開欄語

10月29日起,福州市房地產管理局、福州市工商行政管理局聯合出臺的《福州市前期物業服務合同》(試行)和《福州市物業服務合同》(試行)兩個示范文本正式實施。

福州房管局有關人士表示,新物業合同最大的不同點,也就是制定主體由物業公司向政府部門的轉變?！罢驹谝粋€中立的立場,制定相應條款,明確業主以及物業各自所盡的義務和職責,以及所享受的權利。因此,將改變業主的被動局面,條款中也將能夠真正為業主說話?！?

此舉將大大改變業主在維權方面的被動,為物業和業主各自的責任、義務樹立基本標桿,公正維護雙方權益。

即日起,本報將從各個方面詳細解讀新物業合同規定的條例。如果你對新出臺的物業服務合同條例有任何疑問或不明確的,可以撥打本報熱線電話0591-87806110進行反映和討論。

案例車停小區被刮劃 物業拒不賠償

10月31日上午,在福州市晉安區金暉新村小區內,業主發現4部停在小區內的小車遭人刮劃。

車主林先生稱,前晚他將車停到小區,并交納了5元錢的停車費。5時30分許,他下樓取車時,發現兩扇車門、車把均被刮劃。

據統計,周邊被刮劃的小車共有4部,其中一輛豐田小車的引擎蓋上“傷痕累累”。

隨后,林先生找到了小區物業——福州金源物業管理公司討說法、要賠償。但物業負責人拒絕賠償,并表示,小區之前也發生過類似事件,他們最后均交給警方處理,物業從來沒有賠償過。

林先生認為,他將車停在小區,并交了停車費,物業對車輛安全應盡看管的義務,車輛被刮,物業就必須賠償。物業公司游經理稱,5元停車費只是車輛的過夜費用,并非保管費,車子被刮劃不屬于物業和保安管理的范圍。

舊合同制定主體是物業 偏袒物業是常事

律師分析
舊合同制定主體是物業 偏袒物業是常事

在現場,有不少業主說,小車還能找保險公司理賠,但是電動車、摩托車、自行車發生損壞、丟失后,連賠都沒處賠。業主們紛紛抱怨,物業費、停車費照交,車子“照丟不誤”。

對此,福建名仕律師事務所的蘇湖城律師認為,在以往的舊物業合同中,一旦業主車輛受損或者丟失,物業公司大多是以免責條款拒絕賠償?！凹词箾]有免責條款,他們也會強詞奪理,比如像案例里車被刮劃,物業卻稱收5元停車費只是過夜費,而不是保管費?！?/P>

蘇湖城表示,不少人因此和物業打官司,但很多時候問題卻沒法解決,矛盾激化嚴重。對此,他認為,問題的源頭在于,原先的物業合同是由物業公司提供的,并沒有統一范本。也就是說,制定主體是物業公司,合同必定是不平等的,是維護合同制定方,也就是物業自身的權益。

“絕大多數的合同出現霸王條款,出現偏袒物業、不利業主的情況?！碧K湖城認為,這種合約不能夠真正維護業主的利益。

新物業合同規定 物業未盡責就得賠錢

部門解讀
新物業合同規定 物業未盡責就得賠錢

《新物業服務合同》第22條明確規定:物業未按照合同的約定做好公共區域的安全防范和秩序維護,造成業主、物業使用人人身、財產損害的,物業應當依法承擔相應的法律責任。

物業盡多少責能免賠

“物業未按照合同的約定做好公共區域的安全防范和秩序維護”,這是業主索賠的前提。

福州市房管部門表示,在“乙方(物業)提供的物業公共服務事項和質量”中“物業管理區域內的安全防范和秩序維護”提到:巡邏人員應“按照小區物業服務收費等級標準,配備相應的門崗和巡邏崗安防人員”;門崗要求“設專人24小時值勤”; 小區的重點區域巡邏時間則以小時為單位,小區的技防設施要求“配備有安全電子監控設施的,實施24小時監控并及時記錄”等等。

物業必須做到“落實小區安防力量,采取各種有效安全防范措施,通過人防、技防、物防相結合的辦法,做好物業管理區域內的安全防范工作?！?

格式合同內,雖然一些具體細則由業主與物業制定,但是在小區的日常公共設施維護以及安防方面,物業必須起碼做到以上的標準。如果沒有做到,根據合同,物業就屬沒有盡責。

哪些損失物業不用賠?

是否小區一發生案件,業主的損失都必須由物業公司來賠償業主損失?對此,福州市房管局相關人士表示,這需要看案件發生的實際情況而定,如果是業主自身過失的話,物業則可以免責。

該人士還舉了例子,小區業主未將車輛停放在物業公司指定的區域,或是車輛停在指定停車點卻未上鎖,造成車輛丟失的,公安機關查明丟車原因后,物業公司應承擔的賠償責任很小,因為丟車的主要原因出在業主自身。

還有一種情況是,業主不繳納物業費導致自己利益受損,物業公司可以免責。

另外,物業公司是否盡到安防義務,這主要是以當地公安機關調查結果作為依據,而且物業未盡責,要與案件發生、業主受損有因果關系,這也必須經公安機關調查后才能確定的。

“收了物業費,提供不了相應物業服務,物業要向業主賠錢?！痹趽p失賠償標準上,新合同也做了明細規定。合同指出,物業企業的物業服務達不到合同約定的服務事項和質量的,應以每月收取的物業費為基數向全體業主或相關業主支付違約金,并賠償由此給業主、物業使用人造成的損失。

篇2：案例:電梯失控老人被嚇出腦梗塞 物業公司被判賠款

　　案例:電梯失控老人被嚇出腦梗塞 物業公司被判賠款

　　電梯失控老人被嚇出腦梗塞 物業公司被判賠11萬

　　合肥一老人乘坐電梯時，遇到電梯疾速下滑，受到不小的驚嚇，次日，她感覺身體不適去醫院檢查，診斷為急性腦干梗塞，留下行動不便的后遺癥，構成七級傷殘。為了討一個說法，老人將小區物業公司起訴至法院，要求賠償。近日，合肥市中院對此案作出終審判決。

　　電梯疾速下滑老人腦梗塞狀告物業

　　20**年2月27日上午10時許，60多歲的李云(化名)在兒子等家人陪同下，乘坐所居住的合肥市瑤海區東方銀座A幢西側電梯時，電梯在正常下行時突然失控疾速下滑。

　　李云等電梯乘坐人員均受到不同程度驚嚇。事后，李云感覺不適于次日到醫院就診，經合肥市第二人民醫院診斷為腦干梗塞(急性期)。

　　李云經多次治療后仍存有行動不便的后遺癥，經鑒定構成七級傷殘。

　　事發后，李云一紙訴狀將小區物業公司合肥金田物業管理有限公司(下簡稱金田物業)訴至法院，要求物業公司賠償各項損失總計31萬余元。

　　法院一審審理期間，接受金田物業的申請委托某鑒定中心對電梯故障與李云的損害后果之間的關聯性進行了鑒定，鑒定意見認為存在因果關系，參與度為45%~55%。

　　老人所受傷害故障電梯應擔半責

　　據了解，金田物業在20**年、20**年間分別委托了兩家電梯公司對電梯進行了定期維保，但在涉案電梯的定期檢驗時，該電梯曾在20**年3月26日的檢驗結論顯示不合格，后經復檢為合格。

　　那么李云的傷情是否因乘坐電梯時，電梯失控疾速下滑所致?相關證人當庭證言證明，電梯在20**年2月27日上午正常下行時突然失控疾速下滑，當時包括李云在內的乘坐人員均受到不同程度的驚嚇。

　　鑒定中心的鑒定意見認為，李云自身的身體原因及電梯故障與其傷害后果均有因果關系，一審法院確定電梯故障對李云傷害后果的參與度比例為50%。

　　物業公司被判擔責賠償11萬余元

　　一審法院認為，李云作為電梯乘坐人，在事發當日由成年家人陪同乘坐，并沒有不當使用電梯的行為，因此李云對自身損害后果的發生沒有過錯。金田物業作為電梯的管理者，雖提供了相應的維保記錄，但檢驗記錄顯示電梯曾未通過檢驗，且證人也證實涉案電梯也時有故障，金田物業卻未提供任何維修記錄，因此，一審法院認為金田物業并沒有盡到充分、審慎的管理職責，對李云的損害后果具有過錯。

　　據此，一審判決，金田物業賠償李云醫藥費、后續治療費、傷殘賠償金等合計11萬余元。

　　金田物業不服一審判決上訴稱，事發當天他們物業并未收到電梯故障的投訴，該日也沒有發生任何電梯故障，“我們僅是小區的物業服務單位，非電梯的所有者和管理者，已根據物業服務合同對小區的公共設施進行了日常維護保養，已經盡到了物業服務的義務，本身不存在過錯。即便我們物業應承擔賠償責任，承擔50%的賠償責任也明顯過重，因為李云本身存有多種疾病?！?/p>

　　近日，合肥市中院二審駁回上訴，維持原判。

　　法官說法：物業公司應當履行電梯使用單位的義務

　　合肥市中院二審認為，關于李云因電梯疾墜而受傷的事實，根據證人證言以及結合李云于事發后因腦干梗塞(急性期)住院，而失重狀態可引起急性腦干梗塞的鑒定意見，可以證明李云因電梯疾墜受傷之事實的存在具有高度可能性。

　　李云在居住小區正常乘坐電梯，對電梯墜落當然沒有過錯。而小區公共電梯屬于特種設備，特種設備屬于共有的，共有人可以委托物業服務單位或者其他管理人管理特種設備。金田物業作為事發小區的物業服務單位，應當履行電梯使用單位的義務，因電梯事故給他人造成的損失應承擔賠償責任。

　　事故發生后，對電梯疾墜的原因并未進行事故檢測，金田物業若認為其對事故發生無過錯，其向李云承擔賠償責任后，可再行向事故的直接責任方主張。

篇3：學校物業管理工作職責

>　　學校物業管理崗位職責

　　1、對包干區地面每天清掃兩次，走廊、樓梯無垃圾、蛛網、吊灰。

　　2、洗臉間地面干凈、無積灰，水池無青苔，無油污，無雜物。

　　3、便池每月用清潔劑清洗一次。做到無尿垢、無臭味，不堵塞。

　　4、愛護公物和清潔工具，保管好勞動用品。

　　5、有責任教育學生節約水電。

　　6、負責公共場所窗戶玻璃等公共設施的維護工作，發現損壞及時報修。

　　7、遵守勞動紀律，服從臨時突擊任務的調配。

　　8、拾到財物要交公，學生掉落的衣物收好交組長處理。

　　9、工作時間內，不撿垃圾。

　　10、注意自身儀表形象。