小區業主室內現金遺失事件分析

　　案例簡述：

　　某小區物業服務中心在對園區住戶家的鐵藝圍欄進行刷油漆的過程中，某日早8：00左右，客戶助理接到一業主電話，稱：前天晚拿回家中現金9600元，放在書房桌子上，昨天晚上回家用此筆款項支付購買電視款5000元后，發現現金少了1300元。業主回憶昨日下午有3個工人在家人陪同下進入其室內陽臺刷油，在此期間曾在室內通行，當天晚間便發現丟失現金，懷疑與正在園區進行公共區域粉刷作業的施工人員有關。

　　經物業服務中心建議業主向警方報案，警方經過調查分析，結果為：1、報案時間較晚，無法采集指紋。2、施工工人在進入室內作業期間始終有業主家人陪同，偷竊證據不足，不能認定偷竊事實存在。

　　案例分析：

　　在園區內通過聘用外部單位進行大面積施工維修工作且涉及到入戶工作，是物業服務中心的一項非日常性工作。這項特殊的現場管理工作，除了要保證施工質量以外，更重要的是涉及到園區業主的居家安全。在本案例發生后，通過現場梳理，發現在對施工人員入戶進行維修的特殊情況下，如何來保障業主的居家安全，現場還存在較多的管理漏洞：

　　1、對外部施工人員的現場監督手段比較單一，只是依靠召開會議，向施工單位宣布管理規定的方式，不能滿足現場管理的需要。

　　2、對業主的居家安防意識的宣傳比較簡單，僅將施工情況進行介紹，提示業主關好門窗，并未針對在施工人員進入戶內的情況下如何來進行安全防范對業主進行提示。如將其它房間門上鎖；在必經通道不放置貴重物品。

　　3、雖然對施工單位有要求，其施工人員在進入業主戶內的時候需知會物業施工監管人員，但是操作上，對于在施工人員進入業主家時，未有物業服務中心人員陪同及提示業主注意安全。在施工人員離開后，也未與業主進行確認。

　　4、雖然有相關的制度要求，但是在實際落實工作中，還存在執行不到位的情況。

　　案例啟示：

　　物業管理單位聘用外部人員進行大面積施工作業，在居家安全防范應該考慮以下方面：

　　1）在合同中與施工單位明確安全管理責任，并提出明確的管理要求及相應的處罰辦法。過程中，對施工單位的落實情況進行抽查驗證。

　　2）對施工人員的管理是重點，除了保留身份證復印件，辦理出入證以外，也需要將園區內有大量外來人員的情況反饋給轄區派出所，利用派出所的資源，收集施工人員的指紋，以及對施工人員進行法制教育。

　　3）在施工階段，除了要進行普遍的居家安防提示外。在施工進展到某苑/單元時，還要對涉及到的住戶進行提示。對需要入戶維修的，入戶前應由物業服務中心人員帶領，向業主介紹施工人員，以及提示注意事項。在結束時，與業主進行確認。

　　4、需要針對此特殊情況，增加特殊時期的安防要求，如：

　　1）對施工人員的進出要進行嚴格管理。從指定的通道進出，進入及在小區里必須配戴出入證；出去時，交回出入證以限定施工人員在小區停留的時間，并對攜帶物品進行核查。

　　2）對施工涉及到的區域增加巡邏頻次，針對施工的類別明確巡邏的要點。增加樓內巡邏。

　　3）根據需要增加安全人員的數量。

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篇2：小區業主失竊物業公司賠償責任分析

　　小區業主失竊物業公司賠償責任分析

　　近些年來，許多城市小區業主房子失竊的事件屢屢發生，且呈上升趨勢，許多案件都是在物業公司保安人員的眼皮底下發生的。然而業主失竊，到底由誰負責，這個問題一直困擾著物業公司和廣大業主 。由于我國還沒有出臺關于物業管理的直接相關法律，所以各地區物業管理的活動只能與各地方的法規為準則。但是法規畢竟不是法律，法規是各地方以其它法律為基礎而定的適合于本地方管理活動的行為準則，它存在著很強的地方性，而且在許多特有的法律名詞上并沒有統一的解釋，也沒有具體的實施辦法。因此法規所涉及到的一些詞語很容易產生歧義。也就是在這種社會環境下，物業管理中發生的案例糾紛，在不同的地方就有不同的處理方法，不同的法院也有不同的判決，物業公司該不該賠償，各方都有自己的說法。

　　而作為一名物業管理專業人員，我卻有自己的一番看法：小區業主失盜不能簡單地說該賠還是不該賠，而是應該根據實際情況決定該不該賠。如果物業管理公司有根據物業合同或經業主大會通過的管理制度安排保安人員進行保安管理的話，那么當業主失盜時物業公司就沒有責任，否則物業公司就應承擔一定比例的責任。

　　但是在現實生活中，往往出現的現象是：業主一旦發現家中被盜，就不分清紅皂白找物業公司。那么是什么原因使業主會產生觀點呢?所以分析這個問題應從業主的心理、物業公司的職責、物業合同的約定、國家法律文件的規定及案件的性質等方面來分析。而且還應因地，因時，因人，因公司而定。下面我們分別從以下的幾個方面來分析業主失盜物業該不該賠：

　　一、業主錯誤的心理，業主的麻痹，自防意識較差是造成失盜的主要原因

　　按照業主的心理來看，業主錯誤的認為：物業公司收了物業管理費，且其中物業管理費包含了一項“保安費”，所以物業公司就必須承擔起小區所有財產包括業主的私人財產。只要交了管理費，就可以高枕無憂地將財產交給物業公司保管了。于是自防意識越來越低，甚至有的業主連開發商投資建設的現代智能安防也難得去理睬，難得去使用。典型的例子是：我市某小區一業主吳某，平常喜歡將摩托車隨便停放在小區的路邊，且不喜歡上鎖。物業公司多次勸其將摩托車停到停車場，并注意上好鎖。遺憾的是業主根本不給予理會，結果導致摩托車被小偷輕易地騎走。案件發生后吳某找物業公司賠償，物業公司認為責任不在自己而不賠償，結果雙方告到法院，最后法院因物業公司能夠提供業主沒有保管好摩托車的證明而判吳某敗訴。像這種案件的發生主要因素都來自于業主對自己摩托車保管的不周到，也就是說吳某應該為自己摩托車的丟失負主要責任，而不應該去找物業公司賠償，物業對其可以不賠償。

　　二、物業公司的職責不是保管，而是保衛。

　　物業公司設立保安部，對進出小區的人員進行盤問，對小區的樓房進行巡視，對小區車輛行走、停放進行指揮管理，對小區出現的應急事件進行臨時的處理......。但是設立保安人員的最直接目的是減少或防范犯罪分子的作案，并不是小區有了保安一切就萬無一失了，因為許多犯罪案件是突發性很強的，有時保安也是防不勝防。物業公司是服務性企業，他從事服務的依據是《物業管理委托合同》和小區業主大會通過的物業管理制度。物業公司沒有政府部門執法的權力，它只能按照約定代表廣大業主進行小區的自我防范，保衛小區的財產不受侵犯。保管與被保管是一種合同關系，業主和物業公司之間并沒有這方面的約定。所以說物業公司的職責是保衛，而不是保管，在發生失盜案件后，物業公司只能依照自己的職責承擔相對應責任。

　　三、物業合同及國家法律規定收取的物業管理費里面所包括的“保安費”并不是“保管費”。

　　三月份，海峽都市報曾組織業主代表，物業公司代表，及律師代表對物業管理費里的“保安費”到底是不是“保管費”進行了一場很深刻的討論會。雖然說，通過這次討論會并不能決定“保安費”是不是“保管費”，但是討論的結果卻給大家很多新的認識。

　　(1)，以前業主普遍認為物業收了他們的保安費就必須保正他們財產的安全，顯然業主把保安費理解成物業公司對業主財產進行保管所收的費用。其實地方政府制定物業收費標準時對“保安費”的規定并不是這個意思，物業管理合同也沒有這方面的約定凡從事過物業管理的人士都知道“保安費”就是“保管費”這是不可能的，因為如果是這樣，那么物業管理活動跟本就無法進行。比如業主一個月交了40元的物業費，一旦業主丟了一輛小車，物業公司就要賠償十幾萬，這顯然不合理。丟了一輛車就要破產一家物業公司，這種生意誰也不愿意做。

　　(2)，從另一角度我們也可以說明“保安費”不是保管費。根據合同法第十九章，第三百六十七條規定：保管合同自保管物交付時成立，但當事人另有約定的除外。而在物業管理中，業主沒有向物業公司交付保管物，而是自己繼續使用，保存著自己的財產，并且業主和物業公司也沒有另外的約定。所以說業主和物業公司并沒有構成保管協議，這是其一。其二，第三百六十八條規定：寄存人向保管人交付保管物的，保管人應當向業主給付保管憑證，而實際管理中也沒有存在這回事，所以業主和物業公司也構不成保管協議。既然沒有保管協議，物業公司就不存在著保管的義務了。

　　那么《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》中規定的“保安費”指得是什么意思呢?保安費應該是指物業公司在住宅小區內開展治安管理，維護和保衛小區家庭安全而設立的保安人員所需要的費用。

　　四、案件的性質也是決定物業公司有沒有責任的一個很重要的因素。

　　曾有這樣一件案件：一住宅小區的業主王某回家后發現小偷已經光顧過了，上萬元的財產被盜走。王某立即打電話給小區門衛崗，結果沒有人接電話，于是就急忙趕到門衛崗報案。到了門衛崗發現警衛擅自脫崗無人值班。第二天早晨，王某找到物業管理公司經理敘述整個案件的經過，并要求物業公司賠償經濟損失。那么這時候物業公司該不該賠償呢?我想不管怎樣，物業保安人員脫崗，就已經是對業主的違約，不管有沒有發生盜竊案件，業主都可以要求支付違約金。是我想這時候應該取決于三個因素：一是，被盜案件是否是事實，是否經過公安部門確認，并經清查確定了財產的損失數量;二是，家中被盜，是內盜還是外盜。如果是內盜，物業公司是難以防范， 因為小區內的業主家庭都有親朋好友，無法判斷;三是，如果是外盜的話，要分析作案是在門衛擅自脫崗是發生的，還是在門衛在崗而通過其他途徑進入小區作案的。如果是內盜，或者是通過其他途徑進入作案的，物業公司可以不對這件事承擔主要責任，也不要賠償業主損失。

　　綜上所述，在業主失盜后物業公司該不該賠并不能簡單地做結論。如果在被盜時，物業保安人員失職了，從而使業主被盜，遭受損失，這時物業公司就有責任，就必須賠償業主的損失。如果，物業保安人員堅持崗位了，盡責了，那么物業就不用賠償損失了，因為物業公司不是保險公司。值得一提的是：業主是物業公司的朋友，當業主家中被盜，對于物業公司來說都是一件很不情愿的事。業主家中被盜，不管怎么說都會使業主對物業公司產生不信任感。物業公司的形象就會受到很大的破壞。因此，為了盡量避免此類事件的發生，物業公司應該時刻提高警惕，加強巡邏，向業主宣傳防盜意識，盡心盡責保衛業主的財產。雖然減少失竊案件的發生物業公司擔當了很重要的責任，但業主對自己財產的自防也是必不可少的一部分。所以在失竊案件發生后，業主首先應該先問自己：我臨走之前是否有把門關好，是否啟動了家庭防盜系統，鑰匙是否不小心讓壞人模制了呢?。而不是不分清紅皂白地就跑到物業處找物業處要“賠償”。

　　物業管理是一個新興的行業，它的發展和完善需要每個物業人員的努力，也需要廣大業主的努力。只要業主和物業公司肩并肩一起加強防盜意識，一起加強小區防盜硬件設施的建設，就一定能使盜竊案件減少到最底的限度。與其一直在討論誰的責任，道不如從現在開始進行全民防盜。

　　參考資料：中國房地產報，《物業管理實物》(中國建筑工業出版社出版)

　　福州晚報，《物業管理一百問》

篇3：業主家中失竊7萬多元狀告物業敗訴案例

　　業主家中失竊7萬多元狀告物業敗訴案例

　　因家中失竊，遼寧省沈陽市市民彭某將小區物業告上法庭，索賠7萬余元的被盜損失。沈陽市和平區人民法院日前對這起罕見的業主失竊狀告物業案一審宣判，物業不存在違約事實，駁回彭某的訴訟請求。

　　狀告物業的彭某家住沈陽市和平區綠景家園小區。今年2月13日，彭某和妻子回河北老家過年。2月23日返回家中時，發現家里被盜。

　　經警方勘查，小偷是從樓道緩步臺的窗戶翻上三樓陽臺外側，砸碎陽臺玻璃入室。經清點，彭某發現自己丟失了筆記本電腦、相機、項鏈等40余件物品，經濟損失達7萬多元。

　　讓彭某氣憤的是，自己家處于小區的中心位置，陽臺窗下即小區主干道，是物業保安巡邏必經之處。然而，案發過程中，小區保安并沒能及時發現陽臺窗玻璃被砸碎的異常情況。他認為，既然交了物業費，物業公司就應承擔安保責任，家中被盜是因物業疏于防范，未盡到責任，所以應該賠償經濟損失。

　　今年5月，彭某將小區物業告上法庭，提出7萬多元的賠償請求。

　　經法院審理查明，20**年11月，綠景家園業主委員會與該小區物業簽訂物業管理委托合同，該合同約定，物業公司維持公共秩序，包括配合協助當地公安機關進行安全監控和巡邏保衛。

　　法院認為，業主彭某與物業之間的物業管理服務關系事實存在，物業是否賠償彭某的財產損失應看物業是否存在違約行為。由于犯罪嫌疑人在實施犯罪之前無法預見，更無法確定，而彭某家中物品均系私有財產，物業對其既無約定也無法定保管義務。因此，小區物業與彭某家中被竊不存在違約事實，故對彭某的訴訟請求不予支持。