的城市，乃是由于該城市商業設施好，商品品種多等因素的影響。

　　3、飽和度。商圈的飽和度決定是否要開辦新的商業網點。通過商圈飽和度可以確定某一地區的商店是不足還是飽和。其中飽和指數計算公式如下：IRS＝C×RE／RF

　　其中：C為某地區購買某類商品的潛在顧客人數；RE為某地區每一顧客平均購買額；RF為某地區經營同類商品的商店營業面積；IRS為某地區某類商品零售飽和指數。

　　4、制約零售商圈的主要因素有：①商店經營類型；②同類型競爭商店的位置；③商品種類；5商店規模；⑤店址周圍的條件；⑥促銷活動的開展情況。

　　單店面積極限理論

　　規模與效益不是正比關系。一定規模產生一定效益，適度規模產生適度效益，最佳規模產生最佳效益，過度規模就會產生零效益或負效益。體現零售商業企業的規模的主要指標之一是商店的營業面積，影響商店營業面積確定的因素很多，而其中顧客的生理和心理承受能力是最為直接的因素。

　　人保持某種狀態的時間是有限的，時間過長必然產生疲勞，從而就會放棄某種活動。顧客在商店游覽購物，同樣存在著疲勞度，超過這個度，不僅使一部分設施空置，導致部分購物區無人光顧，而且會直接影響購物情緒，甚至產生"恐懼感"。根據測算，一般情況下兒童疲勞時間的極限為40-60分鐘，成人為90-150分鐘。按此推算：1、顧客在商場（店）的時間一般不會超過兩個半小時超過這個時間就處于疲勞狀態，終止購物；2、普通人休閑步速為30-40米／分，顧客在店內瀏覽購物步行距離一般不會超出8000米；3、每平方米營業面積的顧客通過距離為0.35-0.4米，因此，顧客對商場營業面積的心理最大承受量為：150分鐘×40米／分鐘÷0.35米／平方米≈17143平方米。而經測算，顧客對商場營業面積的最大生理承受極限一般在2.2-2.3萬平方米，超過這一限度，顧客就會因"累"而不再繼續。

　　因此，單體商場面積一般以不超過2.5-3萬平方米為宜。

篇2：上海港匯恒隆廣場區位分析

　　上海港匯恒隆廣場區位分析

　　區位分析

　　上海港匯恒隆廣場坐落于華山路，虹橋路側交界處，上海軌道交通1號線徐家匯站上蓋，處于上海十二大著名商業中心之一——徐家匯商圈，毗鄰東方商廈、太平洋百貨、太平洋數碼，與匯金百貨、美羅城隔街相望。

　　交通分析

　　項目四至，含三條地鐵路線，多條公交路線，通達性良好。驅車20分鐘可至虹橋國際機場、驅車50分鐘可達浦東國際機場.

　　軌道交通：1號線、9號線、11號線，徐家匯地鐵站；

　　公交路線：572、548、754、02、93、滬興線、徐閔線等30余條公交路線。

　　商圈分析

　　徐家匯商圈位于上海中心城區西南部，東及瑞金南路、陜西南路，與盧灣區毗鄰；西南至虹梅路、虹梅南路、老瀘閔路，與閔行區分界；北達長樂路、華山路、淮海西路，不靜安區、長寧區接壤，是集購物、娛樂、辦公、商貿、休閑、住宿、餐飲、培訓教育為一體的綜合性商業區域。

　　上海港匯恒隆廣場動線分析

　　項目外部商場與辦公樓出入口與出租車?？吭O計良好地結合，通過對人流與節點的安排，為商場正門創造了良好的展示條件； 內部動線以圓型單向進出設計，高層用樓廊連接客，規避了由于公寓一層不能完全作商業而導致人流不能環流的弊端，完善了一層的動線組織，同時營造出室外休閑的空間； 地鐵通道與項目軸心連接，采用對稱型方式，設計兩條從地鐵大廳到地面層的扶梯和樓梯，通過控制扶梯的方式，由兩部電梯直接導入中庭進行緩沖，有效分散人流。

　　外部動線

　　內部動線

　　地面人流動線

　　地下人流動線

　　垂直動線

篇3：城市商業區位問題理論模式

　　城市商業區位問題的理論模式

　　對于城市區位問題的論述，主要有以下幾種理論模式：

　?。ㄒ唬┒拍艿耐恋貎r值理論

　　在對城市經濟功能分區進行分析的基礎上，杜能（Von Thunen）指出，不同經濟活動的現實區位，取決于這種經濟活動對特殊空間位置的投標競爭實力。對于一個企業來說，它對某些土地進行投標的投標地租高低，完全取決于它對這塊土地所能帶給它的預期利潤的大小。對于與商品供給企業和廣大商品的消費者都具有廣泛聯系的商業企業來說，具有便利交通條件和密集消費群體的城市中心地區往往可以在相當程度上保障并增加企業的經營利潤。因此，商業企業對城市中心地區的土地投標地租就較高。而對于工業企業來說，土地投入的地理位置是否居中往往并不重要，重要的是與其前、后序產業相互毗鄰，要有良好的供、排水條件和便利的交通運輸條件等。因此，工業企業對城市中心地帶土地的投標地租一般并不高。這樣，城市中心地帶就一般被商業企業所占用，并形成以商品交換和商品流通為主要經濟功能的商業中心。而商業中心又可依照其功能層次和輻射范圍，分成高、中、低不同的幾個級別。

　?。ǘ┘蛹{模式

　　將土地價值理論思想應用于商業區位格局分析之中，格蒂斯（Gertis）在1961年通過揭示總零售量隨離開地價最高的中心地帶距離的增加而逐漸減小的規律，證實了城市土地地租變動及其與商業經濟活動之間關系的規律。到1966年，加納（B．J．Garner）進一步對商業中心的內部結構進行了研究，他根據一系列的城市土地地租的投標曲線，構造了不同等級商業中心的空間模式，形成了城市地理學中的加納模式。

　　加納模式的主要思想可概括為：高門檻（所謂"門檻"threshold，是指一個企業為經濟正常經營活動而需賺取的最低收入）的職能是有較高的地租支付能力，因而能夠居于商業區中地租較高的地方。在實踐中，由于商業企業都是為其周圍的居民服務，所以可用維持其正常經營所需的最低人口數代替最低收入下限，以人口門檻（Population Threshold）作為門檻高低的簡明指標。當然，某一企業"門檻"水平的高低，是與其自身的特征相關的。

　　此外，通過對美國芝加哥商業區空間布局的分析，總結出商業區空間布局的幾個特征：

　　1、經濟規模較多的高門檻經濟活動（如百貨、服裝、珠寶等），往往靠近地價峰值區，占據著地租最高的城市土地，在其周圍，按門檻遞減順序排列的其他職能活動（如銀行、餐館、面包店、家具店、家用電器店等）。

　　2、任何商業中心的核心區，總是被那些能顯示商業中心最高級別的職能經濟單位所占據。

　　3、隨著整個商業中心級別的增高，低級別經濟職能單位將被排斥到低地價地區，在商業中心的邊緣地帶布局。

　　4、在任何一級商業中心的典型職能內，每一項職能的次序也是按門檻高低的順序系列排出的。

　　加納理論的不足之處主要在于：商店的位置并不總是與距地租峰值區的距離有關，而且商用土地的地租也并不完全是由距中心點的距離來決定的。針對這些不足，道寧（P．B．Downing）進一步闡述了土地面積、人口分布、經濟收入分布狀況、交通及便捷性的不規則狀況等對城市商用土地地租的影響，使加納模式更加合理客觀。

　?。ㄈ┲行奈恢美碚?/p>

　　中心位置理論是由沃爾特·克里斯泰勒（Walter．Christaller）于1933年創立的，后經奧古斯特．廖什（August．Losch）補充和修正。這一理論從分析不同生產點之間的相互作用出發，推證了每一種貨物的市場區實際為六邊形。每種貨物的門檻水平和最大銷售范圍都不相同，因而形成不同貨物及其相應職能之間的特征差別。一般情況下，凡門檻較低的貨物，其相應的銷售范圍也較小，這類貨物稱為低級貨物。那些門檻水平高、銷售范圍廣的貨物，稱為高級貨物。但是，往往由于門檻的限制，每個商業中心并不能提供所有的貨物和服務，而且，貨物供應點出現的實際頻率，還與貨物的等級成反比。低級貨物在很多中心地都可購到，而高級貨物只能在少數地主得到供給。由此，史里斯泰勒認為，中心位置貨物供給點都能排列成有序的等級序列。

　　按照中心位置理論學說，城市商業區主要由中央商業區、區域性商業區和鄰里性商業區共同有序構成。對于中央商業區地域范圍的界定，墨菲（R．E．Murphy）和萬斯（J．．E．Vance）提出以建筑物高度及其商業職能來劃分。在實踐中，有些城市以零售商營業額的大小為中央商業區內外分界的標準；有些城市則以土地價格來劃定其中心商業區的范圍。

　　國外城市商業區位理論的研究是以完全市場經濟為前提，以完整的領土、非政治干預、自由的企業和經濟購買力氣平均分布為假定的，因而研究的對象主要是對城市商業區結構、布局等的理論分析，而對影響城市商業發展規劃的政治、流通體制、市場的秩序與控制和管理、新技術的應用等較少考慮，認為這些完全可以在市場的自我調節下合理發展，從而成為以上幾種理論模式各有其局限性的主要原因。

　　商圈理論

　　商圈又稱"商業圈"或"商勢圈"。它是指商業企業吸引顧客的區域范圍。商圈對企業而言，則是其業務活動的空間，在這個空間范圍內向消費者提供商品和服務。對消費者而言，則是他們方便的購買行為的空間。

　　一個設定的商圈，從市場勢力范圍這一角度考察，其構成為點、線、面、流四個方面。點是指商圈的中心點，又指市場區域據點的中心點。線是指區域間相互依存關系以線相聯結，使商圈具有一定的吸引力。面是指中心點的吸引力的范圍。它是市場區域廣度，表明市場區域的廣泛性及其程度。流是指市場的動態，或指區域職能的變化和發展的動向。上述四個方面的側重點是不同的：點反映集中化的問題和集聚的程度；線則反映吸引性和相互依存性；面則反映區域性或地區性和同質性；流反映的是活動的態勢和職能性。從實際工作而言，商圈，是由店、消費者購買行為空間和銷售活動空間三者構成。

　　影響商圈設定的因素主要有：人口數量與特征以及其發展趨勢；購買潛力與已有企業的設置與經營狀況；區域內經濟發展前景與產業多無化的程度；區域內交通、運輸、服務、金融、信用、保險、物業等狀況；勞動力市場條件；法律、工商行政管理因素；民情風俗以及吸引顧客所特有的公共和文化教育設施，如公園、劇院、博物館、紀念場所、學校、科研機構等。

　　商圈又分批發商圈與零售商圈。其中零售商圈的主要內容有：

　　1、構成。零售商業圈是以商店為中心，向四周擴展與輻射，形成一定范圍。零售商圈分為四個層次：核心商圈、次級商圈、邊緣商圈、異地商圈。一般而言，核心商圈能吸55%-70%的顧客；次級商圈為15%-25%；邊緣商圈則最小，比較稀疏。但商店的規模不同、類型不同，對顧客的吸引也不同。一般而言，中心商業區和大型商店對次級商圈和邊緣商圈的顧客的吸引力相對要大。商圈通常不是圓的，更多是橢圓形或多邊近圓形。

　　2、限度。1929年，美國人威

廉·雷利用三年時間，調查了美國150個以上的城市，終于在1931年提出了"零售引力法則"，又稱"雷利法則"。他認為，"具有零售中心的兩個城市，從位于它們中間的城市吸引的交易量與各自城市的人口成正比例，而與從中間城市到市場的距離的自乘成反比例。"該法則主要地證實一個城市的人口越多，規模越大，商業越發達，對顧客的吸引力就越大。

　　雷利法則有兩項假定：一是兩城市同樣接近公路，距離的衡量限于主要大道，不包括交叉的小路。二是兩城市的零售能力相同。顧客之所以吸引到人口較多的城市，乃是由于該城市商業設施好，商品品種多等因素的影響。

　　3、飽和度。商圈的飽和度決定是否要開辦新的商業網點。通過商圈飽和度可以確定某一地區的商店是不足還是飽和。其中飽和指數計算公式如下：IRS＝C×RE／RF

　　其中：C為某地區購買某類商品的潛在顧客人數；RE為某地區每一顧客平均購買額；RF為某地區經營同類商品的商店營業面積；IRS為某地區某類商品零售飽和指數。

　　4、制約零售商圈的主要因素有：①商店經營類型；②同類型競爭商店的位置；③商品種類；5商店規模；⑤店址周圍的條件；⑥促銷活動的開展情況。

　　單店面積極限理論

　　規模與效益不是正比關系。一定規模產生一定效益，適度規模產生適度效益，最佳規模產生最佳效益，過度規模就會產生零效益或負效益。體現零售商業企業的規模的主要指標之一是商店的營業面積，影響商店營業面積確定的因素很多，而其中顧客的生理和心理承受能力是最為直接的因素。

　　人保持某種狀態的時間是有限的，時間過長必然產生疲勞，從而就會放棄某種活動。顧客在商店游覽購物，同樣存在著疲勞度，超過這個度，不僅使一部分設施空置，導致部分購物區無人光顧，而且會直接影響購物情緒，甚至產生"恐懼感"。根據測算，一般情況下兒童疲勞時間的極限為40-60分鐘，成人為90-150分鐘。按此推算：1、顧客在商場（店）的時間一般不會超過兩個半小時超過這個時間就處于疲勞狀態，終止購物；2、普通人休閑步速為30-40米／分，顧客在店內瀏覽購物步行距離一般不會超出8000米；3、每平方米營業面積的顧客通過距離為0.35-0.4米，因此，顧客對商場營業面積的心理最大承受量為：150分鐘×40米／分鐘÷0.35米／平方米≈17143平方米。而經測算，顧客對商場營業面積的最大生理承受極限一般在2.2-2.3萬平方米，超過這一限度，顧客就會因"累"而不再繼續。

　　因此，單體商場面積一般以不超過2.5-3萬平方米為宜。